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內政部擬修法 標明公設價格

【房地王記者/萬真彣報導】      日前經監察委員程仁宏、劉玉山調查發現,現行房屋建物登記面積,與建管執照面積不一,質疑內政部給予建商「灌虛坪」機會,有損民眾權益。對此,內政部承諾於半年內修法,擬將主建物、附屬建物及公共設施分別標價。

公設價碼過高  恐建商以移花接木之策報價

此一政策宣布後,反對聲浪接踵而來,因單獨標價後,雖價格更公開、透明化,表面上保護了民眾的權益,但近年來,建商為提升新成屋的兢爭力,皆於公設上大做文章,所費不貲。所以標明高達成交總價3~4成的公設價格後,恐會因價格比例過高,大大降低民眾的購屋意願,而建商因此可能將以提高主建築物的單坪售價為對策,來分擔公設的成本。一旦提高了主建築物的單坪售價,勢必對鄰近的中古屋房價有帶漲作用,對房價的下修沒有幫助。

消基會:「以主建物為計價標準」

內政部保護消費民眾的美意,目前因各單位爭論不休、意見分歧而備受考驗,而消基會更建議改為「以室內面積計價」的做法,表示如此才真正對消費大眾有實質幫助。總之,上有政策,下有對策,無論法令如何修改,建商與消費民眾之間,總是會玩起金錢遊戲。因此,建議民眾於購屋前,除了多聽、多看之外,還應主動於地政機關,調閱建商最初所登記的「建物測量成果圖」,並從中估量每坪單價是否合理,及評估是否有過多華而不實的公設,再選擇最符合自己需求的房屋,才不會成為吃虧上當的冤大頭,也能減少買賣糾紛。

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大專院校開學爭奪戰!!您宅了嗎?

【房地王記者/萬真彣報導】 每逢九月份開學季,各大專院校學區總颳一陣遷徙風,薪薪學子們忙於尋找棲身之處,眾家房東也致力於「租屋之戰」,是租屋市場的旺季。由於學生套房的租金穩定、房客來源多,加上一般民眾對學生套房要求的條件不如自家住宅多,只需安全、便利、價位合理即可,所以在這景氣動盪不穩的時勢下,投資報酬率穩定的學生租屋商機,再度受到投資客的矚目。而大專院校開學在即,您知道哪些大學的租屋點閱率是最高的嗎?

普通大學租屋點擊率,國立成功大學居冠

根據網友搜尋「房地王」網站的結果統計,普通大學租屋點擊率,前三名的學校依次為:成功大學(26%)、清華大學(23%)、臺灣大學(22.9%);科技大學為:臺北科技大學(25%)、高雄應用科技大學(24%)、元培科技大學(22%);技術學院類為:臺中技術學院(69%)、南亞技術學院(10%)、亞東技術學院(8%);而專科類學校則為:康寧醫護管理(50.5%)、樹人醫校(16.2%),臺南護理專科學校(13%)。

善用網路線上租屋  省時省力省開銷

一般而言,學區範圍內的商圈愈成熟、房價愈低的區段,愈能創造較高的報酬率;加上投資者如能選擇周邊房價增值潛力高、品牌老且學生人數眾多的學校,則未來更具發展空間。而投資者在進場前,也必須先熟悉該區或該校的民情及行情,以避免出租房屋的方式及格調,與當地情況落差太大,導致資金回收不易的情況。另外,房東若能掌握學生蒐集資料的通路,如BBS、學校官網或各大租屋網,甚至自行架設網站,即可將房間以低廉的行銷費用,順利、快速的租出。

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普通大學租屋點閱率前三名-成功大學、清華大學、臺灣大學

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■成功大學:BOT效應昇華 套房豪華豐當頭
成功大學為南部地區的最高學府,所在地為台南市生活素質最高的東區。由於成大學區發展得早,所以校園周邊可開發的建地較少,學生租屋市場競爭激烈,也逐漸趨近飽和;但值得注意的是,鄰近成大校區的永康市,因今年縣市合併政策的發酵,湧進了不少投資客;加上永康市境內學校多,且地價較台南便宜,所以近年來也成為欲投資學生套房者的新寵兒。而新完工的成大太子學舍,雖因租金偏高,對當地的學生租屋市場影響不大,但由於其學舍採飯店式管理且設備新穎齊全,使得該區的學生套房瀰漫著一股「豪華風」,不少業者以旅館或民宿式的經營模式來搶攻市場。
 

 

 

 

■清華大學:清、交生與竹科人 共同支撐租屋市場
清華大學以新竹市內的主要幹道-光復路,與交通大學、新竹科學園區串連,沿線學校密集、店家林立,儼然為新竹市最活絡的生活圈。此區租屋市場的主要客源為學生族群與園區員工,租屋需求相當穩定;其中以大學路、建功一路、光復路二段、建新路一帶,為清華學生租屋最熱絡的區段。而位在校區北側、光復路對面的清大夜市,為清、交大學生主要的消費商圈,是學生人口最集中的地點。

■臺灣大學:學生人數最多 租屋需求大
臺灣大學矗立於台北市公館商圈內,因學生數量高達三萬多人,所以學生租屋市場需求量大,出租率相對穩定;而台大周邊租屋的情況,以鄰近校區的汀州路三段、羅斯福路四段及師大路最受學生青睞。但台大太子學舍落成後,該校生入住BOT宿舍的意願高,確實對當地租屋市場造成部分的衝擊;不過由於學區四周商辦大樓多,承租的上班族人口可頂替流失的學生。

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技術學院租屋點閱率前三名-臺中技術學院、南亞技術學院、亞東技術學院

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■臺中技術學院:一中商圈為學生的天下
臺中技術學院座落於台中市北區的三民路上,與鄰近的台中一中、臺灣體育學院與各大補習班及百貨公司,一同構成了繁榮的「一中街商圈」。商圈內聚集了各式的小吃及商店,除了假日湧進大量的觀光客外,平日的消費族群還是以當地學生為主。一中商圈為發展較早的市集,建築物及人口的密度皆高,而在該地租屋的族群,除了學生外,還包括了附近的上班族,房屋出租率高。其中又以附裝潢與家電的獨立套房需求最多。
 

 

 

 

■南亞技術學院:往返市中心交通便利
南亞技術學位於桃園縣中壢市區內較邊緣的地帶,雖其周邊無完整的商圈及足夠的店家,缺乏聚集人潮的條件,但因離市中心不遠且交通便利,所以仍是學生集中租屋之地。而該校後門的龍昌路上,夜晚有小市集,也是欲於該區投資租屋市場的準房東,值得考慮的地點。

 

■亞東技術學院:學生客源穩定 入主門檻低
亞東醫院站是台北捷運板土線板橋市的最末站,也是亞東技術學院的所在地。該區周圍的租屋業,因有亞東醫院醫護從業人員和亞東技術學院學生做後盾,客源很穩定;加上當地為板橋地區房價較低的區域,入主的門檻相對較低,所以受到不少投資者的矚目。另外,捷運站以南的南雅南路二段、四川路二段一帶,生活機能完善,是學生租屋較密集之處。

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淺談公寓大樓的保值性

【房地王 / 編輯部】         大樓產品在大都會區是多數民眾皆可以接受的房屋規劃,由於市中心地少人多,因此,商業大樓、住辦大樓與公寓大樓集合住宅就此營運而生,一般來說公寓大樓房價會隨著屋齡的增加而遞減,然而近幾年來,某些地段或因為政府的重大公共工程興建而導致該地段因為便利性反而水漲船高,因此,房地產專家才會說,要投資房地產致富唯一不便的原則就是地段、地段、地段。

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然而,是不是每一位民眾都能夠因為知道地點的重要性,就有能力去選購富有增值空間的房子呢?最新消息指出,月收入8~10萬元的雙薪小家庭要在台北市買一間公寓,得要10年不吃不喝才有辦法如期償還貸款,由此可知,目前台北市的房價並不是一般市井小民可以負擔得起的;退而求其次,如果要在台北市區以外購買大樓產品,那就需要做足功課,首先提供幾個方向供參考。

一、需求性:買房首先要先想清楚自己的需求是什麼,是投資性或是自住,要選擇商圈、純住宅區、郊區、大樓、透天、3房2廳2衛或是套房等等,這些因素都會影響購買的價格與坪數大小,商圈強調方便性與繁榮、郊區強調生活品質與慢活,各有不同的需求性,而建商規劃的產品也會有所不同。

二、地點與交通:此點可說是最重要的,因為交通的便利性絕對會影響房屋價格,以目前各大都會區捷運站附近房價來說,如果走路10分鐘內就可以到達捷運站的房屋皆是很好的投資標的,但是,如果平常是開車族的購屋者,對捷運如果不是有很大的需求性的話,那就可以選在距離快速道路或國道附近人潮較不擁擠的區域置產,相對的在房價、坪數與居住環境上也會有所升級,所以南部某大建案就說,半價,過奢華生活,由於南部大眾運輸工具相對沒有北部便利,因此大都習慣開車與騎摩托車,所以很多南部購屋人會認為只要方便就好,至於投資獲利性與出租容易與否反而不是優先考量的條件。

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三、學區:學區對家中有學齡的小孩家長來說是很重要的,當家長有能力為小孩選擇比較好的學校的時候,大人自然會選擇最好的,而目前很流行上明星中小學甚至幼稚園,因此,學區的選擇便成為附近住家的一大特色,住家與學校的距離也是另一個考量因素,最好大樓住家窗戶打開就可以看見學校操場,因為永遠不用擔心旁邊蓋起大樓,除非學校遷址,所以有此特色的房屋物件也是很多購屋大眾會喜歡的。

四、生活便利性:此點主要在評估住家附近的食衣住行育樂是否方便,例如便利商店、醫療院所、公車站、菜市場、購物中心等,最好是已經形成的商圈,因為商圈的形成是需要人口數的密度夠高才會形成,由於有人的需求性所以會帶來更多選擇性的供給,當然,會有大樓的需求,附近的人口與商店密度相對是會比較高的,因此,通常商圈的房價大約會比郊區多個1~2成左右。

五、物業管理公司:保全公司素質的優劣會影響大樓周遭環境與管理上的品質,目前大樓的管理會依照大樓的需求來配置,某些大樓只需要白天的管理人員,有些卻需要24小時飯店式的管理,在各大樓需求性的不同下,現在大樓保全業除了提供更好的服務外,素質也是很重要的,因此強調服務品質的保全公司在年齡、學歷、品性、反應與應對進退上篩選標準越來越高,且不能有前科,現在甚至已經有很多大專院校的大學畢業生已經進入保全業,由此可知,越來越多的購屋民眾對大樓的管理品質有不一樣的需求,現在新完工的大樓因為公設比提高的關係,管理大廳空間普遍較以往來的大,因此,建設公司便將大樓入口處設計成跟飯店的大廳一樣豪華與氣派,也因如此管理人員的形象與專業度更顯的重要,甚至有些物業管理公司已經做出管家的服務規格來提供給住戶,通常需要這些特殊服務的大樓其住戶大都是地方上的達官顯要,他們講求的是稀少性與特殊服務甚至安全性,在地段的選擇與房價皆甚為特殊,相對的此類大樓在房價的支撐性也比較高。

六、管委會:管委會的形成就如同一個新的班級要選出班長、副班長、康樂、學藝等職位為班上同學服務;而管委會的委員與運作皆需要由大樓的區分所有權人來擔任,有主委、副主委、監察委員、財務委員、文康委員、總務委員與工務委員,各個委員各司不同的職務,在大樓裡,管委會是管控整棟大樓的團體,包含保全公司的篩選與管理、活動的舉辦、大樓管理費的管控、款項支出、經常性使用商品採買、團購發起、機具損壞叫修比價、社區服務或選擇合約廠商等,皆需管委會開會決定,一般來說管委會需2個月開一次會,但是由於大樓住戶對大樓的環境與保全公司服務品質要求越來越高,因此,開會的次數皆變成有需要大家一起討論的議題就召開臨時會議,管委會開會次數的多寡與委員們的參與程度,可以知道該棟大樓住戶對大樓的管理與房價皆有一定程度的關心與重視。

七、戶數多寡:大樓戶數的多寡會影響大樓的保值性,原因是,當大樓的戶數太多、人口太多與素質不一時,保全公司的管理人員就不容易控管住戶,當管理越鬆散,住戶就變得複雜,緊接著管理費逾繳、公物被破壞、侵佔公共空間等事件層出不窮時,保全公司與管委會將無法管控大樓,住戶的生活品質也會變差,尤其當保全人員流動性高的時候,對大樓的住戶安全更是一個潛在性的威脅,目前,已經有很多建設公司於建案成屋後,會增列一些住戶規約要住戶遵守,例如:不得私自在窗戶外面裝設鐵窗或影響大樓外觀的裝設、住戶內部要裝修時須先向管委會申請,請管委會公告裝修時間並繳交保證金與清潔費用等等….此類規定大多會在單價比較高的大樓或豪宅居多,限制多相對的對住戶的保障與權利會更高,因此保全公司的管理也從這個地方看出其重要性。

八、建設公司:選擇知名的建設公司對第一次購屋的民眾來說是一大保障,大建設公司或在地的知名品牌對售出的房屋皆有一定時間的保固,且建築過程也會比較標準化,不容易有太多的瑕疵產生,即使有大部分都會用最快的時間來善後,因為買屋就跟買車一樣,如果沒有售後服務那真的是很痛苦的一件事,因此買房子前慎選品牌,對未來的房價也會比較有保障。

綜觀以上八點,全球景氣與突發案件也是一重要的衡量因素,如去年的雷曼兄弟倒閉後緊接著引發全球金融風暴與現在正在流行的新流感疫情,在短時間都會影響房地產的價值與交易量;而現在大樓的保值性與增值性其實在建設公司開發此案時就已經設定完成,考量都市更新、地段選擇、購地成本、土地面積、營建成本、物價波動等因素,建築團隊需要從中規劃出適合該地區民居住或符合當地需求的建案,如台北市中山區飯店與商務酒店林立,是很多商務需求人士常常駐足的地方,對於大樓的設計就會偏向此類需求來設計,因此建議購屋者錢入房市時務必要多做功課。

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台中市房市景氣上揚,以西屯區居搜尋之冠

打里摺三宅

【房地王記者/萬真彣 報導】

近來景氣逐漸好轉,加上政府釋出2,000億元優惠房貸,帶動了台灣房地產市場的回溫。以民眾選擇購屋區域的狀況而言,北部房價因持續居高不下,造成其成交量略微下降;反觀中部的房價,不如北部的高,所以買氣有急速攀升的趨勢,其中台中市又以西屯區呼聲最高。 根據民眾搜尋「房地王」網站的結果統計,台中新屋搜尋最熱門的區域為西屯區(10.77%),其餘依次為南屯區(9.98%)、北屯區(9.45%)、西區(8.73%)、南區(8.75%)及北區(8.18%)。而搜尋查閱率中,以總價500~600萬的透天別墅需求為最。

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■ 西屯區交通便利、商圈成熟,榮登搜尋榜冠軍

西屯區位於台中市的西北方,地理位置優越,而根據政府的規劃,其位於市中心的水湳經貿園區,將與中科園區及七期新市政中心結合,成為未來台中發展的「金三角」。尤其水湳經貿園區挾地利之便,將成為台中的重要新門戶,所以建商們也紛紛於該區祭出各種建設案,成為百家必爭之地,亦帶動了周邊房價水漲船高。此外,交通部於今年3月底宣布台中捷運綠線將於今年10月動工,將結合文心路商圈沿線設站。這使得原本就炒得沸沸揚揚的文心路沿線房市,發展得更加火熱,未來前景一片叫好。

中市購屋,以中高價位透天別墅需求最大

台中市房屋種類的搜尋中,以總價500~600萬的透天別墅人氣最旺,其次為更高價位的700~800萬透天別墅。這顯示出欲於台中市購屋的民眾,以選擇住宅的成分居多,做為店住或廠辦的因素較少。而中高價位房屋的搜尋較熱門,也說明了台中的房地市場,可望出現一番榮景。

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輕鬆進入房地產投資世界

世界上任何投資都是有風險的,通常,在任何一種投資市場中,成功賺錢的投資者都不會超過30%,尤其是在股票市場甚至低於10%。為什麼能夠成功賺錢的比率如此低呢?

因為投資要面對太多的不確定因素,包括天時(政經環境)、地利(建設環境)、人和(人際關係)…任何一種環境條件出現變化,都可能會導致投資失敗。最好的例子是創業投資,許多人常信心滿滿地創業,每一個精心準備的創業計畫似乎都已經過深思熟慮,而且投資人都自認成功機會極大,但根據資料顯示,能夠創業後二年不倒的公司不超過一半,五年後還能存活的不到一成。沒有人會名之失敗還去投資,可是實際的結果卻是成功者不到10%,可見投資後不確定的風險,顯然是影響投資成敗的最重要因素。

與其他投資項目相比,房地產投資的成功率至少超過50%,甚至只要時間夠長,幾乎100%的人都可以獲利,這就是為什麼全世界的有錢人至少六成以上都有餐與房地產投資,也是為什麼世界鉅富中至少有一半其主要財富是由房地產投資中獲得。

。房地產投資會有如此高的獲勝率呢?因為他有幾種別的投資標的無法比較的特殊優越性:

一、     他是必需的

與人類食、衣、住、行等行業相關的產品都是必需品,對於必需品的投資風險相對於奢侈品而言,是比較低的。

二、     他是稀少的

一般商品的價值有兩種:一種是使用價值;一種是交換價值。房地產是同時具備有兩種價值的商品,所以可以擁有很大的增值空間。同時,因為『稀少就是價值』,任何一種房地產商品都因為無法大量製造,所以價值不易消失。這種增值空間大,卻不易有跌價風險的商品,自然有其優越性。

三、     他是獨占的

任何人為可以製造的商品,都無可避免的必須面對殘酷的價格競爭,可是房地產,尤其是土地,他是獨佔性商品,幾乎沒有二塊土地完全相同。獨佔性商品可以避開價格競爭,因而可以減少許多跌價風險。

四、     他不易折舊

幾乎所有的投資商品都無法避免折舊的摧殘,一輛新車、一位美女、一襲大衣,甚至一堆糧食,不論價值多高,經過三、四十年後,價值必然會有極大的折損。只有房地產,隨著時間越長,其價值折損率最小。

五、     他最具保障

許多投資商品,因為是『動產』,所在許多所有權保管上的風險,例如:可能遭竊、可能被騙、可能被損毀、可能受潮,甚至可能被侵占,類似的例子,在我們周遭層出不窮。只有房地產,因其為『不動產』,其所有權受到法律的嚴密保障,不但任何人都拿不走,而且也不必擔心遭竊、受損與被侵占,即使不幸去世,繼承人都還可以毫無風險的依法繼承,具有如此高保障性的投資商品是極為難得的,這也是中國人根深蒂固的傳統觀念『有土斯有財』的形成原因!

六、     他有收益性

許多投資商品,例如名畫、骨董、甚至是鑽石黃金,雖然隨著時間增加,其價值可能也會有大的增值,可是在等待增值的極長又不確定的時間內,不但沒有收益,反而可能要付出極高的保管代價;但是房地產卻可以在這段不知多長的等待時間裡,不但不要支付保管費,反而還有出租收益,可以坐待增值。

七、     他是炫耀品

房地產是同時具有社會地位與財富象徵的優越商品。許多投資商品,例如黃金、鑽石,可以顯示財富,但不能表現社會地位;諾貝爾獎、青天白日勳章、博士證書,可以彰顯社會地位,卻不能表現財富。唯有房地產例外,最好的例子是當你在求婚時,告訴女友的父母說,你在信義計畫區裡擁有兩戶豪宅,那時,由其父母與親友的眼神中,就可以充分看到,什麼是可以同時代表財富與社會地位的炫耀品。

因為房地產至少同時擁有上述七項特殊優勢,所以房地產在投資價值上,占有無可挑戰的地位。

也就是因為擁有如此特殊的地位,所以有極高的投資成功率,因此自然是所有投資人必然應該參與的市場。可是因為房地產市場的專業性較高,使許多投資人不易瞭解,因而錯失許多獲利機會。

房地王專欄記者 房市達人報導
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店面的未來發展


十多年前,由於台灣的房地產基本上是處於供不應求的環境,不論是住宅、辦公室或店面,都有相對稀少的情況,再配合老百姓大多富有,於是房地產很容易成為一種投資兼保值的投資標的。但近幾年來,情況已經改變,一方面由於各種房地產產品的供給量大增;另一方面,大部分的老百姓不再像過去般地富有,因此,導致各類房地產產品供過於求的現象逐漸明顯。

在供過於求的市場中希望獲利,就不可以依賴『感覺』,或是過去的『經驗』,而是要對產品做深入了解,對產品的趨勢也要了解,方能做出正確判斷與決策,以確保投資獲利。

台灣傳統的商店型態是屬於『商住合一』的型態,樓下開店,樓上住家。在以前商店的區位是如何選擇呢?基本上,都是沿著主要道路發展(包括陸路及水路),因此,形成有路就有店,有店就成街的情形。由當時的商店型態觀察,可以同時滿足『附近型』和『通過型』的兩種客戶需求。這種商街形態反映在建築物的設計上,就形成了商店連著商店開,商店群結合成商街,並發展出沿街騎樓的設計,以便於顧客逛街和進入店內購物。

這種『商住合一』的型態,在過去二十年內,起了革命性的變化,其因有四:

■      都市計畫觀念的引進

我國從美國移入了『使用分區管制』(Zoning)的觀念,硬生生的將土地使用分為商業區、住宅區、工業區……等的『使用分區』,又將每一種分區內的建築物的使用業種加以規範,使得大型的商業空間(如百貨公司、購物中心)開始出現,這種大型商業空間和傳統的商店街,對於『通過型』的客戶產生極大的競爭。


■      交通管理手段的嚴格

隨著社會的進步,各型汽、機車的數量亦大幅成長,相對地,道路面積明顯不足,因此,只好訴諸交通管理手段,各商街兩旁多被劃為紅線區(禁止停車),有的地區更限制機車不得停放於騎樓,此時,除非顧客是走路上門,否則東西還沒有買完,車子就被調走,或是收到罰單,這種交通管理手段的嚴格,嚴重的打擊了商街對『通過型』客戶的吸引力,再加上相對於新興商業空間,老舊商街多缺乏停車服務,因此,更加速了吸引力的衰退。

■      周休二日的全面推動

傳統的商街都是一周七天不打烊,因此,平常工作忙碌的顧客可以趁周六下午或周日上街逛街購物,甚至打打牙祭,這是傳統商街的重要吸引力。但不幸的是當周休二日全面實施後,不但『附近型』的顧客減少(休假去了),許多商店也關門休假,在以往資訊傳遞還不是十分迅速的時代,聚集式(agglom-eration)的經營型態是最為普遍,但是當周休二日後,許多商店也跟著休息了,顧客失去了逛街的樂趣與便利,因而轉向了大型的百貨公司與購物中心,因為那裏不但貨色齊全、停車方便,更重要的是一周七日天天開門。


■      無店面購物逐漸成熟

隨著電視及網際網路的發展,許多號稱空中購物的無店面型態服務(包括電視、網拍、郵購)也已經進入市場機制,這類型的服務可以粗分為兩類:一類是買賣雙方透過郵寄的方式完成交易,這種交易型態對店面的生存是不利的,因為其交易的過程已經取代了店面的重要性;另一類是買賣雙方透過離購買方最近的店面 完成交易(例如買書、買年菜,買方可到最近的便利商店取貨。)這種交易型態對於店面的生存則是正面的。因此,店面的投資者,應該密切注意這兩種交易型態的發展,以利判斷。根據資料 統計,2005年無店面零售業(包括電視、網拍、郵購)的營業額為711億元,年增率14﹒9%, 已開始威脅到傳統零售通路(百貨公司、量販店、超級市場、便利商店)約6166億元年營業額 的市場。

上述的四種重要原因,徹底的改變了商店的定位型式,現在台灣都市內的店面型商店,已無用傳統聚集型態吸引『通過型』客戶,這些不在附近(不論是居住或是工作)的客戶,已經轉換 了陣地,商店街對他們不再有吸引力。這是台灣都市內店面價值快速沒落的原因。那麼傳統店面的機會在什麼地方呢?傳統店面雖然失去了『通過型』客戶,但是對『附近型』 客戶,仍然存有優勢,因為在商店附近的顧客由於方便的原因,仍然會以最近的商店為其主要選擇的對象,這種現象產生兩種機會:


店面的機會是提供『服務』勝於『商品』


不論你的店內販賣什麼樣的商品,其生存的關鍵在於『服務』而非『商品』。最好的例子是,過去大同電器的品質雖然比不上進口貨,但因其在各地廣設維修服務的店面,因此市場佔有率甚難被撼動,類似的型態,如La new 皮鞋店、7 – 11便利商店、信義房屋仲介,都在朝這個方向努力。如果現在店面的經營者,還將自己定位於『商品』的供應者,而非『服務』的供應者,而不 努力做好『商圈服務』,那所面對的經營風險將是十分巨大。


店面將會成為連鎖(chain-store)品牌的戰場


由於聚集型商圈已經失去魅力,因此,原先各個商店必須赤裸裸地以價格競爭,或是爭取客戶時,相互攻擊的競爭現象會減緩。繼之而起的將是連鎖品牌之間的競爭,如小到賣煎餃(四海遊龍、八方雲集)、賣鞋子(La new、阿瘦)、賣便利(7-11、全家、萊爾富)、賣速食(麥當勞、肯德基)、賣眼鏡(寶島、小林、德恩堂)、賣手機(遠傳、台灣大哥大、和信)、賣貸款(富邦、中信、國泰、台新)、賣技術(曼都、莊大衛)、賣藥品(康是美、東京藥局)、大到賣電器(燦坤、全國電子)、賣汽車(BMW、Benz、TOYOTA、裕隆)、賣房子(信義、住商、東森),全部都成為連鎖店競爭的舞台,而要特別注意的是,這些連鎖店雖然賣的東西不同,但是何者能落實服務,就必然會成為最後贏家。根據資料統計,2005年連鎖商店的營業總額為1783億元,較2004年增加8﹒9%,為所有零售業中,增幅最大者,大於所有其他通路(百貨公司、量販店、超級市場)的增幅總和,可見連鎖店的競爭潛力。


結論


了解了店面的機會,對擁有店面或計劃投資店面的人會有什麼啟發呢?

■       不要再迷信,店面就是金雞母

過去,許多地主都認為店面比土地還要有價值,因為每次土地改建之後,店面的面積都會縮小,在物以稀為貴的心理下,自然會認為店面的增值空間無限,但就實際狀況觀察,許多房屋改建後,越來越多的地主雖然分得店面,因為觀念不正確,故多是空著店面有蚊子,即使租金再降也無人問津,因此,店面即是金雞母的觀念顯然必須適當調整。

■       不要再迷信,只要開了店,人潮自然來

過去,許多投資者總認為只要開了店,人潮就會流過來,但是實際的情況卻是~要有人潮店面才有機會。換句話說,店面是人潮的結果,而非人潮的原因,因此,不應再迷信只要開了店,人潮一定會來,反而應該將較多的注意力放在如何去觀察人潮,去將店只買在人潮多的地方,由於都市中人潮集中於某些特定地區活動的型態會越來越明顯(地區商圈),導致大部分地區的店面將越來越不值錢,店面的空置率將越來越高。


■       不要再迷信,『名牌』道路就是好店面的選擇

過去,許多投資者或自用型的客戶總認為,只要在某某道路上做生意一定沒問題,但是,實際上卻很容易忘記『商圈』的重要性,因為商圈的形成快則五年,慢則十數年以上,往往熱鬧精華的區位只有一小段,一旦,店面偏離精華區位,總是自我安慰的期待,店面位在名牌道路上,目前雖然還沒有集市,以後一定有機會。實際上,可能等不到集市就已經無法經營下去了,因為根據統計資料顯示,新開張的非連鎖型店面,在兩年內關門倒店的比例至少超過一半以上,這個比例應該還在增加中。

■       不要再迷信,只要地段對,產品規劃不重要

過去,許多投資者總認為只要地段對了,房子新舊與房子本身規劃不重要。這就像是,外貌出眾的人穿著如果能更加留意,相對地,更能讓人賞心悅目。舉例來說,高雄市左營區自由X路上有一個透天店面的產品進行銷售中。產品規劃為:地坪:50~60坪左右、面寬:5米、總價:5588萬元起,銷售期已經超過一年半以上,卻僅僅銷售兩戶。經研判後問題出在產品規劃錯誤,此案產品規劃正屬於A級地段,錯誤產品規劃。我們可以試著思考一個問題,地段沒有問題,但是從事自用型的商店,有多少人可以負擔五千萬左右的房屋總價;然而連鎖型企業所需要的店面規格是否能滿足其需求呢?


因此,我們可以觀察市場上所有連鎖型商店,目前所使用的店面規格為何?就可以明白為什麼自由X路的產品銷售狀況為什麼如此差。因為,大部分的連鎖商店都要求以三角窗為主、大面寬、一樓室內坪效超過20坪以上、醒目度強、主要幹道、高人口密度、高商業密度,現在的房地產投資優先選擇滿足連鎖型企業願意進駐的店面,方能在不景氣的投資環境下立於不敗,在景氣好時享受高報酬。

房地王專欄記者 房市達人報導

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買房子跟景氣有直接關係嗎?

買房子跟景氣有直接關係嗎?


景氣好的時候有人在買房子,也有人在賣房子,景氣不好的時後同樣有人在買房子、賣房子,那麼,買賣房子跟景氣真的有關係嗎?


房子是一種需求,只要有需求性,在任何的景氣面與利率高低之下,依舊存在著買賣行為的發生。應該要思考的是,在當下的局勢依照景氣面與利率高低產生購屋行為的差異性。


很多人在不同的經濟局勢、景氣面、利率高低,總會提出各種不同的購屋理論,雖然台灣不大,但是依據不同的地區屬性,也產生各種產品需求與購買行為的差異。


整體房地產的變化與行為,很難用單一法則來解釋。舉例來說:之前有位張先生提出台灣房地產的過熱警訊,然而這樣的研究報告卻很難做深入報導,因為媒體需要的是聳動的新聞標題,並不在乎對整體經濟研判是否公正客觀,只要銷售量高就好了,話題沒有了,換一個新話題就好了。這樣片面的言論報導已經造就台灣經濟的動盪。


實際上,全台灣的房地產實際銷售金額,以台北房地產為例,已經佔有全台總銷售金額的30%以上,如此的研究報告居然可以決定全台灣的房地產變化,台北的高房價神話漲幅高達40%以上,過熱,我們可以認同;但是,舉例來說高雄房地產的房價(特殊產品不列入)卻比當時房地產起飛(SARS之後)更便宜,成本比 SARS時期更高。如此的房價如何說它過熱、房價過高呢?


買賣房首要思考的兩種行為:自用或是投資。


不同的需求性產生不同的行為模式,如何在各種時期做好購屋行為才是眼前最重要的課題。


本文章將針對自用的購屋行為作分析與分享,關於投資的角度請參考小弟部落格內的(店面的未來發展、如何買店面2買1不買、辦公大樓的未來發展、景氣不確定時的四個投資機會http://dodo19593.pixnet.net/blog


自用型購屋


不論是買住宅大樓、店面、辦公大樓的產品,一旦是考量自用需求,就跟景氣無關了,因為有需要,所以非買不可。人的一輩子能活多久?能買幾次房地產?好不容易出現自己喜歡的房子,因為別人的幾句話就決定不買了,完全忘記當初的購買原因與需求,請問一下房子是您要住的,還是別人要住的,是您在繳貸款還是教你不要買的人幫您繳貸款呢?(您會因為現在汽油貴就可以不加油嗎?)需要跟投資是不一樣的。


購買住宅所需的考量會因人而產生差異化,在解釋差異化的前提下,必須先明確告知一個觀念,不管是自住或是投資,任何的購買行為都必須有良好的資金控管觀念。倘若,在資金尚未健全的情況下,小弟絕對不建議進行購屋行為,一般來說,自備款至少要有購買總價的三至四成款項,除此之外,必須另外擁有一般家庭每月支出金額的六個月預備金,而且,貸款月負擔金額最好在月收入的40%以下,在這樣的前提下購屋,基本上購屋行為是安全的,經得起突發的狀況發生,如此,才不會發生繳不起房貸而慘遭法拍的命運,或是急於求現賤賣資產。


買房子,每個人的想法與需求皆有所不同,大體上可以分為下列幾項:


一、     市與縣的差異


因為行政資源的差異化,自然產生土地價格、建設資源與房價的不同;如果經濟能力許可,盡可能選擇購買『市』的房屋。


基本上下一代的教育資源因為市與縣的不同,也產生極大的差異(全國的明星學校幾乎都在『市』不在『縣』),重大公共建設也多集中在『市』,所以說先選『市』後選『縣』。


二、     交通機能


依目前的交通系統來分析,大體上最直接需求的有主要幹道、交流道、捷運系統、火車站、高鐵這五種工具,在使用得到卻又不受到噪音妨礙影響下滿足越多越好。


三、     學區


孟母三遷為的就是提供小孩更佳的學習環境,另外對於大多數的雙薪家庭而言,更能提供較大的便利性,倘若所購買的房屋處於鄰近學區或是明星學區的範圍內更是對房價的保值與增值性有大大的加分效果(如果選擇擁有十二年國教題材的學區住宅,當真正實施時,房價的保值與增幅更大)。


四、     公園綠帶


接近大自然是每個居住在鋼筋水泥叢林的人所渴望,在市區的土地取得不易之下,公園綠帶更是如同鑽石般的珍貴與稀有。在所購買的居住空間旁擁有永久性綠帶,能為每個家庭成員提供平日的休閒娛樂空間與維繫社區情感,享受芬多精享受新鮮的空氣享受親子間的良好互動。


五、     重大公共建設


政府與財團的財力與資源永遠大於一般消費者,政府、財團往哪裡跑,代表著未來的人潮往哪裡去,發展往哪裡走,錢就往那裏去。有重大公共建設的加持(生活機能不可少),長遠的發展幾乎不會差到哪裡,房價的保值性以長遠來說是安全的。


六、     生活機能


大多數的人昰很難脫離群體生活的,平常的生活亦是如此,滿足食衣住行育樂更是購屋的基本選擇。


七、     遠離舊部落(舊社區)


老舊社區代表的是發展成熟,生活機能完善,卻也代表土地開發能力受限制。


在民國八十年以前,這些老舊社區幾乎沒有重大公共建設的進駐,也沒有大型土地可供開發,建設發展無法順利進行,加上舊社區的整體市容改善不健全,導致景氣好時房價漲價力道弱,景氣差時跌價幅度加大。


八、     遠離新屋價格與中古屋價格整體平均落差極大的區域


購買一個地區房屋時,應該針對當地條件面較為相同的新屋與中古屋價格做比較,兩者差距二至三成左右屬於正常範圍,倘若,兩者之間的房價差距在四成以上,這正代表一種高房價的警訊,隨時有套牢的風險存在。


九、     景氣不好的時候你買不到房子,景氣好的時候你不用買了


我們不是神,永遠買不到最便宜也賣不到最貴的時候。任何物品都有他的基本價值,低於基本價值就是便宜,舉例來說:一隻萬寶龍的鋼筆,合理價格為一萬元,甲買到八千元、乙買到七千元、丙買到六千元。請問甲買貴了嗎?答案是都買便宜了,因為低於基本價格就是便宜的價格。我們根本無法準確預知房價的變化,您如何擔保您一定是丙呢?如果景氣突然變好了,漲到一萬二千元時再來後悔嗎?然後自我安慰的說:沒關係我等它再跌回來時購買,請別忘記您買房子的初衷是因為需要啊!


十、     品牌形象


名牌人人愛,房屋也有名牌,風評好的建設公司,後續客戶接手的力道比較強勁;風評差的建設公司,未來轉手的力道相對受到限制。在此避免有人身攻擊的嫌疑,不針對各家建設公司做任何評論。


以上幾點供大家做一個參考,大家可以將自己的房屋做個評分的動作,您就可以瞭解到為什麼您的房屋會漲價或是跌價。更希望大家能買到自己喜歡的房屋。

房地王專欄記者 房市達人報導

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