不動產法律系列　二房東不等於「惡」房東

[房地王/胡兆陽報導]   自從「惡房東」的新聞被踢爆之後，許多在外租屋房客才晃然大悟，原來市面上有很多房東不是真正的「房東」，而是租下房屋再轉租給別的房客的「二房東」。然而，只要做好相關的約束規定，「二房東」的做法在法律上並不違法；相對的，原始房東及房客就要暸解相關的法律問題，確保自身的權益，以免日後產生租屋糾紛。   所謂「二房東」是指，房客向原始房東承租房子之後，又再轉租給其他房客，當起了「二手」房東，所以簡稱「二房東」。   ▲房價太高，不少人以「二房東」的方式當包租公。   法界人士表示，二房東的轉租行為並不違法，但是必須受民法第443條（租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約）、與第444條（承租人依前項規定將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任）的規範。   意思是說，二房東把房屋的全部或部分（例如其中一間雅房）轉租出去，都必須經過原始房東的同意、並訂下契約才行，如果二房東違反這項約定，原始房東可以立即終止租給二房東的合約，把房子拿回來。   ▲原始房東大多不希望房客變成「二房東」。   另一條條文則是說明：就算二房東把房子轉租出去，二房東和原始房東的租賃關係仍然繼續存在並有效，而且房客如果對房屋有破壞或毀損的情形，二房東還是要負責賠償損失，不可以叫原始房東自行去找房客求償。   從以上民法的規定可知，法律上允許民眾去當「二房東」，但前提是必須事先經過原始房東的同意，而且包括承租之後重新裝潢、隔間、租約到齊是否自行恢復原狀等事項，最好都和原始房東以白紙黑字、一項一項的契約書都寫明清楚，這樣對雙方都有保障。   ▲二房東轉租房屋的一切權益，必須以契約書來規範。   萬一出租契約書裡漏寫了「房東同意房客轉租於第三者」的字樣，結果卻被原始房東查到有「二房東轉租」的行為，原始房東除了可以立刻和這個二房東解除租約之外，也可以要求已承租的房客立即搬家，此時房客也莫可奈何。   由此可見，真正居住的房客雖然屬於「善意的第三者」，但是因為前面二房東的不合法而被迫搬家，真是情何以堪！所以承租房屋時，務必請房東拿出房屋的所有權狀，核對屋主和權狀上的姓名是否一致；如果房東表明自己其實是「二房東」，也要請他拿出和原始房東簽定的「轉租同意條款」，才不會突然被「正牌」的房東下令搬家。   新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw