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台中【新業大居】凝聚30年專業,前瞻遠見的理論與穩健精密的實務兼顧相容。

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新業建設96年「新業大觀」圓滿銷售後,八期再一力作--「新業大居」
新業建設集開發、設計、營造、行銷、客服、裝修六合一專業建設團隊,以前瞻的理論基礎率先提出「金磚四區」、「新、老台中人」、「中彰概念」等地段理論,立足八期。
93年 新業公園印象 面南苑公園,八期首先以新法規設計之個案
95年 新業大塊新象 面南苑廣場,八期首先以容積移轉規劃之個案
95年 新業大器 面永春國小,新法規實施後八期第一棟超百坪之住宅大樓
96年 新業大觀 面南苑公園,八期第一棟全面超百坪並首度突破14F之住宅大樓

新業建設團隊以領先的開發思維、專業的建築品質及穩健經營、利潤分享的觀念和作法,創造出「新業品質,物超所值」

98年 菁英品味住宅再現
「新業大居」友善問市,55~68坪菁英專業人士專屬住宅,敬請見證「新業建設、品味建築」

55~68坪︱均質53戶︱八期品味建築
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高雄中都重劃區開跑 預計明年底完工

【房地王記者/萬真彣報導】以工業起飛的高雄市,長年來多處已開發區域的商業與人口密度極高,面臨過度飽和的窘境;高市政府為因應此現象,已深耕於市地重劃50餘年,至今共推動了68期的公辦市地重劃工作,重劃區域總面積多達2671公頃。今年高雄市府更是加快整頓的腳步,目前在規劃中的42期、59期、60期、64期、65期、68期、69期等重劃區,預計有四區將於年底動工,其中以位在愛河中游的中都地區最受矚目。

百廢待舉 高市政府鉅額投資

中都地區位於同盟路、中華二路及中華橫路圍所成的區塊之間,緊鄰市中心;其占地約65公頃,重劃開發區共52公頃,由42期、68期、69期重劃區組成。該區原為傳統磚窯廠所在及工業用地,長期以來皆荒煙蔓草,估計當前還有約40餘家舊工廠,及許多違章建築物零散分布;如此雜亂不堪的景象,影響高雄市容甚鉅。因此,高市政府投注了近30億元整頓中都地區,計畫於區內闢建30米寬的道路,未來可通往高雄美術館;此外,更大力重整多達11公頃的濕地,以興建公園、擴增綠地的方式,與愛河景觀做串聯。

中都蛻變 躍為房市新寵兒

中都重劃區具可開發腹地廣、地理條件佳等優勢,成長空間不容小覷,所以已成為日前備受建商關注的新區塊;而區內土地劃分大致定為:住宅區27公頃、商業區10公頃,公園及學校等公共設施共達27公頃,公設比相當高。中都地區在開發後,可成為觀光、遊憩、居住的多元新優質地帶,也將帶動周邊的房價,尤其以愛河西側沿岸大樓首當其衝,估計可從每坪12~13萬元提高至14~15萬元。

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北市房價飆漲 全台推案卻大幅減少

【房地王記者/萬真彣報導】      擺脫去年下半年度的金融風暴後,台灣的房市於2009年初開始回溫,持續保持穩定成長,尤以北台灣在今年329檔期推案最為猛烈,熱絡至極;但928檔期的推案量,不但不及去年,進度也比以往緩慢許多,建商推案態度多轉為保守,而營建和北市土地成本高漲的情況,也使得推案價格不斷創飆高。雖然看好房市者眾,但豪宅房價頻創新高,多數建案卻多處下跌的不對等現象,仍是後市的隱憂。


政府高價標售國土  衝擊房市買氣

而日前國有土地的高價脫標,讓建商不但在素地開發上增加困難度,土地取得成本也會增高,間接助長房價飆升的火焰,對高房價效應雪上加霜;加上政府優惠房貸的不續撥,打擊了民眾進場購屋的意願,使得房市交易熱度急速降溫。種種因素,使得市場上出現買賣雙方認知差距日漸擴大的現象,建商和代銷業者、購屋民眾皆叫苦連天,各方皆轉向觀望不前的保守態度。

提升建築品質為市場趨勢

雖推案量減少,房仲業者多仍樂觀看待,因此波房市熱度暫緩的現象,或許可讓現今已供過於求的成屋市場,有喘息和消化的空間。而儘管房市交易量已陷入連二月負成長的窘境,但以台北市而言,地段佳、區隔性強的推案仍穩如泰山;這說明了,在這品質至上的年代,只要產品有實力、品牌有信譽,無論大環境處於何等劣勢,都能締造亮眼的銷售佳績。

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內政部擬修法 標明公設價格

【房地王記者/萬真彣報導】      日前經監察委員程仁宏、劉玉山調查發現,現行房屋建物登記面積,與建管執照面積不一,質疑內政部給予建商「灌虛坪」機會,有損民眾權益。對此,內政部承諾於半年內修法,擬將主建物、附屬建物及公共設施分別標價。

公設價碼過高  恐建商以移花接木之策報價

此一政策宣布後,反對聲浪接踵而來,因單獨標價後,雖價格更公開、透明化,表面上保護了民眾的權益,但近年來,建商為提升新成屋的兢爭力,皆於公設上大做文章,所費不貲。所以標明高達成交總價3~4成的公設價格後,恐會因價格比例過高,大大降低民眾的購屋意願,而建商因此可能將以提高主建築物的單坪售價為對策,來分擔公設的成本。一旦提高了主建築物的單坪售價,勢必對鄰近的中古屋房價有帶漲作用,對房價的下修沒有幫助。

消基會:「以主建物為計價標準」

內政部保護消費民眾的美意,目前因各單位爭論不休、意見分歧而備受考驗,而消基會更建議改為「以室內面積計價」的做法,表示如此才真正對消費大眾有實質幫助。總之,上有政策,下有對策,無論法令如何修改,建商與消費民眾之間,總是會玩起金錢遊戲。因此,建議民眾於購屋前,除了多聽、多看之外,還應主動於地政機關,調閱建商最初所登記的「建物測量成果圖」,並從中估量每坪單價是否合理,及評估是否有過多華而不實的公設,再選擇最符合自己需求的房屋,才不會成為吃虧上當的冤大頭,也能減少買賣糾紛。

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台南鐵路地下化 活絡房市商機

【房地王記者/萬真彣報導】

台南市長期以來發展趨於平穩,加上外來人口不多,因此房市多年來漲跌變化不大;但今年台南市雙喜臨門,繼縣市合併升格案定獻後,八月中旬行政院又隨即通過「台南市區鐵路地下化計畫」,這對南市房地市場而言,有如久逢甘霖,帶來了蓬勃的新生機。台南市鐵路地下化的範圍,北起中華路橋以南約0.4公里處,南至生產路以南1.4公里,全長7.55公里,其中隧道長度6.61公里,引道長度0.94公里,並於線內新增林森站及南台南站:此外,也將消除現有鐵路沿線的9處平交道和4處地下道,全工程預計於2010年動工,2017年落成。

東區增設兩站 房市漲幅不容小覷

台南鐵路地下化一案,對其東區房市的影響最大,因新增設的林森站及南台南站皆位於該區,且相距不遠,預估未來兩站周邊的房價漲幅至少2成。其中,林森站周圍多屬成熟舊商圈,較缺乏可開發土地,未來房市變化幅度不大;而南台南站旁是幅員廣大的台糖農地,未來市政府區段徵收後,將擁有約100公頃的建地,並計畫朝「南台南站副都心」發展;若結合鄰近的文化中心與巴克禮公園,即深具成為東區另一處高級住宅區的潛力。

軌道東遷 徵收土地增加

而地下化的鐵路,由於路軌將往東移約6公尺,土地徵收面積增加了1.4公頃,總徵收面積達33萬5千餘平方公尺;但因減少西側及站區商業高價地段的徵收,用地與拆遷補償費比原規劃少2億元,私有地少174筆。此外,值得注意的是,鐵路地下化工程一旦完工,台南市原本被一分為二的多處商圈,將有完整的腹地可供發展,對市容與生活品質有提升作用,也將刺激周邊房價的成長。

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台北城的負荷,超越極限了嗎?

【房地王記者/萬真彣報導】台北市-台灣最耀眼的一顆星,面積僅271萬平方公里,卻承載了這個小島上最多的人口、最熱絡的交通、最蓬勃的經濟。而這個高度開發的城市,因密集度過高,近年來在其房市方面似乎已呈現土地成本過高、大片建地難尋等狀況,許多建商正苦惱於如何在台北這塊首善之地,再度購得適合開發的土地。然而,密密麻麻的台北城負荷已經超越極限了嗎?在房地市場上,還有哪些面向是值得研究與開發的呢?

東區已發展至極致  成長空間小

台北是個邁向國際化的都市,雖然密度極高,但仍有愈來愈多的國內外企業、人士,願意湧入這片地狹人稠的土地;這個跡象顯示,台北城在商業或房市的表現上,只要政府再度提出新的政策、建設及規劃,將商機的餅做大並開發新區域,未來仍會有無限的成長空間。北市最繁榮的區域,首推信義區;該區在這幾年政府與建商全力的開發後,擁有世界著名的101金融大樓、最多的企業總部、辦公大樓、商務旅館、會議中心等,是台北地價最高的地段,也是目前發展最趨近飽和的地區。因此,市政府繼成功的扶植信義區與南港區後,近來將整頓重心轉向交通樞紐中心的所在地
西區。

西區風采重現 爆發力猛烈

總統馬英九致力於西區再生計畫,提出「翻轉軸線,再現風華」的口號,並於初步即砸下重金,設立了交九轉運站,且計畫興建雙子星大樓,企圖取代101成為台北最重要的指標。而台北站前的地下樓層,也規劃接通新光三越大樓、台北車站、雙子星大樓、交九轉運站等建築,形成地下站前特區。此外,捷運機場已動工,未來與機場接軌後,該區將是外國人士訪台的第一站,將西區更快速的推向國際舞台。

整頓市容 老屋翻新需求大

因台北市區內可開發土地的取得愈來愈難,加上政府積極推動修整台北市容的拉皮計畫,激起了北市房市老屋翻新的浪潮。根據北市府都發局統計,截至今年3月底止,依都市更新條例劃定的都市更新地區共有467處,其中由市府劃定的有222處,申請自行劃定的有245處,劃定面積共達454.2公頃。這個數據說明:北市政府市民對改造的老房子或中古屋有更多需求,是目前建商積極投資的方向之一。

更新都市機能 成就無限商機

北市雖發日前展趨近飽和,但在各項都市更新逐漸完成後,商業機能將會變得更強,各種需求也必然隨之增加,包括住宅或商辦大樓在內,也會掀起一波高潮。所以,只要建商在市區中,尋找有潛力的更新區投資,不難有豐沃的獲利。然而,台北市也不乏開發中或未開發的邊緣地帶,這些區域未來都極有可能成為政府施政的重心;因此,只要熟悉市政規劃,並依循該計畫作投資,台北房市依然充滿蓬勃發展的空間。而日前很多民眾仍看好台北的錢景,只要政府持續推動改革、開發商機,台北這個繁華的小國度,依然充滿著無窮的希望。

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大專院校開學爭奪戰!!您宅了嗎?

【房地王記者/萬真彣報導】 每逢九月份開學季,各大專院校學區總颳一陣遷徙風,薪薪學子們忙於尋找棲身之處,眾家房東也致力於「租屋之戰」,是租屋市場的旺季。由於學生套房的租金穩定、房客來源多,加上一般民眾對學生套房要求的條件不如自家住宅多,只需安全、便利、價位合理即可,所以在這景氣動盪不穩的時勢下,投資報酬率穩定的學生租屋商機,再度受到投資客的矚目。而大專院校開學在即,您知道哪些大學的租屋點閱率是最高的嗎?

普通大學租屋點擊率,國立成功大學居冠

根據網友搜尋「房地王」網站的結果統計,普通大學租屋點擊率,前三名的學校依次為:成功大學(26%)、清華大學(23%)、臺灣大學(22.9%);科技大學為:臺北科技大學(25%)、高雄應用科技大學(24%)、元培科技大學(22%);技術學院類為:臺中技術學院(69%)、南亞技術學院(10%)、亞東技術學院(8%);而專科類學校則為:康寧醫護管理(50.5%)、樹人醫校(16.2%),臺南護理專科學校(13%)。

善用網路線上租屋  省時省力省開銷

一般而言,學區範圍內的商圈愈成熟、房價愈低的區段,愈能創造較高的報酬率;加上投資者如能選擇周邊房價增值潛力高、品牌老且學生人數眾多的學校,則未來更具發展空間。而投資者在進場前,也必須先熟悉該區或該校的民情及行情,以避免出租房屋的方式及格調,與當地情況落差太大,導致資金回收不易的情況。另外,房東若能掌握學生蒐集資料的通路,如BBS、學校官網或各大租屋網,甚至自行架設網站,即可將房間以低廉的行銷費用,順利、快速的租出。

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普通大學租屋點閱率前三名-成功大學、清華大學、臺灣大學

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■成功大學:BOT效應昇華 套房豪華豐當頭
成功大學為南部地區的最高學府,所在地為台南市生活素質最高的東區。由於成大學區發展得早,所以校園周邊可開發的建地較少,學生租屋市場競爭激烈,也逐漸趨近飽和;但值得注意的是,鄰近成大校區的永康市,因今年縣市合併政策的發酵,湧進了不少投資客;加上永康市境內學校多,且地價較台南便宜,所以近年來也成為欲投資學生套房者的新寵兒。而新完工的成大太子學舍,雖因租金偏高,對當地的學生租屋市場影響不大,但由於其學舍採飯店式管理且設備新穎齊全,使得該區的學生套房瀰漫著一股「豪華風」,不少業者以旅館或民宿式的經營模式來搶攻市場。
 

 

 

 

■清華大學:清、交生與竹科人 共同支撐租屋市場
清華大學以新竹市內的主要幹道-光復路,與交通大學、新竹科學園區串連,沿線學校密集、店家林立,儼然為新竹市最活絡的生活圈。此區租屋市場的主要客源為學生族群與園區員工,租屋需求相當穩定;其中以大學路、建功一路、光復路二段、建新路一帶,為清華學生租屋最熱絡的區段。而位在校區北側、光復路對面的清大夜市,為清、交大學生主要的消費商圈,是學生人口最集中的地點。

■臺灣大學:學生人數最多 租屋需求大
臺灣大學矗立於台北市公館商圈內,因學生數量高達三萬多人,所以學生租屋市場需求量大,出租率相對穩定;而台大周邊租屋的情況,以鄰近校區的汀州路三段、羅斯福路四段及師大路最受學生青睞。但台大太子學舍落成後,該校生入住BOT宿舍的意願高,確實對當地租屋市場造成部分的衝擊;不過由於學區四周商辦大樓多,承租的上班族人口可頂替流失的學生。

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科技大學租屋點閱率前三名-臺北科技大學、高雄應用科技大學、元培科技大學

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■臺北科技大學:商辦大樓密佈 地段房價高
台北科技大學鄰近台北捷運忠孝新生站,校區周圍除了有著名的光華商場外,環繞四周的忠孝東路三段、新生南路一段及松江路,皆是台北市的黃金地段,沿途滿是商辦大樓,而住家多居於巷內。此區因緊鄰辦公商圈,學生租屋多分布在忠孝東路以北、八德路以南、復興南路一段以西等區段;由於處在菁華地段,該地的租屋價格較一般學區高,雅房租金約6000~8000元,套房租金約9000~1.2萬元上下。
 

 

 

 

■高雄應用科技大學:優質文教區 租屋市場穩健
高雄應用科技大學位於高雄市三民區,在發展成熟的建工商圈內,其中建工路為高雄市東西向的主要幹道,沿線市集繁榮、人口密集、住家大樓叢聚,加上當地學區完整,所以有許多學生及上班族租賃房屋於此,租屋需求穩定。此外,因高雄市主要大學多設立於市中心,開發較早、土地有限、腹地飽和,所以投資者多由舊公寓或老透天的改建下手,並以整層出租的比例較高。

 

■元培科技大學:香山區金三角 互依共存
元培科技大學與玄奘、中華大學一同座落於新竹市南側的香山區,且三校共同在此區形成一個特殊的小生活圈。該校周圍的租屋型態,以透天住家改裝成套房出租為主,其中以元培街、東香路、五福路等區段離校最近,租賃的套房較搶手;而香山下的大庄商圈因離新竹市區較近,生活機能完備,所以租金行情略高於校區周邊。