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台中市十二期重劃區當紅 建商大打卡位戰

【房地王記者/萬真彣報導】台中市近2~3年來中科園區廠商進駐踴躍、水湳經貿園區開發計畫成形、三通議題發酵、高鐵台中烏日站通車、都會捷運路線規劃中等利多議題,集中引爆,威力十足,吸引了許多北部投資客南下獵地、佈局。而台中市房市的明星、豪宅地段,多年來首推七期重劃區一帶,七期以外的地區,房價漲幅就明顯落後。但歷史悠久、發展飽和的老舊西屯區,因為近期新開發的十二期重劃區,使該區再度成為火線話題;坐擁中科、水湳、高鐵、逢甲商圈輻輳地段的十二期,被視為繼七期後,台中房市的明日之星。

坐擁交通、經濟樞紐     銜接衛星都市

十二期重劃區位於台中市西屯區,範圍為中港路以北、福星北路以南、黎明路以西、環中路以東所圍成的區域,此區能見度高且近交通樞紐與經濟重心,一下國道中港交流道,即可見右側新市政中心位處的七期重劃區,與左側的十二期重劃區;若要從十二期重劃區到烏日高鐵站,可透過中彰快速道路於10分鐘內抵達。此外,該區也比鄰逢甲商圈,近台中科學園區、水湳經貿園區等台中市經濟命脈。而十二期重劃區交通便利,可快速與龍井、大肚、沙鹿、豐原、潭子等衛星都市接壤,也可朝南藉由高速公路與中彰快速道路抵達彰化、南投、雲林等都市,可謂四通八達。

比鄰最繁榮商圈     開發資金充足

十二期重劃區的土地完整,面積約有81公頃,福星路至福星北路一帶為公共建設即將竣工的第一工區,因為鄰近逢甲大學商圈與至善國中學區,生活機能最佳,且該區地價已開始發酵,為百家必爭之地;第二工區約在福星北路、青海路、中港路交會區塊;第三工區面對中港路,臨路條件相當優越,也深受投資客矚目。去年底十二期抵費地標售約有高達92%的脫標率,加上政府、建商與民間的建設同步到位,大筆經費湧入,加速了其各面向的開發。由於是新興重劃區,十二期的景觀將較為整齊,沒有新舊交替、良莠不齊的紊亂街景,居住品質優良。

每坪25~60萬元     行情直追七期

另外,十二期市地重劃後,可無償取得公共設施用地41多公頃,包括停車場、國中、小學用地;其他近40公頃得土地為建築用地,估計可容納1,4000多人。以土地成本估算,十二期的房價約在每坪20~25萬之間,跟動輒總價千萬上億的七期豪宅相比,價格顯得平易近人許多,但卻擁有許多同樣地利優勢;又因此區的房屋供給量不多,將面臨一屋難求的窘境,所以預計未來房價會逐漸向七期看齊,有不可小覷的漲幅;目前福星路、福星北路一帶的土地,已漲至每坪30萬元以上,靠近中港路的土地每坪更高達60萬元。

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樂活風當道 休閒宅蔚為潮流

【房地王記者/萬真彣報導】現代人對於生活品質要求頗高,建築的舒適、美觀已不再是空間規劃的唯一要件,能夠遠離塵囂,隨心所欲的製造生活情調,也是購屋族考量的重點;而近來市中心土地有限、取得不易,且隨著LOHAS樂活風的盛行,許多建商順勢於衛星都市推出郊區建案,以親近大自然環境為訴求,獲得不少購屋族的迴響,特別是造鎮概念的郊區住宅,房價甚至比市中心還貴。舉凡天然景觀如:溫泉、河岸、山景、綠樹、田園等休閒、健康化的元素,都成為房市另類的熱門產品,造成一股新的趨勢。

生活休閒化   溫泉宅買氣旺

泡湯是現代人紓解壓力的好方法,建商抓住此商機,紛紛推出以溫泉為特色的產品,強調可享受天天泡溫泉的樂趣。北部地區以淡水河兩側、北投為溫泉宅最密集的地點,而自雪隧通車後,台北至宜蘭的距離縮短、交通便利,因此礁溪也開發了許多溫泉住宅案;加上宜蘭礁溪一帶,擁有多重的自然景觀,條件得天獨厚,所以移居於此的台北、桃園外來客漸多,該區房市買氣暴增,行情漸穩;目前當地屋齡3年內的溫泉大樓每坪18~22萬元,且少數在溫泉源頭旁的高樓層景觀戶,甚至可達每坪25萬元。

農田宅、河岸景觀宅熱門  量少價高

此外,因當前Facebook的「開心農場」當紅,各家建商也趁機祭出住宅結合農田的策略,如大坑風景區周邊的10期重劃區與廍子地區,因擁有廣大的面積及台中最優質的樂活條件,常出現將空地整理為農地的農場別墅產品,提供住戶適合種菜的環境及土地,使其一享獨自耕種的快感,當個快樂的都市自耕農。而談到河岸景觀宅,不少人會聯想到台北的淡水或新店的別墅,這種產品因數量稀少,所以價錢比一般行情高,如新店地區每坪要價約40~50萬,淡水此類的豪宅每坪也要50~60萬元上下。

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2009第三季房地產景氣燈號由藍燈轉為黃藍燈

【房地王記者/王玉婷報導】內政部建築研究所12月28日發布第3季房地產景氣對策訊號,綜合判斷分數為10分,比第2季上升3分;燈號由「藍燈」轉為「黃藍燈」,房地產景氣往上升。

市場整體表現比第2季為佳

第3季房地產景氣對策訊號,綜合判斷分數為10分,上一季分數為7分。在綜合指標方面:領先指標維持穩定,同時指標大幅上升。市場整體表現比第2季佳。
雖然,第3季房地產市場景氣比第2季好,但考慮市場資金面、房價支撐問題,短期景氣將呈現盤整趨勢。

利空消息稍高於利多

98年第3季房地產相關新聞評析,市場利多與利空消息是44:56,利空稍高於利多。就市場消息面來看,主要利多消息包括:經濟景氣持續復甦、貨幣供給增加、兩岸簽署MOU、利率維持低檔、購屋信心與消費信心分數增加、放寬保險業投資不動產限制、一生一屋土增稅優惠等。主要利空消息包括:失業率維持高檔、物價下跌疑慮、優惠房貸不續辦、辦公室空置率仍偏高、陸資來台投資不動產案件不如預期等。雖然,利空消息稍高於利多,第3季房地產景氣燈號還是由藍燈轉為黃藍燈,景氣趨緩上揚,建研所指出,整體來看是受到市場資金過度寬鬆,與房價過度預期影響。

業者對房地產景氣看法樂觀

廠商對景氣判斷較上季偏好,市場整體表現較第2季為佳。以地區分析,中部房地產業要比北部和南部的業者樂觀;而廠商對於今年第4季與明年第1季房地產景氣看法,在領先指標呈現穩定下,也預期偏向樂觀居多。但回歸理性下,未來還需審慎才是。

資料來源: 內政部建築研究所


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3大房貸緊縮措施防投資客炒作

【房地王記者/王玉婷報導】為配合央行防止房市投資客炒作,合作金庫、土地銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行等大型行庫12月25日表示:名下擁有2棟以上房屋者,也就是購屋是為了投資而非自住者,將實施降低貸款成數,調高利率,取消或縮短只繳利息、暫不還本金的寬限期等3大房貸緊縮措施。

房市投資客申辦房貸 銀行採取緊縮措施

中央銀行總裁彭淮南對「存貨型」房貸發出警語,關切房貸資金流入非自住的房屋貸款。「存貨型」房貸,主要是指非自用住宅貸款,也就是投資型貸款,很多房市投資客會用財務槓桿,向銀行融資來增加投資,原本掌握的資金只能買一棟房子,但透過銀行融資款可多買幾間房子。
銀行現在注意房市投資客的償債能力,緊縮房市投資客房貸的貸款成數和提高授信利率:限縮房市投資客的貸款金額,並透過利率加碼增加炒樓投資成本,可望抑制房市投資客的投機風氣。

大型行庫緊縮措施 各不同

華南銀行對房市投資客定義為:申請房貸者名下擁有3棟不動產者,施行措施為貸款成數不能超過6成5,貸款利率採各段加碼零點3個百分點,且無寬限期;室內坪數小於12坪的案子須送華南總行審核,評估房市投資客還款能力、信用紀錄、家庭狀況等。
合作金庫對於購買第2棟房屋的房市投資客,縮緊核貸放款成數,將貸款寬限期,從3到5年縮短為1年。
台灣銀行注重房市投資客的還款能力,對貸款申請者收入確實核視。
第一銀行認為房市投資客為,申請房貸者已跟3家金融機構融資、房貸筆數達5筆者,其貸款利率加碼約零點5個百分點。

另外,房市投資客喜好的前低後高銀行階梯式利率,現在銀行會要求房市投資客綁年約,貸款在一定年限內不能提前還清,如果提早還款或轉貸則須另付違約金,此點貸方須注意一下。

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MOU、ECFA匯聚資金 台灣房市鴻圖大展 邁向國際化

【房地王記者/萬真彣、王玉婷報導】「兩岸金融監理合作備忘」錄 (MOU) 已於今年11月16日,由金管會分別與大陸「銀監會」、「保監會」、「證監會」首長完成簽署。此約針對兩岸金控、銀行、證券期貨、保險等金融產業,訂定實質對等的互惠往來契約,兩岸金融業交流及擴展的頻率,將因此更為頻繁;如台灣與大陸的銀行業可互在兩岸設分行,提高資金市場競爭自由化,進而使股市與房市受惠,且吸引更多陸資、海外資金湧入台灣。而外傳「兩岸經濟合作架構協議」(ECFA)也將於第四次江陳會簽訂,各界業者普遍認為,一旦此約締結,兩岸將擴大開放彼此市場,雙方經濟關係會更為密切。MOU 與ECFA的結合將產生加乘效應,大量資金的流入可振興台灣整體經濟,這無疑對近來政策偏空、市場觀望氛圍轉濃的此際,注入一針強心劑,也帶動台灣房地市場恢復信心,朝正向復甦發展。

廠房、商辦優先霑恩     豪宅漲不停

隨著MOU及未來ECFA的簽訂,陸資開放來台後,台灣房市產品優先受惠的將是商辦大樓及一樓店面,因眾多大陸銀行登台時,即急需大量的辦公場所及營業大廳,所以優質商辦大樓、廠房及黃金店面會是陸銀最先鎖定的目標,尤以A級商圈的大樓、店面最搶手,預計未來1~3年將展現利多效應。加上陸客、外來客來台後,提高其於台灣置產居住的機會,台灣房地市場屆時將邁向國際化,促使房價飆漲、頂尖豪宅增多。而對台灣本地的購屋族而言,陸銀在台設分行據點,將與國內銀行競爭企金、消金業務,房貸產品市場及利率將角逐於自由市場,使銀行較有意願調降利率,有利於購屋民眾,帶動買氣、活絡房市商機。

台北房市建案遞增     價格穩定成長

在MOU與ECFA的激勵下,已為台灣房市帶來第一波衝擊,其中以台北縣市最為明顯。台北市都更案件今年創新高,累計案量已突破500件且持續增長中,帶動市區老厝、公寓價格翻漲,上巿櫃建商也士氣大增,大型案件不斷,推案量已成長近20%~30%,且預估北市房價還有10%~15%的漲幅,豪宅甚至還會再漲30%~40%;目前最受外來客青睞的頂級宅第,多為以大安、中正、信義計畫區為主,天母及大直等地區的豪宅,則以在地客為主力。

中南部推案緩     多持觀望態度

而MOU、ECFA議題在中南部目前無顯著發酵,業者及民眾的期待依然相對保守。拉抬中部房市的因素還是回歸到交通和生活機能,且明年依舊以西屯七期重劃區為指標,是牽動該房市波動起伏的關鍵。南部近幾年空屋率居高不下,但預計明年北高雄將出現一波推案期,並以愛河沿岸、美術館區域一帶為主力,但南部地區的推案量及房價,仍會呈現緩步成長的狀況。

2010延續兩岸話題熱潮     房市可期

今年台灣房地產市場,呈現大起大落的趨勢,年初時還壟罩著去年的金融海嘯的低迷,所幸受惠於MOU、ECFA效應,兩岸經貿交流逐漸明朗、自由化,加上政府低利、優惠房貸等策略,自第2季後,景氣即日漸好轉,房市逆勢盤正扶搖直上;截至目前為止,台灣房市整體市場規模已接近去年850億元的水準,明年可望延續這波熱潮。 但兩岸經貿榮景的背後,也需要加強引導房市朝健全發展的方向邁進,因台灣領土小,能容納多少的房地市場規模,能有待評估;而目前陸商投資的地點,多集中於大台北地區,未來陸資若能南移,即可均衡南北經濟發展,拉近南北差距。

<金融常識小辭典>



關於MOU︰
MOU(Memorandum of Understanding)中文為「備忘錄」,是兩國往來時經常簽訂的國際契約,不具完整法律效力,但由於代表國家或企業的名譽、道德責任,實質上仍起約束作用。內容以「監理」為主,包括五大領域:一、資訊交換;二、資訊保密;三、實地檢查合作;四、緊急事件聯絡網;五、平常兩方人員互相聯繫、互訪。
而台灣與大陸簽署的「金融監理MOU」,形式及效益更超越一般MOU,特別針對兩岸金控、銀行、證券期貨、保險等金融產業,訂定實質對等的互惠往來契約。
如此不僅打開兩岸金融業的往來通道、為市場開放定調,並開啟兩岸互動第三條路,為其後兩岸的經濟合作架構協議(ECFA)協商創造新機。


關於ECFA︰
ECFA(Economic Cooperation Framework Agreement)中文為 「兩岸經濟合作架構協議」主要內容要為兩岸於經濟互通時,減免關稅,並擴大兩岸商品在彼此市場的佔有率,台灣將大幅開放市場給中國,達成自由貿易協定。

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台中市北屯區地廣境優 開發價值大

【房地王記者/萬真彣報導】時序已邁入2009年第四季歲末,台中市房市歷經年初的慘澹低迷、年中的成交熱潮及縣市合併、捷運動工等議題交互作用,市場景氣起伏不定,所幸建商即時調節供給量,使台中整體房市目前持穩定狀態且交易熱絡。根據統計,台中市今年十一月份房市交易量消長幅度,較十月份漲逾5成,單月成交量居全台之冠,且購屋率達2.4%;而近來台中市因各項利多因素齊發,土地價格不斷飆漲至每坪12萬元起跳,入主門檻高,因此購屋族逐漸外移至台中市的邊緣地區物美價廉的房屋,如北屯區土地即出現每坪少於10萬元的低價,預計未來該區將是台中市首購產品聚集的區域,房市後市看漲。

地方建設多 捷運拉高地價

北屯區位於台中市邊陲地帶,為全市幅員最廣、生活型態最多元的區域,兼具都會與鄉村特性,地形也最錯綜複雜;其原為都市型的農業區,但近幾年該地地方建設逐項完成,在交通、旅遊、人文方面都有顯著的成績,促使成熟商圈遍布(如一中商圈、天津商圈、中友商圈等大型商場),因此民眾購屋信心大增,該地房屋成交量扶搖直上,目前當地人口已居台中市各行政區之冠。而已動工的台中捷運綠線將於北屯區設站,讓北屯區房市更充滿未來性;總預算高達500億元的綠線採高架化,從烏日高鐵站向北、沿文心路而上,至北屯區松竹路機廠,全長16.71公里,沿途將設置18個場站,預定2015年底通車。捷運效應明顯拉動該區行情,目前北屯路至松竹路之間的地價,每坪約11至13萬元上下,未來深具補漲行情。

十期休閒風當道 台中四環推波助瀾

而今年度土地買賣熱度暴增的十期重劃區,因瀕臨「大坑國家風景區」,也成為各建商在北屯區交戰的新地點。十期與太平市交界,面積寬廣遼闊,因應時下樂活風的趨勢,使好山、好水、好空氣的十期重劃區萌現開發價值,並以興建別墅建築為主流,房屋買氣逐日增強且地價較市區便宜。此外,「生活圈四號道」(台中四環)確定於2011年通車,屆時將接通中彰、環中、國道一號,讓大坑十期重劃區,與7期、8期、12期、11期都被囊括在四環內;此一交通建設,使塵封已久的十期土地成為新焦點,可望帶動更多頂級渡假型別墅入駐。

縣市合併後 增值空間大

北屯除了具各項建設的加持外,也有便利的交通規劃,十分鐘內可達七期市政中心及市區;而縣市合併升格為直轄市後,中央預算更為充裕,除了生活四號道、捷運藍線系統外,未來還會有更多重大公共工程建設於北屯,如洲際棒球場ROT案(規劃成複合式、多元性的體育園區)、環中路高架及多家大型知名商場進駐等。北屯區正在蛻變、成長,後續潛力無窮,目前該區房市無論是投資或自住,絕對有保值、增值的空間。
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南屯區撐起台中半邊天 房價穩健

【房地王記者/萬真彣報導】台中縣市於2010年底將合併升格為直轄市,台中市議會同時要求中央提出配套計畫,不斷投入鉅資,加速各項建設及發展,促使台中房市隨著水漲船高。最明顯的是,今年建商於台中規劃的推案,動輒三、四十億以上的大案隨處可見。而根據統計,南屯區為台中市最穩定、保值的區域;建商長期以來積極開發南屯區,使得該區各項機能發達,一應俱全,可謂台中房市的一哥。此外,南屯單元 2、3、4自辦重劃區工程,正火熱進行中,此自辦重劃區臨烏日高鐵站、國道一號、特三號道,交通四通八達;而周邊設有學區、大公園、客運轉運站、觀光園區、醫院等公設。工程完竣後,將成為大台中直轄市的明星地段之一,粗估每坪市價高達25~30萬元。

七期、八期火紅     利多優勢錦上添花

大台中直轄市區發展重心正往南屯、西屯位移的跡象,日漸明顯,如已是房市大焦點的「七期重劃區」,即以大業路做區隔,北邊屬西屯、南面歸南屯。而台中市目前竄紅的「金磚四區」中的第二磚區,即為南屯八期重劃區,該區因高鐵通車、好市多量販店進駐等利多因素,是近年來台中房市漲幅最多的地段。另外,南屯七期西南側的「黎明新村」,位在中彰快速道、中山高及高鐵軸線上,因坐擁重要交通樞紐帶,且距工業區僅一線之隔,並搭上七期重劃區日趨成熟的順風車,已發展成為機能完善的黎明商圈,成為下一個備受房產投資客矚目之地。

精密機械園區part2開跑     吸進大量人口

此外,南屯區佔地36.9公頃的「精密機械園區」二期,已開始展開招商行動,包括工程設計、金融保險、研發中心、餐館飲料等公司企業,預計可容納100家餘家廠商,促進園區工商機能完備。而市政更斥資 18億元,於園區內設置可負載1000個攤位的國際展覽館,做為水湳經貿園區之國際展覽館完工前的替代地點。此舉不僅提高不少就業機會,且為南屯區帶來大量的居住人口,使其未來在發展上,更上一層樓。

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台中西屯區開發利多 房市璀璨耀眼

【房地王記者/萬真彣報導】台中房市這幾年因有多項利多因素的發酵,如高鐵通車、中科園區廠商進駐踴躍、水湳經貿園區開發計畫成型、都會捷運路線規劃、十二期及七期重劃區的開發等,促使了台中房產出現了明顯的漲幅。貴為台灣重要交通樞紐的台中市西屯區,除了擁有上述重大建設的加持外,於交通方面,有國道一號的台中、大雅交流道,而台中交流道兩側為該市交通中樞,朝馬地區則為眾家國道客運業者的駐點。西屯區擁有如此多重的地段優勢,依舊高居台中市房產的明星地段,未來房價後勁十足!

十二期重劃區     最耀眼的西屯新星

西屯區內囊括了十二期及七期重劃區,而十二期重劃區是目前西屯最被看好的區域。十二期重劃區為政府最後一塊公辦重劃區,範圍於中港路以北、福星北路以南、黎明路以西、環中路以東內;其中福星路至福星北路一帶為第一工區,因緊鄰逢甲大學商圈,生活機能較佳;而第二工區約在福星北路、青海路、中港路的交會區塊;第三工區正對中港路,臨路條件相當優越,也深受建商矚目。由於十二期有交通便利這項最大優勢,可快速抵達鄰近的衛星都市,因此磁吸功能非常強,容易吸納周圍區域的人口移居至此;同時對西屯的舊居民而言,成熟的老住宅區已面臨擁擠窘境,但十二期重劃區可提供較舒適、整齊、景觀好的生活環境,實為當地居民換屋的首選。

七期重劃區     大型公設足

七期重劃區的領域以五權西路以北、中港路二段以南,西側以朝富路、河南路為界,東側以文心路二段為界,所以範圍也包含了南屯區。七期重劃區挾新市政中心地段,鄰近未來的台中市政府、市議會,以及大都會歌劇,且指標性的大型公共建設充足,所以區內精華地段房價每坪上攻40萬,至於豪宅產品每坪單價更喊出60萬元,可說是台中房市的一級戰區。

水湳經貿園區     匯聚台中經貿資源

水湳經貿園區也是炒熱西屯區房市的重要主力之一,可開發的範圍廣達247公頃。其位居台中科學園區與七期新市政中心之位置,往北至80公尺外環道,往西至第十二期重劃區,往東鄰後期發展區,南以河南路為界,構築了台中第三個都心位置。目前園區的規劃為以中央公園為主軸,串聯大公園、大學城、大會展中心、大巨蛋與台中塔等五大城市願景,成為匯集中部經貿資源的重要區域。

中科、逢甲商圈    居民來源穩健

此外,台中科學園區自友達光電等大型國際廠商相繼進駐後,引進大量素質高、消費力強的高科技工作人力,對帶動西屯區的購屋需求有推波助瀾的作用。而號稱台灣第一大夜市的逢甲商圈,近幾年領域也不斷外拓,但因主力消費族群為學生,因此推案以套房為主,較少高級住宅。


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台中信義區–「七期 」 房價後勢看漲

【房地王記者/萬真彣報導】

台中市是僅次於台北的大都會區,位於台灣中心點,是聯絡南北的橋梁;因其特殊的地理位置,使得該地成為各地外來客交會的地方,所以多年來支撐台中豪宅市場的購屋族,多以大陸台商、外僑或外來投資客為主,分布者眾且廣泛,為中市帶來穩定的購屋人潮。有鑑於台中市區發展腹地將到達飽和的臨界點,市府已規劃將都市發展的軸線沿中港路西移,其中最具代表性的新興區域,首推七期重劃區。

重要建設多     與北市信義區如出一輒

躍為台中新都心的七期重劃區,靠近中山高交流道,獨攬多項重大建設,包括新市政中心、大型國際會展中心、大都會歌劇院等,區塊發展模式與台北信義計畫區有異曲同工之妙,亦是中部六縣市休閒購物重鎮。因此,該區被譽為「台中信義計畫區」,是中部豪宅最集中的頂級區塊,不但土地交易價格持續攀高,豪宅售價也一再推升,目前已有建商喊出每坪65萬的高價。值得一提的是,由於七期重劃區的推案品質愈來愈高,帶進了不少政商名流入駐,無形中對此區的居住品質有提升作用,產生了特有的「名人效應」,意外成為吸引購屋族目光的焦點之一。

房價落差大     平均約35萬元

七期重劃區的行政區屬西屯,是由河南路、台中港路、文心路與五權西路所包圍成的區域 ,目前區內的大型購物商場,除了興建中的遠東百貨外,還有新光三越、老虎城和威秀影城等,而可供休閒遊憩的綠地,有市政綠園道與文心森林公園兩處。該區新屋每坪約在20~65萬元的範圍內,價差幅度大,但一般而言,以一坪35萬元上下為主要交易行情,預估此區房市的熱絡度,還可延燒好幾年。


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