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房地產/房價抗跌要件 地點、格局、交通條件兼具

更新日期:”2008/10/25 01:04″ 財經中心/綜合報導

買房子萬一買到會跌價的地方可就虧大了,如何挑選好地段?除了台北市精華區外,選交通便利、鄰近學區以及管理完善、格局方正的房子,比較能幫房子保值;另外,最近房市成交萎縮,其實有很多買房的人大都是中高齡的退休者,因此靠近醫院的安靜巷弄,就成為退休族的首選。

擁有一間舒適又溫馨的房子是每個人的夢想,但如果買到會跌價的房子,誰都不願意,但如何挑選抗跌的房子?

以台北市為例,信義區、中山區的大直以及大安區仍舊是最抗跌的地區,如果買不起第一戰區,內湖、萬華、文山以及大同區也是好地點,如果往台北縣挑選的話,中永和、汐止、新莊也是可以考慮的地方。

房仲業者黃增福表示,「那另外也許有一個相對比較低檔補漲的,有一些比較都更區的,那就是大同跟萬華,這兩個區塊現在房價是相對比較低,那但是未來他大同跟萬華,目前捷運都還方便,未來這兩塊區是台北市都更區,比較多的地方。」

不過,台北市房價畢竟還是太高,一般人根本買不起,換個方式挑選住家附近環境的話,景觀好、交通便利、鄰近學區或是社區管理完善以及格局方正的話,都是能夠提升房子價值的重要因素。

另外,現在有錢買房的人其中有很大的比例都是中高齡,而且手邊有資金者,選擇靠近醫院的安靜巷弄也成了退休族的首選。房仲業者黃增福說,「比如榮總周遭或是台大周遭,有一些周遭環境的巷弄就不錯,但是它的好不是說在第一排的住宅,而是後棟比較安靜的巷弄。」

選了抗跌的房子外,下手時機其實也很重要。像是現在因為房市成交量萎縮,把談判價碼更往下拉至少一到兩成,跟建商拉長時間周旋,趁著買氣低落,看房或許可以撿到便宜。(新聞來源:東森新聞)

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景氣低迷生意難做 店面租不出去

公共電視 更新日期:”2008/10/27 22:15″

金融風暴當頭,百業蕭條,路上到處是租不出去的店面,黃金地段乏人問津,實在因為生意難做,連賣吃的平價餐飲店,即使一年來價格沒漲,客人還是少了兩成。

景氣有多差,經建會最新公佈的景氣概況,景氣對策信號從八月的18分掉到9月的12分,燈號由黃藍燈轉為顯示景氣趨冷的藍燈,這也是從2001年11月網路泡沫化之後,將近七年以來的新低分數。

各項指標中,工業生產指數和海關出口值,從綠燈轉為藍燈,股價指數和製造業銷售值從黃藍燈轉為藍燈。景氣這麼不好,廠商信心也滑落,看好未來半年景氣的比例從兩成降為4.8%,看壞的從將近三成大幅增加到六成。9月份的營業氣候測驗點將為99.44分,同樣是七年來新低。七年來新低的還有消費者信心指數,各項指標中滑落幅度最大的,就是未來半年會投資股票、買耐久財以及就業機會的信心,這波不景氣,牽連各層面,恐怕還要持續好一陣子。

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房產交易下滑 房仲業者擔心沒薪水

公共電視 更新日期:”2008/10/23 22:15″

不景氣房地產交易量下滑,馬上影響到的就是房仲業務員的生計,尤其是抽高佣金但沒底薪的房仲業務員,沒賣出房子,就沒薪水可領。

業者說,現在買方預期價格還會下跌,但賣方的成本壓力大不願降價,雙方期待落差很大,使得房子真的很難賣。

而跟房子一樣難賣的,還有保險,由於金融危機引爆點就是金融衍生性商品,民眾對於銀行和保險公司的投資商品,信心大失,這讓以投資型保單為主的保險業務員,同樣備感壓力。

業務員說,不少客戶受到市場消息影響提出解約,但事實上,只要商品本質好,公司夠穩固,解約反而不划算,而在低迷的市場氣氛下,各行的業務都很難做,大家都想在不景氣中殺出一條生路。

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房仲業紛關店頭?房仲:開店關店本是常事

更新日期:”2008/10/17 14:05″

對房仲業來說,最怕的就是沒有成交量。在這波不景氣當中,傳出已經有房仲業者考慮收掉部分店頭。不過,有房仲業者認為,對房仲業來說,開店、關店本是常事,要避免被淘汰,就必須在客戶服務上多下功夫。(陳鳳如報導)

面對這波房市不景氣,中信房屋副總劉天仁認為,以現在市場慘烈的狀況,收店必然會看到,過去經營不夠扎實的,就會被淘汰。但他認為,經過這波不景氣,等景氣再來的時候,一般人認為品質不錯的品牌會比過去更茁壯,因為,從現在看過去的歷史,在每一波的不景氣中,都是保優汰劣的時機,店頭是如此、公司是如此,品牌上的競爭也是在這時候才能見真章。:「在不景氣的時候,關店是正常,不是有句話,分分合合本是常事,我覺得,仲介業開店關店就是常事嘛!」

劉天仁也表示,他最近去參加一場公司內部的頒獎活動,雖然台下有不少面有菜色的同事,但還是有員工在七、八、九這三個月的個人業績就達到一千四百多萬,可見雖然景氣差,只要對客戶服務很扎實,就算時機不好,也能創造出不錯的業績。

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衛武營工程最低標低於底價80% 高縣府籲廠商勿搶標

更新日期:”2008/10/16 20:35″

高雄「衛武營都會公園」第一期101標工程因為最低標的總標價低於底價80%,高雄縣政府決定「保留決標」,並請廠商提出書面及口頭說明。縣政府表示:拆除後的建築材料將要「再利用」,研判可能是投標廠商誤以為這些拆下來的建材可以轉賣,才會把投標金額壓得這樣低。縣長楊秋興呼籲投標廠商,千萬不要為了低價而搶標。

(溫蘭魁報導)

高雄縣政府表示:衛武營都會公園第一期101標工程,以整地、拆除及植物斷根、移植為主,已經在9月開標,有11家廠商參與投標,公告預計金額七千多萬元,因為最低標的總標價一千七百萬多元,低於底價80%,只好保留決標並請廠商提出書面及口頭說明。觀交處長翁佳樑進一步表示,這一標許多拆除後的建築材料,要保留供之後的工程使用,推測可能是投標廠商沒有看清楚招標文件,誤以為這些建材可以轉賣,才會將投標金額壓得這麼低。

縣長楊秋興則指示相關單位研議原預計金額是否合理,以及依法處理招標作業。楊秋興說,縣府各項公共工程都必須重視施工品質,特別是衛武營都會公園,屬於國家級的公園,一定會嚴格要求廠商履約工程品質,請投標廠商不要貪圖低價而搶標。

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景氣差 便利店要求房東調降租金一到一成五

更新日期:”2008/10/16 15:05″

景氣差,不只店面空置率大增,現在還傳出有連鎖便利商店要求房東要調降租金。有房仲業者表示,這波零售業的確不太好,因此有便利商店希望房東能調降租金百分之十到十五,否則就要考慮搬遷到比較便宜的地段經營。(陳鳳如報導)

大環境不好,店家生意難做,位在市區精華地段的部分連鎖便利商店最近也傳出要求房東調降租金的情況。對此,中信房屋副總劉天仁表示,現在零售業確實不太景氣,已經有很多零售業紛紛因為營業額不好,希望房東能夠調降租金,如果房東不調降,就要選擇搬遷或結束營業。:「從這樣的現象來看,房東是應該考慮調降價格,現在通常要求的大概是百分之十或百分之十五,因為以現在市場的狀況,要撐過去的高房租,非常的吃力,所以在共體時艱的情況下,通常都要求房東來降價。」

也有商仲業者表示,從今年總統大選過後到現在四、五個月以來,台北市店面租金下跌確實比較明顯,除了捷運站的商圈比較不受影響外,租金平均下跌的情況大概在百分之十左右。

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台中銀行縮銀根 台中七期豪宅拉警報

更新日期:”2008/10/16 22:15″

台中七期的豪宅一棟棟,雖然高唱不景氣,豪宅興建的速度還是沒有減緩。不過,想要「炒樓」的投機客,在銀行緊縮銀根的情況下,以前輕輕鬆鬆可以貸到七成,現在就連最抗跌的地段,也只能貸到五成。

受害的是這波向中小型銀行借款的消費者,「整批房貸」是銀行與建商合作,銀行隨時都可以抽腿,被迫轉貸的房貸戶,不但少了利率的協議空間,甚至還要負擔轉貸費,這時候民眾該怎麼辦?

受到金融風暴衝擊,這兩個月來七期豪宅出現退屋潮,成交率相較五二0慶祝行情跌了六、七成,成交金額也掉了兩、三成,不過房仲業者指出,這波銀行緊縮貸款額度,對於有能力買豪宅的客戶,衝擊反而不是全面性,影響較大的是套利的投機客。

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房仲:降遺贈稅到10% 有助房市買氣

更新日期:”2008/10/15 21:35″

外傳行政院屬意將遺贈稅的稅率降到百分之十,財政部長李述德在立院報告時,也強調會朝這個方向,向行政院簽報。對此,房仲業者認為,遺贈稅如果真的調降,應該能夠提升房地產買氣。

中信房屋董事長(鄭余正全)表示,遺產稅的降低對不動產的正面發展是有幫助的,因為在東方的觀念中,有土斯有財,他認為,買房地產除了可以保值之外,父母也會覺得把自己辛苦的財產分一點給小孩子是好事,(鄭余正全)認為,遺贈稅率如果從百分之五十順利降到百分之十,可望激勵不動產買氣。

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五招教你如何節省贈與稅

行政院打算把贈與稅每人每年免稅額一百一十一萬元優惠上調到兩百二十萬元,保險與信託業者大聲叫好,認為贈與行為將更加活絡,有助刺激業務成長;稅務專家也說,省贈與稅有五種途徑,戲法人人會變、巧妙各有不同,就看你知不知道門道。

信實會計師事務所會計師羅友三表示,贈與稅節稅,最被廣泛採用的就是「存款分年贈與」,目前每人每年額度一百一十一萬。他提醒,雖然稅法沒規定誰才可以當「贈與人」或「受贈人」,但實務上,國稅局會按「合理性」查緝有無逃漏稅捐。

羅友三說,「贈與人」跟「受贈人」間的關係,法律沒規定非得是爸媽送給小孩不可,理論上,誰愛送給誰就送給誰,但實務操作上可能此路不通。

就曾發生過有企業主透過自家司機,分年贈與一百一十一萬給企業主的小孩,因司機年繳所得稅才四十幾萬,卻可送出大筆存款,被認為有逃漏稅捐之嫌,兩人都被移送法辦。

羅友三提醒,所得稅採「申報戶」制度,跟遺贈稅採每人課稅不同,因此須留意每戶每年利息扣除額僅二十七萬元的規定,別省了贈與稅、卻多了所得稅。

若從節稅效果來講,買農地或買土地,節省贈與稅的效果最好。他解釋,農地贈與不必課贈與稅,土地採「公告現值」課贈與稅、比市價低很多,節稅效益可觀。

不過,做這事時得注意,農地或土地必須先登記到「贈與人」名下,否則國稅局會以實際交易的價格課贈與稅。

就曾發生過,有老農夫拿了九千萬,在台中市十二期買了塊農地,代書建議直接從賣方過戶到兒子名下,以規避遺產稅,由於農地沒登記在老農夫名下,國稅局認為老農夫從來沒有持有農地,直接以交易價格九千萬課贈與稅。

另在保險商品部分,南山人壽處經理吳鈺芳表示,儲蓄險及終身還本型壽險,都有省贈與稅的效果,觀念就是:拿贈與稅的免稅額優惠來繳保費,滿期金直接給小孩,如此免課贈與稅。

吳鈺芳提醒,透過買保單省贈與稅,最好由受贈人(例如:小孩)當「要保人」,如果是贈與人(例如:爸媽)自己當要保人,由於「要保人」才是實際擁有保單權利之人,國稅局會認為保單還在爸媽手上,根本沒有贈與,可能不但沒省到稅,還得補稅罰鍰。

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「拚買氣」 北市建商開價下修20%

國內房市在金融風暴襲擊下越來越低迷,為了刺激買氣,台北市部分建案自動降價,就連信義區高級地段有部分預售屋每坪開價,已經下修2成,確實吸引不少看屋民眾;但部份學者提醒有意買屋的民眾,明年房價還會下修,等房地產景氣復甦至少還要2年以上,房產業者則說,選擇好的地段,抗跌性也比較高。

明亮寬敞的廚房,客廳走的是黑白極簡時尚風格,嶄新的樣品屋,現在因為金融風暴,看屋民眾連走進樣品屋都備感壓力,比起1個月前,看屋人潮幾乎下滑2成,為了刺激買氣,有建商乾脆自動降價。售屋人員:「我們的花園有水瀑花園。」

台北市大同區的預售屋,原本每坪開價45到48萬,現在部分廣告屋價格降到39萬,多了1成2的議價空間,就連黃金地段信義區,每坪的開價也多了將近2成的彈性,不景氣,建商選擇自砍價格拼買氣。

建商王強:「我們用這個策略來講的話,是希望能回饋給我們的客戶,讓他們有房子可以下手去買,有房子住,等到景氣好的時候,他們可以有獲利的空間。」

用降房價換取成交空間,成為建商促銷新招,但部分學者提醒,房價明年還有會下修。玄奘大學金融系副教授花敬群:「預期第四季甚至到明年初,市場規模萎縮已經有比較大的幅度,簡單的指標2年是至少要的。」

學者保守估計,房市回春恐怕得再等2年,房地產業者也提醒,民眾買屋除了看價格,還要挑選地段才能真正抗跌!