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超實用交屋注意事項 – 房地王專欄整理

近年來房屋建案的大量推出,推動國內房地產市場成長。但建案的交屋品質卻也因此有了更多需要注意的地方。
以過去的經驗只要是看的到的地方都要檢查,更要注意防水和水電的通路。

我們就從動線開始看吧-(動線會因每個人的結構不同,但並不引響原則)

●入口的玄關的門-(給人的第一個印像,所以門不光保護我們也替我們招來好運)
開關門的時候,有沒有異聲。
簡單的看一下關門時與地面的縫隙會不會太大。
如果有貓眼的門要看一下是否有達到自己所要的功用,並看鎖頭和門是否有密合。
將鑰匙轉動鎖孔看是否平順或是有異物。最後開始檢視門的外表看門片、門框、有無刮傷或是變色、生銹。

●牆面-(占室內景觀最大的面積)
油漆是否有粉刷,顏色是否不均勻,壁面有沒有裂痕或是抹縫不勻稱。另外要加強檢查安裝開關處有確實有粉刷。
如果有二色的粉刷,檢查粉刷接縫是否保持平順,或是有貼上壁磚看是否有切割不良是否有掉落

●地花板-
油漆是否有粉刷,顏色是否不均勻,壁面有沒有裂痕或是抹縫不勻稱。燈具開孔是否過大和有無粉刷。

●地板-
了解地板是不是空心,可用物品敲擊空心比實心聲音大。
看地磚鋪貼是否平整且邊緣有無破裂或磨損,木頭地板不會發出聲響。

●窗戶-
是否能閉合,能不能上鎖。滑動是否流暢,有無變型是否可以拆卸情形,檢查窗戶的防水施工是否有做完整。
並了解建設公司滲水的補救措施和方式。是否有簽訂相關的防水合約。

●屋頂-
如何確認屋頂的防水功能是否完善,就預售屋而言,由於較難確認防水設計、施工是否得宜,因此可要求建商在合約中,明確列出防水保固與賠償的條款新成屋則可要求建商試水,在屋頂以至少2公分高的水位,浸水48小時以上,以確認有無漏水現象;至於二手屋部分,可要求賣方或仲介公司簽署「不漏水保固切結書」,並在交屋時將內外屋況拍照存證。而最多的漏水問題還是在屋頂。尤其雨水落下首先接觸到的就是屋頂,因此屋頂的防水功能是否良好,關係到住宅的居住品質,若是屋頂防水功能不佳,輕則發生滲水,嚴重時則每逢下雨天就變成外面下大雨、裡面下小雨的窘況。

●其它空間的門板-(臥室門.廁所門.廚房門.陽台門)
開關門的時候,有沒有異聲。
簡單的看一下關門時與地面的縫隙會不會太大。
如果有貓眼的門要看一下是否有達到自己所要的功用,並看鎖頭和門是否有密合。
將鑰匙轉動鎖孔看是否平順或是有異物。最後開始檢視門的外表看門片、門框、有無刮傷或是變色、生銹。
如果是木頭的要記得看有沒有蛀虫或是有其它生物的破壞

●馬桶-
馬桶無損傷瑕疵,馬桶蓋有沒有牢固或是有刮傷。沖水量和水箱注水是否能順利停止,撿查水箱底是否滲水。

●浴室-
洗手台的水塞是否能正常。洗手台的溢水口能否排出,並查看排水的過程排水管下有無漏水,臉盆台面是否無損害刮傷。
檢查和牆面緊密貼合且看是否拴緊。
鏡面是否有牢固,看鏡面有沒有裂痕邊緣是否整齊。
水龍頭無刮傷繡蝕、運作有無錯誤。
浴缸蓄水及排水功能能否順利排水,蓮蓬頭無瑕疵及軟管是否漏水。
地面能否排水順暢而且不會有積水。

●電線線路-
針對每一個開關測試,有插座、電燈開關、配電箱和漏電斷路。

●其它-
欄杆、晒衣架不要生繡、或變型。
樓梯間的木質部是否有裂痕或是刮傷

在交屋的時候大致上分為以上幾類,其它還像是冷氣的洩水孔的測試還有空調及抽風扇運轉測試。
希望能幫助各位要交屋時候能更小心的去找到問題。

其實發現問題把後面的服務才是真的考驗建商的了。所以買屋真的要選擇一個有經驗和有服務的。

房地王專欄整理我們下次見囉。

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想購屋 三大心法讓你占上風

近來房市議價空間拉大、交易量退燒,房地產人士認為,對此時正有買屋需求的人來說,只要談好價格,反而要占盡「購屋掌控權回歸買方」優勢,談妥就大膽出手,掌握3大心法,購屋時能更占上風。

一、網路看屋更聚焦,效率提升。

信義房屋認為,只要透過簡單的字串過濾,就能讓線上看屋的效率大幅提升,信義房屋網路行銷經理蕭政華表示,目前有近8成的消費者,購屋時會利用房仲網站在網上看屋。房仲業者甚至推出「買屋關鍵字搜尋」服務,除了提供物件編號的查詢服務外,還可進一步依個人對理想家的主觀認定,輸入關鍵字串搜尋,舉凡「建案」、「社區名稱」、「採光」或「頂樓加蓋」等關鍵字都能搜尋,再選定縣市行政區域,就可在第一次搜尋時,精準找到符合需求的房屋資訊,大幅提升看屋效率。

二、看屋時,比對估價師評估物件的原則來評估。

根據不動產估價技術規則,估價師必須與勘估標的位於同一供需圈之鄰近或類似區域物件的成交價格,做比較與分析。

三、議價切中核心。

住展雜誌研發長倪子仁認為,今年下半年房市議價空間將拉大,事實上,議價必須切中核心,像是針對格局、嫌惡設施、屋齡、採光、社區管理等缺點挑出毛病,議價的成功機率才會增。

馬婉珍台北報導

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停車位的購買選擇,獎勵停車位與法定停車位

停車位的購買上,種類有3種,分別是獎勵停車位與法定停車位,還有一種叫做自設停車位(增設停車位),這些術語是住宅大樓停車位的種類之別。

而如果自己用最簡單的方式來講,就是這樣:

法定停車位–政府法規規定建築時每一戶都必須搭配一個車位的配置,所以100戶的大樓,就必須有100個法定停車位。它必須是由大樓房屋購買戶設定登記使用與購買的,有連動性,沒有獨立產權,所以買賣必須跟著房屋一起買賣,或者是轉賣給大樓內其他的房屋購買戶。

獎勵停車位–政府為了鼓勵建商多興建提供給公共用戶的停車位,只要建商增設獎勵停車位,就能夠獲得容積獎勵,增加建商可蓋的樓板面積,重點是獎勵 停車位 可以有獨立產權,更因為它的性質是給公共使用,所以可以販售給大樓房屋購買戶以外的人,而大樓購買戶同樣也能夠購買獎勵停車位,因為大樓住戶也是屬於公眾的一份子,而大樓土地的共同持份者(住戶)享有優先購買權,所以價值比法定停車位高。

自設停車位–這是建商另外增設的停車位,也可以自由買賣,有獨立權狀,可以單獨買賣、設定。

所以如果要投資的話,自然還是獎勵停車位、自設停車位較佳,比較有買賣的空間,特別是當你購置的大樓房屋,是位於寸土寸金的台北市。

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買屋要注意的事項

1.買房子的時間點 –

先前小迷在看房子的時候,本來是八百萬的案子。結果因為最近520房市過後上揚了不少,更有很多變動的因素,像物價還有材料的價位不同來影響房屋的價格。後來同一個案子就又變成了九百多萬,心中不時的嘆息自己準備的不夠。

2.買房子要先選地點 –

地點會影響整個價位跟房屋的增值性也和貸款的負擔,息息相關。另外也要要看生活機能,也是一種參考的內容,像是否有商業圈、是否有公園或是學校。治安等等的都是為了之後小孩子出生之後的方便性考量。目前像文教區域或是住宅區域的型態都是我所希望的區域。

3.交通方便性-

交通的問題其實也跟地點有相關,但獨立起來說。因為交通是一件大事情,今年油價的漲幅都騎車或開車的朋友都吃不消了,如果能在交通上能省下一筆開銷才不會買了房子還要在花大筆的預算在交通上。以前小迷在公司的同事住在玉井的時候,他早期因為要照顧父母,天天開車往來單月的油錢都已經可以在公司附近租一間套房了。後來他有感交通不便在郊區置產把父母接到新屋子住,省下了大量油錢也增家了和家人相處的時間。更可以天天帶他們去附近的公園散步。

4.找有保障的仲介和有責任感的建商

通常知名度較高的建設公司對於第一次購屋者是會比較有保障,有一定的知名度建商也會為建案的本身提升價值。像台南知名的富立建設都能有不錯的保值空間的說,同一區域的建商和建案對於價位跟評價都會不一樣喔!到最後,才能找到一個適合的你的購屋價位。

5.反覆查看房子

當你喜歡了一個房子,開始就要多看。了解他四週的環境還有白天和夜晚的不同,晚上的房子是不是很吵還有雨天天氣的感覺還有燈光。因為只要有任何不滿意都可以在下訂金之前要求改正或是要求補強的動作。

6.金錢的準備

預估一下自己的付款能力,一個月可以負擔多少的房貸。現金、不動產、股票,所有的財產的估算後就能夠了解自己要貸多少錢,通常如果你跟自己公司的薪資銀行貸款的話可以帶的成數會比較高些。銀行會需要查明你的薪資證明來判斷你的還款能力。所以確定你可以貸款到多少錢是決定你還款的多寡。

7.房屋的手續問題

房屋的手續問題。通常買屋賣屋都會有交屋的手續問題。一定要先了解,買方需要付哪些款項。因為買賣房子會有很多的手續費,包括契稅、地價稅、跟最多的房屋增值稅。這些東西都是代書會告訴你的,但如果沒請代書你就必須自己理清楚喔。買清就是房子500萬,所有的手續跟交屋動作(包括之前講的那些稅都是房東自己付)。因為我買清,所以我只需要負擔500萬而已。賣清則是指屋主就是要拿到500萬,其實就是買方要負責囉!

8.代書問題

代書除了幫你跑所有的交易文件之外,還有所有的產權證明跟維持交易公平性為重點。最好找一間執業久,品質優良的代書公司來幫你代理事務。當然,代書有代書費用。所以找到代書的時候還是可以請他清楚的交代所有交易的流程,跟如何保障你購屋的權益。

9.付款

通常付款會分很多次進行,根據代書給雙房的協定來付款項。買階段的付款都需在代書寫給雙方的協議書上面簽名。千萬不要跟對方搞朋友關西而不簽名,因為每次的付款都是一次交易的進行。為了保障自身的權利權利而避免日後衍生的問題。一定要確實的按照合約內容付款跟簽名喔!

10.交屋

因為當你透過仲介看過房子之後,沒辦法再對房子做更仔細的查看動作。所以針對仲介買賣協議書上的房屋協議事項更是要確實的執行,再一次查看房子的狀況。點交產權證明、鑰匙,確定所有設備都跟協議書一樣沒有問題之後才可算是完成交屋更要注意漏水相關的約訂。可別讓自己的權益睡著囉。新屋更要注意是否有獨立產權還有執照是不是共同使用同一張還是獨立一張。

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漏水是難纏的傢伙

經過幾天的大雨,大家又是開始被漏水問題折騰的焦頭爛額。其實漏水的原因很多種。主要漏水問題先正確抓出是那些問題 ::

  1. 雨水
  2. 排水管
  3. 積水滲透
  4. 冷水
  5. 熱水

在從漏水源去找尋對應的解決方式。

解決方式

但其實在買屋的時候其實是可以事先做預防,把後續的責任規則問題做個解決。

早期台灣對於建築物的防水保固觀念較不足,常出現房屋漏水購屋者求償無門的情況,近年來建商對於防水保固觀念加強,已有產物保險願意承接防水保固保險,其中對屋頂部分的保固期達5年,可見屋頂防水的重要性,不過比起日本等先進國家動輒10年以上的保固期,還有一段距離。

消費者在購屋時,如何確認屋頂的防水功能是否完善,就預售屋而言,由於較難確認防水設計、施工是否得宜,因此可要求建商在合約中,明確列出防水保固與賠償的條款

新成屋則可要求建商試水,在屋頂以至少2公分高的水位,浸水48小時以上,以確認有無漏水現象;至於二手屋部分,可要求賣方或仲介公司簽署「不漏水保固切結書」,並在交屋時將內外屋況拍照存證。

而最多的漏水問題還是在屋頂。尤其雨水落下首先接觸到的就是屋頂,因此屋頂的防水功能是否良好,關係到住宅的居住品質,若是屋頂防水功能不佳,輕則發生滲水,嚴重時則每逢下雨天就變成外面下大雨、裡面下小雨的窘況。

一般屋頂的防水層,都是施作在樓板的結構體與舖面層間,通常在結構體完成後,再於其上施作防水層,常用於屋頂防水層的材料為片狀成型防水材,施作完畢後再於上方鋪設磁磚等舖面層。

其實防水材料大多都有一定的效果,但是一般會失敗的原因都是忽略防水材料的特性所導致,施作重點如一下:

一、素地整理 : 原有裸面(就是素地),地磚或表面剔除後,要清理乾淨,不可以有銳角,可以凹凸不平,但是絕對不可以有尖銳面跟直角的轉角面,要不防水材料會被割破(這部分花的費用會比較多,但是影響防水的年限甚巨)。

二、素地含水 : 一定要讓太陽曬或電風扇一直吹,約莫兩三天待水吐乾後方可施作(若是滲透性防水材,素地為潤濕狀也可施作,但是不能積水)。

三、搭接面 : 雨排或落水頭,跟立面女兒牆,或屋頂向下折的地方都要留搭接面,約末10cm,以免水從交接面篡入(浴廁則需由立面往上約末180cm的塗佈比較妥當)。

四、面層保護材 : 不論是泡沫混凝土、地磚、空心磚、PS板、甚至只有單純的粉刷,都是必要的,大家常會提到防水材料的年限短,但是都忽略了保護材,施作正常的保護材,可以提高防水材料的耐用年限,即便是便宜的彈性水泥,在良好的保護下都可以達到五至十年甚至更高的使用年限,也不用擔心紫外線的傷害了。

五、防水材料跟保護材的交接面若為一般的光滑材質要注意接著度,一般我會再防水塗佈完撒上七釐石,以提高粉刷的接著力,避免以後空心(澎管)的狀況。

防水施作無撇步,大概就是這幾個要點,花費一定比你想像中的高,但是絕對可以一勞永逸。

建築物的防水措施,應該在建構前就有完整的規劃,建築有些部位的防水層,是與結構體相連的,台灣營建防水技術協進會前理事長謝宗義表示,因此若是未事先將防水範圍與方式考慮進去,當結構體完成後,已無空間可施作防水層,這時就很難做補救。

除了依照屋頂的特性選用防水材外,施工時的工法是否正確、施工過程有無偷工減料,也是屋頂防水層功能與耐用度的關鍵,而一般大樓或透天房屋屋頂最容易產生漏水的地方,多是在外牆內沿部分,由於防水層收頭不良造成;至於混凝土斜屋頂漏水的原因,常是因為誤認斜屋頂所使用之琉璃瓦具防水、排水功能,而未施作防水層所致。

屋頂的保養

而對於屋頂的保養也是一門學問,是否定期檢查屋頂落水管的排水孔是否阻塞 ? 如果只是排水孔有垃圾就自行清理,並定期清掃。 並在排水口加裝加濾網防止垃圾塞入排水管內。但垃圾已經順水流進排水管內,日積月累阻塞而倒灌或滲透屋頂以至牆壁,可請專業通水管工人通水管。

希望在這能協助未來遇到漏水問題的朋友。

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房地產廣告接觸近八成網友每月接近三百萬人瀏覽。你跟看了沒

隨著房仲業者紛紛推出線上選屋、影音看屋等線上服務,消費者直接在網路虛擬世界就可取得房屋詳細資訊。根據創市際ARO網路收視率測量資料庫在2007年11月份的網路廣告數據指出,房地產相關廣告總曝光率已高達78.2%,大量投放的網路廣告,顯示房地產相關業者相當重視網路通路經營,也成為重要的網路廣告主。若針對台灣房地產相關網站的瀏覽情況來看,總造訪率約為23.4%,表示相對於一千二百多萬的台灣網友,11月份約有近290萬的不重複網友瀏覽過房地產相關網站。進一步觀察造訪房地產相關網站的網友結構,可發現呈現熟齡化分布,逾半數為30歲以上的網友(58.4%)。其中又以50歲以上網友,明顯較其它年齡族群偏好此種網站。而你是否也加入了這樣時代化的看屋潮流呢!看屋請來房地王