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台中豪宅挑戰70萬/坪 七、八期後勢看俏

【房地王記者/萬真彣報導】數月來,政府持續提出一連串抑制房價的動作,包括縮減豪宅與投資客的房貸、課徵豪宅稅等,以期拉低高不可攀的房價;但這些措施不但尚未減弱豪宅旋風的強度,且還急速從台北往南吹至台中。去(2009)年前3季,台中地區的豪宅市場面臨極度蕭瑟的窘近;但近來在兩岸政策大鬆綁、台商資金快速回流的利多效應下,今年台中七期、八期等地的新豪宅,推量高占其329檔期的9成,且看屋人數及成交量皆破歷年新高,成為推案主力。

七期重大建設多     房價突破40大關

當前台中最火紅、最受矚目的新興豪宅聚落,首推七期;2005年後,七期成為台中的施政重地,擁有規劃中的大都會歌劇院、新市政中心等重大建設,未來將成為中台灣最具國際概念的都心區,因此許多建商紛紛積極深耕此區。此外,又因兩岸關係日趨穩定、互動頻繁,促使資金快速回流,帶動了台商回台購屋潮,為七期豪宅基本盤提供了相當的支撐力道。七期一帶的豪宅,多分佈於新市政中心區、市政路與文心森林公園南側周圍三地,目前成交行情已站穩每坪40萬元,部分經典豪宅甚至每坪上看60~70萬元;其中,千萬元以上新成屋的交屋量,從去年第4季迄今,仍持續大幅增加中。

八期交通、生活便利     豪宅叫好又叫座

南屯八期也是近期豪宅較密集的聚落,該地擁有豐樂、豐富及南苑等多處大規模的綠地公園,住宅採低密度開發,居住環境優良,討得許多首購族的歡心;又自美商COSTCO賣場進駐後,該區的生活機能大躍進,加上台中捷運文心線貫穿,使區內交通網絡更完善,入駐人口快速增加,已是大台中房市交易表現熱烈的區域。而八期豪宅的價格相對於七期而言,有較便宜的優勢,當前該區預售屋開價每坪近40萬元。

台中豪宅品味細膩     風格獨步全台

另外,有別於台北豪宅多以地段為主要考量,台中豪宅對於品味的要求,有獨樹一格的特色。台中豪宅從外觀設計、公設規劃到社區管理,都呈現出高品質的創意,使其呈現百花齊放、姿態萬千的建築景觀,成為南北豪宅建商參考、傚仿的典範。而健康、養身的概念,也在台中豪宅颳起一陣樂活風,五星級的游泳池、健身房、SPA館,已是頂級豪宅的重要公設配備,受到許多頂級客層的喜愛。

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台中【草悟道】 砸8.2億年底動工

工商時報/記者曾麗芳/台中報導 2010.4.8

台中市政府預計砸下8.2億元重金,計畫複製日本表參道經驗,打造一條從國立科學博物館、勤美誠品、國美館延伸3公里長的藝文行草綠園道-「草悟道」。其中,第1期特別強化科博館至國美館之間的綠園道,預計今年底前發包動工,明年11月前完工,將成為大台中最長的綠帶。

台中市政府副市長蕭家旗指出,「草悟道」一旦打造完成,不僅能改善園道周邊環境,以書法美學注入園道新生命,還能強化園道周邊的停車功能;更重要的是,市府未來將定期在此舉辦國際性活動,包括花毯節、爵士音樂節等活動,草悟道未來將成為台中舉辦大型藝文活動的重要場地。

負責推動「草悟道」計畫的台中市新聞處長曹美良表示,第1屆花毯節,預計6月27日起在綠園道登場,總經費1,300多萬元已發包。

台中市政府結合勤美集團,以及全球最大的土地規畫設計公司易道EDAW,還有享譽國際的李祖原建築師事務所合作規畫的「競爭型國際觀光魅力據點示範計畫」,獲得交通部觀光局3億元的補助款,中市府決定加碼5.2億元,複製日本表參道經驗,全力推動「草悟道」計畫。

集生態園林、品味生活、藝術、創意美饌、生態環保於一身的「草悟道」計畫,從藝文行草綠園道的空間概念,將經國園道分為5個區段,包括科藝之丘(以科博館為核心)、藝文之心(以勤美誠品為核心)、零碳之道(公正路至民生路之間)、蘇活之區(以國美館為核心)以及浪漫之濱(以美術園道咖啡街為核心)。

草悟道計畫從科博館一路貫穿到國美館,總長約3公里,沿線經過科博館、全國飯店、勤美誠品商場、亞緻大飯店、國美館、園道餐廳街等重要景點,市府預計投入8.2億元,將經國園道打造成為一條集合文創、自然、環保的減碳之道。

由於「草悟道」計畫是由勤美集團與台中市府共同合作的案子,勤美日前向台中市府申請成立「勤美璞真文化藝術基金會」,何明憲也以個人名義捐出1,000萬元,共同推動「草悟道」計畫,要讓日本表參道經驗,在台中經國園道重現。

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台中【草悟道】周邊豪宅行情 水漲船高

「草悟道」計畫未動工先轟動,最先受惠的,當屬位於經國園道及國美館周邊的豪宅預售案,尤其緊鄰綠園道旁,最具增值潛力,豪宅行情跟著水漲船高,每坪單價朝40萬元挺進、甚至已經喊到5字頭的行情。

其中,參與「草悟道」規畫案的勤美集團,將於集結全國飯店、勤美誠品綠園道商圈的全國商圈,推出結合綠色豪宅、精品飯店及購物商場的百億大案,尤其具稀有性、地段佳的勤美豪宅特區,位於經國園道旁,推出後,預估每坪將挑戰區域新行情50萬元。

台中房仲業者指出,「草悟道」帶動國美館及經國園道旁的預售案行情節節上漲,例如富邦建設位於五權西路上的2,755坪建地,預計打造樓高45層的豪宅,據悉,每坪單價從45萬元起跳,最快今年將推案。

在比價效應帶動下,總太建設今年農曆春節後、以「國美」案名推出的英才園道旁的豪宅預售案,依樓層與方位不同,每坪單價從32萬至37萬元。由於地點緊鄰「草悟道」,地段具無可取代性,加上單價相形便宜,大受區域型自營商青睞,目前已銷售逾60%。

總太建設去年10月以每坪112萬元價格,標下新光人壽持有的台中市英才路、民生路口的1,200多坪黃金三角地,與旗下子公司、股票上市的駿億電子攜手合作,推出地下4層、地上26層的「國美」預售案,成為草悟道計畫推出後,第1個受惠的豪宅預售案。

代銷業者、里歐實業副總經理鄭博仁表示,「國美」採雙塔式建築,坪數從88坪至170坪不等,可售戶數150戶,每戶總價從2,600萬起跳,目前已購客戶之中,區域型自住客就囊括了50%,而台商置產占了20%,也有部份企業主買屋贈兒女,愛上的就是國美館周邊的人文、綠地與生態環境。

鄭博仁強調,「國美」位於園道的第一排,擁有「無敵樹海」,一般建商習慣把公共設施擺在1樓或是頂樓,但在豪宅建築師趙英傑的規畫下,「國美」案卻將可望見無敵樹海的3樓,當成公共設施,該案想表達的是,「豪宅外觀可以複製,但立地條件卻是無法取代的」。

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2010年房市開春大吉 網路看屋人次破新高

【房地王記者/萬真彣報導】經歷過去(2009)年的房市低氣壓後,今年因五都升格話題持續發酵、遺產稅調降、資金回流台灣,加上MOU與ECFA議題等利多因素,使2010年台灣的房地產被各界看好,且期待可大放異彩。根據「房地王」網站統計,本網站今年3月到站人數較去年同月增加41%,瀏覽流量同時也多了25%,而「房地王」於alexa.com的網站排名,也日益突出、屢破新紀錄;這些數字說明了愈來愈多有購屋意願的民眾已付諸行動,也具體顯示出2010年第1季房市景氣的大回溫。

329檔期推量達2,000億      買賣雙方寄予厚望

消息指出,2010年329檔期北部地區(台北縣市、桃園、新竹)的建案推量高達2,000億元,且 10億元以上個案多達49件,是近年來最熱的一次;若今年329檔期買氣佳、價量互衡,能順利通過市場考驗,勢必會提高未來幾個月台灣房市景氣的士氣,讓這波高檔持續。目前以大台北地區而言,南港、內湖、文山區、新莊等地,因皆有個案挑戰區域最高價,為此次檔期眾所矚目的焦點,尤其其銷售成績的優劣,將被視為今年房市的先行指標。而大台北以外的區域,除台中七期重劃區、中正藝文特區、高雄美術館等特定區域仍為豪宅當道外,一般住宅產品的房價漲幅不大,隨著經濟大環境的復甦,2010年有機會出現一波購屋潮。

資金、利率、房價      決定房市信心

去年下半年後,台商回流置產者大增,在此資金湧入的情況下,今年台灣房地市場第1季開出紅盤的情況可以預期。整體而言,2010年的種種政策及話題,都有利房市朝正向發展,至於房價是否會向上攀升?買氣榮景能持續多久?還需觀察資金、利率條件的變化,以及購屋民眾對於房價的承受度。

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2012年房屋、地價稅齊漲 9成民眾不受影響

【房地王記者/萬真彣報導】財政部將修改房屋稅條例及土地稅法,住家房屋評定現值逾100萬,及地價超過累進起點者,稅率都將會調高。對此,行政院長吳敦義表示,依法規定,房屋評定現值及地價每3年需重新評定,而目前房屋評定現值與公告地價等,都與當前市值差距甚大,本該酌予調整;經修改過後,絕大多數的地價稅與9成多的房屋稅,皆不會有所變動。

房屋稅最高多5成     地價稅 5個累進稅率皆漲

財政部次長張盛和公開說明,修法內容為︰住家房屋稅率一律採分級課稅,評定現值超過100萬者,房屋稅率一律調高,最高調到1.8%,比目前1.2%的稅率提高了5成,據估計,僅3.44%戶將受影響,38.85%的民眾的稅率將會調降;至於地價稅率部分,5個累進稅率通通增加,超過各縣市累進起點定價的稅率,也將全部調高,目前已統計約有37萬戶房屋,及20萬筆土地須多繳稅。

張盛和︰新稅法使稅率更合理     預計後年開徵

張盛和並進一步解釋,研擬修改房屋稅條例與土地稅法,主要是為了讓房屋稅與地價稅的租稅負擔公平化、合理反應稅率,而此次修法,已取得中央及地方的共識,若修法順利,該房屋稅條例與土地稅法修正案將在三月底送行政院審核,四月底前送立法院修法,預計最快將於2011實施,2012年開始依新制課稅。

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豪宅認定指標出爐 初估11,177戶符合標準

【房地王記者/萬真彣報導】基於賦稅的公平性,台北市長郝龍斌日前宣佈,北市將率先課徵豪宅稅,但豪宅的定義為何?該如何論定?還有稅基該如何課徵等問題,皆引起外界強烈關注及種種爭議與討論。據了解,台北市稅捐處目前研議出的豪宅指標,分別為︰外觀華麗、獨棟建築、處於精華地段、擁有甚好景觀、每層戶數少、各戶皆有車位、保全嚴密、管理周全等8大項。另外,房屋建材也列入評估的標準,若使用RC或SRC,則符合豪宅的資格。而稅捐處現已清查出可能被課徵的對象,計有269棟,總共1萬1177戶。

8大指標      為豪宅評判新準則

當前房屋稅的算法,公式為︰房屋現值×稅率;而房屋現值的計算為「房屋標準單價×面積×(1-折舊率×折舊經歷年數)×地段率×分層分攤率」,其中, 「房屋標準單價」指的是房屋每平方公尺的建造單價,也就是跟房屋構造及其建材﹙木造、磚造、鋼鐵造或混凝土造等﹚有關。而為了減少紛爭,豪宅稅制上路後,算法將重新調整,不再以坪數、面積、金額來認定,而會改由上述的8大指標﹙外觀、建築形態、地段、景觀、戶數、車位、保全、管理﹚來評判是否為豪宅,若符合標準,該房屋稅將可能增加至1~2.8倍。但關於8大指標的細項,北市稅捐處至今仍未具體表明,導致質疑其交易不透明的風聲此起彼落,各界議論紛紛的現象頻繁依舊。

加強中央、地方溝通       同化全國賦稅法

然而,值得討論的是,賦稅制度需有其整體性, 因此豪宅課稅的議題,一般民眾普遍認為應是全國性的房屋稅制調整,而非只有響應的幾個都市實施;此外,財政部也正積極修正房屋稅條例草案,打破現行房屋稅單一稅率的限制,擬改採分級累進稅制。此兩制度相互配合後,是否真的會使台灣稅法更公平?或是有「一國多制」的疑慮?恐怕中央與地方還需進一步溝通,才能達到真正的賦稅平衡。

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「以房養老 」有爭議 受惠老人恐限北部市區?

【房地王記者/萬真彣報導】根據內政部統計,台灣65歲以上高齡老人已占總人口數的10.6%,超出聯合國7%老年化社會之標準,顯示台灣正迅速步入高齡化社會,且預估2029年後,扶養比將高達35%,平均每2.9位年輕人就必須扶養1名老人。有鑑於此,行政院長吳敦義在立法院上個會期時,要求1年內完成「以房養老」規劃;而內政部長江宜樺也承諾,今年下半年前,將會同金管會等相關部會,針對「以房養老」政策可行性與落實提出方案。

65歲以上民眾 可依相關規定辦理逆向房貸

目前經建會尚在研擬中的「以房養老」方案,分為兩種方式進行,主要對象皆為65歲以上、擁有自宅的老人。其一是「逆向抵押貸款」,意為符合條件的長輩,能以房子做抵押,向銀行貸款現金以獲取生活費,而銀行可用抵押權,發行不動產證券化商品,或在老人過世後取得房屋產權,進行法拍;其二為老人將自宅出售予保險公司,再由保險公司回租並支付年金。此政策的優點是可幫助有房但無收入的近貧老人﹙如獨居、單身無繼承人的老人等﹚頤養天年,也可減輕政府在老年社福上的財政負擔。

受利老人侷限北部市區? 「以房養老」紛爭多

產學界對於「以房養老」一案,意見分歧,但大多表示看好,原因為台灣有「高住宅自有率」及「房市價值不易貶值」兩項特色,只要政府扮演好核心角色,充分做好宣導、承擔部分風險,台灣其實非常適合推行「以房養老」政策。但反對聲浪指出,老人的房屋現值與增值率,會直接影響銀行、保險公司承攬該業務的意願及可貸款額度;然而,中、南部房地產增值性較北部低許多,因此,可能只有北部都會區的老長者,才能享受到「以房養老」的美意。

全案於今年歲末底定 台北市首試辦

此項政策的基本面看似良好,但實際執行面上仍有相當難度。據了解,內政部已描繪出「以房養老」方案的大致輪廓,而細部的相關政策,江宜樺已表示將於2010年底定案;屆時,將選定台北市進行試辦,以擁有房地產價值550萬以上、無存款收入、無子女繼承,且願意留在原屋養老的獨居老人為對象。

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房屋稅將分級徵收 豪宅稅漲50%

【房地王記者/萬真彣報導】為了抑制房價持續飆高的問題,和平衡豪宅與平價住宅房屋稅率相同的不合理現象,財政部擬以「房屋稅分級制」方法課稅,將自用住宅房屋稅的稅率從現行的1.2%單一稅率,改為分成1.1%~1.8%不等的稅率;簡單來說,即房屋的現值愈高,所繳的稅就愈重。此分級制上路後,將會拉開平價住宅與高價房屋的稅值差距;此法最快於民國100年實施,101年時即需繳納調整過的稅金。

豪宅稅收加重     平價住宅調降稅率

本月底前,財政部將比照英國的房屋稅法,提出具體的修法案,此案將依房屋價值的高低分級訂定稅率,預計至少將稅率分成5級。因此,低價房屋的稅率,可降至1.1%,比當前皆為1.2%的稅率,略降0.1個百分點;高價房屋(如豪宅)最高則將課徵1.8%的房屋稅,較現行稅多出0.6個百分點,漲幅高達50%以上。此外,財政部也針對自家住宅以外的房屋稅率,擬定相關修改草案:將營業用房屋下限的稅率自3%調漲為4%,而非住家、非營業房屋(醫如院、診所)的下限稅率則自1.5%調高為2%;此類房屋仍維持單一稅率模式,不採分級課稅制。

新稅制開跑後     多數民眾可減輕房屋稅

財政部表示,此次房屋稅率之調整,將會以社會觀感及人民立場為依據,做出最後定案,經立法院通過後實施。而根據財政部初步統計,未來房屋稅改採分級制後,大部分民眾的房屋稅負擔都不會增加,甚至有減少的可能;目前僅少於2成的民眾需繳多於當前的房屋稅。此法實行後,不但能使房屋稅的課徵更公平、合理,估計也可增加國庫80億元的稅收

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春節氣候濕冷 網路看屋人潮大增

【房地王記者/萬真彣報導】一般而言,過年期間因房仲門市未營業,為房市的淡季;但今年春節,台灣的房市卻熱鬧滾滾,原因除了依賴網際網路搜集資訊的人數逐年增加,促使網路看屋成為趨勢外,於今農曆年這種濕冷的日子裡,在家上網看屋,也可成為度假的樂趣之一。根據房地王新屋入口網站統計,本網站2010年的來客數,2月份較1月份成長了1.4成,並創下2008年底金融風暴以來的新高。

房地王網站點閱率逐年攀升     2月創新高

分析本網站2009年迄今的來客數流量變化,結果顯示,去(2009)年1~3月因尚未擺脫金融風暴陰霾,仍處於景氣低迷時期,網友造訪人數大減;到了4、5月,房市才有漸趨活絡的跡象,網路看屋人潮逐漸回籠。而至6~8月,網頁瀏覽人口達到高峰,平均較1~5月份大幅增長約近4成;但進入年底9~12月,點閱人數小幅微縮,約減少成1.2成,但仍維持在水準之上。邁入2010年後,本網站的參訪人潮持續攀升,尤其以2月的表現最為亮眼,比去年的最高點多了7%。

網路看屋夯     逐漸取代傳統媒體

網際網路已超越報紙與電視等傳統媒體,成為排名第2的房屋資訊來源。因網路看屋不僅可依據網友的需求設定,瀏覽較多的產品,也可藉由網站上豐富的多媒體,觀看照片和影音;而其24小時全年無休的便利性,也深得購屋族的青睞。另外,網站內的居家知識、法律常識、購屋建議、討論區等內容等,也提供了購屋族更多的資訊,不但方便且節省時間。

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財政部擬課「豪宅稅」 最快於101年落實

【房地王記者/萬真彣報導】台北都會區房價過高,已使一般民眾大喊吃不消,但今年台灣房市依舊高檔盤整,尤其精華地段更將持續飆漲。其中豪宅的炒作,帶領著房價一路往上衝,被質疑為房價高飆的元凶,所以不論是中央或地方政府,都致力研擬對策,希望有效抑制高房價。對此,稅捐處表示︰未來將加重課徵豪宅房屋稅,而日前已開始清查台北市豪宅,以信義、仁愛路一帶的豪宅作為範本,擬定課稅標準。此法令預計最快於民國101年開始實施,且將擴及全台,財政部已發函至各縣市稅捐機關,要求比照台北市研擬對轄區內豪宅加重課稅方案。

建材、房價為課稅評準 豪宅族群多可接受

豪宅與一般住宅房屋評定現值相差無幾,以市價動輒億元的豪宅來說,其稅負相對偏低,因而提出豪宅應核實課稅主張,已獲社會共識。至於有關豪宅的定義問題,台北市政府將依照路段率、地段率及房屋標準單價等級,如建材等級等因素來計算,且初步決議顯示,豪宅以市價逾1億元以上者為準;目前北市府已派出稅務員,到各行政區蒐集符合豪宅條件的大樓,再與豪宅的建造資料相比對,現有5千戶已列入課稅清冊。此外,根據了解,豪宅稅初步估算,大概只占豪宅總價的千分之1到千分之2左右,所以此案的推行,對財力雄厚的豪宅住戶與客群而言,並無太大的影響或反彈,大多認為在可接受的範圍內。

政府合理擬定策略 有助改善房市環境

台灣經濟逐漸擺脫金融海嘯的陰霾,房地市場也趨於熱絡,去年12月大台北地區的豪宅交易量比11月成長3成左右,單月交易量甚至創下21個月來新高。房仲業者普遍認為,雖然目前主要都會區房價漲幅已過高,今年想要炒短線獲利的空間不大,但房價持續上漲仍是難以避免的趨勢,所以政府若能適度介入,以制定相關法令等方法抑制房價或平衡市場,可使台灣房地產未來走勢更穩健。