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買房子跟景氣有直接關係嗎?

買房子跟景氣有直接關係嗎?


景氣好的時候有人在買房子,也有人在賣房子,景氣不好的時後同樣有人在買房子、賣房子,那麼,買賣房子跟景氣真的有關係嗎?


房子是一種需求,只要有需求性,在任何的景氣面與利率高低之下,依舊存在著買賣行為的發生。應該要思考的是,在當下的局勢依照景氣面與利率高低產生購屋行為的差異性。


很多人在不同的經濟局勢、景氣面、利率高低,總會提出各種不同的購屋理論,雖然台灣不大,但是依據不同的地區屬性,也產生各種產品需求與購買行為的差異。


整體房地產的變化與行為,很難用單一法則來解釋。舉例來說:之前有位張先生提出台灣房地產的過熱警訊,然而這樣的研究報告卻很難做深入報導,因為媒體需要的是聳動的新聞標題,並不在乎對整體經濟研判是否公正客觀,只要銷售量高就好了,話題沒有了,換一個新話題就好了。這樣片面的言論報導已經造就台灣經濟的動盪。


實際上,全台灣的房地產實際銷售金額,以台北房地產為例,已經佔有全台總銷售金額的30%以上,如此的研究報告居然可以決定全台灣的房地產變化,台北的高房價神話漲幅高達40%以上,過熱,我們可以認同;但是,舉例來說高雄房地產的房價(特殊產品不列入)卻比當時房地產起飛(SARS之後)更便宜,成本比 SARS時期更高。如此的房價如何說它過熱、房價過高呢?


買賣房首要思考的兩種行為:自用或是投資。


不同的需求性產生不同的行為模式,如何在各種時期做好購屋行為才是眼前最重要的課題。


本文章將針對自用的購屋行為作分析與分享,關於投資的角度請參考小弟部落格內的(店面的未來發展、如何買店面2買1不買、辦公大樓的未來發展、景氣不確定時的四個投資機會http://dodo19593.pixnet.net/blog


自用型購屋


不論是買住宅大樓、店面、辦公大樓的產品,一旦是考量自用需求,就跟景氣無關了,因為有需要,所以非買不可。人的一輩子能活多久?能買幾次房地產?好不容易出現自己喜歡的房子,因為別人的幾句話就決定不買了,完全忘記當初的購買原因與需求,請問一下房子是您要住的,還是別人要住的,是您在繳貸款還是教你不要買的人幫您繳貸款呢?(您會因為現在汽油貴就可以不加油嗎?)需要跟投資是不一樣的。


購買住宅所需的考量會因人而產生差異化,在解釋差異化的前提下,必須先明確告知一個觀念,不管是自住或是投資,任何的購買行為都必須有良好的資金控管觀念。倘若,在資金尚未健全的情況下,小弟絕對不建議進行購屋行為,一般來說,自備款至少要有購買總價的三至四成款項,除此之外,必須另外擁有一般家庭每月支出金額的六個月預備金,而且,貸款月負擔金額最好在月收入的40%以下,在這樣的前提下購屋,基本上購屋行為是安全的,經得起突發的狀況發生,如此,才不會發生繳不起房貸而慘遭法拍的命運,或是急於求現賤賣資產。


買房子,每個人的想法與需求皆有所不同,大體上可以分為下列幾項:


一、     市與縣的差異


因為行政資源的差異化,自然產生土地價格、建設資源與房價的不同;如果經濟能力許可,盡可能選擇購買『市』的房屋。


基本上下一代的教育資源因為市與縣的不同,也產生極大的差異(全國的明星學校幾乎都在『市』不在『縣』),重大公共建設也多集中在『市』,所以說先選『市』後選『縣』。


二、     交通機能


依目前的交通系統來分析,大體上最直接需求的有主要幹道、交流道、捷運系統、火車站、高鐵這五種工具,在使用得到卻又不受到噪音妨礙影響下滿足越多越好。


三、     學區


孟母三遷為的就是提供小孩更佳的學習環境,另外對於大多數的雙薪家庭而言,更能提供較大的便利性,倘若所購買的房屋處於鄰近學區或是明星學區的範圍內更是對房價的保值與增值性有大大的加分效果(如果選擇擁有十二年國教題材的學區住宅,當真正實施時,房價的保值與增幅更大)。


四、     公園綠帶


接近大自然是每個居住在鋼筋水泥叢林的人所渴望,在市區的土地取得不易之下,公園綠帶更是如同鑽石般的珍貴與稀有。在所購買的居住空間旁擁有永久性綠帶,能為每個家庭成員提供平日的休閒娛樂空間與維繫社區情感,享受芬多精享受新鮮的空氣享受親子間的良好互動。


五、     重大公共建設


政府與財團的財力與資源永遠大於一般消費者,政府、財團往哪裡跑,代表著未來的人潮往哪裡去,發展往哪裡走,錢就往那裏去。有重大公共建設的加持(生活機能不可少),長遠的發展幾乎不會差到哪裡,房價的保值性以長遠來說是安全的。


六、     生活機能


大多數的人昰很難脫離群體生活的,平常的生活亦是如此,滿足食衣住行育樂更是購屋的基本選擇。


七、     遠離舊部落(舊社區)


老舊社區代表的是發展成熟,生活機能完善,卻也代表土地開發能力受限制。


在民國八十年以前,這些老舊社區幾乎沒有重大公共建設的進駐,也沒有大型土地可供開發,建設發展無法順利進行,加上舊社區的整體市容改善不健全,導致景氣好時房價漲價力道弱,景氣差時跌價幅度加大。


八、     遠離新屋價格與中古屋價格整體平均落差極大的區域


購買一個地區房屋時,應該針對當地條件面較為相同的新屋與中古屋價格做比較,兩者差距二至三成左右屬於正常範圍,倘若,兩者之間的房價差距在四成以上,這正代表一種高房價的警訊,隨時有套牢的風險存在。


九、     景氣不好的時候你買不到房子,景氣好的時候你不用買了


我們不是神,永遠買不到最便宜也賣不到最貴的時候。任何物品都有他的基本價值,低於基本價值就是便宜,舉例來說:一隻萬寶龍的鋼筆,合理價格為一萬元,甲買到八千元、乙買到七千元、丙買到六千元。請問甲買貴了嗎?答案是都買便宜了,因為低於基本價格就是便宜的價格。我們根本無法準確預知房價的變化,您如何擔保您一定是丙呢?如果景氣突然變好了,漲到一萬二千元時再來後悔嗎?然後自我安慰的說:沒關係我等它再跌回來時購買,請別忘記您買房子的初衷是因為需要啊!


十、     品牌形象


名牌人人愛,房屋也有名牌,風評好的建設公司,後續客戶接手的力道比較強勁;風評差的建設公司,未來轉手的力道相對受到限制。在此避免有人身攻擊的嫌疑,不針對各家建設公司做任何評論。


以上幾點供大家做一個參考,大家可以將自己的房屋做個評分的動作,您就可以瞭解到為什麼您的房屋會漲價或是跌價。更希望大家能買到自己喜歡的房屋。

房地王專欄記者 房市達人報導

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