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捷運宅自住房貸優惠多 最高可貸8成5

【房地王記者/萬真彣報導】央行上個月底再次祭出打房政策,規定若名下已背負房貸的民眾要繼續申貸,銀行所提供的房貸成數最多只能是房屋鑑定價格的7成。但為了減輕首購族、自住型買家的資金貸款負擔,多家銀行針對大台北地區的捷運宅買家提出優惠方案,名下無房貸的民眾,如選購捷運週邊的物件,申貸成數最多可達8成5,利率最低也只要1.55%。

投資客不得申貸     捷運站200公尺內新成屋可辦理

隨著大台北捷運陸網陸續通車所帶來的便利性,逐捷運而居已是近年來購屋的新趨勢,但捷運沿線的房價通常高於區域行情10~20%,讓許多欲購捷運宅的民眾增加不少資金壓力。因此,多家銀行基於捷運宅轉手便利、增值性強等特性,推出捷運房貸專案,如中國信託最新推出總額度150億元的「捷運宅」自住房貸專案,只要購買台北縣市各捷運站出口方圓500公尺內的15坪(含)以上新成屋(預售屋不適用),即可享有最低利率1.55%起、最高貸款8成5的優惠。申貸條件除了申貸者要有穩定職業、正常信用紀錄外,必須是自住型的「非投資客」,家庭年收入也需逾120萬元,或在任何金融機構有100萬元以上的存款、基金資產方能申辦,專案實施至2010年10月底止。

距離、站點決定貸款成數

而購屋民眾應注意的是,並非所有捷運宅都容易申請到高成數的貸款,最好貸的房子,以步行至捷運站10分鐘內距離的新成屋為主。且捷運站點的選擇也是一大學問︰熱門的站點自然皆位於市中心,而較冷門的點,即為捷運線的各端點,貸款成數通常較低。此外,不僅中國信託,其他金融機構如國泰世華銀行,也早於4年前就推出捷運房貸專案,目前最低利率與最高申貸成數與前者相同,但該行對申貸者的要求,年收入僅需70萬元以上,或職業需為醫師、律師、會計師、建築師、保險精算師等「5師」之一。

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捷運、重劃區雙享 蘆洲南港子房價年漲3~5成

【房地王記者/萬真彣報導】原定今年底通車的捷運蘆洲線,傳出將於9月提前開通的消息後,已刺激蘆洲線沿線房價上漲了約2成左右;而蘆洲市今年上半年度房屋的成交量,更比去年同期攀升3~6成,建案詢問熱度也持續增溫中。其中,蘆洲市內的南港子,因有捷運話題與重劃區開發兩大優勢,成為該市購屋的熱點,房價近1年來漲幅高達3~5成,使建商與首購族對南港子重劃區的房市寄於厚望。

商圈趨於成熟        三民、光明、長榮路3分區域機能

南港子重劃位於三民路以南、中正路以西、長榮路兩側,因區內的新成屋多由地主自建自售,推案量及發展步調相對比其他重劃區少且緩慢,商圈仍處於成型中的萌芽階段,但由於該區緊鄰蘆洲熱鬧的長安街商圈,生活機能尚屬完整。重劃區大致可分為三民路、光明路、長榮路3個生活圈,各有特色、分司其職;三民路交通機能強,不僅是通至舊市區的主幹道,還有捷運經過,往來各地便利性高;光明路位在重劃區正中心,有明星學校及公園綠地,且沿途多為住宅大樓,生活環境優異,為重劃區內最搶手的區段,新成屋大樓每坪22~26萬元。
而長榮路則縱貫重劃區,沿路商業機能強,為各店家集中之地,且與光華路一帶形成繁榮市集,周邊新成屋大樓每坪約22~25萬元。

建築採低密度開發       房價25~27萬元/坪

儘管南港子重劃區內因商圈尚未完全成型,導致推案步調較慢,但根據統計,該區新大樓的行情,這1年來已躍升到每坪25~27萬元,上揚約3~5成。另外,相較於即將突破每坪40萬元大關的三重、新莊等捷運沿線區域,該地房價顯得平易近人許多;加上區內建案多為戶數少、樓層不高的雙併華廈,且公園綠地覆蓋率高,少了都市的擁擠的壓迫感,所以吸引許多來自台北市士林、北投區購屋族的目光。

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捷運共構宅保值抗跌 房價每坪破百萬

【房地王記者/萬真彣報導】交通便利性與生活機能性,是一般民眾購屋時相當重視的元素,而近年來打著「到站即到家」口號的捷運共構宅,不僅具備以上兩項需求,更因增值力道強,且屋主能以出租的方式,收取可觀的租金來增加定存獲利,吸引不少自住型買家與投資客進場。根據統計,大台北地區的捷運共購宅,房價通常高於區域行情10~20%,但銷售率仍比其他產品高出40~50%,甚至銷售一空也不足為奇,成了房產業者的定心丸;而在房屋租賃市場方面,租金報酬率平均介於2~3%之間,部分較繁榮的站點甚至可有3%以上的利潤,是深受包租公、包租婆喜愛的地段。

捷運宅成新主流     視站點地段決定行情

購買捷運共構宅已是時下大台北房屋市場的新趨勢,雖然此類產品的房價會比捷運站周邊住宅來得高,但其行情與銷售狀況,主要還是取決於站點的地段,且隨著周邊住宅價格做波動,
多半差距不會太大,所以不至於出現盲目飆漲的亂象。目前捷運共購宅成交行情最高的地段,以位於新莊線、信義線交會處的東門站拔得頭籌,該站的共構宅因是視野寬闊的高樓層,又有大安森林公園、永康商圈、師大校區加持,今年第1季成交單價已站穩每坪100萬元,購買客層多為科技業者;而松山線松江南京站與南港線永春站分居亞、季軍,成交價依次為每坪80~90萬元與70~85萬元間。另外,捷運宅成交行情較低的前3名,分別為新店站、景安站和永安市場站,成交價每坪落在36~40萬元。

人口結構複雜、住商辦混合     公共安全需多費思量

雖然捷運共購宅是當前房市的票房保證,政府也積極開發此類產品,但民眾選購時,仍要多觀察周邊環境,如有成熟商圈、市場、公園與學區等加分因子,才能更確保未來的增值性。此外應特別注意的是,捷運宅雖然積能強,但相對出入人口複雜,且住宅緊鄰主要幹道或大馬路,會有較為擁擠、嘈雜的疑慮。加上捷運宅大多非純住宅區,有許多店家、商業辦公室進駐,形成住商辦混合的大樓;因此,若社區管理不得宜,可能會涉及消防安全、隱私性與安全性等公共問題。

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政府打房有成 6月房市價緩量縮

【房地王記者/萬真彣報導】6月份全台的房市因受連連大雨影響,看屋人數大減,加上央行出重手調高重貼現率、擔保放款融通利率、短期融通利率等3項各半碼(0.125%),同時亦對台北縣市10個縣轄市(板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林及汐止)祭出「選擇性信用管制」措施,使整體成交量比5月衰退1成多。北部地區上個月包括台北縣市及竹北的房市,買氣皆有滑落現象,僅桃園、林口和三峽的買氣持平;而中南部地區房市的漲幅因原本就沒有北部地區來得高,所受到的波及不大,市場大多維持原有操作模式。

台北市衝擊大     成交量約下降1.8成

內政部建築研究所日前發布今年第1季房地產景氣對策訊號分數,綜合判斷為13分,較上一季上升1分,且連續2季出現綠燈,屬「安全穩定」的成長狀態;但第2季在經歷5月的高峰期後,6月底隨即面臨央行無預警的升息,且台灣郵政及許多相關金融機構也陸續跟進,為往後房市投下變數,目前國內房市已呈現價緩量縮的局面。此外,成交量反應最明顯的區域,多集中在身為台灣經濟總指標的台北市;該市6月成交量大幅縮減17.68%,買方現以觀望態度為主,等房價進一步下修再出手;而建商與代銷業者的心態也轉為保守,待5都選後態勢明朗,再伺機而動。

投資客退散     炒房熱潮暫緩

整體觀之,央行穩定房市新措施已逐漸發酵,尤其「選擇性信用管制」方案對短進短出的投資客(已背負「購置不動產貸款」的房貸戶,且欲再申請房屋貸款者)更是一大致命傷,因新制上路後,其房貸成數不得超出銀行對房屋鑑定價格的7成, 且無寬限期,使投資客的短期成本大增,有效抑止投資熱潮。政府此次終於打房有成,以台北市中古屋為例,不僅銷售量縮水2成,平均價格更首度下跌,少了約10%左右;但大致而言,短期內房價的變化仍不明顯,未來2~3個月可能持續量縮價平的盤整格局,後續要視928檔期的市場態勢而定。

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坐擁一港口二機場 北科特區成房價推手

【房地王記者/萬真彣報導】近來被廣泛討論的「台北科技走廊(T.T.C)」,是由「內湖科技園區」、「南港經貿園區」,以及新興的「北投士林科技園區」所串連而成;南港與內湖因發展較早,陸續有許多企業進駐支撐,加上近期捷運的開通,已成功拉抬周遭的房價。而即將於2012年啟用的北投士林科技園區,簡稱北科特區,目前號稱台北市黃金科技走廊的最後一塊重劃區,隨著相關開發計畫的逐一實行,已有許多房屋建商、投資客在此佈局,使該區房市蘊藏著無限增值空間。

地理位置優異     整合產業、人文、休閒功能

北科特區位處士林、北投交界,範圍橫跨雙溪兩側,涵蓋雙溪以南、承德路東西二側土地,與雙溪以北、文林北路、承德路間所圍的區域,以及承德路以西沿基隆河一帶的農業區,腹地面積約194.29公頃。更重要的是,該區坐擁台北港與2座機場(桃園、松山機場)的交通中心點,區內亦有雙溪、磺溪、基隆河3河匯流,是唯一結合河岸自然生態的科學園區開發案,且園區內部土地規劃採333黃金比例原則,即1/3住宅、1/3產業,與1/3的公設,是整合產業、人文、水岸休閒的三合一園區,未來可望提升區域居住人口達14,383人,就業人口達35,000人,有超越內科、南軟的氣勢。

拉抬周邊房市        西天母房價看俏

北投士林科技園區內生活機能發達,除了鄰近捷運明德、芝山及士林站,交通便利外,周圍有多所醫療單位及高等教育學府,加上天母、士林一帶商業蓬勃,未來此園區將可成為台北市發展生物科技、媒體、資訊、通訊等多項知識經濟與科技產業的最佳地點。而西天母為目前在北科特區的帶動下,房市較明顯成長的地區,專家預估該區房價將來有每坪漲至150~180萬元的潛力。

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大台北發展軌跡東移 拉抬基隆八堵房市

【房地王記者/萬真彣報導】大台北高不可攀的房價已讓一般民眾望塵莫及,北市中心連較老舊的社區,目前喊價每坪已達至少50~60萬元,而北縣接近台北市的板橋、新莊,房價更是有連番漲的現象。這樣的高房價走勢,迫使預算有限的首購族沿著交通動線往外圍遷移,整個北部地區的房市正明顯的往東發展,從生活機能已臻成熟的信義、南港區,延伸至汐止與基隆八堵;其中八堵因位處兩條高速公路的交會點,近來逐漸成為房市新寵,吸引建商重金造鎮,建案密度比往年高出許多。

通勤台北交通便利     建商看好

即將到來的新北市,使位於基隆市邊陲、緊鄰台北縣的八堵,也搭上了房市連鎖效應的順風車,房價連年上漲。八堵最佔上風的交通優勢,除了有中山高、北二高交會外,又有可直達南港捷運站的接駁巴士,往來台北方便快速;各家建商看準了該區的商機,紛紛推出建案,其中長庚生活圈一帶因生活條件齊備,已出現千戶以上的大型案場;這些造鎮規模的建案,多以離大台北市區不遠為主要訴求,且強調大坪數、好建材與完善的公設,目前行情每坪16萬起跳,房價相對於大台北而言,顯得較平易近人。

長庚生活圈機能完善     購屋族首選

長庚生活圈大致以長庚醫院為主軸,擴展至麥金路、安樂路周圍;麥金路、安樂路交叉口是基隆市安樂區政治商業中心,包攬了傳統市場、超市、警局、區公所且各式商店林立,各項機能成熟,是八堵比較繁榮的區塊,房市行情後勢看漲。而該地因緊鄰國道,從台北開車自八堵交流道下高速公路後,僅3~5分鐘車程就能抵達。此外,長庚生活圈離火車站商圈也僅有4公里的距離,沿安樂路直行只需10~15分鐘即可,往來台北市區與基隆市中心都相當便利。

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重陽重劃區交通、生活機能優 北縣房市新熱點

【房地王記者/萬真彣報導】重劃區是近年房市的熱門題材,台北縣的重劃區,也已成建商積極推案的超級戰場,目前北縣較接近台北市的重劃區,多集中於三重、板橋、新店、新莊等地;但多數重劃區因位於邊陲區且開發快速,在發展的初、中期仍無完整的交通、生活機能設施等基礎建設,無法在獨立的生活圈內自給自足。而三重市的重陽重劃區,因鄰近舊有商圈五華街、自強路一帶,無生活機能匱乏的疑慮,是近來三重房市最火紅的熱點。

一橋之隔、一半房價        有「北縣大直」美譽

三重市是台北市的衛星城市,而重陽重劃區在三重的北側,距台北市士林區僅有一重陽橋之隔,但房價卻只有士林的一半,目前當地新成屋的行情,約每坪30~40萬元,擁有相當的價格競爭力;同時,該區也緊鄰淡水河岸西端的環河北路,水岸景觀佳且可遠眺陽明山景,視野開闊迷人,被譽為「北縣新大直」。至於交通部分,此區雖尚未有捷運行經,但預計於2018年完工的捷運環狀線,將在五華街與三信路分別設置五華站及五華國小捷運站,成為當地居民共同期待的交通大利多。

街道整齊寬闊        商業特區精彩可期

此外,面積60.22公頃的重陽重劃區採低密度開發,住宅用地規劃只佔31.48公頃,約總面積的一半,其餘土地多為公園路綠地與學校預定地,加上路面與街廓都寬敞方正,且全區街道電線電纜地下化,並設置汙水下水道,使該新興區的視覺景觀不同於三重舊市區的擁擠與紊亂。其中值得注意的是,重陽重劃區具7,000坪的商業用地,未來將會規劃成商店雲集的商業特區,是房市具爆發潛力的地點。

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交通網拉抬汐止房市 房價回春新契機

【房地王記者/萬真彣報導】房市景氣谷底反彈後,台北市房價屢破新高,使愈來愈多大台北居民或外來人口逐漸向台北縣遷移,支撐了台北縣的房價;而緊鄰台北市東界的汐止地區,過去飽受水患及土石流之苦,房價表現低迷,但自94年員山子分洪道啟用後,災情惡夢不再,房市如同撥雲見日,逐漸恢復元氣。加上該區搭上發展快速的南港、內湖等地之順風車,使更多的企業願意進駐汐止,為該地房市注入活水。

大趨勢帶動    房價反彈空間大

4鐵共構的南港與經貿園區的發展,產生了推擠作用,一舉拉抬了周邊房市的行情,其中,汐止是目前台北市的衛星都市中,房價仍處相對低檔的地區,但在各項重大建設,如綜合運動場、市政大樓的陸續完工後,也成了反彈增值空間最大的契機。汐止的生活機能,現已逐現雛形,目前大同路、台鐵汐止站與汐科站等路段,為當地最具開發潛力的區域。其中,大同路與台鐵汐止站一帶發展較早,擁有成熟的傳統商圈,開發素地稀有,產品多為20年以上的老公寓,以在地客為主要買盤;而台鐵汐科站為區內外來人口的新熱點,不但新建案多,產品亦多元化,現已有建商每坪開價超過30萬元,挑戰區域新高行情。

拜交通建設之賜     可望成長40%以上

更重要的是,交通建設顯然為汐止區吸睛的關鍵,該區目前已坐擁「3高2鐵1快」(中山高、北二高、北宜高;高鐵、台鐵;環東快速道路),雖然離捷運民生汐止線通車,仍需數年光景,但汐止交通利多的效應已浮現;資料顯示,近5年來汐止的房價約漲了30%,目前預售屋每坪平均20.2萬元,價格僅為南港區的一半,但專家保守預估將來至少還會有4成以上的漲幅。此外,大台北商用不動產板塊有明顯東移的趨勢,從博愛特區到東區、信義計畫區、南港,未來也將串聯至汐止,使汐止已躍上台北縣金磚4區(林口、三峽、淡水、汐止)之一。

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台北淡海輕軌重現生機 激勵新市鎮房價

【房地王記者/萬真彣報導】為減緩大台北地區高房價的壓力,政府陸續推出多項健全房市計劃,而在提供住宅土地供給量的需求下,去年被交通部駁回的淡海輕軌興建案,透過經建會的強力爭取,及台北縣政府提高興建費用比例的前提下,日前已重新通過。交通部估計淡海輕軌捷運總預算118億元,總長14.35公里,也承諾將於6~7年內先完成約9.68公里的「綠山線」(由捷運紅樹林站接軌,經登輝大道達淡海新市鎮),同時對後續的「藍海線」進行觀望及評估。此案底定後,搭配淡海平價住宅的規劃,可望拉升目前每坪約15萬元的淡海房價。

聯外交通改善        房價可望上探25萬/坪

淡海新市鎮開發案佔地1756公頃,在前波金融海嘯衝擊下推案量停滯、乏人問津,僅有少數建商以微薄力道支撐;但輕軌議題再度燃起後,該地造鎮優勢大為增進,建商的態度也轉為積極,且將來輕軌可與完工在即的淡江大橋、芝投快速道路等聯外路線相互結合,形成完善且便利的交通網絡,未來從淡海搭捷運到台北車站只需1小時。目前淡海的中古屋行情約每坪10~12萬元,新成屋大約在13~16萬元,與周遭地區相比,該地推案的價格仍相對實惠,但以當地推案銷售的現況及土地成本計算,未來推案單價將有很大的機會突破每坪25萬元,已吸引不少首購族及投資客進場。

鼓勵各種產業進駐       展現多元化新市鎮

營建署指出,淡海新市鎮目前開發完成的面積僅為總面積的25%,現階段除了積極協調交通部、台北縣政府等相關單位改善大眾運輸系統外,該署並於已開發地帶,規劃海濱商業區及倉儲批發專用區,期能結合大台北的特色與產業,引進相關企業進駐,帶動後期發展,使其成為具休閒、知識、商業服務及優質居住型產業為核心之複合新市鎮;預估民國120年,該區人口將從現在的1萬人增加至24~30萬人。

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