奢侈稅閉鎖期延3年　買屋要提高警覺

[房地王/吳正治報導] 已經實施兩年的奢侈稅政策，最近財政部定調在10月即可提出修政版本，其中最受房地產業界及民眾關心的，就是不動產課徵奢侈稅的閉鎖期，可能從目前的2年延長到3年。這項延長年限的修法，對台灣房市的景氣將會產生什麼影響？想要買賣房屋的民眾又該如何提早因應？ ▲奢侈稅閉鎖期將延長，影響房市投資的意願。 財政部針對不動產的奢侈稅修法，已經在先前邀請了產業界、學界、官方等多個單位，進行多次公聽會及討論會，會中的修法方向幾乎可以確定「延長課徵奢侈稅閉鎖期」的修法主軸，而且從原先傳出的閉鎖期「4年」版本縮減成3年。

奢侈稅閉鎖期將延長

換句話說，過去買下第2間房屋的民眾，要持有2年以上才不會被課徵到不動產的奢侈稅，修法之後將變成必須持有3年以上，民眾賣出這間房子才不會被課到奢侈稅，而且持有2~3年內賣出的人，奢侈稅的稅率可能是交易金額的5~7％，只比持有1~2年內賣出的稅率少了3~5個百分點。 不動產奢侈稅研擬的閉鎖期課稅稅率 資料來源：財政部、奢侈修法公聴會內容 財政部之所以堅持延長不動產奢侈稅「閉鎖期年限」的修法方向，主要是因為根據財政部內部的統計資料來看，奢侈稅實施之前，民眾買了房子卻在1年之內就賣掉的人高達44%的比例，持有1~2年以內才賣掉的比例也有16%，兩者加起來的比例高達60%，表示有60%的買屋民眾把房地產當成短線賺價差的投資工具。 ▲奢侈稅實施後，拉長了民眾購屋持有的時間。 不過，政府實施不動產的奢侈稅之後，民眾買了房子在1年之內就賣掉的人已經大幅下降到19%的比例，持有1~2年以內才賣的比例更只剩下8%，兩者加起來的比例只有27%；相反地，持有2~3年以及持有3年以上才賣房子的民眾比例，已經大幅拉升到21%、42%，顯示民眾為了省下奢侈稅，持有房地產的時間拉長了將近一倍。 換句話說，過去兩年來實施的奢侈稅政策，雖然沒有發揮當初政府預期壓抑房價的效益，但是短期買賣所該繳納的奢侈稅，會侵蝕房市投資客的價差獲利，使得「短進短出」的房市買賣行為減少許多，這對導正房市交易秩序、減少人為拱抬炒作房價絕對是有益處的。 不過若是延長奢侈稅的閉鎖期，對最近交易量已經下滑的房地產市場將產生不少變化，民眾要預先做好以下的心理準備。 ▲奢侈稅實施之後，房市的交易量明顯下降。

一、有心動的就要趕快行動

地段好、隔局佳的房子由於想買的人還是很多，所以此類房子的價格不會受到奢侈稅的影響而下跌，但是卻會因為奢侈稅延長閉鎖期的緣故，而變得比較沒有人丟出來賣，或是變成2~3年之後才有人拿出來賣，使得市場上的供應量越來越少。所以如果有看中某個社區的好房子，就應該趕緊下訂購買，以免鎖定的目標房子越來越少。

二、好房子更要耐心挑選

如果你不是急著購屋，或是沒有鎖定哪個社區的房子，那麼當奢侈稅閉鎖期延長到3年時，就更要養成慢慢挑好房子的看屋耐性。這是因為房市的交易量勢必隨著閉鎖期的拉長而進一步萎縮，在好房子也跟著消失的情況下，想買房子的人不能急於一時，一定要抱持「寧缺勿濫」的挑屋耐性，畢竟房子買下去，可能就要抱上3年以上的時間。 ▲在房市交易量下降的情況下，條件好的待售屋數量也會隨之減少。

三、人頭戶情況更嚴重

對於名下有多棟房子的投資客而言，奢侈稅的閉鎖期間拉長以後，表示投入的資金也會被拉長凍結的時間，所以找人頭戶來買賣房子，以便規避奢侈稅的情形也會增加。然而，人頭戶的房子不僅國稅局查得緊，對於買賣雙方的房屋交易流程也會有不少看不見的問題。 因此民眾若是看上已經裝潢得很美的中古屋（有些是專業的房市投資客所為），或是賣方不出面、總是委託他人簽訂買賣合約，就表示可能是買到了投資客的房子，就要特別留意購屋期間的交款、契約保障、委託人合法性、產權交屋等自身權益。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw