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買房子跟景氣有直接關係嗎?

買房子跟景氣有直接關係嗎?


景氣好的時候有人在買房子,也有人在賣房子,景氣不好的時後同樣有人在買房子、賣房子,那麼,買賣房子跟景氣真的有關係嗎?


房子是一種需求,只要有需求性,在任何的景氣面與利率高低之下,依舊存在著買賣行為的發生。應該要思考的是,在當下的局勢依照景氣面與利率高低產生購屋行為的差異性。


很多人在不同的經濟局勢、景氣面、利率高低,總會提出各種不同的購屋理論,雖然台灣不大,但是依據不同的地區屬性,也產生各種產品需求與購買行為的差異。


整體房地產的變化與行為,很難用單一法則來解釋。舉例來說:之前有位張先生提出台灣房地產的過熱警訊,然而這樣的研究報告卻很難做深入報導,因為媒體需要的是聳動的新聞標題,並不在乎對整體經濟研判是否公正客觀,只要銷售量高就好了,話題沒有了,換一個新話題就好了。這樣片面的言論報導已經造就台灣經濟的動盪。


實際上,全台灣的房地產實際銷售金額,以台北房地產為例,已經佔有全台總銷售金額的30%以上,如此的研究報告居然可以決定全台灣的房地產變化,台北的高房價神話漲幅高達40%以上,過熱,我們可以認同;但是,舉例來說高雄房地產的房價(特殊產品不列入)卻比當時房地產起飛(SARS之後)更便宜,成本比 SARS時期更高。如此的房價如何說它過熱、房價過高呢?


買賣房首要思考的兩種行為:自用或是投資。


不同的需求性產生不同的行為模式,如何在各種時期做好購屋行為才是眼前最重要的課題。


本文章將針對自用的購屋行為作分析與分享,關於投資的角度請參考小弟部落格內的(店面的未來發展、如何買店面2買1不買、辦公大樓的未來發展、景氣不確定時的四個投資機會http://dodo19593.pixnet.net/blog


自用型購屋


不論是買住宅大樓、店面、辦公大樓的產品,一旦是考量自用需求,就跟景氣無關了,因為有需要,所以非買不可。人的一輩子能活多久?能買幾次房地產?好不容易出現自己喜歡的房子,因為別人的幾句話就決定不買了,完全忘記當初的購買原因與需求,請問一下房子是您要住的,還是別人要住的,是您在繳貸款還是教你不要買的人幫您繳貸款呢?(您會因為現在汽油貴就可以不加油嗎?)需要跟投資是不一樣的。


購買住宅所需的考量會因人而產生差異化,在解釋差異化的前提下,必須先明確告知一個觀念,不管是自住或是投資,任何的購買行為都必須有良好的資金控管觀念。倘若,在資金尚未健全的情況下,小弟絕對不建議進行購屋行為,一般來說,自備款至少要有購買總價的三至四成款項,除此之外,必須另外擁有一般家庭每月支出金額的六個月預備金,而且,貸款月負擔金額最好在月收入的40%以下,在這樣的前提下購屋,基本上購屋行為是安全的,經得起突發的狀況發生,如此,才不會發生繳不起房貸而慘遭法拍的命運,或是急於求現賤賣資產。


買房子,每個人的想法與需求皆有所不同,大體上可以分為下列幾項:


一、     市與縣的差異


因為行政資源的差異化,自然產生土地價格、建設資源與房價的不同;如果經濟能力許可,盡可能選擇購買『市』的房屋。


基本上下一代的教育資源因為市與縣的不同,也產生極大的差異(全國的明星學校幾乎都在『市』不在『縣』),重大公共建設也多集中在『市』,所以說先選『市』後選『縣』。


二、     交通機能


依目前的交通系統來分析,大體上最直接需求的有主要幹道、交流道、捷運系統、火車站、高鐵這五種工具,在使用得到卻又不受到噪音妨礙影響下滿足越多越好。


三、     學區


孟母三遷為的就是提供小孩更佳的學習環境,另外對於大多數的雙薪家庭而言,更能提供較大的便利性,倘若所購買的房屋處於鄰近學區或是明星學區的範圍內更是對房價的保值與增值性有大大的加分效果(如果選擇擁有十二年國教題材的學區住宅,當真正實施時,房價的保值與增幅更大)。


四、     公園綠帶


接近大自然是每個居住在鋼筋水泥叢林的人所渴望,在市區的土地取得不易之下,公園綠帶更是如同鑽石般的珍貴與稀有。在所購買的居住空間旁擁有永久性綠帶,能為每個家庭成員提供平日的休閒娛樂空間與維繫社區情感,享受芬多精享受新鮮的空氣享受親子間的良好互動。


五、     重大公共建設


政府與財團的財力與資源永遠大於一般消費者,政府、財團往哪裡跑,代表著未來的人潮往哪裡去,發展往哪裡走,錢就往那裏去。有重大公共建設的加持(生活機能不可少),長遠的發展幾乎不會差到哪裡,房價的保值性以長遠來說是安全的。


六、     生活機能


大多數的人昰很難脫離群體生活的,平常的生活亦是如此,滿足食衣住行育樂更是購屋的基本選擇。


七、     遠離舊部落(舊社區)


老舊社區代表的是發展成熟,生活機能完善,卻也代表土地開發能力受限制。


在民國八十年以前,這些老舊社區幾乎沒有重大公共建設的進駐,也沒有大型土地可供開發,建設發展無法順利進行,加上舊社區的整體市容改善不健全,導致景氣好時房價漲價力道弱,景氣差時跌價幅度加大。


八、     遠離新屋價格與中古屋價格整體平均落差極大的區域


購買一個地區房屋時,應該針對當地條件面較為相同的新屋與中古屋價格做比較,兩者差距二至三成左右屬於正常範圍,倘若,兩者之間的房價差距在四成以上,這正代表一種高房價的警訊,隨時有套牢的風險存在。


九、     景氣不好的時候你買不到房子,景氣好的時候你不用買了


我們不是神,永遠買不到最便宜也賣不到最貴的時候。任何物品都有他的基本價值,低於基本價值就是便宜,舉例來說:一隻萬寶龍的鋼筆,合理價格為一萬元,甲買到八千元、乙買到七千元、丙買到六千元。請問甲買貴了嗎?答案是都買便宜了,因為低於基本價格就是便宜的價格。我們根本無法準確預知房價的變化,您如何擔保您一定是丙呢?如果景氣突然變好了,漲到一萬二千元時再來後悔嗎?然後自我安慰的說:沒關係我等它再跌回來時購買,請別忘記您買房子的初衷是因為需要啊!


十、     品牌形象


名牌人人愛,房屋也有名牌,風評好的建設公司,後續客戶接手的力道比較強勁;風評差的建設公司,未來轉手的力道相對受到限制。在此避免有人身攻擊的嫌疑,不針對各家建設公司做任何評論。


以上幾點供大家做一個參考,大家可以將自己的房屋做個評分的動作,您就可以瞭解到為什麼您的房屋會漲價或是跌價。更希望大家能買到自己喜歡的房屋。

房地王專欄記者 房市達人報導

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投資房地產為何賺不到錢

在說明為什麼賠錢之前,先來看看何謂景氣循環的型態。

顧客與商品間購買行為的改變,構成了整個房屋市場的景氣循環,對新屋預售屋市場而言,隨著買氣的旺盛與否,它也有著『復甦-繁榮-衰退-蕭條』的景氣變動。一般而言,它的變動是由『自用型』顧客開始,他們是有真正需要的一群,而且特別偏愛新屋,當發現存款已經足夠購屋時,他們會迅速行動,而此時通常是『蕭條期』,因此新屋預售屋的價格也不甚昂貴。再一增一減的情況下,交易即開始熱絡。

由於『自用型』顧客的進入,新屋預售屋市場逐漸步入『復甦期』,此時,敏感的『投資型』顧客會迅速發現機會已經出現,於是也隨之快速『進場』,由於他們大量湧入,導致新屋預售屋的價格大幅揚升,新屋預售屋市場也進入『繁榮期』。

是在經過週全但不深入的考慮後,他們也隨後跟進,盲目地以為『只要買了絕對不會賠,最差也可以出租或是自己住!』,這種心態燃起大多數購屋者的購買慾望,而展開瘋狂的搶購。

這種搶購的熱潮,又造成更多的自用型顧客開始提前購屋,投資型顧客更加猛烈地投資,於是新屋預售屋市場愈見繁榮,房價更以不合理的漲幅,不斷『創造行情』,其原料-土地價格亦隨之暴漲。

終於,『自用型』顧客終於耐不住了,高額的房價超出他們的能力,他們只好望屋興嘆,默默地退出新屋預售屋市場。此時,只有遲鈍的『投資型』顧客仍然興高采烈的『接手』,但由於需求量的減少,導致新個案的價格塑造日益困難,但卻因為土地價格取得成本仍不斷高漲,新屋預售屋市場開始出現了『衰退期』的一些特徵,這些現象會使遲鈍的『投資型』顧客也察覺了這種趨勢,於是也企圖見好就收,準備拋售手中的存貨,但不幸地,他們卻發現沒有『接手』的人,這在投資上的意義就是被『套牢』了。

更不幸的是,『期貨』-預售屋開始交貨了,『投資型』顧客所拿到的『新屋』,每年開始以3%~5%的折舊率下跌,同時也必須開始擔負各種稅賦,即使將它出租,通常也無法租到好價錢。

在這個景氣循環的過程中,在繁榮期最後進場的『投資型』顧客,以在投資房屋市場所冒的風險顯然最大,但以另外一個角度而言,他們似乎也應該是最必須了解市場的人,因此,多充實有關房屋市場的知識,對他們而言掌握房屋市場的動向,應該是投資致勝最重要的工作!

對房屋市場而言,新屋預售屋市場行情停滯,許多新屋預售屋『不得不』降低其『價格』,而另一方面『自用型』顧客,也利用這段時間『存錢』,累積購買力,當這個『價格』和『購買力』接近時,又進入另一個景氣循環中。常有人說房地產市場有六到七年會繁榮一次的現象,可能意味著對這段『盤整』時間的判斷。

而投資房地產為何賺不到錢?

這個問題的答案就牽涉到了投資房地產的最重要的兩個決勝理論。

  • 一、 時機點
  • 二、 格局

針對第一向時機點,剛才的上述就是在說明房地產的循環與進場時機的重要性。接下來要說明的就是『格局』。

房地產的投資,最終將由格局大的人獲勝!什麼是格局最大的人呢?指的就是在購買房地產時,投資人計劃在多久的時間內將其出售,這個預期的時間就是『格局』。一般而言,有的散戶投資人,只將『格局』訂在六個月(即在六個月內就計畫出售獲利);有的建設公司將『格局』訂在5至10年(如高鐵);有的外商投資公司將『格局』訂在20年;有的壽險公司將『格局』訂在30年…

當格局愈大,其勝負自然即已出現,最有名的例子,如1989年國泰人壽以「天價」在南京東路標到華航旁邊的旅館用地土地;又如南山人壽在2002年以「天價」標到信義計畫區莊敬路的一塊商業區土地;再如新光人壽在2006年以「天價」標到轟動全台的信義路聯勤總部俱樂部土地,為什麼人壽公司在標地上有其優勢?就是因為『格局』較大-不論其所規劃的資金準備、投資年限,皆已超過30年為導向,亦即他們再投資前的考慮是在未來30年內,是否有一天該地價格可以有增加50%的機會,如果有,就是一個穩勝且無風險的投資!

相對的,許多私人財主及建設公司,他們以快速周轉為考慮,將格局放在1至3年,因此其資金準備、融資配合、市場銷售,皆已3年內為考慮,當3年內如果沒有達到預期的市場情況,他們就必須被迫退出,此時,所有資產將再一夕之間變成負債,『錢能載舟,亦能覆舟』,過去許多有名的建設公司,就因『格局』太小,不論其知名度再高,房屋蓋得再好,而都不得不消逝在時代的洪流之中。因為房地產投資的競爭是一種『格局』的競爭,『格局』大者,勝『格局』小者。

孫子兵法有云:「勝兵,先勝而後求戰;敗兵,先戰而後求勝!」在房地產投資的世界裡,真正決定勝敗的還是『格局』也就是『資金』多寡。

所謂「大軍未動,糧草先行」,同樣地,房地產投資亦是如此,必須「大軍未動,資金先到」,每一個投資人都有其個別的資金條件,但是在房地產投資的競爭上,端看每個人資金條件的強弱來決定勝負。

結論

小型投資人在資金較弱的情況下,優先考慮的是時機點,大型投資人優先考量的是自身格局的大小,再來決定標的物與時機。

房地王專欄記者 房市達人報導

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創新理財觀

有一位小姐走進紐約銀行對銀行經理說:「我到歐洲出差1個月,想和銀行借5千塊美元。」銀行經理拿起契約說:「你必須要有擔保品做抵押。」小姐交了停放銀行前的勞斯萊斯汽車鑰匙,銀行就以該輛汽車作為擔保品,並且開到停車場保管。

1個月後,這位小姐到了紐約銀行,還了5千塊美金,並且付了15塊美金的利息。

銀行經理很困惑的問她:「很開心和你合作,只是,當你出差時,我們對你做過調查,發現你是某家知名企業的總經理,因此,本人非常疑惑,為什麼你要貸款5千塊美金?」

小姐簡單而伶俐的回答:「紐約哪裡可以停車1個月,而且還能保障我的車子不受損害,卻只要15塊美金呢?」

上述故事中這位聰明的小姐,就是一個理財創意發揮的最好表現。

從小教導小孩理財,並不是要他只學會儲蓄,養成愛錢成性的小氣財神,相對的,是要培養他對支出能夠精準用在刀口上的能力,而這支配錢財的能力,除了父母親從小必須給予適當的理財教育外,還要讓他學會獨立思考,發揮創造力才行。

前些日子,就讀小學三年級的女兒,有天放學回家後,興高采烈的告訴我,她終於有項技能是全班沒人會,只有她會。

我很好奇的問說是那項?她告訴我是「打鼓」,我很驚訝的問她,你們班上難道沒人學樂器嗎?她說:「有啊!幾乎每個人都有學,可是他們只會彈鋼琴,只有我會打鼓。」

聽完,不禁令我感到啼笑皆非,因為當初讓女兒學打擊樂,只是單純的認為學費便宜,想讓她玩玩,並沒有特別的想法,如今,反而變成別人羨慕的對象。

水和鑽石的矛盾,在經濟學是一個很有名的問題,水對人類比較有用,沒有它人就活不下去,而鑽石相對於水對人類比較沒用,但為何鑽石會比水貴?如果用通俗的白話來說,就是起因於水的供給量太多了。

因此,追趕流行,只會造成和別人同質性過高,無法凸顯本身之差異性,在社會上是沒價值的,此外,也往往扼殺其本身所具有的創造力。

創造力常常是造就「藍海環境」的不二法門。2002年,人類學家道格拉斯.博德(Douglas Bird)及蕾貝卡.博德(Rebecca Bird)發表西澳兒童成長研究報告,他們觀察到,「任何與體型或力氣無關的活動,一般兒童都有做到與成人相同表現的潛能。在擁有動機或需要的情況下,他們會學得非常快」。

所以希望提升孩子的競爭力,不在於要求他比別人早一步學好那些課程,或亦步亦趨地遵循他人的腳步,反而是在不踰矩的情況下,儘量尊重其本身意志,自由潛能發揮,避免造成腦力阻塞,反而能有意想不到的效果。

著名趨勢專家平克(Daniel H. Pink)說:「所有的產業終將成為『藝術創意產業』。」他更指出:「『設計』將是當前人才最重要的能力之一,而且在這個時代,人人都應該是設計師。」

沒有創造力,只有全面的追隨,我們的未來是沒有希望的。

某國小有面擋土牆,上面呈現一到六年級學生的創作圖案,一年級的學生用個掌印壓下去,順著手指頭的方向畫出一隻漂亮的長尾雞,而六年級則用彩色的石頭排列成圈圈的幾何形狀圖案。

孩子進學校時很有創意,為什麼讀了六年以後,原本的長尾雞卻變成石頭,這是怎麼回事呢?
轉載[理財週刊352期]

當我看見這篇文章時,有著一份感動,因為他明確的指出房地產投資的重點。

  • 一、 供與需
  • 二、 差異化
  • 三、 時機點
  • 四、 設計創新

  • 一、 供與需

『物以稀為貴』任何物品的取得難易度與取得的門檻高低,決定了產品的價值。高雄市房地產平均年需求量大約處在一萬二千戶左右,當供應量大於需求時就必須開始有警覺是否有過熱現象,當供應量小於需求時就應開始尋找好的標的物。目前高雄市新報年開工建案總量大約僅有五千戶左右,這代表的是一種汰弱換強的好現象,舊案降價求售,新案量縮價揚。受惠的是購屋者也是體質健全的建商。

二、差異化

文章中的小女孩因為所學習的樂器不同,反而成為人人稱羨的對象。房地產也是如此,常常聽見有很多人所購買的房屋賠錢,卻很少聽見賠錢的顧客願意好好的省思為什麼會賠錢?其實道理很簡單,如果您所購買的產品替代性多,為什麼一定要跟您高價購買呢?一般大樓的市場中擁有景觀與單純性強的產品,保值與增值的能力也比較強勁。另外,在南部的市場中,透天產品的保值與增值性大都優於大樓樓產品,在透天的產品中投資店面(請參考店面的未來發展、如何買店面2買1不買)獲勝的機會大於住家。買房子自用要買自己的需求,投資房地產要買大眾的需求啊!找出產品的差異化與大眾的需求才是獲勝的契機。

  • 三、 時機點

以前的房地產講究的是地段、地段、地段。現在的房地產投資雖然地段與產品須講究,但是更重要的是時機、時機、時機,透過觀察供與需、差異化選擇之外,掌握時機更是重要的一環。不論是建商或是購屋者都一樣必須了解時機點的重要性,在SARS之前正是處與房地產的谷底,那時敢逢低買進的建商與購屋者大多都是房地產的獲勝者,之後,隨著建案量體的擴大與購屋者追價瘋狂進場加上金融風暴的發生,不論建商或是投資客都是成為最後一隻白老鼠。現在正處於量縮價穩的時機點,該不該選擇良好的產品進場,有待各位自行評估。

  • 四、 設計創新

這個項目是南部高雄房地產心中永遠的痛,在北部、中部、甚至是台南大多擁有一種觀念,就是設計成本。高雄房地產之所以無法在國際房地產投資中抬頭也有很大的關係,高雄人喜歡算盡成本,唯獨設計成本大多不能接受,也阻礙了高雄房地產的進步與建商的進化。大多數的高雄建商都抱持著一種觀念,我努力的創新設計更貼近居住人性化有什麼用?反正建材好一點、空間大、顧好風水考量或是賣便宜就好了,更多的用心不一定能反映在房價上。仔細看看日本、台北、台中、台南的建築設計就能明白我的意思。

房地王專欄記者 房市達人報導

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乙種工業住宅的起源與概說(一)

前些日子看見許多人在網路上討論「乙種工業住宅」,絕大部份是負面的發言,小弟在此想將曾經銷售過的經驗與大家分享。

PS『負面』:因為不了解,所以所說出來的有些微誤導工業住宅的真實性,在此,小弟做些補充。

工業住宅的起源

其實工業住宅,早在一、二十年前就已經存在了,為什麼卻是在這六、七年內才被廣泛討論呢?因為資訊傳播的型態改變了,多家電視台、網路、平面媒體等,才能讓大眾更加接觸到「工業住宅」,然而為什麼很少有媒體願意給予更多正面性報導呢?如果「工業住宅」真的不能使用與不被市場上接受,為什麼卻存在如此的多呢?

理由很簡單,因為「工業住宅」確實是「違規」使用,政府可能在某一方面變相的承認他的存在,但是,又不能告訴一般大眾他是變相合法的。所以部分媒體明知「工業用地」優勢,但是卻也不能採取鼓勵、正面的報導言論。

早期台灣由農業轉型至工業時代,各類型的工廠用地需求性強,但是,隨著資訊時代的改變、工廠經營型態的外移大陸、國外等,漸漸地對於工業用地的需求日益減少;加上實施土地使用分區的限制,讓政府也頭痛這些過多的工業用地如何解套啊!

「景氣」與「一般多數土地、營造成本高低」決定「工業住宅」的生死

當「一般住宅」興建成本與「工業住宅」興建成本差距越大,「工業住宅」的存在價值越高,反之,越低。工業住宅的誕生就在於當時房價過高,非一般民眾所能負擔,或是,同樣地段類似產品可以用遠低於兩成以上的價格取得時。在建商的努力下與市場需求所誕生的產物。

「工業用地」概說

「工業用地」至少可以區分為甲種、乙種、丁種等工業用地,但是,一般民眾由於不夠深入的了解,加上其他建商銷售人員(很多建商與銷售人員也不懂裝懂或是部份銷售工業住宅的人員訓練不足)的惡意攻擊,容易讓人誤以為都一樣沒有分別。

甲種:屬於重污染建築用地。

乙種:都市計畫內之輕污染建築用地。

丁種:都市計劃外之輕污染建築用地。

市場上存在的工業住宅絕大部份屬於「乙種工業用地」,其實在實際使用上幾乎與「商業用地」的差異性不大,然而有很多人卻將「工業用地」與「工廠」畫上等號。

「工業用地」的建築規範有區分為很多種類,工廠、店鋪、一般事務所、資訊軟體業、休閒娛樂設施等等……

根據所在地的縣市政府規範,實務上有分為全區域總量管制與興建土地總量管制。

全區域總量管制

舉例來說:高雄市左營區內所有工業用地總面積來計算建商所興建之土地可以規劃何種產品,假設總量管制許可,多數建商會採用店鋪、一般事務所、資訊軟體業來登記設計用途;實務上一般消費者所購買的「工業住宅」根本沒有辦法登記工廠(有基本坪數與電氣設備限制)等汙染行業別。

興建土地面積總量管制

舉例來說:建商所預計興建的土地來計算總量管制,規範所興建之土地面積內,必須包含有工廠、休閒設施、店鋪、員工宿舍、一般事務所、資訊軟體業等,按照比例原則規劃。如此,擔心可能有工廠進駐還說得過去。但是,實務上建商會在登記為工廠的產品規劃上動手腳,讓購買者只能勉強登記公司行號卻又無法進駐設備。

一般消費者最擔心的項目大概有下列幾種:

水、電計價、土地稅、土地增值稅、房屋稅、施工標準、戶籍設立、銀行貸款、合法性、污染性、價格

水、電計價

各位網友們,請勿道聽塗說,很簡單的做一件事情,拿起您的電話查詢104問問看,台灣電力公司、自來水公司,然後打電話去問。

水:水費的計算標準是根據建商申請的管徑大小來決定,跟土地的名稱無關。

電:台灣電力公司會明確的告訴您,電,只有分為兩種,一種是一般用電,另一種是營業用電;根本沒有什麼叫做工業用電(哈哈哈!對不起太多胡說八道的人)。您有營業時,管您是什麼土地,一律計算營業用電;您沒有營業時可以主動申請為一般用電。

土地稅、土地增值稅、房屋稅

「工業用地」的公告現值本來就比較低,且目前所有稅賦計算標準與一般用地相同,實務上如果都沒有申請「自用住宅計費」,反而比較便宜(工業住宅在實務上根據所在地規範依舊可以申請自用住宅計費)。

施工標準

一般住宅樓地板承載每平方公尺為200公斤,而「工業住宅」每平方公樓地板承載300公斤以上,相對的施工標準反而比較嚴苛。

戶籍設立

戶籍設立最大的作用在於日後是否可以申請「自用住宅」,這個問題讓存在市場上數十年的工業住宅住戶幫我回答就好了,如果不行,早就被罵死了吧!

銀行貸款

確實在「銀行貸款」上的成數比較低,但是,實務上這個問題根本不是您要擔心的,因為貸款成數建商會幫您解決,最重要的是,現在銀行房貸的承作標準是根據借款人的償債能力為準,房屋是參考。

另一個銀行貸款的問題是,無法採用自用住宅低利房貸,這部份是工業住宅的主要缺點,這方面的考量請各位自行斟酌,計算便宜的房價是否大於利息的支出。

PS實務上一般房貸與低利房貸的差異性並不大,慎選銀行之後「平均」還是比較划算。

合法性

合不合法的問題,就像是一般南部市場中,最常出現的「增建」問題一樣,請問各位網友,房屋可不可以增建,但是,市場上有超過90%的房屋都有增建,請問政府抓還是不抓;工業住宅存在市場已經有一、二十年的歷史了,如果您硬要問我合法性,我只能說「違規」使用,因為您很難舉證工業住宅違法,這就像是「騎樓」不能營業,可是滿街馬路騎樓都在營業一樣。我買一間商業用地的店鋪來當住家,請問您可以說我違法使用嗎?(自由心證)

污染性

這樣的問題在前面其實已經回答了,沒辦法登記進駐,如何來污染呢?另外,各位網友是否常常看見在一般住宅區內有很多設立中小型工廠,在商業用地設立網咖、色情行業、飲食業,其實這些的汙染反而更加嚴重;由於大眾以放大鏡來看「工業住宅」反而讓他的汙染源進駐更加困難啊!

價格

這部分正是工業住宅的存在價值與否,房地產「價格」的認定標準是根據商業用地-住宅用地-工業用地為基礎。但是,實務上還是必須依照地段來決定價格,不然,大家為什麼都會說,地段、地段、地段,有人會說地目、地目、地目嗎?

舉例來說:一塊精華地區的住宅用地與高架橋旁邊商業用地誰的價值比較高?相信各位網友很顯而易見。要認定價值是必須依照興建房屋的周邊環境與產品規劃來決定(請參考小弟其他房地產專題)。

已上市針對「工業住宅」的基本解說,好與不好由各位客倌決定,這就像是任何的產品都無法讓所有人認同一樣,不然,賣房子的人就幸福了,100間房子只要找100個顧客就好了。(哈哈哈!真希望如此)

(待續……)

房地王專欄記者 房市達人報導

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一位地板老師傅的堅持

一個地板老師傅的堅持與家庭的幸福

最近公司的崧大財星開始舖設地板的部份,無意間的談話,讓我看見老師傅與公司的堅持與家庭的甜蜜。

這位老師傅有四位小孩,每一次開工總會看見其中的兩位小孩與師傅、師娘同進同出。這只是一份普通的工人工作,然而在整個工作的過程中,我所看見的是父傳子的世代交替與親子間的甜蜜互動……真的讓我好羨慕啊!

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這位老師傅說到~要把地板當成藝術品來施作,就像是經營家庭一樣的認真對待,讓每一塊地板緊密結合、地鋪扎實,就如同家人的心,永遠緊密的結合、團結。

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老師傅提起一件事情,一般的地板施工,是由地鋪做起,先將沙與水泥混合舖設,在澆水與澆水泥水,然後舖上地板;然而,在他與公司的堅持下,永遠多別人一道程序。在舖設地板前,總是會將地板的背面再多塗上一層接著強化劑,確保緊密、避免空洞;如同家人感情般的融合。

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看見他們的家庭,看見老師傅與公司的堅持,當下,讓我感動不已。

房地王專欄記者 房市達人報導

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家,蘊藏著改變家人的力量(住宅篇)

買房子,大概是很多人所期望經歷的人生過程之ㄧ,然而,有更多的人窮其一生都無法買到心目中的「夢島」。

房屋的好壞與價值淨究竟是由誰來決定的?是建商嗎?是地段嗎?是建材嗎?是親朋好友嗎?是媒體嗎?還是由您與共同居住生活的親人來決定其價值與好壞。

十數年前,曾經有一個廣告台詞『只要我喜歡,有什麼不可以』,這句台詞乍聽之下,充斥著不負責任與我行我素;然而,放在房地產住宅的購屋哲學裡,卻如同聖經裡的福音般那麼地撼動人心與貼切。

買~我們自己喜歡的房子,住~我們喜歡的窩;大窩小窩只要能遮風避雨的窩就是好窩。還記得人生的第一台車嗎?當下擁有的那一瞬間,感動~就如同擁有全世界;恨不得天天睡在車內,努力的思考是不是要幫愛車做個全身美容,放些可愛精緻的小玩意在車內,或是幫她加裝帥氣的大包、輪圈等等……,您還會在意它可能只是一台1600cc的小車嗎?

房子也是如此,不論是大間小間,交屋的那瞬間;您所擁有的是全世界,一份驕傲、一份喜悅、一份責任,然後大聲的告訴另一伴、小孩,以後這就是我們的「家」,此時此刻您大概是家人眼中全世界最偉大的人。永遠不要忘記這份感動,因為,此刻還有誰會在意地段、建材、空間大小呢?

房子的好壞是由居住的人來決定,再大的空間、再好的建材,如果沒有人與親情做支撐,那麼,只是一個空殼;小窩、普通地段、普通建材,也會因為人與親情的關係變成豪宅。

從事房地產的工作已有一段時間,每一次的成交,看見的就一個家庭的全部,因為這些經歷,所以想告訴大家,家,蘊藏著改變家人的力量,房子的好壞是由您來決定的,不是房子本身,房子本身沒辦法十全十美,最多只能十全九美,最後那一美需要您與家人的愛,來成就她完美她。

房地王專欄記者 房市達人報導

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買新屋要入厝習俗

【房地王編輯部匯整】

買屋或租屋的時候,除了選擇要裝潢和佈置。更會因為求個好彩頭都會進些一些儀式,再搬進新屋。入宅時在中國傳統文化有許多規距,但這些規矩有很多涵義在內。而單純在風水的考量上,只有單單的”挑選一個好日子”也許是俗稱的『擇日』。

一. 挑選良辰吉日
『擇日』要配合屋子的方向與屋主的生日,再利用農民曆或是擇日通書中,挑選一個可以入宅的日子。

而會遇到有日沖或是時沖的問題,也就是該天的日期、時辰有沖到某個出生年次的人。如果有相關人被沖到,只要相關的人不要出現在儀式現場中。
良時一到說著吉祥話,一邊說一邊踏入新居。而在良時快到時,先請屋內人先清空,在一起從大門口再由屋主帶全家人一起正式踏進新居內,就可以了。

而如果裝潢和傢俱尚未安置好,可以先舉行入宅儀式。另外如果是傢俱已放置進入屋內而澤日才要舉行儀式。那可要注意千萬不要睡在床上,可以暫時打地鋪或是睡在地板上。

二. 祭拜地基主求心安
「地基主」是個住宅的神明也稱「開基主」、「宅基神」或「地靈公」,跟「灶神」一樣都是保佑閤家平安、事事順利的神明。「地基主」的官階很小,類似聯絡官的工作。除了保護這個家成員外,也有傳遞家裡功德是非的工作。

為 什麼說舉頭三尺有神明?因為你做的每件事,會透過各階層管道傳到城隍這邊。最簡單的一條管道就是地基主通報給土地公,然後傳給城隍的功過科科長,紀錄下每 個人的功過後,交文判官做最後整理紀錄在功過簿之中。當人往生了後到了地府,城隍會依照功過簿上記載的做第一次審判,然後將此提交閻王的幕僚做最後定奪, 因此說,地基主是家庭的最基礎的神明。

一般在每月的初二、十六拜土地公,另拜地基主(一般來說這個習俗會省略)。但是在搬家(特別是搬入 曾經有人居住過的房子)或安神位或年節如元宵節、清明節、端午節、中元節、中秋節、重陽節、尾牙、除夕時也都要祭拜地基主。拜完後祂會拿著你祭拜祖先的供 品,到幽冥界交給你的祖先,順道通報你們家人在陽世間做的好好壞壞的事項,讓城隍等能忠實的把你們的行為記錄下來,等待你們過往後的審判。所以地基主官階雖小,可是得罪不起的。

關於拜地基主為什麼不能用桌子?緣故來自於,祂曾經為了保護家裡的一個成員,和一個鬼差交換身軀,因此祂身材不高,大約只有3~4尺高(大約100~120公分)。所以祭拜地基主的供桌不能太高,否則你就是在欺負祂,一般會用椅板凳當供桌。

地基主是住在家裡的最後面,通常是跟「灶神」住在一起。因為祂不是很高階的神明,所以都放在住家的最後面最裡面祭拜(一般都是在廚房)。

祭拜時間通常在早上十一點到下午一點之間。然後,祭祀準備的東西是簡單菜盤,一個滷蛋,最重要的是一支雞腿(這是祂的最愛),一碗白飯與一個菜湯(另外不一定要準備水、酒)。金紙方面:四方金(大刈金)三支,另一支四方金(大刈金)當作插香的座即可。

另外,有人說祭拜要準備水或酒三杯, 事實上,因為地基主祂非神格而是類似於好兄弟的靈(介於半神半鬼),所以讓祂喝了酒後,很可能會誤事或反來作怪,所以,我建議不要了。另外,還有一種說 法,準備金紙時,要燒經衣給地基主,這個也是不必要的,因為說了,地基主是個小小的官神,所以祂有祂的官服,而經衣是燒給我們幽界祖先用的,所以在此地不 適用。

再來還有人說,除了祭拜地基主,還要祭拜地基婆,所以拜拜時要準備兩副碗筷,這個也是不用的。因為地基主祂是個官,所以我們要祭拜,但不是每個地基主都有「基婆,又祂也不是官職,所以不用特意祭拜。

如何呼請很重要,要不然請到孤魂野鬼來做客就很麻煩了。要唸:「安請某某某地址的地基主神,弟子今天準備簡單菜飯祭祀,請您保佑全家大小平安順遂」。

等1柱香過了三分之一就可以擲筊問祂享用完供品了没,是否可以燒化金紙了。等準備的金紙燒化完了,最後才把那一疊插香的金紙與香燒化掉。

還有人說,「因為地基主是所有的神裡面最小的,如果太晚燒紙錢的話會被其他的神給搶去」。這個也是不對的,真正原因是因為祂神職小,受供時間有限制。所以為1柱香的時間。

在日新月異的時代中,忙碌的上班族。也多少因為麻煩而省去不做這些儀式,換個心態去思考,這些儀式也為自己在新屋的開始增加了一個好的開始。

參考文章 –
神龍の民間習俗教室
買屋風水

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買屋就先從挑選好建商開始-房地王專欄整理

挑選品質好建商,售後服務有保障

台灣年年快速推出的建案速度,可以說是走到那都有看到看板或是傳單的介紹。然而在找尋人生高
單價的商品的同時,也要不時的審核自己所購買的商品能不能保值。

在現今的社會中,二手名車依然可以賣到一個高價,有些則是超出原有的價值,而房子也是如此。
有些房子轉手的價格比同區域的市場價高出幾成,這就是房子本身的保值功能。

而好的建商也是替自己的房子多了一份保障,如何挑選建商也將成為購屋前的重要功課喔。

1.建商的評價,可以透過網路來查詢 – 因為建案公司的資本額大小不一,如果遇到資金週轉不靈很容易出問題。所以可以透過網路上查詢是否為一案建商還有公司資本額等等相關事。也可以上公平會網站查詢是否曾有發生糾紛。

2.有政府標章的建商 -內政部核發的「建築投資業識別標誌」,可以說是政府背書的保証。

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以下節錄 建築投資業識別標誌使用辦法
建築投資業符合下列條件者,得申請頒發建築投資業識別標誌(以下簡稱識別標誌):
一 ﹑加入當地建築投資業商業同業公會會員,所在地未設公會者,應加入鄰近縣(市)公會。
二﹑資本額新臺幣二千五百萬元以上。
三﹑置有房地產相關職員十人以上者。
四﹑最近五年內投資興建完成住宅、商業大樓﹑工業廠房金額或營業額達新臺幣三億元以上或投資興建樓地板完工面積達三萬平方公尺以上並領有使用執照者。
五﹑公司、行號及其負責人最近五年內無退票及欠稅紀錄者。
六﹑公司、行號最近五年內無房地產交易糾紛案件經法院判決敗訴確定者。
七﹑公司﹑行號最近五年內無因房地產交易糾紛案件違反公平交易法﹑消費者保護法及其相關法規,經行政處分確定者。

營建署全球資訊網站

基本只要能有得到此標章的建商,相信又多了一份保障。

3.可以像建商以前建案的住戶詢問 – 以往的建案的住戶是最好的評鑑人員,以實際和建商的互動,看建商在後續的售後服務是否有問題,都要挑選的重點。

4.有規模的建商不會只有一個建案,而好的建商也是不會只有一個建案 – 其實在看建案時都會聽到有些案場會展示以往過去的案子,可以去了解建案是否都是在同一個公司名以下的案子,還是一個案一個公司名。如果有發現類似的情況,就要小心。特別是在選擇預售案時,更是要多了解。建商背後不會告知的秘密。

希望匯整的資料能協助,有購屋需求的朋友可以找尋有保障的建商。

房地王專欄我們下次見囉。