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台中【台中京站】『潭子雙捷運共構』掌聲雷霆萬鈞,7.8萬/坪起,未公開先狂賣

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一級交通建設大勢入主;為大台中超級金磚『潭子雙捷運特區』大力背書。
台中鐵路高架話工程(豐原→大慶車站),全長21.2公里,已優先分段陸續動工,預定在2018年完工;台中縣市共將新增設5座高架車站,其中松竹站將與捷運綠線共構,將形成環狀路網的雙捷運交會站,快速連結80米環中路、台中生活圈四號線『大台中頭號交通樞紐』,潭子首當受惠,屆時居民往返台中市中心與高鐵便可一車到站 ,未來房價補漲效應十分驚人,行情勢必飆高看漲。

大台中唯一『超級大3房』新屋雙捷運宅;【台中京站】全新完工,未正式公開即掀起大台中地區20年來難得一見的熱銷狂潮,【台中京站】不僅鄰近潭子雙捷運站優勢地利,正統大3房的規劃,以及禮遇青年成家新願景,【每坪7.8萬起】空前絕後的特惠行情,都有現買現飆漲的大好賣相,首購家庭輕鬆躍上都會增值好宅『新時代夢想』,以小搏大入主都會捷運宅最低門檻,
僅有這一次,易如反掌。全新落成的【台中京站】雖然未公開銷首,但已進入強力搶銷的限量階段,建議還未行動的首購家庭,請務必分秒必爭,趕緊把握這一次超級輕鬆的購屋良機,以免向隅!

接待會館:潭子中山路.圓通南路口【雙捷運站】

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台中【日安花園】台中後花園‧十期最美新古典建築

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富宇日安花園】2房自備15萬、3房自備25

在「亞洲股神」李兆基表示,將把賣股套現的200億港元,轉投房地產市場; 房市第三季受景氣回升的影響,舉凡受惠於交通建設發展及價格相對低廉等因素之區域,其房市交易量都有顯著的成長。

其中逆勢翻紅的區域,首推捷運站所經地帶,其中又以台中十期富宇建設【日安花園】的發展潛力最為顯著,腹地內不但有三個捷運站口,還有台中生活圈四號線閘道口、新都自辦重劃區、大坑風景區特定計畫案,未來還有國道四號‧豐原大坑段建設計畫、環中路高架化…囊括了交通建設與都市計劃所帶來的發展優勢,創造出全台中獨一無二的生活價值。

未公開先轟動的富宇【日安花園】,以台中後花園─大坑風景區的發展優勢為基礎,結合了都市發展、城市景觀與建築藝術,以七期豪宅才有的建築特色,擎劃出0店面、純住宅的新古典建築,這不但是北屯區前所未有的創舉,更是十期最美的新地標,對於想要購屋、想要置產、想要一次就能擁有繁華、休閒與時尚者,【日安花園】絕對是唯一首選。

富宇【日安花園】接待館:東山路、風尚斜對面,2房自備15萬、3房自備25萬、還有月付8,888元起的優惠,享幸福真的不必等。

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台中信義區–「七期 」 房價後勢看漲

【房地王記者/萬真彣報導】

台中市是僅次於台北的大都會區,位於台灣中心點,是聯絡南北的橋梁;因其特殊的地理位置,使得該地成為各地外來客交會的地方,所以多年來支撐台中豪宅市場的購屋族,多以大陸台商、外僑或外來投資客為主,分布者眾且廣泛,為中市帶來穩定的購屋人潮。有鑑於台中市區發展腹地將到達飽和的臨界點,市府已規劃將都市發展的軸線沿中港路西移,其中最具代表性的新興區域,首推七期重劃區。

重要建設多     與北市信義區如出一輒

躍為台中新都心的七期重劃區,靠近中山高交流道,獨攬多項重大建設,包括新市政中心、大型國際會展中心、大都會歌劇院等,區塊發展模式與台北信義計畫區有異曲同工之妙,亦是中部六縣市休閒購物重鎮。因此,該區被譽為「台中信義計畫區」,是中部豪宅最集中的頂級區塊,不但土地交易價格持續攀高,豪宅售價也一再推升,目前已有建商喊出每坪65萬的高價。值得一提的是,由於七期重劃區的推案品質愈來愈高,帶進了不少政商名流入駐,無形中對此區的居住品質有提升作用,產生了特有的「名人效應」,意外成為吸引購屋族目光的焦點之一。

房價落差大     平均約35萬元

七期重劃區的行政區屬西屯,是由河南路、台中港路、文心路與五權西路所包圍成的區域 ,目前區內的大型購物商場,除了興建中的遠東百貨外,還有新光三越、老虎城和威秀影城等,而可供休閒遊憩的綠地,有市政綠園道與文心森林公園兩處。該區新屋每坪約在20~65萬元的範圍內,價差幅度大,但一般而言,以一坪35萬元上下為主要交易行情,預估此區房市的熱絡度,還可延燒好幾年。


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台中【臻觀】搶搭台中縣市合併、捷運順風車

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5米面寬‧雙車位總價698萬起

【臻觀】搶手熱銷11月12日開工

捷運綠線開工了,沿線房價水漲船高!【臻觀】搶搭利多順風車,11月12日開工啟動,增值行情立即接棒!根據房產專家指出,捷運綠線帶動沿線房價13.3-40%強勢漲幅,【臻觀】獨佔捷運G14 G15 G16站燙金行情,踏上財富跳板,行情三級漲!搶在關鍵時刻入主,就是贏家!

縣市合併正夯,捷運線正熱,土地愈來愈稀有,透天別墅價值銳不可擋,【臻觀】搶佔第一墅當第一等市民,縣市連結零距離,匯聚三鐵共構、九條通交通樞紐,搶佔捷運G14 G15 G16站燙金行情,補漲空間最大,第一線利多直接受益!

從谷關伊豆、泰安觀止溫泉會館到私人宅第,精匠建設創造臻品建築,宏觀台中新眼界!【臻觀】5米面寬、雙車位、人車分道、社區安全門禁別墅,總價698萬起,現在不買,等到房價上一千萬、二千萬才懊悔買不到!確實太慢、太可惜!接待館//復興路‧光明路口,臻觀專線

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台中【新業大居】凝聚30年專業,前瞻遠見的理論與穩健精密的實務兼顧相容。

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新業建設96年「新業大觀」圓滿銷售後,八期再一力作--「新業大居」
新業建設集開發、設計、營造、行銷、客服、裝修六合一專業建設團隊,以前瞻的理論基礎率先提出「金磚四區」、「新、老台中人」、「中彰概念」等地段理論,立足八期。
93年 新業公園印象 面南苑公園,八期首先以新法規設計之個案
95年 新業大塊新象 面南苑廣場,八期首先以容積移轉規劃之個案
95年 新業大器 面永春國小,新法規實施後八期第一棟超百坪之住宅大樓
96年 新業大觀 面南苑公園,八期第一棟全面超百坪並首度突破14F之住宅大樓

新業建設團隊以領先的開發思維、專業的建築品質及穩健經營、利潤分享的觀念和作法,創造出「新業品質,物超所值」

98年 菁英品味住宅再現
「新業大居」友善問市,55~68坪菁英專業人士專屬住宅,敬請見證「新業建設、品味建築」

55~68坪︱均質53戶︱八期品味建築
接待會館:文心南路•文心南三路

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內政部擬修法 標明公設價格

【房地王記者/萬真彣報導】      日前經監察委員程仁宏、劉玉山調查發現,現行房屋建物登記面積,與建管執照面積不一,質疑內政部給予建商「灌虛坪」機會,有損民眾權益。對此,內政部承諾於半年內修法,擬將主建物、附屬建物及公共設施分別標價。

公設價碼過高  恐建商以移花接木之策報價

此一政策宣布後,反對聲浪接踵而來,因單獨標價後,雖價格更公開、透明化,表面上保護了民眾的權益,但近年來,建商為提升新成屋的兢爭力,皆於公設上大做文章,所費不貲。所以標明高達成交總價3~4成的公設價格後,恐會因價格比例過高,大大降低民眾的購屋意願,而建商因此可能將以提高主建築物的單坪售價為對策,來分擔公設的成本。一旦提高了主建築物的單坪售價,勢必對鄰近的中古屋房價有帶漲作用,對房價的下修沒有幫助。

消基會:「以主建物為計價標準」

內政部保護消費民眾的美意,目前因各單位爭論不休、意見分歧而備受考驗,而消基會更建議改為「以室內面積計價」的做法,表示如此才真正對消費大眾有實質幫助。總之,上有政策,下有對策,無論法令如何修改,建商與消費民眾之間,總是會玩起金錢遊戲。因此,建議民眾於購屋前,除了多聽、多看之外,還應主動於地政機關,調閱建商最初所登記的「建物測量成果圖」,並從中估量每坪單價是否合理,及評估是否有過多華而不實的公設,再選擇最符合自己需求的房屋,才不會成為吃虧上當的冤大頭,也能減少買賣糾紛。

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台中市房市景氣上揚,以西屯區居搜尋之冠

打里摺三宅

【房地王記者/萬真彣 報導】

近來景氣逐漸好轉,加上政府釋出2,000億元優惠房貸,帶動了台灣房地產市場的回溫。以民眾選擇購屋區域的狀況而言,北部房價因持續居高不下,造成其成交量略微下降;反觀中部的房價,不如北部的高,所以買氣有急速攀升的趨勢,其中台中市又以西屯區呼聲最高。 根據民眾搜尋「房地王」網站的結果統計,台中新屋搜尋最熱門的區域為西屯區(10.77%),其餘依次為南屯區(9.98%)、北屯區(9.45%)、西區(8.73%)、南區(8.75%)及北區(8.18%)。而搜尋查閱率中,以總價500~600萬的透天別墅需求為最。

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■ 西屯區交通便利、商圈成熟,榮登搜尋榜冠軍

西屯區位於台中市的西北方,地理位置優越,而根據政府的規劃,其位於市中心的水湳經貿園區,將與中科園區及七期新市政中心結合,成為未來台中發展的「金三角」。尤其水湳經貿園區挾地利之便,將成為台中的重要新門戶,所以建商們也紛紛於該區祭出各種建設案,成為百家必爭之地,亦帶動了周邊房價水漲船高。此外,交通部於今年3月底宣布台中捷運綠線將於今年10月動工,將結合文心路商圈沿線設站。這使得原本就炒得沸沸揚揚的文心路沿線房市,發展得更加火熱,未來前景一片叫好。

中市購屋,以中高價位透天別墅需求最大

台中市房屋種類的搜尋中,以總價500~600萬的透天別墅人氣最旺,其次為更高價位的700~800萬透天別墅。這顯示出欲於台中市購屋的民眾,以選擇住宅的成分居多,做為店住或廠辦的因素較少。而中高價位房屋的搜尋較熱門,也說明了台中的房地市場,可望出現一番榮景。

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輕鬆進入房地產投資世界

世界上任何投資都是有風險的,通常,在任何一種投資市場中,成功賺錢的投資者都不會超過30%,尤其是在股票市場甚至低於10%。為什麼能夠成功賺錢的比率如此低呢?

因為投資要面對太多的不確定因素,包括天時(政經環境)、地利(建設環境)、人和(人際關係)…任何一種環境條件出現變化,都可能會導致投資失敗。最好的例子是創業投資,許多人常信心滿滿地創業,每一個精心準備的創業計畫似乎都已經過深思熟慮,而且投資人都自認成功機會極大,但根據資料顯示,能夠創業後二年不倒的公司不超過一半,五年後還能存活的不到一成。沒有人會名之失敗還去投資,可是實際的結果卻是成功者不到10%,可見投資後不確定的風險,顯然是影響投資成敗的最重要因素。

與其他投資項目相比,房地產投資的成功率至少超過50%,甚至只要時間夠長,幾乎100%的人都可以獲利,這就是為什麼全世界的有錢人至少六成以上都有餐與房地產投資,也是為什麼世界鉅富中至少有一半其主要財富是由房地產投資中獲得。

。房地產投資會有如此高的獲勝率呢?因為他有幾種別的投資標的無法比較的特殊優越性:

一、     他是必需的

與人類食、衣、住、行等行業相關的產品都是必需品,對於必需品的投資風險相對於奢侈品而言,是比較低的。

二、     他是稀少的

一般商品的價值有兩種:一種是使用價值;一種是交換價值。房地產是同時具備有兩種價值的商品,所以可以擁有很大的增值空間。同時,因為『稀少就是價值』,任何一種房地產商品都因為無法大量製造,所以價值不易消失。這種增值空間大,卻不易有跌價風險的商品,自然有其優越性。

三、     他是獨占的

任何人為可以製造的商品,都無可避免的必須面對殘酷的價格競爭,可是房地產,尤其是土地,他是獨佔性商品,幾乎沒有二塊土地完全相同。獨佔性商品可以避開價格競爭,因而可以減少許多跌價風險。

四、     他不易折舊

幾乎所有的投資商品都無法避免折舊的摧殘,一輛新車、一位美女、一襲大衣,甚至一堆糧食,不論價值多高,經過三、四十年後,價值必然會有極大的折損。只有房地產,隨著時間越長,其價值折損率最小。

五、     他最具保障

許多投資商品,因為是『動產』,所在許多所有權保管上的風險,例如:可能遭竊、可能被騙、可能被損毀、可能受潮,甚至可能被侵占,類似的例子,在我們周遭層出不窮。只有房地產,因其為『不動產』,其所有權受到法律的嚴密保障,不但任何人都拿不走,而且也不必擔心遭竊、受損與被侵占,即使不幸去世,繼承人都還可以毫無風險的依法繼承,具有如此高保障性的投資商品是極為難得的,這也是中國人根深蒂固的傳統觀念『有土斯有財』的形成原因!

六、     他有收益性

許多投資商品,例如名畫、骨董、甚至是鑽石黃金,雖然隨著時間增加,其價值可能也會有大的增值,可是在等待增值的極長又不確定的時間內,不但沒有收益,反而可能要付出極高的保管代價;但是房地產卻可以在這段不知多長的等待時間裡,不但不要支付保管費,反而還有出租收益,可以坐待增值。

七、     他是炫耀品

房地產是同時具有社會地位與財富象徵的優越商品。許多投資商品,例如黃金、鑽石,可以顯示財富,但不能表現社會地位;諾貝爾獎、青天白日勳章、博士證書,可以彰顯社會地位,卻不能表現財富。唯有房地產例外,最好的例子是當你在求婚時,告訴女友的父母說,你在信義計畫區裡擁有兩戶豪宅,那時,由其父母與親友的眼神中,就可以充分看到,什麼是可以同時代表財富與社會地位的炫耀品。

因為房地產至少同時擁有上述七項特殊優勢,所以房地產在投資價值上,占有無可挑戰的地位。

也就是因為擁有如此特殊的地位,所以有極高的投資成功率,因此自然是所有投資人必然應該參與的市場。可是因為房地產市場的專業性較高,使許多投資人不易瞭解,因而錯失許多獲利機會。

房地王專欄記者 房市達人報導
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店面的未來發展


十多年前,由於台灣的房地產基本上是處於供不應求的環境,不論是住宅、辦公室或店面,都有相對稀少的情況,再配合老百姓大多富有,於是房地產很容易成為一種投資兼保值的投資標的。但近幾年來,情況已經改變,一方面由於各種房地產產品的供給量大增;另一方面,大部分的老百姓不再像過去般地富有,因此,導致各類房地產產品供過於求的現象逐漸明顯。

在供過於求的市場中希望獲利,就不可以依賴『感覺』,或是過去的『經驗』,而是要對產品做深入了解,對產品的趨勢也要了解,方能做出正確判斷與決策,以確保投資獲利。

台灣傳統的商店型態是屬於『商住合一』的型態,樓下開店,樓上住家。在以前商店的區位是如何選擇呢?基本上,都是沿著主要道路發展(包括陸路及水路),因此,形成有路就有店,有店就成街的情形。由當時的商店型態觀察,可以同時滿足『附近型』和『通過型』的兩種客戶需求。這種商街形態反映在建築物的設計上,就形成了商店連著商店開,商店群結合成商街,並發展出沿街騎樓的設計,以便於顧客逛街和進入店內購物。

這種『商住合一』的型態,在過去二十年內,起了革命性的變化,其因有四:

■      都市計畫觀念的引進

我國從美國移入了『使用分區管制』(Zoning)的觀念,硬生生的將土地使用分為商業區、住宅區、工業區……等的『使用分區』,又將每一種分區內的建築物的使用業種加以規範,使得大型的商業空間(如百貨公司、購物中心)開始出現,這種大型商業空間和傳統的商店街,對於『通過型』的客戶產生極大的競爭。


■      交通管理手段的嚴格

隨著社會的進步,各型汽、機車的數量亦大幅成長,相對地,道路面積明顯不足,因此,只好訴諸交通管理手段,各商街兩旁多被劃為紅線區(禁止停車),有的地區更限制機車不得停放於騎樓,此時,除非顧客是走路上門,否則東西還沒有買完,車子就被調走,或是收到罰單,這種交通管理手段的嚴格,嚴重的打擊了商街對『通過型』客戶的吸引力,再加上相對於新興商業空間,老舊商街多缺乏停車服務,因此,更加速了吸引力的衰退。

■      周休二日的全面推動

傳統的商街都是一周七天不打烊,因此,平常工作忙碌的顧客可以趁周六下午或周日上街逛街購物,甚至打打牙祭,這是傳統商街的重要吸引力。但不幸的是當周休二日全面實施後,不但『附近型』的顧客減少(休假去了),許多商店也關門休假,在以往資訊傳遞還不是十分迅速的時代,聚集式(agglom-eration)的經營型態是最為普遍,但是當周休二日後,許多商店也跟著休息了,顧客失去了逛街的樂趣與便利,因而轉向了大型的百貨公司與購物中心,因為那裏不但貨色齊全、停車方便,更重要的是一周七日天天開門。


■      無店面購物逐漸成熟

隨著電視及網際網路的發展,許多號稱空中購物的無店面型態服務(包括電視、網拍、郵購)也已經進入市場機制,這類型的服務可以粗分為兩類:一類是買賣雙方透過郵寄的方式完成交易,這種交易型態對店面的生存是不利的,因為其交易的過程已經取代了店面的重要性;另一類是買賣雙方透過離購買方最近的店面 完成交易(例如買書、買年菜,買方可到最近的便利商店取貨。)這種交易型態對於店面的生存則是正面的。因此,店面的投資者,應該密切注意這兩種交易型態的發展,以利判斷。根據資料 統計,2005年無店面零售業(包括電視、網拍、郵購)的營業額為711億元,年增率14﹒9%, 已開始威脅到傳統零售通路(百貨公司、量販店、超級市場、便利商店)約6166億元年營業額 的市場。

上述的四種重要原因,徹底的改變了商店的定位型式,現在台灣都市內的店面型商店,已無用傳統聚集型態吸引『通過型』客戶,這些不在附近(不論是居住或是工作)的客戶,已經轉換 了陣地,商店街對他們不再有吸引力。這是台灣都市內店面價值快速沒落的原因。那麼傳統店面的機會在什麼地方呢?傳統店面雖然失去了『通過型』客戶,但是對『附近型』 客戶,仍然存有優勢,因為在商店附近的顧客由於方便的原因,仍然會以最近的商店為其主要選擇的對象,這種現象產生兩種機會:


店面的機會是提供『服務』勝於『商品』


不論你的店內販賣什麼樣的商品,其生存的關鍵在於『服務』而非『商品』。最好的例子是,過去大同電器的品質雖然比不上進口貨,但因其在各地廣設維修服務的店面,因此市場佔有率甚難被撼動,類似的型態,如La new 皮鞋店、7 – 11便利商店、信義房屋仲介,都在朝這個方向努力。如果現在店面的經營者,還將自己定位於『商品』的供應者,而非『服務』的供應者,而不 努力做好『商圈服務』,那所面對的經營風險將是十分巨大。


店面將會成為連鎖(chain-store)品牌的戰場


由於聚集型商圈已經失去魅力,因此,原先各個商店必須赤裸裸地以價格競爭,或是爭取客戶時,相互攻擊的競爭現象會減緩。繼之而起的將是連鎖品牌之間的競爭,如小到賣煎餃(四海遊龍、八方雲集)、賣鞋子(La new、阿瘦)、賣便利(7-11、全家、萊爾富)、賣速食(麥當勞、肯德基)、賣眼鏡(寶島、小林、德恩堂)、賣手機(遠傳、台灣大哥大、和信)、賣貸款(富邦、中信、國泰、台新)、賣技術(曼都、莊大衛)、賣藥品(康是美、東京藥局)、大到賣電器(燦坤、全國電子)、賣汽車(BMW、Benz、TOYOTA、裕隆)、賣房子(信義、住商、東森),全部都成為連鎖店競爭的舞台,而要特別注意的是,這些連鎖店雖然賣的東西不同,但是何者能落實服務,就必然會成為最後贏家。根據資料統計,2005年連鎖商店的營業總額為1783億元,較2004年增加8﹒9%,為所有零售業中,增幅最大者,大於所有其他通路(百貨公司、量販店、超級市場)的增幅總和,可見連鎖店的競爭潛力。


結論


了解了店面的機會,對擁有店面或計劃投資店面的人會有什麼啟發呢?

■       不要再迷信,店面就是金雞母

過去,許多地主都認為店面比土地還要有價值,因為每次土地改建之後,店面的面積都會縮小,在物以稀為貴的心理下,自然會認為店面的增值空間無限,但就實際狀況觀察,許多房屋改建後,越來越多的地主雖然分得店面,因為觀念不正確,故多是空著店面有蚊子,即使租金再降也無人問津,因此,店面即是金雞母的觀念顯然必須適當調整。

■       不要再迷信,只要開了店,人潮自然來

過去,許多投資者總認為只要開了店,人潮就會流過來,但是實際的情況卻是~要有人潮店面才有機會。換句話說,店面是人潮的結果,而非人潮的原因,因此,不應再迷信只要開了店,人潮一定會來,反而應該將較多的注意力放在如何去觀察人潮,去將店只買在人潮多的地方,由於都市中人潮集中於某些特定地區活動的型態會越來越明顯(地區商圈),導致大部分地區的店面將越來越不值錢,店面的空置率將越來越高。


■       不要再迷信,『名牌』道路就是好店面的選擇

過去,許多投資者或自用型的客戶總認為,只要在某某道路上做生意一定沒問題,但是,實際上卻很容易忘記『商圈』的重要性,因為商圈的形成快則五年,慢則十數年以上,往往熱鬧精華的區位只有一小段,一旦,店面偏離精華區位,總是自我安慰的期待,店面位在名牌道路上,目前雖然還沒有集市,以後一定有機會。實際上,可能等不到集市就已經無法經營下去了,因為根據統計資料顯示,新開張的非連鎖型店面,在兩年內關門倒店的比例至少超過一半以上,這個比例應該還在增加中。

■       不要再迷信,只要地段對,產品規劃不重要

過去,許多投資者總認為只要地段對了,房子新舊與房子本身規劃不重要。這就像是,外貌出眾的人穿著如果能更加留意,相對地,更能讓人賞心悅目。舉例來說,高雄市左營區自由X路上有一個透天店面的產品進行銷售中。產品規劃為:地坪:50~60坪左右、面寬:5米、總價:5588萬元起,銷售期已經超過一年半以上,卻僅僅銷售兩戶。經研判後問題出在產品規劃錯誤,此案產品規劃正屬於A級地段,錯誤產品規劃。我們可以試著思考一個問題,地段沒有問題,但是從事自用型的商店,有多少人可以負擔五千萬左右的房屋總價;然而連鎖型企業所需要的店面規格是否能滿足其需求呢?


因此,我們可以觀察市場上所有連鎖型商店,目前所使用的店面規格為何?就可以明白為什麼自由X路的產品銷售狀況為什麼如此差。因為,大部分的連鎖商店都要求以三角窗為主、大面寬、一樓室內坪效超過20坪以上、醒目度強、主要幹道、高人口密度、高商業密度,現在的房地產投資優先選擇滿足連鎖型企業願意進駐的店面,方能在不景氣的投資環境下立於不敗,在景氣好時享受高報酬。

房地王專欄記者 房市達人報導

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