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房屋稅的節稅小偏方

地下停車場免稅有撇步

當地下停車場作為住戶自用停車時,或者有酌收清潔維護費,都可以免徵房屋稅。如果地下室停車位隨同主建物一併出租,供承租人自己停車使用,而不是對外營業或者按車收費或另行出租,也可以免徵房屋稅。


舉例說明

大雄將2樓房屋及其地下停車位出租給哆拉,哆拉在2樓開公司作營業使用,地下停車場則作為公司停車使用,那麼停車位就可以免徵房屋稅。


淹水1天可以免繳1個月房屋稅

每年 7、8 月颱風季節,常造成水災房屋淹水,當房屋遭淹水房屋稅就可以減免,因為房屋稅的減免是按照實際淹水日計算,30 天以下,以30天計算,換句話說,只要淹水1天,房屋稅就可以免稅1個月哦!


不論是地震、風災、土石流或火災⋯⋯等造成房屋毀損,房屋稅也因毀損程度的不同,有不同的減免:


1.房屋受災害面積5成以上的房屋,房屋稅全免。

2.受災害面積為3成以上不及5成的房屋,房屋稅減半徵收。

3.淹水不論多深,房屋稅按淹水日減免,至少減徵1個月。

不過要記得災害發生後立即照相存證,且在災害發生30日內向稅捐處提出申請才可以。


房屋同時作住家及非住家使用可以適用不同稅率

房屋同時作住家及非住家使用,可以其實際使用面積,分別按住家用或非住家用稅率,課徵房屋稅。但非住家用房屋的課稅面積最低不得少於全部面積1/6。


舉例說明

小明的房屋面積為30平方公尺,兼作住家及營業使用,使用面積各佔了一半,則15平方公尺按住家用課稅,另外15平方公尺按營業用稅率課徵房屋稅。但如果實際營業用(非住家用)面積為4平方公尺,低於房屋總面積30平方公尺之1/6,仍然要以5平方公尺來按照營業用稅率課徵房屋稅。





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房屋稅如何申請為住家稅率課徵

房屋供公司、倉庫等營業用的稅率為3%,作住家用的稅率是1.2%,供醫院、診所、事務所用稅率為2%;您的房屋如果原來是供公司使用,然後因為租約期滿、提前解約或中斷租約,改為住家使用時,請趕快申請按較低之住家用稅率課徵,稅率相差了1.5 倍;房屋稅是按月計算的,只要在當月15 日以前申請變更為住家用,當月份就可以改按住家用稅率課徵,若在當月16 日以後申請,次月份才可按住家用稅率課徵。

要申請為住家稅率時,記著帶著權狀、戶口名簿(或戶籍謄本)、身分證及印章,到當地的稅捐處之後,服務台人員就會跟你說到幾號櫃檯辦理,手續很簡單,只要填一張自用稅率申請書,再把文件拿給他們影印後,接著稅務員會找時間到你家勘查現在使用情況為何,只要能夠符合自己住宅且又無營業的話,稅捐處就會把你的房屋稅單就會改為住家用稅率了。


舉例說明

大熊的房屋出租給小杰開公司使用,1 年房屋稅為6,000 元,後來小杰因為某些原因就不再續租,所以大熊就’將房屋另外出租給小黑作住家使用;大熊同時向稅捐處申請房屋使用情形變更,房屋稅變為2,400 元,如此一來就能節省3,600 元,相差了1.5 倍,差距可以說是非常的大。





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房屋稅繳納的相關事項

房屋稅的繳納期間為每年的5月1日至5月31日止,課徵期間自上年7月1日至本年6月30日止.計12個月,由當地稅捐稽徵機關發單課徵,逾期繳納每逾二日加徵本稅1%滯納金。如為新建、增建、改建之房屋,則按月比例計算課徵,未滿一月者不計。


房屋稅的計算方式

應納稅額=房屋評定價格×稅率


房屋評定價格的認定

1.「房屋現值」是由納稅義務人於房屋建造完成後三十日內自行申報。

2.主管稽徵機關收件後,依據所申報的現值參照不動產評議委員會評定的「房屋標準價格」,計房屋現值,並通知納稅義務人。

3. 納稅義務人於接到房屋評定價格通知書後三十日內,若有異議得再檢附證件申請重新核計。


每年五月一日起至五月三十一日,由當地稅捐稽徵機關發單課徵,繳稅方式有以下幾種

1.親自櫃檯辦理。

2.透過網際網路繳稅(財政部網路報繳稅)。

3.委託金融機構轉帳代繳稅款。

4.自動櫃員機轉帳繳稅。

5.信用卡繳稅,持卡人限納稅義務人或營利事業負責人本人。

6.便利商店代收稅款。


罰則與滯納金

納稅義務人未依第七條規定之期限申報,因而發生漏稅者,除責令補繳應納稅額外,並按所漏稅額處以二倍以下罰鍰。納稅義務人未於稅單所載限繳日期以內繳清應納稅款者,每逾二日按滯納數額加徵百分之一滯納金;逾三十日仍未繳納者,移送法院強制執行。





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房屋稅的基本介紹

房屋稅是以房屋為課稅對象,向房屋所有人課徵的一種財產稅。所謂房屋,除一般通稱的房屋外,尚包含其他形狀特殊而供住宅、營業、工作等使用之建築物在內。如夾層屋及各種形狀之散裝倉庫、油槽及加油亭等均是。房屋稅係屬固定性質之財產稅,對於各直轄市及各縣 (市)(局)未依土地法徵收土地改良物稅之地區,所徵收之稅賦。其主要以附著於土地的各種房屋,以及有關增加房屋使用價值之建築改良物為其課徵對象。 目前我國課徵房屋稅之主要法律為房屋稅條例。另外,台北市、高雄市及台灣省則另定有房屋稅徵收細則,以做為執行之依據。


房屋稅的稅率分為下列幾種

1.住家用稅率:1.2%

2.非住家也非營業用稅率:2% (如診所、事務所)

3.營業用稅率:3%

4.營業減半:1.5%


房屋稅的納稅義務人

1.房屋稅是向房屋所有人徵收,而該房屋設有典權者,向典權人徵收,如果是共有房屋即向共有人徵收,由共有人推定一人繳納,其不為推定者,由共有之現住人或使用人代繳,又上開人員住址不明或非居住房屋所在地者,由管理人或是現住人繳納,如果係出租房屋,由承租人負責代繳,抵扣房租。


2.未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋,其房屋稅向使用執照所載起造人徵收;無使用執照者,向建造執照所載起造人徵收;無建造執照者,向現住人或管理人徵收。


3.房屋為信託財產者,於信託關係存續中,以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者,準用有關共有房屋之規定。







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地價稅的節稅小偏方

在地價稅要申請自用住宅稅率時,有以一處為限,也就是您本人與配偶及未成年受扶養親屬的自用住宅只限一處,不過我們還是有些小偏方可以突破這一點的喔!


1.如何突破「一處」

稅法雖規定您本人、配偶及未成年直系親屬的自用住宅只能一處,但如果您擁有二處以上的自用住宅時,則可一處以本人、配偶或未成年子女設籍,第二、三⋯⋯處如成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中1 人辦竣戶籍登記,在其他條件都符合的情形下,您還是可以不受一處的限制,全部可以適用優惠稅率。


2.選擇最有利的「一處」

家裏人口簡單,沒有辦法同時在多處設立戶籍,那就要選擇在總地價最高的那一處設立戶籍並申請適用自用住宅用地課稅,節稅效果最大。


3.自益信託土地也適用

委託人與受益人同屬一人(即自益信託),且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用,並符合自用住宅用地條件,雖然納稅人名義已為受託人,您還是可以申請按自用住宅用地之稅率核課。


騎樓用地也可以減徵地價稅

騎樓用地只要沒有作生意、而提供給公眾行走,就可以減免地價稅。一般常誤認騎樓是登記在1 樓房屋所有權狀,所以只有1 樓可以減徵地價稅,事實上騎樓部分的土地是由整棟樓房的人持分共有,因此2 樓以上住戶一樣可以減徵地價稅,但記得要向稅捐處提出申請。如平房屋簷之騎樓走廊地,可免徵地價稅,騎樓上方有1 層房屋,可減徵騎樓面積1/2,有2 層房屋,可減徵1/3,有3 層房屋,可減徵1/4,有4 層房屋以上,可減徵1/5,但超過4層以上最高以減徵1/5為極限。而所謂的「騎樓走廊地」,是屬於建築基地之一部分,其認定應以基地上有建築改良物為前提,因此未經建築之一般空地,就不能申請騎樓走廊地減免。


舉例說明

阿輝住在成功路上1 棟4 層樓房的第3 層,土地持分為1/4,而這棟樓房的1 樓設有騎樓供大家通行,騎樓的面積為48 平方公尺,那麼只要這棟樓房的任何一位土地所有權人向稅捐處申請減免,整棟基地可減徵騎樓用地的1/4 即12 平方公尺(48㎡ ×1/4),3 樓的阿輝和其他樓層的土地所有權人各可以減徵12 平方公尺的1/4, 也就是3 平方公尺的地價稅。


受災的土地也可以申請減免稅金

若颱風或水災來襲,造成您的土地因山崩、地陷、流失、沙壓等情形無法使用,可以在地價稅開徵前40 日(9 月22 日)之前檢附證明文件向當地稅捐分處申請減免這部分的地價稅。對於發生像921 地震、象神颱風及納莉颱風等造成全面性或區域性災害的情形,本處會主動依據臺北市政府消防局或村里長所出具的證明文件辦理減免,當然個別提出申請的案件稅捐處還是會受理。




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地價稅繳納的相關事項

地價稅為每年開徵一次,繳納期間是每年十一月一日至十一月三十日,課稅所屬期間從每年一月一日至十二月三十一日。


根據稅法的規定,地價稅的「納稅義務基準日」為每年八月三十一日,依照當日地政機關「土地登記簿」所記載之土地所有權人或是典權人,就是當年度的地價稅納稅義務人,負責繳納該筆土地全年地價稅。( 但從法院拍賣所取得之土地,依照領得法院核發的權利移轉證書之日為準;另外經過法院判決共有分割、公用徵收、或者因為繼承而移轉他人之土地,在未辦理產權移轉登記之前,以法院形成的判決確定日,公用徵收之補償費發放完竣日、或繼承開始日為基準 。)


所以即使是八月份才取得土地的所有權人,雖然到年底只持有四、五個月,但仍須負責繳納該筆土地全年地價稅。然而就算買賣雙方在買賣契約書中約定地價稅由誰負責繳納,這些是屬於當事人之間約定之私權行為,不能因此就變更地價稅的納稅義務人,也就是說地價稅仍然由原本土地的所有權人負責繳納。但可以在買賣房屋時,在買賣契約當中計算出雙方所持有的時間比率,並由當年度的納稅義務人負責預先向另一方收取應繳納的地價稅款,這樣就不用負擔全年的地價稅稅額。


要是地價稅逾期繳稅的話,每超過2日將按照稅額加徵1%的滯納金,超過30日還不繳稅的話,稅捐處會移送行政執行處來強制執行,所以按照規定好好的繳納稅金才是我們好國民應該做的事情。


申報地價是以直轄市或縣(市)政府規定之公告地價為基礎。要是土地所有權人未於公告地價的公告期間申報,將以公告地價的百分之八十作為申報地價。而土地所有權人可以在公告地價的百分之八十到百分之一百二十的範圍內去申報地價,但假使超過公告地價的百分之一百二十時,超過部分就不予以計算,仍然是以公告地價之百分之一百二十為申報地價;但要是申報價格不足公告地價的百分之八十時,將以公告地價的百分之八十作為申報地價。






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地價稅的基本介紹

對已規定地價之土地,除了依法應該課徵田賦者以外,即是地價稅的課徵標的,所以應該課徵地價稅。而地價稅之課徵基礎是按照每一位土地所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內所有土地之地價總額去計算課徵的,所稱的地價總額是指每一位土地所有權人依照法定的程序辦理規定地價或重新規定地價,經過核列歸戶冊之地價總額。


地價稅的稅率分為下列幾種:

1.自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地 : 2‰

2. 一般用地稅率 : 10‰ ~ 55‰ (超過累進起點地價者,採累進稅率課徵)

3.公有土地、事業直接使用土地如工業用地等 : 10‰ (不採累進稅率)

4.公共設施保留地 : 6‰ (若為自用:千分之二。未用:免徵)


地價稅的納稅義務人

1.當土地為公共所有時,納稅義務人為管理人或者管理機構。當土地為共有時,納稅義務人則為土地共有者,而地價稅就依照土地擁有比例繳納。

2.設有典權土地時,典權人為納稅義務人。

3.承領土地時,承領人為納稅義務人。

4.承墾土地時,耕作權人為納稅義務人。

5.土地為信託財產時,受託人為納稅義務人。






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契稅節稅的小方法

由於契稅並沒有像土地增值稅那種可以享用一生一次自用住宅優惠稅率,或者採用重購退稅的方法來達到節稅的效果,除非是購買政府興建的國宅或者是政府鼓勵的國宅,但其實契稅還是有小方法可以達到節稅的效果的。


( 1 )由於契稅是根據契約上的價格來計算的,而契約上的價格有兩種評定的方法,一種是實際房屋成交的價格,另一種則是房屋評定現值價格,這是由政府根據房屋周遭環境以及房屋本身的建材或折就來評定的,而一般來說,房屋評定的現值通常比房屋實際成交價格低,所以只要在契約上選擇房屋評定的現值價格當做契稅徵收的基準的話,是可以節稅的喔!


( 2 )當我們在購買房屋的時候,跟建商之間總會有些議價空間,這時候就可以要求建設公司幫我們負擔契稅的費用;也有些建設公司在一開始廣告的時候,就會打著免契稅的方案,這時候就要仔細看看建商有沒有將費用加入總價當中,只要好好的利用的話,也是可以達到節稅的效果的。


( 3 )根據規定,契稅是要有「買賣」行為才會產生,所以要是「委託」由建設公司興建的話,就沒有買賣行為的產生了,這樣也就不用繳交稅金。假使您是買預售屋的話,而建商又是您很信賴或是有很好的信譽的話,看能不能請建商將您的名字列為房屋起造人,這樣子的話就不算買賣行為也就不用繳稅了。但要是您買的房子已經動工了的話,還是一樣可以請求建商把您的名字列為房屋起造人,不過就得要依照已經完工的百分比課徵稅金,但還是比完工以後課徵的稅金少很多。


這些就是契稅的節稅小方法,除了瞭解之外,也要實際的會使用才能達到節稅的效果喔!




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契稅的基本介紹

根據契稅條例,不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地,免徵契稅。契稅稅率如下:

(一)買賣契稅為其契價百分之六。

(二)典權契稅為其契價百分之四。

(三)交換契稅為其契價百分之二。

(四)贈與契稅為其契價百分之六。

(五)分割契稅為其契價百分之二。

(六)占有契稅為其契價百分之六。


而買賣契稅,應由買受人按契約所載價額申報納稅。


當我們與賣方談妥價格簽訂契約,簽訂契約之後要繳交印花稅,而印花稅為契約價格的1‰,假使買的是成屋的話,要在訂約日起30 日內申報契稅,契稅是契約價格的6%,逾期申報就要加徵怠報金。假使買的是預售屋的話,則要在核發使用執照之日起60 日內申報契稅。假使是向法院購買法拍屋的話,則要在核發不動產權利移轉證書日起30 日內申報繳納契稅。


各契約繳納人

1.買賣契稅,應由買受人按契約所載價額申報納稅。

2.典權契稅,應由典權人按契約所載價額申報納稅。

3.交換契稅,應由交換人估價立契,各就承受部分申報納稅。(前項交換有給付差額價款者,其差額價款,應依買賣契稅稅率課徵。)

4.贈與契稅,應由受贈人估價立契,申報納稅。

5.分割契稅,應由分割人估價立契,申報納稅。

6.占有契稅,應由占有不動產依法取得所有權之人估價立契,申報納稅。


向稅捐處申報契稅時,申報的契價,可以選擇低於成交價之房屋評定現值課徵契稅,節省契稅及印花稅,一舉兩得;如果是向法院標購者,拍定價低於房屋評定現值,可以選擇按拍定價申報契稅而且權利移轉證書不必貼印花。


舉例說明

小黑向法院標購了1 棟房屋,房屋拍定價格為180萬元,而該房屋之評定現值為250萬元,

甲可以選擇拍定價180 萬元申報契稅,節省42,000 元的稅額。


2,500,000-1,800,000=700,000

700,000X6%=42,000


因為買賣契約的契稅為契價的6%,所以兩者的差價乘以6%後則為省下來的稅金。




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