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央行升息 一段式利率逾房貸申辦5成

【房地王記者/萬真彣報導】利率走升是房貸族最擔心的問題,但隨著今年央行的2度升息政策,台灣即將進入升息循環,未來利率走揚的機率高,房貸負擔備受挑戰。面臨此勢,近來愈來愈多房貸族轉向考慮能有效節省利息支出的一段式房貸,雖該利率也會跟著央行波動,但相對來說,調幅在短期之內不會有太大變動。根據現行公告計算,目前市場上一段式房貸的利率約1.8~2.5%,而當前使用此利率的房貸戶,也已逾5成。

三段式利率起伏大     一段式利率相對穩定

簡言之,一般三段式利率是「浮動指標利率(I值)+不固定百分比利率(加碼)」,其加碼值在3段時間內分別使用不同利率,雖然首階段會給予最優惠的利率,但2年內將依各階段逐步調高加碼幅度2.2~2.5%,屆時若升息號角聲響,I值也會跟著調漲,瞬間增加房貸客戶還款壓力,防不勝防。反觀一段式利率的算法為「浮動指標利率(I值)+固定百分比利率(加碼)」,各家金融機構的 I值雖不盡相同(大多比照郵局1年定存利率),但房貸者從簽約至款項全數繳清為止,皆適用固定加碼利率,雖然I值是浮動的,但民眾在貸款期限內,每月的還款金額只會隨市場利率微幅波動,無需擔心升息問題。

還款方式可評估本息、本金攤還適用性

房貸佔多數家庭的最大支出,與前低後高的三段式利率相比,一率到底的一段式利率變數較小,較適合長期繳納房貸的自住客;畢竟房貸屬長期本利攤還商品,20年的償還期限本利總合高,一經調息,利息差額動輒數10萬元。此外,房貸還款的方式也分成兩種,一為每月皆繳相等金額的「本息攤還」,一為愈接近繳清期限,每月需繳出的金額愈遞減的「本金攤還」;前者20年所累積的利息最高,後者則較低;至於應選用何種方案才能真正達到開源節流的目的,端看房貸者的現況與需求做評估。

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各行庫連袂升息 房貸以固定利率為佳

【房地王記者/萬真彣報導】自中央銀行再度升息半碼(0.125個百分點)後,土地銀行、台灣銀行、合作金庫也率先宣布從10月4日起調高存款利率,調升幅度在0.01~0.12個百分點之間。此外,彰化銀行、第一銀行、台灣企銀及華南銀行等大型公股行庫,最快可望於下周一(11日)宣布跟進,而民營銀行也將陸續調漲利率;此波升息對約320萬名的房貸戶來說,房貸利息支出從10月中旬後會有加重的可能。

固定利率升幅大於機動利率   房貸產品應慎選

在景氣趨於穩定加上央行升息的趨使下,銀行業者普遍認為未來市場上的利率仍有升息空間,所以在減少銀行資金調度難度和資金成本的考量下,此波定存調整,固定利率的升幅大於機動利率升幅。因此,有鑑於未來央行仍有持續升息的可能,建議民眾存款時,可選擇機動利率,但若辦理房貸,則可以固定利率為主。而購屋民眾除了評估房貸利率高低外,還能善用銀行推出的房貸利率試算服務,推估何種房貸商品最適合自身當下的還款條件,以縮短還款期限。

指數型房貸利率調升0.06個百分點   各種優惠貸款也將升息

由於指數型房貸利率指標向來跟隨存款利率波動,所以自10月起,指數型房貸利率也會陸續調升,目前各銀行可望跟進調升利率0.06個百分點,也就是每年每百萬元的房貸要多繳600元。至於各類政府優惠性貸款,如4000億元優惠房貸、內政部主辦購屋/修繕貸款、青年安心成家方案等,都是依據郵局2年期定期機動利率做變動,因此在這波升息的聲勢下,預計日後也將宣布同步升息。

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工業住宅搶市 適法性爭議成焦點

【房地王記者/萬真彣報導】高房價效應持續擴大,使得過去在大台北地區房市佔有一席之地的工業住宅,再度以低房價策略搶市;工業住宅房價比其周遭一般住宅的區域行情低1~2.5成左右,購屋者可省下數十萬至數百元的價差,對預算有限的民眾而言,無疑是股莫大的吸引力。隨著市場需求量的增加,工業住宅的房價有不斷攀升的趨勢;根據統計,近5年來工業住宅已有20%~110%的漲幅,買氣也持續熱絡。

不做住宅使用     購屋前需熟悉法規

工業住宅即為所謂的「乙工住宅」,因土地屬工業用地,建商取得價格比住宅用地便宜約4~6成不等,所以房屋售價也相對低廉許多,獲得不少想省錢的自住型買方青睞。但由於法律規定,工業用地建築物只能以一般事務所、一般零售業等名義登記申請興建,也就是說,房子用途只能以辦公、經商、事務為主,不得當住宅使用,所以工業住宅的適法性是需注意的問題。雖然政府已放寬這類房屋在水電、稅負上的規定,甚至開放建案可規劃泳池、花圃等多元公共設施與大型造鎮建案,使其與一般住宅同享舒適的居住環境,但民眾購買時仍要多考量日後運用方式是否觸法,才能避免惱人的糾紛。

貸款成數低     優惠房貸不適用

工業住宅與一般住宅最大的差異除了用途上的區分外,還有承貸方面的問題。即便工業住宅有房價低的優勢,但其貸款成數也比一般住宅低,且若登記用途為廠房或宿舍,一般銀行也不承作房貸,亦不適用一般優惠房貸,購屋者需準備較多的自備款。另外,工業住宅區在購屋的當下雖不見得有工廠林立的雜象,但因仍為法定工業用地,未來可能將面臨廠房陸續進駐、重型車輛出入頻繁等問題,影響生活品質。

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「一生一屋」採申報制 10%優惠土增稅可無限次享用

【房地王記者/萬真彣報導】自用宅用地優惠稅率課徵土地增值稅,原以「一生一次」制為原則,但政府為活絡房市交易 、滿足民眾換屋需求,去年底已修訂新法︰自99年起,凡名下僅有1戶自用住宅(未做租賃、營業用)者,只要符合土地稅法第34條第5項「一生一屋」制的所有規定,無論幾次換屋,或幾次出售自用宅用地,每次都可跟稅務局申報,享10%的最低土地優惠增值稅率。

審核嚴謹     6項規定需全數符合

以往「一生一次」稅法規定,每人在享1次自用住宅土地增值稅10%的優惠後,之後的賣屋、換屋行為,都需依土地公告現值,課以20~40%不等的土地增值稅。而「一生一屋」制則取消使用次數上的限制,只要個人名下只維持1戶自用宅,每次換屋皆適用10%的土地增值稅。所以,相對而言,「一生一屋」對其使用者的限制及審核也較嚴苛,需完全符合以下6項規定︰

一、個人已使用過「一生一次」土地增值稅優惠稅率。
二、因換屋而出售原有自用住宅用地的面積,於都市內不超過1.5公畝(約45.4坪)、於非都市內不超過3.5公畝(約105.9坪)。
三、出售前,已持有該自用住宅土地達6年以上。
四、出售時,土地所有權人與其配偶、未成年子女無該自用住宅以外的房屋(即僅限持有1屋)。
五、土地所有權人或其配偶、未成年子女在土地出售前,於該地設有戶籍,且持有該自用住宅連續滿6年。
六、出售前5年內純為自用住宅,無出租或供營業使用等情形。

購屋族可積極洽詢     把握換屋節稅契機

此新制上路已滿8個月,但申請登記案件不如預期;因此相關單位提醒民眾,若於近期換屋且符合「一生一屋」六大條件者,如尚未繳交土地增值稅,而仍在繳交期限內,可主動洽詢相關單位,並儘速向地方稅務局提申請,避免錯失應享有的權益。

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5行庫新承做房貸利率平均1.64% 創新低記錄

【房地王記者/萬真彣報導】公股行庫 3月起對房市投機性買方採取限縮房貸成數、調高利率等房貸緊縮措施,各界也對市場上房貸利率的變化關注不已;而中央銀行總裁彭淮南近來亦致力於抑制房價策略,但央行日前公布3月份五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀)新承做放款平均利率,該月新增購屋貸款平均降至1.64%,已達到歷史新低。

房貸市場激爭     低利率為王道

央行表示,此現象是因為華銀、彰銀及一銀等大型商銀,持續推出低利公教房貸,最低利率甚至殺到僅1.3%,且不少民營銀行也加入戰局,以降低利率的方式搶攻房貸市場,使得市場競爭更加激烈。因此房貸利率一路走低,以致3月五大銀行的新承做購屋貸款利率,較2月的1.668% 下降0.028個百分點,來到了1.64%,創下新低水準;而當月五大銀行新承做購屋貸款金額,達新台幣 517.17億元,較 2月 362.27億元,增加154.9 億元,顯示出農曆春節過後,房市買氣回籠的情況。

打房成效未彰     5行新承做放款加權平均利率亦降

央行終結寬鬆貨幣政策,盼能引導利率回升,有效抑止炒樓的投資客;但新公佈的相關數據卻說明,國內房貸主要行庫的房貸利率,仍然逆勢走跌,以低利率搶攻房貸市場的方法為主流,不受央行打房政策的影響。至於五大銀行新承做放款加權平均利率方面,3月為1.502%,較2月下降0.071個百分點,主要是因購屋、資本支出、週轉金及消費性貸款利率均下降所致。

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BUY家不敗家,聰明購屋理財,晉升有殼階級!

【房地王記者/妤茜報導】房價飆漲過度,無殼鍋牛發出怒吼,準備再度上街抗議高房價!房價驚驚漲,而社會新鮮人的薪水以及一般受薪階級的薪資所得,卻比十年前還要倒退,根據估計一般的受薪階級需要不吃不喝26年,才能買得起一間房子。買屋似乎成為台灣年輕一輩可望而不可及的夢想,現在教您「333法則」,讓您聰明購屋,BUY家不敗家。

不把雞蛋全放在同一個籃子內,是每一位投資理財的人都同意的做法,而「333法則」,就是將雞蛋分放在不同的籃子內,「333法則」即是將每個月的薪水分成3部份,其中的1/3為生活花費,1/3做為儲蓄理財,1/3則為繳交每個月的購屋貸款。

「333法則」雖然保守,但最大的優點在於穩健,以年約30歲左右的受薪階級為例,平均薪資在4萬元上下,就建議其每個月的房貸支出不超過13,333元,同時也建議以固定房貸利率作為購屋的房貸利率考量,這樣才能真正的掌握自己的實際償債能力,以避免將來萬一發生通貨膨漲,或景氣大好,使央行升息造成利率上升,讓每個月必須支付的房屋貸款額度上升。

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以小林為例,每個月的薪資為42,000元,依333法則,每個月繳交14,000元的房貸額度回推,20年期,固定利率為3%為例,小林可以買的房子貸款額度在250萬元左右。此外,不好高騖遠也是BUY家族必須要謹守的份際,一般建議購屋的總額以年薪的6倍是為最佳的購屋總額,如年薪50萬元的薪水階級,就建議不要購置總額超過300萬的房子,以免償債不了,淪為法拍屋,反而得不償失。

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控管房貸制度 負債比將納入審核條件

【房地王記者/萬真彣報導】房市當前一頭熱,為了降低銀行房貸承作風險,並遏止投資客炒作房產,金管會與中央銀行於前日召開的「金融監理聯繫會議」中,擬聯手制定新房貸指標。會議中提出,因應目前穩定房市措施,未來房屋貸款制度除了評估房貸成數外,也將強制考量房貸貸款人的負債比,避免放款機構只以擔保物(房屋)價值為重,卻忽略借款人的還款能力;而負債比的增訂,可明確了解借款人的償債能力、還款來源,以降低銀行授信風險。

房貸+債務<收入×規定倍數     方可辦理房貸

有關審核申貸者負債比是否符合貸款條件的算法,即房貸總金額不能超過申貸者收入的規定倍數;亦或房貸加計其他債務,不得超過收入的規定倍數。至於倍數的範圍為何?金管會副主委李紀珠表示,因北、中、南各地域的所得差異甚大,若定一個上限,未必符合所有縣市的比率,所以還需細部調查各區民眾的收入狀況,以制定出合理的數值。然而,即使是民眾的收入,仍無法代表其全部的償還能力,所以李紀珠認為,應儘快商討出其他考量指標做配套。

負債比=總負債÷總收入

簡而言之,負債比即為總負債除以總收入。而負債比分為主負債、從負債兩種,主負債為卡類欠款(如信用卡、現金卡)和信用貸款;從負債則為車貸、房貸。過去國內銀行承做房貸,主要是依據房屋狀況及其座落地段評估其價值,以決定房貸成數的多寡,但擔保物價值(房價)隨時都有變動的可能,對銀行而言,控管風險較大;將來房貸加入負債比這個變數後,可降低金融業者的承擔壓力。

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房貸還款方式大不同,聰明理財輕鬆還債!

近來房市大漲,根據估計民眾要不吃不喝26年,才能買得起一間1,200萬元的房子,依照台北市的中階房價推算,每坪大約在40~45萬左右,所以買一間30坪大小的房子,晉升有殼階級,對許多民眾而言,是可望而不可及的夢想。
因此,為了抑制房價,央行準備推出了房貸升息的作法,雖然目前為了避免遏止好不容易又復甦的景氣而暫時打消了升息的作法,但是聰明的購屋人,還是要為自己的荷包精打細算,找出對自己最有利的房貸還款方式。

1、「本金平均攤還」:

指貸款金額除以還款期數(月或週),每期償還相同的房貸本金,但每年會不同,期初還款金額較多,因此可節省較多的利息支出,適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。

2、「本息平均攤還」:

指每期攤還的房貸本金與利息總合相同,也就是每期償還一樣的金額;適合固定薪水、每月預算固定的上班族。是目前市面上較常見的還款方式。

3、「還款寬限期法」:

是指前幾年(通常為三年或五年)只償還貸款利息,貸款本金留待至期限到時再償還。還款金額最低,但本金攤還時還款負擔較為沉重,這種還款方式適合目前還款能力較低而屆時有資金可償還本金者。

實例試算:

小林要結婚了,看中了一間房子,準備向銀行貸款300萬元,利率3%,還款年限為20年,聰明的小林分別以四種不同的還款方式來計算他每個月應該要支付的本利以及總計會支付的利息總額:

2010-04-01_115228結算下來,以「本金平均攤還」的方式最省息,而「不使用寬限期」的還款方式又比「使用寬限期」的還款方式來得節省,聰明的您,應該知道怎麼做才會讓自己買的愉快,還的輕鬆了吧!

【房地王編輯部/妤茜整理】

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99年「青年安心成家方案」 2月正式開跑

【房地王記者/萬真彣報導】今年營建署將續辦「青年安心成家方案」,讓新婚青年家庭購屋、換屋或租屋,享有一生2次「前2年200萬購屋0利率」或「2年每戶每月3600元租金補貼」,補貼期間最長2年,今年預計補貼購宅貸款利息10000戶、租金15000戶;此案預定在2月公告受理,且相關的申請條件和規定,預估1月下旬即可於營建署網站上查詢。而為使青年善用政府優惠房貸順利購屋,營建署特別實行配套措施,針對取得2年0利率房貸的核定戶,提供成家期前輔導課程,目前也已開放報名。

購、換屋者可享房貸優惠     租屋者可獲補貼

內政部營建署表示,本方案是配合人口政策推出的住宅補貼,結婚未滿2年、育有子女(未滿20歲),且家中成員沒有自用住宅的青年(20~40歲)家庭,皆可提出申請;打算購置住宅的新婚青年家庭,或因生育子女而需換屋,且家庭年收入低於80%分位點者,可獲得前2年房貸0利率的優惠;若無購宅能力而租屋的新婚青年家庭,且家庭年收入低於60%分位點者,則可選擇每戶每月最高3600元的租金補貼。另外,因考量到換屋者平均年齡較購屋者高,所以放寬申請換屋者年齡至45歲。

購宅房價須符合規定比率     依申請人負擔決定通過順序

此外,內政部也設下了購屋、換屋的房價上限︰新購屋者,所購住宅價格不得高於申請人及其配偶的年收入的10倍;換屋者,購置住宅房價不得高於年收入12倍,且購屋前必須上四小時的成家期前輔導課程。而欲申請零利率房貸者,夫妻2人至少1人須有全職工作,才符合申請規定。又由於購屋、租金補貼都有戶數限制,內政部說,申請戶數超過預計戶數時,會以是否有扶養子女,及家庭年收入的高低做為評分標準,決定補貼順序。

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3大房貸緊縮措施防投資客炒作

【房地王記者/王玉婷報導】為配合央行防止房市投資客炒作,合作金庫、土地銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行等大型行庫12月25日表示:名下擁有2棟以上房屋者,也就是購屋是為了投資而非自住者,將實施降低貸款成數,調高利率,取消或縮短只繳利息、暫不還本金的寬限期等3大房貸緊縮措施。

房市投資客申辦房貸 銀行採取緊縮措施

中央銀行總裁彭淮南對「存貨型」房貸發出警語,關切房貸資金流入非自住的房屋貸款。「存貨型」房貸,主要是指非自用住宅貸款,也就是投資型貸款,很多房市投資客會用財務槓桿,向銀行融資來增加投資,原本掌握的資金只能買一棟房子,但透過銀行融資款可多買幾間房子。
銀行現在注意房市投資客的償債能力,緊縮房市投資客房貸的貸款成數和提高授信利率:限縮房市投資客的貸款金額,並透過利率加碼增加炒樓投資成本,可望抑制房市投資客的投機風氣。

大型行庫緊縮措施 各不同

華南銀行對房市投資客定義為:申請房貸者名下擁有3棟不動產者,施行措施為貸款成數不能超過6成5,貸款利率採各段加碼零點3個百分點,且無寬限期;室內坪數小於12坪的案子須送華南總行審核,評估房市投資客還款能力、信用紀錄、家庭狀況等。
合作金庫對於購買第2棟房屋的房市投資客,縮緊核貸放款成數,將貸款寬限期,從3到5年縮短為1年。
台灣銀行注重房市投資客的還款能力,對貸款申請者收入確實核視。
第一銀行認為房市投資客為,申請房貸者已跟3家金融機構融資、房貸筆數達5筆者,其貸款利率加碼約零點5個百分點。

另外,房市投資客喜好的前低後高銀行階梯式利率,現在銀行會要求房市投資客綁年約,貸款在一定年限內不能提前還清,如果提早還款或轉貸則須另付違約金,此點貸方須注意一下。

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