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地價稅繳納的相關事項

地價稅為每年開徵一次,繳納期間是每年十一月一日至十一月三十日,課稅所屬期間從每年一月一日至十二月三十一日。


根據稅法的規定,地價稅的「納稅義務基準日」為每年八月三十一日,依照當日地政機關「土地登記簿」所記載之土地所有權人或是典權人,就是當年度的地價稅納稅義務人,負責繳納該筆土地全年地價稅。( 但從法院拍賣所取得之土地,依照領得法院核發的權利移轉證書之日為準;另外經過法院判決共有分割、公用徵收、或者因為繼承而移轉他人之土地,在未辦理產權移轉登記之前,以法院形成的判決確定日,公用徵收之補償費發放完竣日、或繼承開始日為基準 。)


所以即使是八月份才取得土地的所有權人,雖然到年底只持有四、五個月,但仍須負責繳納該筆土地全年地價稅。然而就算買賣雙方在買賣契約書中約定地價稅由誰負責繳納,這些是屬於當事人之間約定之私權行為,不能因此就變更地價稅的納稅義務人,也就是說地價稅仍然由原本土地的所有權人負責繳納。但可以在買賣房屋時,在買賣契約當中計算出雙方所持有的時間比率,並由當年度的納稅義務人負責預先向另一方收取應繳納的地價稅款,這樣就不用負擔全年的地價稅稅額。


要是地價稅逾期繳稅的話,每超過2日將按照稅額加徵1%的滯納金,超過30日還不繳稅的話,稅捐處會移送行政執行處來強制執行,所以按照規定好好的繳納稅金才是我們好國民應該做的事情。


申報地價是以直轄市或縣(市)政府規定之公告地價為基礎。要是土地所有權人未於公告地價的公告期間申報,將以公告地價的百分之八十作為申報地價。而土地所有權人可以在公告地價的百分之八十到百分之一百二十的範圍內去申報地價,但假使超過公告地價的百分之一百二十時,超過部分就不予以計算,仍然是以公告地價之百分之一百二十為申報地價;但要是申報價格不足公告地價的百分之八十時,將以公告地價的百分之八十作為申報地價。






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地價稅的基本介紹

對已規定地價之土地,除了依法應該課徵田賦者以外,即是地價稅的課徵標的,所以應該課徵地價稅。而地價稅之課徵基礎是按照每一位土地所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內所有土地之地價總額去計算課徵的,所稱的地價總額是指每一位土地所有權人依照法定的程序辦理規定地價或重新規定地價,經過核列歸戶冊之地價總額。


地價稅的稅率分為下列幾種:

1.自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地 : 2‰

2. 一般用地稅率 : 10‰ ~ 55‰ (超過累進起點地價者,採累進稅率課徵)

3.公有土地、事業直接使用土地如工業用地等 : 10‰ (不採累進稅率)

4.公共設施保留地 : 6‰ (若為自用:千分之二。未用:免徵)


地價稅的納稅義務人

1.當土地為公共所有時,納稅義務人為管理人或者管理機構。當土地為共有時,納稅義務人則為土地共有者,而地價稅就依照土地擁有比例繳納。

2.設有典權土地時,典權人為納稅義務人。

3.承領土地時,承領人為納稅義務人。

4.承墾土地時,耕作權人為納稅義務人。

5.土地為信託財產時,受託人為納稅義務人。






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契稅節稅的小方法

由於契稅並沒有像土地增值稅那種可以享用一生一次自用住宅優惠稅率,或者採用重購退稅的方法來達到節稅的效果,除非是購買政府興建的國宅或者是政府鼓勵的國宅,但其實契稅還是有小方法可以達到節稅的效果的。


( 1 )由於契稅是根據契約上的價格來計算的,而契約上的價格有兩種評定的方法,一種是實際房屋成交的價格,另一種則是房屋評定現值價格,這是由政府根據房屋周遭環境以及房屋本身的建材或折就來評定的,而一般來說,房屋評定的現值通常比房屋實際成交價格低,所以只要在契約上選擇房屋評定的現值價格當做契稅徵收的基準的話,是可以節稅的喔!


( 2 )當我們在購買房屋的時候,跟建商之間總會有些議價空間,這時候就可以要求建設公司幫我們負擔契稅的費用;也有些建設公司在一開始廣告的時候,就會打著免契稅的方案,這時候就要仔細看看建商有沒有將費用加入總價當中,只要好好的利用的話,也是可以達到節稅的效果的。


( 3 )根據規定,契稅是要有「買賣」行為才會產生,所以要是「委託」由建設公司興建的話,就沒有買賣行為的產生了,這樣也就不用繳交稅金。假使您是買預售屋的話,而建商又是您很信賴或是有很好的信譽的話,看能不能請建商將您的名字列為房屋起造人,這樣子的話就不算買賣行為也就不用繳稅了。但要是您買的房子已經動工了的話,還是一樣可以請求建商把您的名字列為房屋起造人,不過就得要依照已經完工的百分比課徵稅金,但還是比完工以後課徵的稅金少很多。


這些就是契稅的節稅小方法,除了瞭解之外,也要實際的會使用才能達到節稅的效果喔!




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契稅的基本介紹

根據契稅條例,不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地,免徵契稅。契稅稅率如下:

(一)買賣契稅為其契價百分之六。

(二)典權契稅為其契價百分之四。

(三)交換契稅為其契價百分之二。

(四)贈與契稅為其契價百分之六。

(五)分割契稅為其契價百分之二。

(六)占有契稅為其契價百分之六。


而買賣契稅,應由買受人按契約所載價額申報納稅。


當我們與賣方談妥價格簽訂契約,簽訂契約之後要繳交印花稅,而印花稅為契約價格的1‰,假使買的是成屋的話,要在訂約日起30 日內申報契稅,契稅是契約價格的6%,逾期申報就要加徵怠報金。假使買的是預售屋的話,則要在核發使用執照之日起60 日內申報契稅。假使是向法院購買法拍屋的話,則要在核發不動產權利移轉證書日起30 日內申報繳納契稅。


各契約繳納人

1.買賣契稅,應由買受人按契約所載價額申報納稅。

2.典權契稅,應由典權人按契約所載價額申報納稅。

3.交換契稅,應由交換人估價立契,各就承受部分申報納稅。(前項交換有給付差額價款者,其差額價款,應依買賣契稅稅率課徵。)

4.贈與契稅,應由受贈人估價立契,申報納稅。

5.分割契稅,應由分割人估價立契,申報納稅。

6.占有契稅,應由占有不動產依法取得所有權之人估價立契,申報納稅。


向稅捐處申報契稅時,申報的契價,可以選擇低於成交價之房屋評定現值課徵契稅,節省契稅及印花稅,一舉兩得;如果是向法院標購者,拍定價低於房屋評定現值,可以選擇按拍定價申報契稅而且權利移轉證書不必貼印花。


舉例說明

小黑向法院標購了1 棟房屋,房屋拍定價格為180萬元,而該房屋之評定現值為250萬元,

甲可以選擇拍定價180 萬元申報契稅,節省42,000 元的稅額。


2,500,000-1,800,000=700,000

700,000X6%=42,000


因為買賣契約的契稅為契價的6%,所以兩者的差價乘以6%後則為省下來的稅金。




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關於土地增值稅享用一生一次的自用住宅稅率

土地增值稅優惠稅率是指土地增值稅按10%自用住宅用地稅率課徵,由於1 個人一生只可以享受1 次,不要輕易用掉這個機會。如果同時擁有多戶自用住宅房屋,也都符合自住條件,可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐處申報土地增值稅,在都市土地300 平方公尺或非都市土地700 平方公尺合計不超過的範圍內同時適用自用住宅用地優惠稅率。而「同時出售」,除了訂約日期應相同外,向稅捐機關申報移轉現值日也要相同。

而夫妻各享有一生一次的機會,如果房子都登記在夫或妻名下,本人享用過1 次之後,再次買賣時,如果符合上述自住條件,可以利用夫妻間贈與不課徵土地增值稅、不計算贈與稅的規定,先把土地贈與配偶再以配偶的名義簽約買賣,還是適用自用住宅用地的優惠稅率。


擁有多戶自用住宅房屋時,要選擇對自己有利的一處來節稅

假使擁有多戶自用住宅房屋,如果沒有辦法安排同日訂約出售、同日申報,或者可能先後擁有不同地點的自用住宅房屋,可以評估優惠稅率用在那一戶出售時最有利。稅捐處有提供免費的試算服務,可以為您預先估算稅額,只要提供土地所有權人身分證影本及土地所有權狀影本或土地登記謄本,就可以向稅捐處申請每一間房子按自用住宅用地稅率核課時的土地增值稅是多少?按一般用地稅率核課時又是多少?選擇估算結果稅額最高那一間房子申請按自用住宅用地稅率課徵,當然,出售前1 年沒有出租或供營業使用,在該地設有戶籍等基本條件都是缺一不可的。


假使要申請為自用住宅稅率,必須符合下列條件

1.辦竣戶籍登記

自己、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女、孫子女)的戶籍要設在這個房子上,如果平時沒有設在這裡也沒有關係,只要在簽約買賣當時已經設好戶籍就可以了。(戶籍登記是以簽訂契約之買賣契約日為準)

 

2.沒有出租或營業

簽約買賣之前1 整年都沒有任何出租或供作營業的情形,否則就必須等收回或不再營業滿1 年才可以適用。

3.地上房屋所有權人

土地上有房子,房子必須是自己的、配偶的或是直系親屬(父母、祖父母、子女、孫子女)的。

4.面積限制

都市土地是300 平方公尺,約合90.75 坪;非都市土地是700 平方公尺,約合211.75 坪,不得超越上述面積。

5.一生一次

每人移轉土地享受自用住宅用地稅率,一生只有1 次的機會。

6.房屋價值限制

自用住宅建築完成未滿1 年,房屋的評定現值必須是房屋基地公告土地現值的10%以上;如果滿1年以上者,則不在此限制裡。

符合自用住宅用地的房子出售時,如果漏掉了導致未主張按照自用住宅用地稅率繳納土地增值稅,可以在稅單所記載繳納期限內補附證明文件提出申請即可。

假使委託人與受益人同屬一人(即自益信託),且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用,與土地信託目的不相違背者,委託人視同土地所有權人,只要符合自用住宅用地條件,受託人出售此筆土地時,是可以適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅;地上房屋拆除改建的自益信託也一樣可以適用。但要特別注意這裏一生一次的優惠是歸屬委託人的。


補充:

1.當您要出售房地時,只要戶籍未設在土地上不超過一年的話,依然是可以採用自用住宅優惠稅率的。

2.房地供村里長職務使用,出售時可以享受住宅用地稅率繳納土地增值稅。

3.同一樓層房屋部分供住宅、部分供非住宅使用,其基地得依房屋實際使用情形之面積比例, 分別按住宅用地、一般用地稅率課徵土地增值稅。





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土地增值稅,一般由賣方負擔

小陳最近看了一個預售屋的建案,覺得很不錯,於是向建設公司購買房屋一戶和持分應有基地。當要簽訂契約的時候,建設公司拿了事先已經印製好的契約書給小陳來簽訂買賣契約,由於小陳並沒有買賣房屋的經驗,對於這些事情並不是非常的清楚,而建設公司的人員也告訴他這份契約裡頭記載的都是一般的約定,所以小陳毫無懷疑的就簽訂並交付部分的買賣金。沒想到等到土地過戶之後,建設公司竟然要求小陳依照約定負擔地價上漲的土地增值稅金,小陳馬上翻閱當時簽訂的契約,發現裡頭確實有註明要是地價上漲的話,費用由買方負擔的條款,讓小陳現在非常苦惱不知道該怎麼辦才好?

依照平均地權條例第37條規定,土地增值稅,以原土地所有權人為納稅義務人,而土地稅法第5條也有明定土地為有償移轉者,為原所有權人(有償移轉指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉),只是這些條文僅僅說明土地增值稅的課徵對象而已,並沒有強行規定一定要由原土地所有權人(賣方或建設公司)繳納才行,所以要是有約定者就依照約定繳納,無約定者就依照上述條款繳納,主要以符合契約為主。

雖然說簽約後在過戶時,如果地價有上漲導致增值稅的話,應該是由小陳負擔。但是假使簽約後,是因為賣方自己的緣故而延遲過戶導致地價上漲的話,賣方應該要自己負責延遲的責任,也就是要由賣方自己負擔繳納土地增值稅全部的稅金。所以小陳應該要去了解清楚是否因為建設公司的緣故導致延遲過戶,如果不是建設公司延誤過戶所造成的話,小陳也只能認命的趕快把稅金繳完過戶登記。

由於小陳購買的是預售屋,所以建設公司於預售時,可能要幾年過後房屋才會完工,當土地公告的現值上漲時,就會導致有土地增值稅的負擔;但假使是成屋的話,通常就不會有這種問題,因為在簽約過後的幾日內就會把相關文件準備好申報土地增值稅,而不會等到地價上漲之後才提出報稅。在契約內約定在簽約日之前土地的增值稅由賣方負擔,簽約日之後的增值稅則由買方負責,其實這樣子的約定是不合理的,但是由於法律未明確的規定相關事項,所以並不違法,這就是契約裡的小陷阱。

所有購買房屋的買方在簽約的時候,都應該仔細小心的閱讀契約書裡的條款內容並在簽約前向賣方提出問題,而不要像小陳一樣事後問題發生才去了解契約裡所註明的條款,導致損失產生。



在這裡附上土地增值稅試算的網站,給各位需要的朋友們。

http://w4.kcg.gov.tw/landweb/land/callandtax.htm





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參考出處:房地產疑難雜症-書泉出版

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