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內湖三陽舊廠變身商辦 可望上看70萬/坪

【房地王記者/萬真彣報導】政府打房猛烈,造成近來房市交易冷清,但根據較查,台灣今(100)年購置商業不動產的投資金額,將逾1,500億元,大幅超越去年的1,050億,顯示市場對商辦仍頗具信心,因此持有工業商辦用地的建商不受影響,積極推案。其中,位於內湖的三陽汽車舊廠房將拆除重建,改造成5棟商辦大樓及餐飲、商場等區,受人矚目。

興建商辦大樓5棟     多面向發展

三陽汽車閒置的舊廠區,是台北市內湖區較大型的開發案,該案位於內湖新明路與環東大道之間,面積廣達1.2萬坪;未來計劃將與建設公司合作,將土地使用分區為工三,擁有300%的基準容積率、55%的法定建蔽率,除了興建5棟地上11~16層、地下2~3層鋼骨結構的『策略性商辦大樓』外,也將興建1~2樓高的小型商場,包含餐飲中心、托兒所、商場,還有景觀湖泊、自行車道等設施;此案預計最快今年4、5月動工,工期約1200個工作天。

平均45萬/坪     漲幅可期

本案若以落成後的總樓地板面積達5.7萬坪來推測,保守評估總銷可超過200億元,急劇拉抬內湖商辦總推案量。又由於三陽汽車舊廠區鄰近五期重劃區,所以交易價格應會先受到五期重劃區的影響,平均每坪約有45萬元的行情,但因此案前景看好,業界專家估計未來該區每坪將有上看70萬元的實力。

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台北商港區段徵收區 添增八里房市話題

【房地王記者/萬真彣報導】為使台北港得以與國際接軌,並提高周邊土地利用價值、增加港埠競爭力,新北市政府正致力於「閃耀五星」之一的「台北商港區段徵收區」開發計畫,讓台北港從單一運輸功用,晉升為結合遊憩、運輸、住宅、娛樂等具複合性機能的特色國際港灣;未來該區將成為產業、商業重要發展聚集地,使得鄰近八里地區也隨之沾光,帶來房市新契機。

海空陸串連     八里房市再受矚目

預計於今年8月啟動徵收、民國102年完成開發的「台北商港區段徵收區」,占地135.46公頃,可利用其交通優勢,連結台64線八里新店快速道路、台61線西濱快速道路及台15線海運港口台北港,來拓展多元產業;若此區與西濱快速道路和桃園國際航空城做串連,將組成強而有力的「北台灣海空陸黃金三角」,帶來可觀的產值。而此案對周邊八里一帶的房市而言,無疑是一大利多話題,也讓此地的房地行情增添不少被期待的空間。

打造新北「產業A軸帶」     提供房屋4500戶

目前市府已計畫在「台北商港區段徵收區」內引進商業、產業、娛樂業,成立新北市的「產業A軸帶」,其中規劃包括將設置國際貿易中心、商業設施的13.22公頃產業專用區,和結合購物商場、室內外大型遊憩設施的13.33公頃娛樂專用區;另外,也提供了房屋戶數約4500戶的39.9公頃建築土地。

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房價M型化加劇 台中市冠全台

【房地王記者/萬真彣報導】高房價是台灣民怨之首,尤其去(99)年帝寶法拍刷下歷史新高價後,掀起房產界一陣波瀾,再次突顯房價M型化的憂慮。根據調查,從去年迄今,全台都會區中,豪宅價格頻創新高的台北市,並非房價M型化最劇烈之地;反觀台中市,豪宅要價竟為一般住宅的3.18倍,登上全台房價M型化最嚴重之冠。

台中房市熱點飆天價     一般區域望塵莫及

台灣民眾普遍抱怨房價過高、地價漲幅過快、房市體質不健康,加上近年豪宅價格飆漲,使房市M型化的情況愈演愈烈,讓此類議題備受關注;而近4餘年來,台中市房價的差距幅度已高達22.78%,為全台最大。而激化台中房市M型化現象的主要原因,不外乎是因為七期重劃區等部分熱點已飆出天價,但其他區域行情卻沒能跟上,僅維持在平均每坪11~15萬元的水準,造成台中各區域、類型的房屋價差持續擴大的狀況。

台北豪宅、一般宅齊漲     價差不及台中

而民眾雖大多把房價M型化的肇因,歸罪於台北市的豪宅飆漲現象,讓不少人誤認為台北是全台房價落差最大的區域,但事實上,該市即使有本土富豪、企業等本土盤與台商、外資等國際盤撐高著豪宅市場,可是一般住宅卻因面臨土地難取得等問題,導致房屋供不應求,房價自然也低不下來;加上全台房市投資重心多集中台北市,使其所有房屋類型的價格均高,房價落差就沒想像中的大。

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新北市繁星計畫 釋地抑房價

【房地王記者/萬真彣報導】為配合捷運三環三線政策並抑制房價炒作,新北市政府日前發佈,將規劃13件土地開發專案,統稱為「繁星計畫」。此計畫於近4年內會優先推動台北港特定區等「閃耀5星」,另有8個預訂地也將持續進行規劃,估計13案全數完成開發後,共可釋出土地面積達1890.6公頃。

「閃耀5星」釋地多     可建1萬5500戶住宅

新北市地政局表示,優先拓展的「閃耀5星」除了台北港特定區外,尚包括三重二重疏洪道市地重劃區、中和秀朗橋北側地區、土城暫緩發展區市地重劃區及新莊北側知識產業園區等5據點,開發告竣後,有285.8公頃的建築土地面積將隨之釋出,可建造住宅達1萬5500戶,亦可取得126.98公頃的公共設施用地。新北市市長朱立倫表示,期盼藉由土地的釋出來增加住宅供給量,以有效抑制房價炒作。

8處長程目標     待逐步著手

至於土城暫緩發展區、新店中央新村北側地區、新莊及泰山塭仔圳市地重劃區、新店十四張農業區、蘆洲北側農業區、五股洪水平原開發區、板橋浮洲地區及東北角海岸地區等8處,目前尚未具體勾勒出發展藍圖,被暫時編列為長期目標,待未來依市政建設的腳步,逐步落實土地開發。

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北市拆閒置公有市場 升級為商辦、公益宅

【房地王記者/萬真彣報導】台北市政府為改善市容、活化土地利用,自97年起開始推動市場改造再生計畫;而因應台北市土地開發趨近飽和,市府近期也積極對轄區內所有公有市場進行審查,擬將部分使用效益不彰的公有市場,變更為商辦大樓或公益住宅;目前確定已執行中的區域包括松山區中崙市場、文山區萬芳市場、內湖區江南市場等地。

中崙市場轉型商辦     江南市場類型未定

隨著生活型態的改變,現今開伙家庭比例已愈來愈低,導致不少傳統市場因生意冷清而閒置;所以台北市政府在多方評估後,計畫將中崙市場轉型為地上15樓、地下3樓的商辦大樓,並以BOT的方式對外招標,租期50年;本案目前已進入拆除作業,預計2013年完工。而江南市場改造計劃案進度較慢,尚待得標的建設公司決定重建後的房屋類型,但全案仍可望在2012年竣工。

萬芳市場蓋公益宅     只租不賣

此外,佔地面積約500坪的萬芳市場已面臨流標6次的窘境,台北市都市發展局計畫將其改造成總計90戶、每戶21坪的公益宅,只做出租使用,不供買賣交易;出租對象限制為年輕民眾,或已婚且育有小孩的夫妻為主;本案若一切順利,最快可於2015年啟用。

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台北東新橋拆建 周邊房價漲2成

【房地王記者/萬真彣報導】舊址在台北市南港區內的東新橋,原為銜接八德路、忠孝東路的重要通道;但大台北鐵路地下化工程實施後,此橋功能盡失,交通局於是在今年農曆新年期間完成拆除。東新橋拆除後,周遭房價隨即漲近2成,加上東新街緊鄰南港玉成段重劃區,整體開發效益備受關注。

舊公寓35萬/坪     店面60萬/坪

過去東新橋邊的舊公寓因飽受車潮、噪音侵蝕,房市乏人問津;所幸拆橋後,一般舊公寓從原本的每坪30萬元,上揚至每坪35萬元,較昔日成長約2成,部分具都更話題的舊公寓每坪甚至喊到45~50萬元,且公寓1樓店面的行情也連帶攀升,來到每坪60萬元。值得注意的是,橋下的東新街,鄰近已由工業用地轉為商業用地的南港玉成段自辦重劃區,該區商三特用土地佔2.7公頃,將規劃為商辦大樓用地,且留有公園預訂地,目前已有企業、財團表示入駐意願。

陸橋化做塵土     堆高周圍房價

為配合大台北都會區鐵路地下化工程,並積極執行都更,北市陸續拆除跨越鐵路的車行路橋,從1991年復旦橋、1995年復興橋的拆除,讓市容改善且拉抬周圍房市後,2006年光華橋的拆除,也讓附近中古大樓逐年上漲至每坪55萬元。此次拆除東新橋後,雖讓北市跨越鐵路的大型路橋全數走入歷史,路橋上看火車的畫面再不復在,但若以因應都市開發腳步、促進房市發展為考量,以新建設取代老景觀、舊設施,卻是難以避免的趨勢。

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台北大安區移入人口居冠 勇奪房產賣座王

【房地王記者/萬真彣報導】素來有台北首善之區美譽的大安區,去年再度拿下台北市房市賣座王寶座,撮合速度、銷售率等兩項指標都在北市均值之上,是市中心5區中表現最佳的行政區;而根據市政府主計處統計,該區也是去年台北市遷入人口最多的區域,顯示該區雖然房價高,但仍舊為購屋民眾認定的首選區塊。

豪宅總價5000萬起     3房中古大樓2000萬內

位於台北市市中心的大安區,文教、住商混合,生活、商業機能活絡非凡,發展極度繁榮,是房市最精華地帶,房價向來居高不下;房價雖貴,但其優越的地段條件加上明星學區加持,使當地無論豪宅、新屋或中古屋的交易,都高居榜首。大安區房市交易較熱的區塊,主要分布在大安路、忠孝東路4段巷弄及國父紀念館周邊的傳統豪宅聚落,這一帶為置產型客戶的首選,雖總價多在5000萬元以上,購屋者仍趨之若鶩;而安居街、安樂街、通化街、臥龍街等地屋齡較舊,以3房中古大樓而言,總價大概在2000萬元以內,每坪約40~50萬元。

大安森林公園宅     每坪百萬起跳

值得一提的是,大安森林公園廣達26公頃,是北市最大的都會公園,可大力滿足居民休憩需求,使周遭房價位居大安區龍頭,只要以位在大安森林公園第一排住宅為訴求,且又是高樓層大樓住宅的建案,每坪售價幾乎都要百萬元以上。此外,在大安森林公園四面街廓中,新生南路和信義路也是房價較佳的地段;建國南路則因有高架橋橫貫,房價隨座落點產生差異。

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台北永康商圈靜巷住宅夯 市場指名度高

【房地王記者/萬真彣報導】台北市房市熱度高燒不退,老公寓也成炙手可熱的產品,尤其大安區永康商圈巷弄內的住宅,雖以老舊公寓為主,但因有生活條件佳、觀光機能強、交通便利、明星學區座落等優勢,成為享有高指名度的優質住家環境;加上該地區域釋出量少,房價始終居高不下,堪稱台北市最有價值的靜巷住宅。

生活、交通機能優異     藝文、異國氣息濃厚

商業行為活絡非凡的永康商圈,以永康公園為中心,涵蓋永康街、麗水街、部分金華街,以及街口附近的信義路商店。該區位處大安區與中正區交界,學校、政府機關密度高,有濃厚的藝文氣息;加上處處蘊藏著多元風格的建築、商店,使獨特的異國風情瀰漫其中,為永康商圈的生活品質加分許多。此外,該區交通建設也相當完備,如縱橫交錯的棋盤式道路系統,令北達仁愛路、南至和平東路、東抵新生南路、西通金山南路;而以永康商圈為中心,周圍的捷運中正紀念堂站、古亭站及興建中的東門站,恰好構成三角轉運區間,形成三條捷運路網交會的金三角。

居住條件得天獨厚     豪宅逐漸聚集

永康商圈巷弄內的住宅價格行情,除了青田街、永康街、麗水街等幾條因具主幹道「門牌效應」而被哄抬外,房價通常依據道路的筆直度、寬度、出入動線等因素為估算標準;但目前因市場價格開高,屋主惜售心態明顯,導致此區出現交易時間拉長的現象。值得一提的是,獨攬生活、交通、藝文機能與異國風情於一身的永康商圈,近來吸引不少建商於此興建精緻豪宅,意外地打造出台北市另一個特殊的豪宅小聚落。

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房市前兔似錦 五都購屋需求大相逕庭

【房地王記者/萬真彣報導】大經濟環境緩步回溫,不僅帶動各產業好景氣, 房市交易也在寒冬中燃出旺季的炙熱。調查指出,台灣目前有5成以上的民眾在近期內有購屋計畫,顯示兔年房地市場的需求量有增無減,交易熱度也將持續延燒。以具指標性的五都而言, 因各區域的產業型態、人口多寡、經濟能力等條件不盡相同,其購屋需求、條件也各具特色,如北市居民購屋預算最貴,已站穩千萬;台中購屋族對居住空間坪數的要求最寬敞,自備款成長漲幅也最大;台南則在單季購屋預算成長最多。

台南購屋預算成長居冠     台中自備款漲幅最大

根據統計,近期有購屋意願的民眾,平均購屋預算為677萬元,較前期漲逾3成;自備款金額為304萬元,衰退了近2成。由此「預算增、自備款減」的落差現象做推測,專家預估兔年的貸款需求應會有增加的傾向。就五都來看,今年第1季民眾購屋預算總價成長最多的為台南市(10.31%),其次為高雄市(8.13%)及新北市(5.29%),台北市及台中市 雖略有小漲,但仍低於全台平均3.2%的成長率;自備款漲幅方面,以台中市(16.67%)、台北市(6.98%)及台南市(6.47%)居前3名,新北市及高雄市則分別下滑9.44%及0.69%。

五都購屋共同關注點︰坪數、生活商圈

而在一般購屋族的購屋需求條件上,坪數及生活消費商圈是五都居民最為關注的焦點。此外,台北市、新北市民眾偏好鄰近交通要點的住宅,尤其是衛星都市、兩市交界的行政區公寓或價格相對便宜的國宅最為搶手;台中市居民對居住坪數的期望值達到38坪,且較北部注重交通、生活機能;台南市、高雄市購屋族則最喜愛透天厝或屋齡10年以下的電梯大樓,其中以方圓500公尺內有良好生活機能、成熟商圈者為佳。


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林口合宜住宅17萬/坪起 年滿20無自宅者優先承購

【房地王記者/萬真彣報導】根據內政部營建署的規劃,新北市林口A7站的合宜住宅(平價住宅),可望於今年農曆年後招標,並預計在年底動工,最快民國102年底至103年初可與機場捷運同步完工。營建署表示,符合年滿20歲、無自有住宅、家庭年收入低於台北市50%分位點家庭平均所得等相關條件的民眾,優先享有合宜住宅購買資格;若銷售6個月後仍有餘屋,才會開放給未符合規定資格的民眾購買。

共2500戶      售價17~19萬/坪

林口A7站合宜住宅的山坡地解編工作,已確定完成186公頃,其中,產業專用區佔43公頃,合宜住宅區約有10.1公頃,對外招商後將興建2500戶。依照去年行政院的說法,合宜住宅土地標售每坪上限為8.5萬元,而完工的銷售價格需為市價的7~8成;如以當地目前行情每坪24萬元左右來估算,成交價應落在每坪17~19萬元間。此外,約5%的合宜住宅(125戶)將做為社會出租住宅,以低價承租給在大台北地區就學、就業的青年。

承購人需年滿20     並符合相關規定

營建署同時也公佈合宜住宅的購屋資格,基本條件為承購人須滿20歲,其次只要符合下列4種家庭組合情形之任一即可︰
1.有配偶。
2.與直系親屬設籍於同一戶。(同一戶籍內的配偶、直系親屬等需無自有住宅)
3.單身年滿40歲。
4.父母均已死亡,戶籍內有未滿20歲或已滿20歲仍在學、身心障礙或無謀生能力之兄弟姊妹需要照顧。
另外,承購人家庭年收入需低於台北市50%分位點家庭的平均所得(具受家庭暴力侵害者及其子女證明文件者,家庭暴力加害者之收入得不併入計算)。

銷售3個月後     始放寬承購限制

若合宜住宅公開銷售3個月後仍有餘屋,承購資格除需符合上述相關條件外,家庭年收入部分,可放寬至低於台北市80%分位點家庭平均所得;若再過3個月(即公開銷售6個月後)仍有餘屋,則承購人不需再具備任何資格限制。