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2012年房屋、地價稅齊漲 9成民眾不受影響

【房地王記者/萬真彣報導】財政部將修改房屋稅條例及土地稅法,住家房屋評定現值逾100萬,及地價超過累進起點者,稅率都將會調高。對此,行政院長吳敦義表示,依法規定,房屋評定現值及地價每3年需重新評定,而目前房屋評定現值與公告地價等,都與當前市值差距甚大,本該酌予調整;經修改過後,絕大多數的地價稅與9成多的房屋稅,皆不會有所變動。

房屋稅最高多5成     地價稅 5個累進稅率皆漲

財政部次長張盛和公開說明,修法內容為︰住家房屋稅率一律採分級課稅,評定現值超過100萬者,房屋稅率一律調高,最高調到1.8%,比目前1.2%的稅率提高了5成,據估計,僅3.44%戶將受影響,38.85%的民眾的稅率將會調降;至於地價稅率部分,5個累進稅率通通增加,超過各縣市累進起點定價的稅率,也將全部調高,目前已統計約有37萬戶房屋,及20萬筆土地須多繳稅。

張盛和︰新稅法使稅率更合理     預計後年開徵

張盛和並進一步解釋,研擬修改房屋稅條例與土地稅法,主要是為了讓房屋稅與地價稅的租稅負擔公平化、合理反應稅率,而此次修法,已取得中央及地方的共識,若修法順利,該房屋稅條例與土地稅法修正案將在三月底送行政院審核,四月底前送立法院修法,預計最快將於2011實施,2012年開始依新制課稅。

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豪宅認定指標出爐 初估11,177戶符合標準

【房地王記者/萬真彣報導】基於賦稅的公平性,台北市長郝龍斌日前宣佈,北市將率先課徵豪宅稅,但豪宅的定義為何?該如何論定?還有稅基該如何課徵等問題,皆引起外界強烈關注及種種爭議與討論。據了解,台北市稅捐處目前研議出的豪宅指標,分別為︰外觀華麗、獨棟建築、處於精華地段、擁有甚好景觀、每層戶數少、各戶皆有車位、保全嚴密、管理周全等8大項。另外,房屋建材也列入評估的標準,若使用RC或SRC,則符合豪宅的資格。而稅捐處現已清查出可能被課徵的對象,計有269棟,總共1萬1177戶。

8大指標      為豪宅評判新準則

當前房屋稅的算法,公式為︰房屋現值×稅率;而房屋現值的計算為「房屋標準單價×面積×(1-折舊率×折舊經歷年數)×地段率×分層分攤率」,其中, 「房屋標準單價」指的是房屋每平方公尺的建造單價,也就是跟房屋構造及其建材﹙木造、磚造、鋼鐵造或混凝土造等﹚有關。而為了減少紛爭,豪宅稅制上路後,算法將重新調整,不再以坪數、面積、金額來認定,而會改由上述的8大指標﹙外觀、建築形態、地段、景觀、戶數、車位、保全、管理﹚來評判是否為豪宅,若符合標準,該房屋稅將可能增加至1~2.8倍。但關於8大指標的細項,北市稅捐處至今仍未具體表明,導致質疑其交易不透明的風聲此起彼落,各界議論紛紛的現象頻繁依舊。

加強中央、地方溝通       同化全國賦稅法

然而,值得討論的是,賦稅制度需有其整體性, 因此豪宅課稅的議題,一般民眾普遍認為應是全國性的房屋稅制調整,而非只有響應的幾個都市實施;此外,財政部也正積極修正房屋稅條例草案,打破現行房屋稅單一稅率的限制,擬改採分級累進稅制。此兩制度相互配合後,是否真的會使台灣稅法更公平?或是有「一國多制」的疑慮?恐怕中央與地方還需進一步溝通,才能達到真正的賦稅平衡。

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「以房養老 」有爭議 受惠老人恐限北部市區?

【房地王記者/萬真彣報導】根據內政部統計,台灣65歲以上高齡老人已占總人口數的10.6%,超出聯合國7%老年化社會之標準,顯示台灣正迅速步入高齡化社會,且預估2029年後,扶養比將高達35%,平均每2.9位年輕人就必須扶養1名老人。有鑑於此,行政院長吳敦義在立法院上個會期時,要求1年內完成「以房養老」規劃;而內政部長江宜樺也承諾,今年下半年前,將會同金管會等相關部會,針對「以房養老」政策可行性與落實提出方案。

65歲以上民眾 可依相關規定辦理逆向房貸

目前經建會尚在研擬中的「以房養老」方案,分為兩種方式進行,主要對象皆為65歲以上、擁有自宅的老人。其一是「逆向抵押貸款」,意為符合條件的長輩,能以房子做抵押,向銀行貸款現金以獲取生活費,而銀行可用抵押權,發行不動產證券化商品,或在老人過世後取得房屋產權,進行法拍;其二為老人將自宅出售予保險公司,再由保險公司回租並支付年金。此政策的優點是可幫助有房但無收入的近貧老人﹙如獨居、單身無繼承人的老人等﹚頤養天年,也可減輕政府在老年社福上的財政負擔。

受利老人侷限北部市區? 「以房養老」紛爭多

產學界對於「以房養老」一案,意見分歧,但大多表示看好,原因為台灣有「高住宅自有率」及「房市價值不易貶值」兩項特色,只要政府扮演好核心角色,充分做好宣導、承擔部分風險,台灣其實非常適合推行「以房養老」政策。但反對聲浪指出,老人的房屋現值與增值率,會直接影響銀行、保險公司承攬該業務的意願及可貸款額度;然而,中、南部房地產增值性較北部低許多,因此,可能只有北部都會區的老長者,才能享受到「以房養老」的美意。

全案於今年歲末底定 台北市首試辦

此項政策的基本面看似良好,但實際執行面上仍有相當難度。據了解,內政部已描繪出「以房養老」方案的大致輪廓,而細部的相關政策,江宜樺已表示將於2010年底定案;屆時,將選定台北市進行試辦,以擁有房地產價值550萬以上、無存款收入、無子女繼承,且願意留在原屋養老的獨居老人為對象。

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房屋稅將分級徵收 豪宅稅漲50%

【房地王記者/萬真彣報導】為了抑制房價持續飆高的問題,和平衡豪宅與平價住宅房屋稅率相同的不合理現象,財政部擬以「房屋稅分級制」方法課稅,將自用住宅房屋稅的稅率從現行的1.2%單一稅率,改為分成1.1%~1.8%不等的稅率;簡單來說,即房屋的現值愈高,所繳的稅就愈重。此分級制上路後,將會拉開平價住宅與高價房屋的稅值差距;此法最快於民國100年實施,101年時即需繳納調整過的稅金。

豪宅稅收加重     平價住宅調降稅率

本月底前,財政部將比照英國的房屋稅法,提出具體的修法案,此案將依房屋價值的高低分級訂定稅率,預計至少將稅率分成5級。因此,低價房屋的稅率,可降至1.1%,比當前皆為1.2%的稅率,略降0.1個百分點;高價房屋(如豪宅)最高則將課徵1.8%的房屋稅,較現行稅多出0.6個百分點,漲幅高達50%以上。此外,財政部也針對自家住宅以外的房屋稅率,擬定相關修改草案:將營業用房屋下限的稅率自3%調漲為4%,而非住家、非營業房屋(醫如院、診所)的下限稅率則自1.5%調高為2%;此類房屋仍維持單一稅率模式,不採分級課稅制。

新稅制開跑後     多數民眾可減輕房屋稅

財政部表示,此次房屋稅率之調整,將會以社會觀感及人民立場為依據,做出最後定案,經立法院通過後實施。而根據財政部初步統計,未來房屋稅改採分級制後,大部分民眾的房屋稅負擔都不會增加,甚至有減少的可能;目前僅少於2成的民眾需繳多於當前的房屋稅。此法實行後,不但能使房屋稅的課徵更公平、合理,估計也可增加國庫80億元的稅收

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春節氣候濕冷 網路看屋人潮大增

【房地王記者/萬真彣報導】一般而言,過年期間因房仲門市未營業,為房市的淡季;但今年春節,台灣的房市卻熱鬧滾滾,原因除了依賴網際網路搜集資訊的人數逐年增加,促使網路看屋成為趨勢外,於今農曆年這種濕冷的日子裡,在家上網看屋,也可成為度假的樂趣之一。根據房地王新屋入口網站統計,本網站2010年的來客數,2月份較1月份成長了1.4成,並創下2008年底金融風暴以來的新高。

房地王網站點閱率逐年攀升     2月創新高

分析本網站2009年迄今的來客數流量變化,結果顯示,去(2009)年1~3月因尚未擺脫金融風暴陰霾,仍處於景氣低迷時期,網友造訪人數大減;到了4、5月,房市才有漸趨活絡的跡象,網路看屋人潮逐漸回籠。而至6~8月,網頁瀏覽人口達到高峰,平均較1~5月份大幅增長約近4成;但進入年底9~12月,點閱人數小幅微縮,約減少成1.2成,但仍維持在水準之上。邁入2010年後,本網站的參訪人潮持續攀升,尤其以2月的表現最為亮眼,比去年的最高點多了7%。

網路看屋夯     逐漸取代傳統媒體

網際網路已超越報紙與電視等傳統媒體,成為排名第2的房屋資訊來源。因網路看屋不僅可依據網友的需求設定,瀏覽較多的產品,也可藉由網站上豐富的多媒體,觀看照片和影音;而其24小時全年無休的便利性,也深得購屋族的青睞。另外,網站內的居家知識、法律常識、購屋建議、討論區等內容等,也提供了購屋族更多的資訊,不但方便且節省時間。

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北市元月買賣移轉棟數增2.6% 交易量創半年新高

【房地王記者/萬真彣報導】台北市今(99)年1月份房屋買賣移轉棟數調查結果出爐,根據地政處統計,1月的買賣移轉棟數為6,395棟,較去(98)年12月的6,231 棟成長2.6%,連續3月個攀升,創下近6個月來的交易量紀錄新高,直逼去年7月的6619棟;若相較於去年同期的3,464棟,成長率整整多依然了184.6%,主因為房市仍延續去年的利多因素,如遺贈稅降低稅率、利率偏低等議題,使民眾依然看好市場前景。

中山、內湖、大安區     高居交易量前三名

在台北市12個行政區的建物買賣移轉棟數中,1月的轉移棟數以中山區居冠,其次依序為內湖、大安區;而衰退較明顯的區域則有中正、文山與中山區,下滑幅度皆超過1成,但文山、中山區的整體表現仍在水準之上,交易動能尚穩定。另外,以北市單月成長幅度而言,大同區增幅比例為43%,南港區為41.2%,內湖則是成長了27.1%,為單月成長幅度的前三強。

上半年房市高檔震盪     329檔期將熱鬧登場

台北市自2009年下半年開始,房市表現漸趨穩定,因此業者普遍認為,2010年上半年房市能見度高,可望維持資金行情走勢,但下半年的情況,仍要視房價水準與利率走勢而定。而今年的329檔期,建商預計將炒熱北台灣的房市買氣,只要短期內利率不上升,買賣雙方的價格期待不要過高,台北市的房市可望持續高檔盤整格局。

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汐止坐擁三高二鐵一快 房產增值力道強

【房地王記者/萬真彣報導】今年上半年經濟復甦、兩岸交流、新北市話題發酵,使得房市交易趨於熱絡,而大台北地區的發展板塊,東移的跡象日漸明顯,如南港、汐止到基隆一帶近年來有大量人口遷入,已有二級城市的架式;其中,前些年因淹水問題讓購屋族敬而遠之的汐止區,隨著員山分洪道的啟用,數年來已不再淹水。徹底解決水患問題後,該地地利、交通便利、房價便宜等相對優勢逐漸突出,使其房市鹹魚大翻身,成為台北人東移的最佳選擇之一。

挾地利之便     汐科跨足多元科技產業

大台北的衛星都市中,汐止是最靠近北市東區軸心的行政區,該區坐擁「三高、二鐵、一快」(中山高、北二高、北宜高;高鐵、台鐵;環東快速道路),至北市只需15分鐘,為北縣之中通勤時間最短、最便利的地區。而捷運民生汐止線的規劃,更使汐止儲備了房價上漲的動能,未來補漲空間不容小覷。值得注意的是,汐止科學園區跨足二大產業軸線(生物科技與半導體、影像、數位內容),並與內湖科學園區、南港軟體經貿園區共同形成「I T黃金三角」,打造台北科技走廊新金磚,房價預計將可直追南軟、內科園區。

新交通建設利多     補漲空間大

此外,汐止市有多項重大交通建設於這幾年陸續完工,如江北二橋通車、鐵路高架化、中山高汐萬路匝道的新增及台鐵汐科站的啟用等,使聯外交通大為改善。汐止生活機能最為成熟的區塊,在台鐵汐止站一帶,其周圍的大同路、秀峰路商業交易熱絡,也是未來捷運民生汐止線設站的預定地,是目前汐止市內房價最高的區域。而汐止科學園區內每坪的平均交易單價,新成屋大樓為17~23萬,中古大樓為14~20萬,價格約僅有內湖、南港區的一半,是值得長期投資的區段。

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大安區房市突破百萬大關 漲幅仍可期

【房地王記者/萬真彣報導】房價持續飆漲,帶動了大台北地區颳起一陣老社區翻新的都更風,而這波熱潮中,以北市大安區案件數最多,高居各熱區之榜首,其次依序為中正、松山區。此外,根據統計,大安區這個豪宅聚落,自2009年初股市從谷底反彈後,無論是住宅或商辦,買氣皆大為增加,且已連續3年蟬聯北市房屋賣座排行之首,可見當地房地市場之熱絡。

攬極佳交通、商業、生活機能     為北市精華地段

大安區位於台北市市中心,文教、住商混合,發展極度繁榮且多元,是北市人口最多的行政區。以交通而言,本區可說是匯集了各路捷運線,極為便利,不但捷運木柵、板南、中和、淡水線皆經過此區,規劃中的捷運新莊、信義及南北線,也將貫穿於此,且預計分別於2010、2012、2015年通車。而在生活機能方面,忠孝東路三、四段沿線,有許多百貨公司、餐廳及商場聚集;加上熱鬧的公館商圈也坐落於此,該區的商業活動興盛非凡。此外,大安區的居住品質,因擁有萬坪面積的大安森林公園,提供了完善的休閒空間。

都更案加持   增值空間大

眾多利多因素加總,使得大安區的房價始終扶搖直上;而都更案的落實,更加快了該區的發展腳步,成為名符其實的豪宅部落。目前大安區的新成屋,每坪價格已突破百萬大關,創下北市房價歷史新高點,但此區的買氣不但絲毫未減,投資客還趨之若鶩,可見未來的漲幅大有可為。

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大台北房價高不可攀 政府建平價住宅調節供給

【房地王記者/萬真彣報導】台北都會區的房價已高到讓一般民眾望塵莫及、怨聲連連,為平衡住宅供給,行政院推出了「住宅輕鬆GO」一案。此案目前預定以區段徵收方式,在機場捷運A7(林口)到A9(南崁)站之間,興建土地成本每坪10到12萬元的平價住宅,並預定於2014年機場捷運通車時,可一同落成。此類住宅因有合理的造價與適當的銷售利潤,房價將比台北市區親民許多,讓年輕人也有成家的機會。

平價宅共4千戶 龜山A7站打頭陣

行政院與內政院初步選定平價住宅的興建範圍,為淡海新市鎮1290多公頃土地、台北縣板橋浮洲榮工廠周邊277多公頃、機場捷運體育大學站周邊約75公頃,以及林口往山鼻站沿線約56公頃的土地;預計興蓋平價住宅4000戶,以每戶27坪為準則,每戶300萬元,且可搭配「青年安心成家專案」購屋。目前行政院先選定龜山地區A7站作為試辦區,交由桃園縣政府開發;該地當前雖一片荒蕪,但因有機場捷運經過此地,所以一旦平價住宅完竣,周邊會隨即規劃學校、公園、停車場、綠地等公設,應能快速發展成生活機能優良的住宅區。

購屋重便利性 交通因素為首要

此外,根據調查,過半數的受訪民眾認為,購買平價住宅須考量其便利性,其中以「交通」為主要訴求,並以搭乘大眾運輸工具半小時內能到達工作地點為理想;其它如「地點」、「生活機能」、「未來增值空間」等因素則為次要。而板橋浮洲榮工廠地有面積廣大與位於北縣外環第一圈的優勢,且捷運亞東醫院站位於其東側,因此平價住宅對推案開價已達4字頭的當地而言,無疑是一大福音,必定湧入許多民眾搶進。相較之下,淡海新市鎮、機場捷運體育大學站及林口往山鼻站沿線,離市區遠且缺乏生活機能,政府若無相關配套措施吸引外來客購屋,將來恐有空屋過剩問題。

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平價捷運宅搶手 北縣林口最實惠

【房地王記者/萬真彣報導】台北市房價高不可攀,已是北部購屋族的痛處,因此目前北市的人口有逐漸往周圍的衛星都市流動的趨勢;以房價相對低廉的台北縣而言,近年來吸納了許多台北市人口。根據台北縣政府民政局統計,台北縣從2004年至去年底為止,增加了12.8萬戶,人口多了15.8萬人,其中,林口鄉因具備低房價與交通機能佳的優勢,暴增了2萬人,成為北縣熱門的移入區域、外圍都市的首購天堂。

遠雄大手筆造鎮 林口房市一頭熱

金融海嘯前,林口因短期供給量過大、公共建設進度遲緩,產生了銷售賣壓,甚至出現1坪10萬元以下的成交價;但時過境遷,如今這曾經餘屋量過大的區域,經過幾年來的發展後,住宅生活圈已經漸趨成熟,新建案也紛紛林立,其中不乏1坪40萬起跳的豪宅區段。近期又受惠於大台北地區高房價所造成的推擠移民效應,林口房市表現已逐漸翻紅,加上林口有大片的重劃區供開發,所以遠雄建設看好其潛力,於民國93年就開始投資林口房產,於該地購地27,000坪實行造鎮計畫,試圖打造一座未來城,吸引首購客層往此區聚集。

機場捷運通車效應 炒熱林口房價

此外,機場捷運話題的頻頻發酵,使得位於台北與國際機場之間的林口,占盡了地利之便;而機場捷運線在確定於2014年10月通車後,更讓該地增添許多看屋人潮,不但區域換屋案大增,林口房市行情及買氣也一路攀升,後市可期。即使如此,但林口隨著地域的不同,房價也有所落差,雖然捷運站周邊的新大樓,如仁愛路西南側的新成屋,目前已漲到每坪15~18萬元,但較偏遠的地段仍有每坪10幾萬元的新屋,差異甚大。