分類:房屋貸款

善用寬限期房貸轉投資

廖乙謙
購屋…

景氣低迷 可考慮出手

Q1:希望3至5年後,購買15~20坪房屋,地點在關渡、淡水,現在需如何布局? 建議如何付款?

A:目前正值房地產景氣低迷之際,可考慮不用等到4年之後才在關渡、淡水一帶找房子,可以提早尋找到好又便宜的房子。

而在介入的時點上,要注意房地產景氣通常是股市的落後指標,所以真正購買的時點是等待國際股市回穩,再介入較為恰當。

倘若貸款購屋的時點,當時仍屬低利率時代,則可考慮動用只繳息不還本金的寬限期,而將手中多出來的資金,趁股市低迷,進場布局,酌量買進具題材與基本面的績優股,或相關產業的基金,尋求長期複利效果的報酬。

Q2:單身退休金需準備多少?可否建議較穩定的理財方式?

A:理財沒有捷徑,必須透過紀律與管理,長期循序漸進完成理財規畫。建議賈小姐根據個人可支配所得(所得扣除生活必要性支出後的餘額)進行理財。

退休…

設定年限 再算準備金

另外,賈小姐須先設定退休年限,例如55歲或65歲退休。雖然差10年,可是貨幣的複利效果卻有天壤之別。假設設定是65歲退休,希望退休時可以享受目前生活水平的8成水準之生活,即表示賈小姐每月要準備2萬元(現有收入2.5萬的8成)。假設考慮每年2%的通貨膨脹率,則40年後等同於現在2萬元的生活準備金為4.4萬元。

假設退休後平均餘命為20年(85歲安享天年),用最簡易的算法:每個月提走4.4萬元,則本金需要大約1,000萬元(孳息未計入)。換句話說,賈小姐必須思考的是,如何在40年期間存滿1,000萬元。

如果不考慮孳息,每月必需存2.2萬元,連續40年才能存足1,000萬元。現階段每月能存入1萬元的條件看來,每年必須達到5.5%投報率,才能完成1,000萬的退休規畫。

投資…

5.5%報酬 買股票基金

以目前的投資工具來看,必須透過資產配置才有可能達成每年5.5%的投資報酬率。賈小姐較年輕,長期投資可以承受適度風險享受較高潛在報酬,建議是定期定額全球股票型基金40%、定期定額新興市場股票型基金30%、保險30%。

保險…

分紅保險 保險金增值

保險部分,目前25歲,若打算要55歲退休,可以選擇繳費期間30年分紅式保險。從投保日起,除享有壽險保障,也可以搭配附約方式,享有完善醫療保障。

此類分紅式保險在繳費期間可以以保額單利15%增值。繳費期滿後,保險金同步複利2.5%增值。保險公司也會在每一年度終了,依據該年度分紅保險單業務實際經營狀況,給予「年度紅利」。

繳費期滿當年,保險公司會再額外給予該年度的「年度紅利」之一倍的「繳費期滿紅利」。如果想要提前享有保險金同步複利2.5%增值,繳費期間就可以縮短至20年。

新光銀行診斷書

目標 布局 說明

購屋
●房地產景氣低迷,可提早尋找好又便宜的房子。
●等國際股市回穩再介入比較合適。
●可利用房貸寬限期,酌量買績優股或基金。

保險
●購買繳費期間30年的分紅式保險。
●可搭配醫療險附約。 ●繳費期間,以保額15%增值。
●年度終了,有年度紅利。
●繳費期滿,保險金複利2.5%增值。

退休 每月定期定額:
●全球股票型基金40%
●新興市場股票基金30%
●保險30% 需在40年準備退休金1,000萬。

(以目前生活水準8成、2%通貨膨脹計算)

分類:房屋貸款

郵局降息 優惠房貸年省2千元

更新日期:”2008/10/16 04:35″ 黃琮淵/台北報導

中華郵政宣布,今起調降各天期存款利率0.1至0.13個百分點。隨郵局降息,與2年期定儲機動利率連動的政策優惠房貸,利率也將調降0.1個百分點至2.775%。如在北市購屋最高貸350萬元、還款期20年計算,每年將可省下2088元支出,也算不無小補。

值得一提的是,受全球金融風暴影響,央行罕見地在9月底理監事會降息,不到兩周時間,又二度宣布降息,這也使甫於十月三日公布的郵局存款利率,不到半個月時間,又再度改掛。累積兩波降息,各年期存款利率的降幅,約在0.15至0.18個百分點。

新優惠房貸 最大受惠者

郵局降息,最開心的莫過於房貸戶。以政院推出的2000億元「新」優惠房貸為例,推出時的利率為2.925%,不過一個月的時間,已經降至2.775%,另許多房貸族雀躍不已。以最高核貸額度計算,原本一個月得付19280元,但現在只要19019元,一年下來就省了3132元,堪稱連續降息後的最大受益者。

學貸 每年可少付420元

不過,若是今年三月廿二日前辦理的政策優惠房貸,則比照舊制,在郵局今起宣布降息後,利率由原本的3.55%降至3.45%,同樣購買台北市的房子、還款期20年,申貸250萬元的話,一年可省1656元利息支出;若加計前波降幅,每年可省2316元。

但選擇銀行指數型房貸的客戶,因為利率是隨定儲牌告逐季調整,所以還不會馬上調整。且依各銀行計息週期不同,最慢的要到明年1月時,房貸利率才會調降。

隨著郵局降息,包括內政部主辦的購屋貸款、房屋修繕貸款、公教人員貸款及助學貸款,各項利率也將再降0.1個百分點。目前學貸利率為3.65%,近期將調降至3.55%,預估受影響學子超過百萬戶,以申貸80萬元、四年攤還計算,每年可少付420元。

分類:房屋貸款

房市冷 銀行房貸業績縮水

更新日期:”2008/09/28 04:33″ 高佳菁、陳美君/台北報導

房市拉警報,房貸客需求銳減,加上銀行嚴格把關,房屋仲介受託買賣業績掉了7成,銀行房貸業務受波及,中信銀新貸戶申請貸款額度已銳降4成,而把房貸視為消金獲利主力的北富銀,也躲不開市場衝擊,業績縮水2成。

根據央行統計,5大行庫新承做購屋貸款金額,8月新增房屋貸款金額為319.74億元,較上月大幅減少116.32億元,這已是連續第2個月呈現下滑,總規模縮水179.67億元。央行經研處副處長林宗耀指出,可能與銀行授信趨嚴、房貸成數下降,加上適逢農曆7月等季節性因素所致。

儘管房貸金額遽降,房貸利率卻與上月持平,同樣維持在2.833%水準。與去年同期相比,新增房貸金額減少31億元,利率也上升了26.9個bp。

央行官員指出,5大銀行包括台銀、合庫、一銀、華銀及彰銀等5家行庫,合計市佔率約四成。最大民營銀行中信銀表示,現在房市只能用「冷颼颼」來形容。

中信銀指出,今年上半年,平均每月客戶申請房貸額度約100億元,在房市急速冷凍,大家現在寧可相信現金在握,對看屋、買屋意願偏低,房屋仲介受託買賣業績掉了至少7成,中信銀房貸業務受波及,近2個月來,新貸戶申請貸款額度只剩60億左右,申請額度較上半年下滑4成。

為了在市況不佳下擴展房貸利潤,中信銀除勤於發掘案源外,正努力承作房貸壽險,目前每月房貸壽險保費收入約2,000至3,000萬元,可掌握利潤10%左右,換算下來每月獲利在200至300萬元,若能把滲透率從10%拉升到20%,今年光靠房貸壽險獲利至少可增加2,700至4,500萬元。

北富銀方面,房貸已被列為今年消金的主要獲利,估算約占8、9成,由於主要承作區域以大台北地區為主,雖然業績也受到衝擊,但相對較小,約縮水2成。

分類:房屋貸款

優惠房貸 央行將新撥2000億

呂雪彗/台北報導

台股低迷不振,景氣前景不明,行政院連日漏夜會商,擬計畫提出一份全新的優惠房貸政策,初步匡定額度約2000億元,政府利率大舉提高補貼至二碼半約0.625%,優惠房貸利率將遽降至3%以下,貸款額度北市從250萬元提高為300萬元,可望為活絡房市注入一股強心針。

據悉,由於房市低迷,民眾購屋意願低,政院景氣因應專案小組決從央行優惠房貸下手,活絡火車頭產業的營建業。

經政院檢討發現,央行優惠房貸仍有1191億元尚未貸出,主因利率高達3.6%民眾毫無意願,經二天景氣因應小組會前會密集討論,央行與內政部基於政策無法溯及既往,建議將剩餘額度重新包裝成一筆新的優惠房貸政策,新增部分額度成一筆整數,以活絡房市。

財金官員透露,初步匡定額度為2000億元,但為因應明年景氣可能走疲景況,是否必要再調高為3000億元,政院高層日內討論才會決定。

政府補貼優惠房貸利率將大舉提高至二碼半,優惠房貸利率將降至3%以下,可望比銀行自辦房貸利率水準低,對一般民眾具相當誘因。但北市房價走高,未來北市貸款額度提高至300萬元,其他地區可能增至250萬元,內政部利息補貼將由30億增加為近40億元,將動支二備金。預計四萬餘戶可望受惠。

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還款寬限期 先甘後苦

張欣民(美商ERA易而安不動產市場行銷顧問)

為抑制通膨,央行日前又升息,民眾購屋的負擔將更形加重,此時,很多首購民眾會使用「還款寬限期」,來降低購屋門檻。

不過,「還款寬限期」是先甘後苦的還款方式,在薪資所得增加不易、利率長期看升的情況下,建議應謹慎使用寬限期,免得寬限期結束後無力還款,房屋恐被法拍。

所謂的「還款寬限期」,是指申請房貸的前幾年,只還利息不還本金,等寬限期一過,房貸本金就會擠壓在剩下的年限內攤還、負擔頓時變重,適合購屋初期所得較低,但預計三年至五年後所得可顯著成長的民眾使用。

當然,若確定利率走勢是由高走低,更適合使用寬限期房貸。以房屋貸款500萬元為例,若還款年限是20年、利率3%,採一般本金利息平均攤還方式,每個月要繳2萬7,730元房貸;若改採前三年「還款寬限期」,則前三年每月只要交1萬2,500元,還不到前者的一半,會讓許多民眾有購屋輕鬆的錯覺。

不過,一旦寬限期結束後,每個月房貸負擔將從先前的1萬2,500元「倍增」到3萬1,319元,每個月要多繳將近2萬的房貸,假如家庭所得沒有大幅成長,如此倍數增加的負擔是很恐怖的。

首購族要特別注意,目前在全球通膨壓力之下,央行還是會緩步調升利率來抑制通膨,房貸利率勢將逐步走高。

所以,除非確定三至五年後,個人及家庭所得會大幅成長,否則,還是回歸房貸的「三三原則」:自備款三成、每個月房貸不超過家庭所得三分之一,不用寬限期,才不致陷入財務危機。

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一段式房貸 重回主流

中央銀行出手引導利率上升,台銀、合庫率先調整利率,未來一季,各銀行房貸利率將全面上升0.05、0.07個百分點,房貸如何選?銀行主管指出,轉貸空間將縮減,民眾不妨選一段式利率、長期往來、暫停轉貸,比較有利。

依照最新房貸利率行情計算,前低後高的分段計息房貸利率,和一段式利率來比較,前者高出後者0.3到0.4百分點,20年房貸期,每貸100萬,利息相差6萬到8萬元不等。

金融市場吹升息風,房貸利率將調升,銀行主管說,依據現況來看,各銀行調整房貸利率後,行情可能落在下列區間。

一、分段式房貸利率,20年平均落在3.5%。

20年期、240個月當中,第一段利率可能落在2.7%左右,適用期間6個月,第二段利率可能在3.1%一帶,適用期間18個月,第三段利率可能在3.6%到3.8%,適用期間216個月。

銀行房貸主管指出,以上述房貸利率計算,20年下來,房貸戶實際負擔的利率,大約是3.5%到3.6%。

二、一段式房貸利率,行情在3.2%。

銀行主管表示,行情約落在3.1%、3.4%,和分段式利率的第一段比起來,看起來比較高,但是,20年下來,比分段式房貸利率有利,利息支出少0.3%左右。

20年下來,每貸款100萬、相差3萬,貸款500萬就相差15萬。

銀行房貸主管指出,很多人申請房貸時,選擇分段式利率,主要看中初貸款時,只要負擔2.7%左右的利率,比起一段式利率房貸,一開始就要3.1%、3.3%,相對較低。

而且,這些房貸戶的如意算盤是等房貸進入第三段計息的時候,再辦理轉貸,重新申請分段式房貸,適用2.7%的相對低利,不過隨著央行收縮資金、利率上升,房貸戶逐低利轉貸的環境,已告一段落。

針對現況,銀行房貸主管指出,轉貸適用低利,節省利息支出的作法,已經愈來愈不可行,計畫申貸的民眾,不妨仔細計算。

目前,選擇一段式利率的房貸,20年所有的利息支出來算,相對少一些,不過,最重要的是,實際計算分段式利率,利息支出總金額,再和一段式利率的利息支出總額比較。

更新日期:2008/06/30 04:33 李國煌台北報導