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台中體二用地變身「都市翠谷」 打造億元產值

【房地王記者/萬真彣報導】台中市政府正致力於推動全台唯一公辦、規模最大的「體二用地都市更新案」,目前整體規劃願景正式出爐,擬以「都市翠谷」為設計概念,除了公共設施、住宅區外,還新增了商場用地。市府表示,得標的開發商須至少投資50億元;全案於明(99)年2月重新公開招標,招標後2年內動工,動工後3年內完工。預計完工後將釋出逾萬坪住宅與商場用地,並可創造100億元產值,讓當地土地、房價每坪至少增值1萬元以上,引起房地產業關注。

全台首創公辦都更     每坪可漲至20萬以上

體二用地都市更新案位於台中市東、北區交界,約為台灣體院、台中棒球場、市立游泳池及文英館一帶,西臨水源街、東為進德北路、北至力行路、南以精武路為界,面積共10.5公頃,是國內首創公辦且規模最大的都更案。市府在此案公開招標兩次流標後,轉與知名國際團隊合作,以「都市翠谷」為理念,將體育大學、體適能運動休閒園區、翠谷水瀑自然公園、文化特色餐飲、休閒購物商圈、景觀住宅6大元素整合成「體育休閒購物綜合園區」,未來發展空間大;目前該區土地價格約每坪12~14萬元,開發完成後預估可飆漲到每坪20萬元以上。

都更方式利多     容積率達600%

有別於區段徵收、補償徵收,體二用地現住戶在都更後,可拿回的土地以都更後權利價值計算,開發後土地價值的提升也回歸土地所有人享有。該區將分2階段開發︰第1期完成公共設施及4棟安置住宅大樓後,都更實施者即可取回1萬坪土地;而第2期以開發銷售為主,市府將容積獎勵提高達600%,住戶與參與開發的建商皆享以上權利,且商場也將擴大規劃,以吸引業者進場投資,帶動房地產另一波高潮。

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租屋網點閱數創3年新高 招覽房客妙招多

【房地王記者/萬真彣報導】高房價時代來臨,政府祭出的打房政策效應逐顯,使台灣房市近期觀望氣氛濃厚,買賣雙方皆緩步靜待進場佳機。此情此勢,讓租屋市場幾個月來如火如荼狂燒,「買不如租」、「以租代買」的風氣普遍瀰漫;資料顯示,今年6月份至今,網友上網點閱租屋物件的次數已創下近3年新高,且租金也平均竄升了8%以上。尤其9月開學季即將到來,學生租屋需求大量湧現,使這波租屋熱更添柴火;而在競爭激烈的租屋市場中,如何讓自家產品脫穎而出以縮短待租期,成了房東們最費思量的問題。

全配套房最搶手     招租房客有訣竅

目前最受房客歡迎的租屋產品,非「全配套房」莫屬,因其基本傢俱、電視、冷氣、冰箱、洗衣機、第四台、寬頻網路等配備皆一應俱全,可減少租屋族的租賃成本,市場接受度極高。而房子外觀的樣貌通常不是出租重點,房間內部的狀況才是勝出的一大關鍵;一般而言,屋內除了要整齊乾淨外,格局方正、採光好、通風佳的房間,較易取得房客青睞。另外,一些如可養寵物、接受短期租賃、備車位、性別限制、安全設施等附加條件,也可吸納有特殊需求的房客。至於租金行情,與房子的地段、周圍的生活機能息息相關,房東可斟酌房子的條件來參考屋況類似的物件,以訂出合理的租金。

租屋通路選擇多     網路平台占5成

更重要的是,物件曝光的通路對出租的速度而言,有著舉足輕重的影響;以往登於報紙、貼上佈告欄的傳統紙本廣告手法,已隨著科技的日新月異逐漸式微,取而待之的是滲透性、多元性、整合性高的網路租屋網。根據統計,近5成的民眾已選擇透過網路搜尋租屋,特別是對學生、上班族等年輕族群來說,更是成為主流趨勢。所以房東們不妨積極利用如房地王網站(http://free.housetube.tw)等的免費網路租屋平台,把扣人心弦的招租文案,與美輪美奐的展示照片鋪上網,吸引租屋族點閱。

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學區租屋報酬率評比 成大13.2%傲視全台

【房地王記者/萬真彣報導】每年暑假是學生租屋、換屋的高峰期,學生套房的投資報酬率,也成了投資客最關心的話題。根據房地王網站資料顯示,目前台灣各大專院校租屋點擊最熱門的學校,前5名依次為︰元培科技大學、清華大學、成功大學 、逢甲大學及台北科技大學。但就投資報酬率而言,府城的成功大學最高可達13.2%,居全台冠軍,其次為中原、中央、中山、元智等大學;反觀北市學區,雖租金行情比中南部高出許多,但報酬率最優渥的政治大學卻僅有3.75%,相差幅度甚大。

中南部房地成本低     投資報酬率優於北部

學生們強烈的租屋需求,使不少投資客視學生套房為可長期投資的標的,並選擇獲利空間大、遠景可期的學區下手。相異於北熱南冷的買屋市場,中南部地區的租屋市場有地價、房價較低的優勢,最少僅48萬元即可投資學生套房,且大多平均有超過10%的穩定度,相對報酬率較北部地區大;尤其成功大學因處在台南市最精華的東區,生活機能成熟且學生人數多,接手力道強,是投資客激戰的一大熱點。而北部地區的學生套房雖租金較貴,但因投資成本高,導致報酬率的獲利彈性低;以台大、師大周邊套房而言,其投資報酬只有約1%~3.6%的薄利,需長久經營才能累積豐厚的利潤。

房價漲幅、潛在需求與供給量     應列入考量

雖然各學區租屋的報酬率高低,是決策投資的重要指標,但投資者在進場買屋時,也必須兼顧房子本身的未來增值空間,轉手時房價會比較有保障;同時,也應透過觀察各大院校的學生宿舍不足率、新生報到率、學生通勤率等變因,來評估市場的潛在需求與供給量,如此,才能成功地當起輕鬆又快樂的包租公與包租婆。

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拜交通建設之賜 烏日台鐵區房產漲幅可達5成

【房地王記者/萬真彣報導】台中縣市於今年底即將進行合併,中縣烏日鄉因是中山高與二高交會之地,位處通往中台灣各縣市門戶的交通要衝,又有三鐵共構的優勢,未來發展潛質備受各界期待。而高鐵台中烏日站在集泉橋北側,以地理位置而言,是大台中的中心點;該地有面積273.35公頃的烏日高鐵特定區,規劃了主體站區、商業區、和產業專區,未來不但被定位為國際級娛樂購物城,更將引進大型商場與國際採購中心,房市極具爆發力。

住宅區公設比高、商業區榮景可期       預估將成長30~50%

自高鐵通車後,為烏日帶來許多人潮,而該鄉當前房市議題最熱的區域,即是烏日高鐵特定區。烏日高鐵特定區以中山路為界,大至分為兩部分,中山路以南為住宅區,建商推案多集中於此;以北除了三鐵共構的車站外,幾乎都是商業區。特定區內採低密度開發,有3所學校、12座公園及13條綠園道,公設比高達47%,綠覆蓋率高,優質的環境適合居住。但最重要的是,該區房市的最大優勢,還是靠交通建設支撐;烏日高鐵特定區不僅有接駁方便的
台鐵,建國北路也可連接台中市區,加上台中機場、中科園區皆在附近,吸引不少外資的目光。而民國104年底捷運綠縣通車後,區內公共設施的完工進度若能並駕齊驅,房價則會出現至少3~5成的漲幅。

公共建設進度落後        需加快落實腳步

烏日高鐵站特定區,是高鐵5個主站中,車站最大、面積最廣的一區,雖然種種的利多話題,使該區的地價飆漲至每坪14萬元起,但因為是新興地區,仍出現公共建設大多尚未完工、生活機能未達成熟水準、周圍商業行為不多,且離既有的商圈較遠等障礙,這些問題是當前烏日高鐵站特定區極需加強的部分。而去年行政院傳出要將分散在中興新村、黎明新村、霧峰鄉等地的機關中部辦公室,集中於特定區內,但目前還未落實,因此當地居民皆期待縣市合併的契機,盼能加快帶動烏日房市增值的腳步。

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生活圈4號道100年完工 台中太平、十期房價激增

【房地王記者/萬真彣報導】政府的重大建設,向來是直接帶動區域發展的重要因素,而交通部為完善大台中地區東側環狀快速道度系統,興建了台中生活圈4號道路,預計於明(100)年完工後,可因聯外交通網絡的改善,大力促進其沿線房地產發展,並縮短城鄉差距。目前緊鄰該道區域的房市,已未演先轟動,尚未通車即掀起房產業者搶標熱潮,使位於邊緣的台中東側山區鄉鎮直接受惠,尤其太平市一帶房價補漲空間最大,建商紛紛進場卡位。

打通太平市命脈     房價逐步增溫

台中生活圈4號道路北起中縣潭子鄉,途經中市北屯區、東區、台中太平市、大里市等多處生活圈,屬高架快速道,全長23.4公里,與國道三號道相接於霧峰,並設置大衛、元堤、振興、中山、太原與松竹6個匝道口,增進整體交通運輸率,也哄抬了沿途房價。其中,太平市地理位置優越,不但連接台中市東區,且介於9期、10期重劃區之間,但房價相對前兩區便宜許多;而該地生活機能也已臻成熟,未來生活圈4號道路完工後,是房價最具增值潛力的區段,吸引不少投資客的注目,目前以新光重劃區的新建案最多、交易也最為熱絡。

開啟十期門戶     建商積極推樂活宅

此外,現階段最能代表台中房市榮景的區域,非西屯與南屯的七期、八期與中科周邊莫屬;而近來樂活風蔓延於房產界,位於大坑山邊的十期重劃區擁有幅員廣闊、綠地多、休閒氛圍佳的優勢,與台北天母的自然條件相仿,但長期以來因聯外交通不便,使得房價低迷不振。生活圈4號道路開通後,勢必能提高十期的能見度,且建商顯然也看好該地的房產爆發力與可觀的商機,陸續投資透天別墅產品於此;十期重劃區長時間被壓抑的地價,當前已開始出現強勁反彈。

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台中黃金科技走廊發光 房市掏金熱延燒

【房地王記者/萬真彣報導】隨著台中都會區漸往西移的態勢,及台中縣市合併升格效應、特3號道路通車等題材的浮現,今年大台中房市的熱點,除了夯得如火如荼的七期新市政中心外,未來最具投資潛力的區塊,各界一致指向連貫清泉崗國際機場、中科特定區、台中工業區、精密機械科技園區的「黃金科技走廊」。尤其走廊上的中科特定區,經過數年的沉潛蟄伏後,終於也展露曙光,近幾個月無論推案或看屋來客數皆明顯增加;房產專家因此預估,未來「黃金科技走廊」價量齊揚的情形將可預期。

挾廣大腹地、囊經典區塊     買氣火紅

由中山高、中彰快速道路與二高形成的「黃金科技走廊」,橫跨了台中縣的大雅、龍井、沙鹿、烏日等鄉鎮,也貫穿台中市西屯、南屯區,同時還涵蓋了東海、靜宜、逢甲、弘光、僑光等5所大學,及單元一、二重劃區;此外,行經該地的捷運綠線也正積極籌備中,使當地未來勢必成為人口板塊移入的區域,是中長期較具發展潛力的地段。而「黃金科技走廊」一帶透天別墅的行情每坪約700~800萬元,大樓房價則在10~13萬元之間;其中區內最精華的中科特定區,近4年來的地價已翻漲3倍,私人土地價格也漲了1.5倍,從過去每坪11~12萬,拉抬到現今的17~22萬元,但相較於大台中核心區,還是有相對便宜的優勢。

科技走廊湧入百億元案量     高鐵特定區後市可期

今年春節前後,「黃金科技走廊」即出現一波以西屯、南屯為主力的購屋潮,且多為自住型客戶,當中不乏企業主或台商,而中科員工更採聯合購屋方式進場,大大提振了當地的房市買氣,預估近來已約有百億元案量湧入。至於位於烏日的
高鐵特定區,目前行政院經建會已著手規劃,預計將中部行政中心及行政院中部各部會所屬辦公室,全集中設置於中科特定區內,加上高鐵公司也積極展開招商行動,未來該區榮景可見一斑。

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台中11期房屋物美價廉 補漲前景可期

【房地王記者/萬真彣報導】台中11期重劃區的房市,過去沉寂長達數年,不如12期、中科等區是大台中的熱門推案地點;但經歷10餘年的密集開發迄今,11期已具完善的公共設施、學明星區、綠地覆蓋率高、建築密度低等優勢。因此各建商陸續搶進,爭相推出新建案,預估今年11期的推案金額已達110億元,使該區可望成為繼台中金磚4區(西屯區7期、南屯8期、西區美術館、中科園區周邊)後,備受看好的房市新戰區。

自邊緣區躍為新核心      買賣雙方陸續進場

總面積為141.0193公頃的11期重劃區,範圍東起昌平東六路、崇德路二段,西至崇德十路接梅川東路五段,北臨豐樂路、豐樂北二路,南接大連路二段 ,其中建築用地占78.2623公頃。區內交通便利,坐擁環中路、生活圈四號聯外道路、捷運綠線、中山高等四通八達的動線;而在生活機能及公共設施方面,有洲際棒球場、823公園、仁美公園等大面積綠地,也有馬里遜美國學校、衛道中學等明星學校,加上眾所矚目的水湳經貿園區也緊臨此地,除了吸引許多在地客買房外,已有不少豐原市、彰化縣等外地客入住。

透天別墅為主力      新成屋大樓後來居上

過去11期重劃區推出的房屋產品,以總價800~1000萬元的透天別墅居多,但近來每坪20~30萬元的新大樓推案越來越多且反應熱烈,掀起換屋型大樓潮流;根據以上現象,相關業者推測未來11期的銷售模式,將與7期如出一轍,漸朝主推大樓豪宅案邁進。而相較於新大樓每坪動輒25~40萬元的台中金磚4區,本區房價仍屬落後補漲區,所以區域房價後勢看好,自住或投資皆具增值前景。

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預售屋新制5月開跑 需分列主、附建物價格

【房地王記者/萬真彣報導】坊間房屋買賣糾紛頻傳,其中消費者申訴最多的案件之一,就是公共設施虛坪比例過高,包括陽台、雨遮等都被灌入計算,使消費者權益受損。因此內政部已修改相關規定,預計今年5月1日起,將實施「新制預售屋買賣定型化契約」,強制預售屋明列主建物、附屬建物及共有部分的價格。

預售屋契約採分項計價     違法最多罰20萬

打破以往以「均一價」訂房價的方式,新制強調房屋應以主建物、附屬建物(陽台、雨遮)以及共有部分(樓梯、走廊)3項,分別計算面積及標明單價。所以下個月開始,民眾在購買預售屋前,要仔細注意建商是否有在契約中,依規定逐項標列出佔地面積與售價;如果沒有,可向各縣市政府消保官檢舉,一但經查證屬實,內政部可依違反預售屋買賣定型化契約行為開罰,罰金最高20萬元,且可連續處分。此外,簽約前,買方也應向建商釐清以上3個項目包含的範圍,並逐一細算,才不致被各種計價方式搞得昏頭轉向。

預售屋面積誤差即補     轉讓手續費上限為總價0.1成

另外,以往房屋面積誤差1%以內互不找補,但新版的預售屋買賣定型化契約,改為有誤差即找補,若發生主建物或房屋登記總面積有誤差,且不足部份超過3%時,民眾有解約的權利;而新制同時規定,預售屋權利轉讓的手續費,不得超過房屋總價的千分之一。新制將上路,各界多認為有助房價透明化、遏止不良建商惡意增加公設比的情形,消費者也能更明確的瞭解房屋價格資訊,但目前並無明定主建物應高出附屬建物幾成,才算合理範圍,因此,新制與市場仍需一段磨和期,才能漸漸形成一套合理標準。

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維護房市公平 房價透明化預計年底上路

【房地王記者/萬真彣報導】房價過高已位居國內民怨榜首,為穩定房市, 立委鄭汝芬提案修法,建議強制不動產經紀業者每月揭露成交價,以避免房價過度哄抬;而日前立法院財委會也決議,將要求內政部在保護民眾個人隱私前提下,與聯合徵信中心一同配合,建立起房地產交易資訊平台,並納入營建署E化系統。對此,內政部營建署副署長許文龍表示,經建會將提出「房價交易資訊透明化」方案,可望在近日獲行政院審議通過後,與金管會等單位提出配套;此政策最快今年底開始實施,未來民眾可上網查詢各地不動產實際成交記錄。

官方︰強制經紀業呈遞成交資料         房市交易核實申報

台灣房地市場每年平均有40萬筆的交易,但政府能掌握的市價交易資訊卻不到4萬筆,比例不及十分之一,顯示國內不動產交易價格尚未透明、公開化,容易使建商恣意漫天喊價、開高行情,成為房價過高的重要肇因。有鑑於此,鄭汝芬認為,經紀業除應將每月不動產成交案件價格、內容等資料,送交中央主管機關建立資訊系統外,應同時修正相關罰則,違反上述規定者,處新台幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰。此外,未來內政部網頁刊登的不動產實價交易資訊,也將由聯徵中心提供每筆成交物件的貸款鑑價資料,包括房屋總價、貸款金額、成數與利率,且將進一步配合各區域的價格指數,讓不動產交易可以核實申報。

業者︰配套措施不可少        保護隱私為首要

完善房價透明化機制,不失為穩定房市的具體措施之一,藉由揭露相關資訊,可幫助民眾辨別合理的房價,使消費者免於成為最後一隻老鼠;但不少業者認為,此政策攸關房屋交易者的安全,未來配套措施必須作得很嚴謹,如個人隱私如何保護、資料後續的查證工作,及如何推動等問題,都必須加以重視。目前歐、美等先進國家都採交易價格強制登記制度,其政府提供合法管道,方便民眾查閱不動產物件的交易價格及物件條件標示(如詳細門牌、建物土地面積、屋齡、修繕狀況等)。