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關於土地增值稅享用一生一次的自用住宅稅率

土地增值稅優惠稅率是指土地增值稅按10%自用住宅用地稅率課徵,由於1 個人一生只可以享受1 次,不要輕易用掉這個機會。如果同時擁有多戶自用住宅房屋,也都符合自住條件,可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐處申報土地增值稅,在都市土地300 平方公尺或非都市土地700 平方公尺合計不超過的範圍內同時適用自用住宅用地優惠稅率。而「同時出售」,除了訂約日期應相同外,向稅捐機關申報移轉現值日也要相同。

而夫妻各享有一生一次的機會,如果房子都登記在夫或妻名下,本人享用過1 次之後,再次買賣時,如果符合上述自住條件,可以利用夫妻間贈與不課徵土地增值稅、不計算贈與稅的規定,先把土地贈與配偶再以配偶的名義簽約買賣,還是適用自用住宅用地的優惠稅率。


擁有多戶自用住宅房屋時,要選擇對自己有利的一處來節稅

假使擁有多戶自用住宅房屋,如果沒有辦法安排同日訂約出售、同日申報,或者可能先後擁有不同地點的自用住宅房屋,可以評估優惠稅率用在那一戶出售時最有利。稅捐處有提供免費的試算服務,可以為您預先估算稅額,只要提供土地所有權人身分證影本及土地所有權狀影本或土地登記謄本,就可以向稅捐處申請每一間房子按自用住宅用地稅率核課時的土地增值稅是多少?按一般用地稅率核課時又是多少?選擇估算結果稅額最高那一間房子申請按自用住宅用地稅率課徵,當然,出售前1 年沒有出租或供營業使用,在該地設有戶籍等基本條件都是缺一不可的。


假使要申請為自用住宅稅率,必須符合下列條件

1.辦竣戶籍登記

自己、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女、孫子女)的戶籍要設在這個房子上,如果平時沒有設在這裡也沒有關係,只要在簽約買賣當時已經設好戶籍就可以了。(戶籍登記是以簽訂契約之買賣契約日為準)

 

2.沒有出租或營業

簽約買賣之前1 整年都沒有任何出租或供作營業的情形,否則就必須等收回或不再營業滿1 年才可以適用。

3.地上房屋所有權人

土地上有房子,房子必須是自己的、配偶的或是直系親屬(父母、祖父母、子女、孫子女)的。

4.面積限制

都市土地是300 平方公尺,約合90.75 坪;非都市土地是700 平方公尺,約合211.75 坪,不得超越上述面積。

5.一生一次

每人移轉土地享受自用住宅用地稅率,一生只有1 次的機會。

6.房屋價值限制

自用住宅建築完成未滿1 年,房屋的評定現值必須是房屋基地公告土地現值的10%以上;如果滿1年以上者,則不在此限制裡。

符合自用住宅用地的房子出售時,如果漏掉了導致未主張按照自用住宅用地稅率繳納土地增值稅,可以在稅單所記載繳納期限內補附證明文件提出申請即可。

假使委託人與受益人同屬一人(即自益信託),且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用,與土地信託目的不相違背者,委託人視同土地所有權人,只要符合自用住宅用地條件,受託人出售此筆土地時,是可以適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅;地上房屋拆除改建的自益信託也一樣可以適用。但要特別注意這裏一生一次的優惠是歸屬委託人的。


補充:

1.當您要出售房地時,只要戶籍未設在土地上不超過一年的話,依然是可以採用自用住宅優惠稅率的。

2.房地供村里長職務使用,出售時可以享受住宅用地稅率繳納土地增值稅。

3.同一樓層房屋部分供住宅、部分供非住宅使用,其基地得依房屋實際使用情形之面積比例, 分別按住宅用地、一般用地稅率課徵土地增值稅。





【房地王編輯部/小菁整理】

參考出處:臺北市稅捐稽徵處-稅法簡介

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土地增值稅,一般由賣方負擔

小陳最近看了一個預售屋的建案,覺得很不錯,於是向建設公司購買房屋一戶和持分應有基地。當要簽訂契約的時候,建設公司拿了事先已經印製好的契約書給小陳來簽訂買賣契約,由於小陳並沒有買賣房屋的經驗,對於這些事情並不是非常的清楚,而建設公司的人員也告訴他這份契約裡頭記載的都是一般的約定,所以小陳毫無懷疑的就簽訂並交付部分的買賣金。沒想到等到土地過戶之後,建設公司竟然要求小陳依照約定負擔地價上漲的土地增值稅金,小陳馬上翻閱當時簽訂的契約,發現裡頭確實有註明要是地價上漲的話,費用由買方負擔的條款,讓小陳現在非常苦惱不知道該怎麼辦才好?

依照平均地權條例第37條規定,土地增值稅,以原土地所有權人為納稅義務人,而土地稅法第5條也有明定土地為有償移轉者,為原所有權人(有償移轉指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉),只是這些條文僅僅說明土地增值稅的課徵對象而已,並沒有強行規定一定要由原土地所有權人(賣方或建設公司)繳納才行,所以要是有約定者就依照約定繳納,無約定者就依照上述條款繳納,主要以符合契約為主。

雖然說簽約後在過戶時,如果地價有上漲導致增值稅的話,應該是由小陳負擔。但是假使簽約後,是因為賣方自己的緣故而延遲過戶導致地價上漲的話,賣方應該要自己負責延遲的責任,也就是要由賣方自己負擔繳納土地增值稅全部的稅金。所以小陳應該要去了解清楚是否因為建設公司的緣故導致延遲過戶,如果不是建設公司延誤過戶所造成的話,小陳也只能認命的趕快把稅金繳完過戶登記。

由於小陳購買的是預售屋,所以建設公司於預售時,可能要幾年過後房屋才會完工,當土地公告的現值上漲時,就會導致有土地增值稅的負擔;但假使是成屋的話,通常就不會有這種問題,因為在簽約過後的幾日內就會把相關文件準備好申報土地增值稅,而不會等到地價上漲之後才提出報稅。在契約內約定在簽約日之前土地的增值稅由賣方負擔,簽約日之後的增值稅則由買方負責,其實這樣子的約定是不合理的,但是由於法律未明確的規定相關事項,所以並不違法,這就是契約裡的小陷阱。

所有購買房屋的買方在簽約的時候,都應該仔細小心的閱讀契約書裡的條款內容並在簽約前向賣方提出問題,而不要像小陳一樣事後問題發生才去了解契約裡所註明的條款,導致損失產生。



在這裡附上土地增值稅試算的網站,給各位需要的朋友們。

http://w4.kcg.gov.tw/landweb/land/callandtax.htm





【房地王編輯部/小菁整理】

參考出處:房地產疑難雜症-書泉出版

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