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投資房地產為何賺不到錢

在說明為什麼賠錢之前,先來看看何謂景氣循環的型態。

顧客與商品間購買行為的改變,構成了整個房屋市場的景氣循環,對新屋預售屋市場而言,隨著買氣的旺盛與否,它也有著『復甦-繁榮-衰退-蕭條』的景氣變動。一般而言,它的變動是由『自用型』顧客開始,他們是有真正需要的一群,而且特別偏愛新屋,當發現存款已經足夠購屋時,他們會迅速行動,而此時通常是『蕭條期』,因此新屋預售屋的價格也不甚昂貴。再一增一減的情況下,交易即開始熱絡。

由於『自用型』顧客的進入,新屋預售屋市場逐漸步入『復甦期』,此時,敏感的『投資型』顧客會迅速發現機會已經出現,於是也隨之快速『進場』,由於他們大量湧入,導致新屋預售屋的價格大幅揚升,新屋預售屋市場也進入『繁榮期』。

是在經過週全但不深入的考慮後,他們也隨後跟進,盲目地以為『只要買了絕對不會賠,最差也可以出租或是自己住!』,這種心態燃起大多數購屋者的購買慾望,而展開瘋狂的搶購。

這種搶購的熱潮,又造成更多的自用型顧客開始提前購屋,投資型顧客更加猛烈地投資,於是新屋預售屋市場愈見繁榮,房價更以不合理的漲幅,不斷『創造行情』,其原料-土地價格亦隨之暴漲。

終於,『自用型』顧客終於耐不住了,高額的房價超出他們的能力,他們只好望屋興嘆,默默地退出新屋預售屋市場。此時,只有遲鈍的『投資型』顧客仍然興高采烈的『接手』,但由於需求量的減少,導致新個案的價格塑造日益困難,但卻因為土地價格取得成本仍不斷高漲,新屋預售屋市場開始出現了『衰退期』的一些特徵,這些現象會使遲鈍的『投資型』顧客也察覺了這種趨勢,於是也企圖見好就收,準備拋售手中的存貨,但不幸地,他們卻發現沒有『接手』的人,這在投資上的意義就是被『套牢』了。

更不幸的是,『期貨』-預售屋開始交貨了,『投資型』顧客所拿到的『新屋』,每年開始以3%~5%的折舊率下跌,同時也必須開始擔負各種稅賦,即使將它出租,通常也無法租到好價錢。

在這個景氣循環的過程中,在繁榮期最後進場的『投資型』顧客,以在投資房屋市場所冒的風險顯然最大,但以另外一個角度而言,他們似乎也應該是最必須了解市場的人,因此,多充實有關房屋市場的知識,對他們而言掌握房屋市場的動向,應該是投資致勝最重要的工作!

對房屋市場而言,新屋預售屋市場行情停滯,許多新屋預售屋『不得不』降低其『價格』,而另一方面『自用型』顧客,也利用這段時間『存錢』,累積購買力,當這個『價格』和『購買力』接近時,又進入另一個景氣循環中。常有人說房地產市場有六到七年會繁榮一次的現象,可能意味著對這段『盤整』時間的判斷。

而投資房地產為何賺不到錢?

這個問題的答案就牽涉到了投資房地產的最重要的兩個決勝理論。

  • 一、 時機點
  • 二、 格局

針對第一向時機點,剛才的上述就是在說明房地產的循環與進場時機的重要性。接下來要說明的就是『格局』。

房地產的投資,最終將由格局大的人獲勝!什麼是格局最大的人呢?指的就是在購買房地產時,投資人計劃在多久的時間內將其出售,這個預期的時間就是『格局』。一般而言,有的散戶投資人,只將『格局』訂在六個月(即在六個月內就計畫出售獲利);有的建設公司將『格局』訂在5至10年(如高鐵);有的外商投資公司將『格局』訂在20年;有的壽險公司將『格局』訂在30年…

當格局愈大,其勝負自然即已出現,最有名的例子,如1989年國泰人壽以「天價」在南京東路標到華航旁邊的旅館用地土地;又如南山人壽在2002年以「天價」標到信義計畫區莊敬路的一塊商業區土地;再如新光人壽在2006年以「天價」標到轟動全台的信義路聯勤總部俱樂部土地,為什麼人壽公司在標地上有其優勢?就是因為『格局』較大-不論其所規劃的資金準備、投資年限,皆已超過30年為導向,亦即他們再投資前的考慮是在未來30年內,是否有一天該地價格可以有增加50%的機會,如果有,就是一個穩勝且無風險的投資!

相對的,許多私人財主及建設公司,他們以快速周轉為考慮,將格局放在1至3年,因此其資金準備、融資配合、市場銷售,皆已3年內為考慮,當3年內如果沒有達到預期的市場情況,他們就必須被迫退出,此時,所有資產將再一夕之間變成負債,『錢能載舟,亦能覆舟』,過去許多有名的建設公司,就因『格局』太小,不論其知名度再高,房屋蓋得再好,而都不得不消逝在時代的洪流之中。因為房地產投資的競爭是一種『格局』的競爭,『格局』大者,勝『格局』小者。

孫子兵法有云:「勝兵,先勝而後求戰;敗兵,先戰而後求勝!」在房地產投資的世界裡,真正決定勝敗的還是『格局』也就是『資金』多寡。

所謂「大軍未動,糧草先行」,同樣地,房地產投資亦是如此,必須「大軍未動,資金先到」,每一個投資人都有其個別的資金條件,但是在房地產投資的競爭上,端看每個人資金條件的強弱來決定勝負。

結論

小型投資人在資金較弱的情況下,優先考慮的是時機點,大型投資人優先考量的是自身格局的大小,再來決定標的物與時機。

房地王專欄記者 房市達人報導

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乙種工業住宅的起源與概說(一)

前些日子看見許多人在網路上討論「乙種工業住宅」,絕大部份是負面的發言,小弟在此想將曾經銷售過的經驗與大家分享。

PS『負面』:因為不了解,所以所說出來的有些微誤導工業住宅的真實性,在此,小弟做些補充。

工業住宅的起源

其實工業住宅,早在一、二十年前就已經存在了,為什麼卻是在這六、七年內才被廣泛討論呢?因為資訊傳播的型態改變了,多家電視台、網路、平面媒體等,才能讓大眾更加接觸到「工業住宅」,然而為什麼很少有媒體願意給予更多正面性報導呢?如果「工業住宅」真的不能使用與不被市場上接受,為什麼卻存在如此的多呢?

理由很簡單,因為「工業住宅」確實是「違規」使用,政府可能在某一方面變相的承認他的存在,但是,又不能告訴一般大眾他是變相合法的。所以部分媒體明知「工業用地」優勢,但是卻也不能採取鼓勵、正面的報導言論。

早期台灣由農業轉型至工業時代,各類型的工廠用地需求性強,但是,隨著資訊時代的改變、工廠經營型態的外移大陸、國外等,漸漸地對於工業用地的需求日益減少;加上實施土地使用分區的限制,讓政府也頭痛這些過多的工業用地如何解套啊!

「景氣」與「一般多數土地、營造成本高低」決定「工業住宅」的生死

當「一般住宅」興建成本與「工業住宅」興建成本差距越大,「工業住宅」的存在價值越高,反之,越低。工業住宅的誕生就在於當時房價過高,非一般民眾所能負擔,或是,同樣地段類似產品可以用遠低於兩成以上的價格取得時。在建商的努力下與市場需求所誕生的產物。

「工業用地」概說

「工業用地」至少可以區分為甲種、乙種、丁種等工業用地,但是,一般民眾由於不夠深入的了解,加上其他建商銷售人員(很多建商與銷售人員也不懂裝懂或是部份銷售工業住宅的人員訓練不足)的惡意攻擊,容易讓人誤以為都一樣沒有分別。

甲種:屬於重污染建築用地。

乙種:都市計畫內之輕污染建築用地。

丁種:都市計劃外之輕污染建築用地。

市場上存在的工業住宅絕大部份屬於「乙種工業用地」,其實在實際使用上幾乎與「商業用地」的差異性不大,然而有很多人卻將「工業用地」與「工廠」畫上等號。

「工業用地」的建築規範有區分為很多種類,工廠、店鋪、一般事務所、資訊軟體業、休閒娛樂設施等等……

根據所在地的縣市政府規範,實務上有分為全區域總量管制與興建土地總量管制。

全區域總量管制

舉例來說:高雄市左營區內所有工業用地總面積來計算建商所興建之土地可以規劃何種產品,假設總量管制許可,多數建商會採用店鋪、一般事務所、資訊軟體業來登記設計用途;實務上一般消費者所購買的「工業住宅」根本沒有辦法登記工廠(有基本坪數與電氣設備限制)等汙染行業別。

興建土地面積總量管制

舉例來說:建商所預計興建的土地來計算總量管制,規範所興建之土地面積內,必須包含有工廠、休閒設施、店鋪、員工宿舍、一般事務所、資訊軟體業等,按照比例原則規劃。如此,擔心可能有工廠進駐還說得過去。但是,實務上建商會在登記為工廠的產品規劃上動手腳,讓購買者只能勉強登記公司行號卻又無法進駐設備。

一般消費者最擔心的項目大概有下列幾種:

水、電計價、土地稅、土地增值稅、房屋稅、施工標準、戶籍設立、銀行貸款、合法性、污染性、價格

水、電計價

各位網友們,請勿道聽塗說,很簡單的做一件事情,拿起您的電話查詢104問問看,台灣電力公司、自來水公司,然後打電話去問。

水:水費的計算標準是根據建商申請的管徑大小來決定,跟土地的名稱無關。

電:台灣電力公司會明確的告訴您,電,只有分為兩種,一種是一般用電,另一種是營業用電;根本沒有什麼叫做工業用電(哈哈哈!對不起太多胡說八道的人)。您有營業時,管您是什麼土地,一律計算營業用電;您沒有營業時可以主動申請為一般用電。

土地稅、土地增值稅、房屋稅

「工業用地」的公告現值本來就比較低,且目前所有稅賦計算標準與一般用地相同,實務上如果都沒有申請「自用住宅計費」,反而比較便宜(工業住宅在實務上根據所在地規範依舊可以申請自用住宅計費)。

施工標準

一般住宅樓地板承載每平方公尺為200公斤,而「工業住宅」每平方公樓地板承載300公斤以上,相對的施工標準反而比較嚴苛。

戶籍設立

戶籍設立最大的作用在於日後是否可以申請「自用住宅」,這個問題讓存在市場上數十年的工業住宅住戶幫我回答就好了,如果不行,早就被罵死了吧!

銀行貸款

確實在「銀行貸款」上的成數比較低,但是,實務上這個問題根本不是您要擔心的,因為貸款成數建商會幫您解決,最重要的是,現在銀行房貸的承作標準是根據借款人的償債能力為準,房屋是參考。

另一個銀行貸款的問題是,無法採用自用住宅低利房貸,這部份是工業住宅的主要缺點,這方面的考量請各位自行斟酌,計算便宜的房價是否大於利息的支出。

PS實務上一般房貸與低利房貸的差異性並不大,慎選銀行之後「平均」還是比較划算。

合法性

合不合法的問題,就像是一般南部市場中,最常出現的「增建」問題一樣,請問各位網友,房屋可不可以增建,但是,市場上有超過90%的房屋都有增建,請問政府抓還是不抓;工業住宅存在市場已經有一、二十年的歷史了,如果您硬要問我合法性,我只能說「違規」使用,因為您很難舉證工業住宅違法,這就像是「騎樓」不能營業,可是滿街馬路騎樓都在營業一樣。我買一間商業用地的店鋪來當住家,請問您可以說我違法使用嗎?(自由心證)

污染性

這樣的問題在前面其實已經回答了,沒辦法登記進駐,如何來污染呢?另外,各位網友是否常常看見在一般住宅區內有很多設立中小型工廠,在商業用地設立網咖、色情行業、飲食業,其實這些的汙染反而更加嚴重;由於大眾以放大鏡來看「工業住宅」反而讓他的汙染源進駐更加困難啊!

價格

這部分正是工業住宅的存在價值與否,房地產「價格」的認定標準是根據商業用地-住宅用地-工業用地為基礎。但是,實務上還是必須依照地段來決定價格,不然,大家為什麼都會說,地段、地段、地段,有人會說地目、地目、地目嗎?

舉例來說:一塊精華地區的住宅用地與高架橋旁邊商業用地誰的價值比較高?相信各位網友很顯而易見。要認定價值是必須依照興建房屋的周邊環境與產品規劃來決定(請參考小弟其他房地產專題)。

已上市針對「工業住宅」的基本解說,好與不好由各位客倌決定,這就像是任何的產品都無法讓所有人認同一樣,不然,賣房子的人就幸福了,100間房子只要找100個顧客就好了。(哈哈哈!真希望如此)

(待續……)

房地王專欄記者 房市達人報導

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一位地板老師傅的堅持

一個地板老師傅的堅持與家庭的幸福

最近公司的崧大財星開始舖設地板的部份,無意間的談話,讓我看見老師傅與公司的堅持與家庭的甜蜜。

這位老師傅有四位小孩,每一次開工總會看見其中的兩位小孩與師傅、師娘同進同出。這只是一份普通的工人工作,然而在整個工作的過程中,我所看見的是父傳子的世代交替與親子間的甜蜜互動……真的讓我好羨慕啊!

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這位老師傅說到~要把地板當成藝術品來施作,就像是經營家庭一樣的認真對待,讓每一塊地板緊密結合、地鋪扎實,就如同家人的心,永遠緊密的結合、團結。

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老師傅提起一件事情,一般的地板施工,是由地鋪做起,先將沙與水泥混合舖設,在澆水與澆水泥水,然後舖上地板;然而,在他與公司的堅持下,永遠多別人一道程序。在舖設地板前,總是會將地板的背面再多塗上一層接著強化劑,確保緊密、避免空洞;如同家人感情般的融合。

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看見他們的家庭,看見老師傅與公司的堅持,當下,讓我感動不已。

房地王專欄記者 房市達人報導

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家,蘊藏著改變家人的力量(住宅篇)

買房子,大概是很多人所期望經歷的人生過程之ㄧ,然而,有更多的人窮其一生都無法買到心目中的「夢島」。

房屋的好壞與價值淨究竟是由誰來決定的?是建商嗎?是地段嗎?是建材嗎?是親朋好友嗎?是媒體嗎?還是由您與共同居住生活的親人來決定其價值與好壞。

十數年前,曾經有一個廣告台詞『只要我喜歡,有什麼不可以』,這句台詞乍聽之下,充斥著不負責任與我行我素;然而,放在房地產住宅的購屋哲學裡,卻如同聖經裡的福音般那麼地撼動人心與貼切。

買~我們自己喜歡的房子,住~我們喜歡的窩;大窩小窩只要能遮風避雨的窩就是好窩。還記得人生的第一台車嗎?當下擁有的那一瞬間,感動~就如同擁有全世界;恨不得天天睡在車內,努力的思考是不是要幫愛車做個全身美容,放些可愛精緻的小玩意在車內,或是幫她加裝帥氣的大包、輪圈等等……,您還會在意它可能只是一台1600cc的小車嗎?

房子也是如此,不論是大間小間,交屋的那瞬間;您所擁有的是全世界,一份驕傲、一份喜悅、一份責任,然後大聲的告訴另一伴、小孩,以後這就是我們的「家」,此時此刻您大概是家人眼中全世界最偉大的人。永遠不要忘記這份感動,因為,此刻還有誰會在意地段、建材、空間大小呢?

房子的好壞是由居住的人來決定,再大的空間、再好的建材,如果沒有人與親情做支撐,那麼,只是一個空殼;小窩、普通地段、普通建材,也會因為人與親情的關係變成豪宅。

從事房地產的工作已有一段時間,每一次的成交,看見的就一個家庭的全部,因為這些經歷,所以想告訴大家,家,蘊藏著改變家人的力量,房子的好壞是由您來決定的,不是房子本身,房子本身沒辦法十全十美,最多只能十全九美,最後那一美需要您與家人的愛,來成就她完美她。

房地王專欄記者 房市達人報導

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買屋就先從挑選好建商開始-房地王專欄整理

挑選品質好建商,售後服務有保障

台灣年年快速推出的建案速度,可以說是走到那都有看到看板或是傳單的介紹。然而在找尋人生高
單價的商品的同時,也要不時的審核自己所購買的商品能不能保值。

在現今的社會中,二手名車依然可以賣到一個高價,有些則是超出原有的價值,而房子也是如此。
有些房子轉手的價格比同區域的市場價高出幾成,這就是房子本身的保值功能。

而好的建商也是替自己的房子多了一份保障,如何挑選建商也將成為購屋前的重要功課喔。

1.建商的評價,可以透過網路來查詢 – 因為建案公司的資本額大小不一,如果遇到資金週轉不靈很容易出問題。所以可以透過網路上查詢是否為一案建商還有公司資本額等等相關事。也可以上公平會網站查詢是否曾有發生糾紛。

2.有政府標章的建商 -內政部核發的「建築投資業識別標誌」,可以說是政府背書的保証。

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以下節錄 建築投資業識別標誌使用辦法
建築投資業符合下列條件者,得申請頒發建築投資業識別標誌(以下簡稱識別標誌):
一 ﹑加入當地建築投資業商業同業公會會員,所在地未設公會者,應加入鄰近縣(市)公會。
二﹑資本額新臺幣二千五百萬元以上。
三﹑置有房地產相關職員十人以上者。
四﹑最近五年內投資興建完成住宅、商業大樓﹑工業廠房金額或營業額達新臺幣三億元以上或投資興建樓地板完工面積達三萬平方公尺以上並領有使用執照者。
五﹑公司、行號及其負責人最近五年內無退票及欠稅紀錄者。
六﹑公司、行號最近五年內無房地產交易糾紛案件經法院判決敗訴確定者。
七﹑公司﹑行號最近五年內無因房地產交易糾紛案件違反公平交易法﹑消費者保護法及其相關法規,經行政處分確定者。

營建署全球資訊網站

基本只要能有得到此標章的建商,相信又多了一份保障。

3.可以像建商以前建案的住戶詢問 – 以往的建案的住戶是最好的評鑑人員,以實際和建商的互動,看建商在後續的售後服務是否有問題,都要挑選的重點。

4.有規模的建商不會只有一個建案,而好的建商也是不會只有一個建案 – 其實在看建案時都會聽到有些案場會展示以往過去的案子,可以去了解建案是否都是在同一個公司名以下的案子,還是一個案一個公司名。如果有發現類似的情況,就要小心。特別是在選擇預售案時,更是要多了解。建商背後不會告知的秘密。

希望匯整的資料能協助,有購屋需求的朋友可以找尋有保障的建商。

房地王專欄我們下次見囉。

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買屋應讓如何去談殺價-房地王專欄整理

只要曾經去看過房子的朋友都有經驗,只要去了案場看了樣品屋,每次坐下來談的就是「金錢」的問題。
但老是去案場都是聽對方在那說,這已經是最底價。或是說物價會上漲建材看漲,房價也會流帶波動,下手先買或是今日不下訂明日會後悔。等等的話術。

但在選擇人生最高單價商品的同時,議價空間才是真正讓使用者節省更多壓力的不二法門。

在這分享整理一些【教戰手則】

一.多看建案,多了解同一個區域的價位,去了解附近的開價、地理位置、建材,再和手邊理想的案場做比較,抓出建案的實際底價。

二.了解區域的二手屋和預售屋的價位,是否有偏離行情價。只要預售的價位偏離區域行情太多都有,議價的空間。

三.在銷售期的頭、尾砍價。當了解底價時,最好選擇星期二到星期五的時間去看屋,可以避開建商或是代銷業都會在星期一開會的日子,只要避開星期一才有更多時間和銷售人員討論。而建案的銷售的時間會因為案場的大小所有不同,通常以目前的案場的熱銷期是四個月.可以在「開市」也就是準備期的十天。還有結束銷售的最後十天的議價空間都能有所不同。

四.多次協調分段去,「嫌」「廬」,從建案本身的缺點去議價,像是環境或是交通不便、無尾巷、附近太吵、容易塞車,停車不易都是可以去議價的空間;再來是去「廬」室內的格局像是方位或是光線不足,沒有電梯,或是廁所太小有的沒的可以去挑的小問題這就是可以去議價的空間。如果都不太知道或是無從下手的去挑可以詢問附近的住戶或是鄰居,了解這一個區域的優缺點。當你掌握了這些訊息時,自然能夠掌握了房子的好壞。價位也自然能有所議價空間

五.了解行情先砍單價再去調整數。預售案的成交價格目前台北約是八折和八五折,可以利用團購增加議價空間。而去談時不要把自己的低價公開,最後的方式是先讓案場開到你的理想價位,再來出價的。可以交叉使用「殺整數」「取整數」「去尾數」。在這做一個例案-像總價大約在967就可以先用「殺整數」先殺個100萬成為867萬,可以用「取整數」取到800萬又或是用「去尾數」850萬,不過通常只要了解底價做應用才不會殺紅了眼做不了生意。

六.找對關鍵者,再用力去談議價。何謂找對關鍵者呢?我們把案場組織展開來看,職位高能展握的空間﹪數就大。像找銷售小姐和找建商董事長去談的空間決對會有所不同,找對了談的人會讓我們的有更大的議價空間。可以說是殺價的不二法門,為了能少個幾百萬,臉皮厚一些有何不可。因為你買的可是人生高單價的商品囉
從這幾年的房市週期來看。選擇重劃區或是可以可預期的區域地價還有調升的空間,只要能抓到底價就能有議價的空間。可別當建商眼中的肥羊而苦了自己後面的人生,歡迎討論
房地王專欄整理-多新屋預售屋資訊都在台灣房地王

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超實用交屋注意事項 – 房地王專欄整理

近年來房屋建案的大量推出,推動國內房地產市場成長。但建案的交屋品質卻也因此有了更多需要注意的地方。
以過去的經驗只要是看的到的地方都要檢查,更要注意防水和水電的通路。

我們就從動線開始看吧-(動線會因每個人的結構不同,但並不引響原則)

●入口的玄關的門-(給人的第一個印像,所以門不光保護我們也替我們招來好運)
開關門的時候,有沒有異聲。
簡單的看一下關門時與地面的縫隙會不會太大。
如果有貓眼的門要看一下是否有達到自己所要的功用,並看鎖頭和門是否有密合。
將鑰匙轉動鎖孔看是否平順或是有異物。最後開始檢視門的外表看門片、門框、有無刮傷或是變色、生銹。

●牆面-(占室內景觀最大的面積)
油漆是否有粉刷,顏色是否不均勻,壁面有沒有裂痕或是抹縫不勻稱。另外要加強檢查安裝開關處有確實有粉刷。
如果有二色的粉刷,檢查粉刷接縫是否保持平順,或是有貼上壁磚看是否有切割不良是否有掉落

●地花板-
油漆是否有粉刷,顏色是否不均勻,壁面有沒有裂痕或是抹縫不勻稱。燈具開孔是否過大和有無粉刷。

●地板-
了解地板是不是空心,可用物品敲擊空心比實心聲音大。
看地磚鋪貼是否平整且邊緣有無破裂或磨損,木頭地板不會發出聲響。

●窗戶-
是否能閉合,能不能上鎖。滑動是否流暢,有無變型是否可以拆卸情形,檢查窗戶的防水施工是否有做完整。
並了解建設公司滲水的補救措施和方式。是否有簽訂相關的防水合約。

●屋頂-
如何確認屋頂的防水功能是否完善,就預售屋而言,由於較難確認防水設計、施工是否得宜,因此可要求建商在合約中,明確列出防水保固與賠償的條款新成屋則可要求建商試水,在屋頂以至少2公分高的水位,浸水48小時以上,以確認有無漏水現象;至於二手屋部分,可要求賣方或仲介公司簽署「不漏水保固切結書」,並在交屋時將內外屋況拍照存證。而最多的漏水問題還是在屋頂。尤其雨水落下首先接觸到的就是屋頂,因此屋頂的防水功能是否良好,關係到住宅的居住品質,若是屋頂防水功能不佳,輕則發生滲水,嚴重時則每逢下雨天就變成外面下大雨、裡面下小雨的窘況。

●其它空間的門板-(臥室門.廁所門.廚房門.陽台門)
開關門的時候,有沒有異聲。
簡單的看一下關門時與地面的縫隙會不會太大。
如果有貓眼的門要看一下是否有達到自己所要的功用,並看鎖頭和門是否有密合。
將鑰匙轉動鎖孔看是否平順或是有異物。最後開始檢視門的外表看門片、門框、有無刮傷或是變色、生銹。
如果是木頭的要記得看有沒有蛀虫或是有其它生物的破壞

●馬桶-
馬桶無損傷瑕疵,馬桶蓋有沒有牢固或是有刮傷。沖水量和水箱注水是否能順利停止,撿查水箱底是否滲水。

●浴室-
洗手台的水塞是否能正常。洗手台的溢水口能否排出,並查看排水的過程排水管下有無漏水,臉盆台面是否無損害刮傷。
檢查和牆面緊密貼合且看是否拴緊。
鏡面是否有牢固,看鏡面有沒有裂痕邊緣是否整齊。
水龍頭無刮傷繡蝕、運作有無錯誤。
浴缸蓄水及排水功能能否順利排水,蓮蓬頭無瑕疵及軟管是否漏水。
地面能否排水順暢而且不會有積水。

●電線線路-
針對每一個開關測試,有插座、電燈開關、配電箱和漏電斷路。

●其它-
欄杆、晒衣架不要生繡、或變型。
樓梯間的木質部是否有裂痕或是刮傷

在交屋的時候大致上分為以上幾類,其它還像是冷氣的洩水孔的測試還有空調及抽風扇運轉測試。
希望能幫助各位要交屋時候能更小心的去找到問題。

其實發現問題把後面的服務才是真的考驗建商的了。所以買屋真的要選擇一個有經驗和有服務的。

房地王專欄整理我們下次見囉。

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想購屋 三大心法讓你占上風

近來房市議價空間拉大、交易量退燒,房地產人士認為,對此時正有買屋需求的人來說,只要談好價格,反而要占盡「購屋掌控權回歸買方」優勢,談妥就大膽出手,掌握3大心法,購屋時能更占上風。

一、網路看屋更聚焦,效率提升。

信義房屋認為,只要透過簡單的字串過濾,就能讓線上看屋的效率大幅提升,信義房屋網路行銷經理蕭政華表示,目前有近8成的消費者,購屋時會利用房仲網站在網上看屋。房仲業者甚至推出「買屋關鍵字搜尋」服務,除了提供物件編號的查詢服務外,還可進一步依個人對理想家的主觀認定,輸入關鍵字串搜尋,舉凡「建案」、「社區名稱」、「採光」或「頂樓加蓋」等關鍵字都能搜尋,再選定縣市行政區域,就可在第一次搜尋時,精準找到符合需求的房屋資訊,大幅提升看屋效率。

二、看屋時,比對估價師評估物件的原則來評估。

根據不動產估價技術規則,估價師必須與勘估標的位於同一供需圈之鄰近或類似區域物件的成交價格,做比較與分析。

三、議價切中核心。

住展雜誌研發長倪子仁認為,今年下半年房市議價空間將拉大,事實上,議價必須切中核心,像是針對格局、嫌惡設施、屋齡、採光、社區管理等缺點挑出毛病,議價的成功機率才會增。

馬婉珍台北報導

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停車位的購買選擇,獎勵停車位與法定停車位

停車位的購買上,種類有3種,分別是獎勵停車位與法定停車位,還有一種叫做自設停車位(增設停車位),這些術語是住宅大樓停車位的種類之別。

而如果自己用最簡單的方式來講,就是這樣:

法定停車位–政府法規規定建築時每一戶都必須搭配一個車位的配置,所以100戶的大樓,就必須有100個法定停車位。它必須是由大樓房屋購買戶設定登記使用與購買的,有連動性,沒有獨立產權,所以買賣必須跟著房屋一起買賣,或者是轉賣給大樓內其他的房屋購買戶。

獎勵停車位–政府為了鼓勵建商多興建提供給公共用戶的停車位,只要建商增設獎勵停車位,就能夠獲得容積獎勵,增加建商可蓋的樓板面積,重點是獎勵 停車位 可以有獨立產權,更因為它的性質是給公共使用,所以可以販售給大樓房屋購買戶以外的人,而大樓購買戶同樣也能夠購買獎勵停車位,因為大樓住戶也是屬於公眾的一份子,而大樓土地的共同持份者(住戶)享有優先購買權,所以價值比法定停車位高。

自設停車位–這是建商另外增設的停車位,也可以自由買賣,有獨立權狀,可以單獨買賣、設定。

所以如果要投資的話,自然還是獎勵停車位、自設停車位較佳,比較有買賣的空間,特別是當你購置的大樓房屋,是位於寸土寸金的台北市。