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鄭子寮地區重整 暢旺台南市北區房市

【房地王記者/萬真彣報導】台南市北區東與台南縣永康市相隔,並以北門路、小東路與東區為界,南以成功路與中區連接,西以武聖路、和緯路與西區為鄰,北以鹽水溪緊接安南區。原本該區為台南市發展較緩慢的區域,除了小北商業區、眷村住宅區、舊式零亂的住商混合區,及西半部點狀分佈的高級宅群外,大部分為漁塭、空地與水澤﹔但近來市政府逐漸有整頓其亂象的計畫,欲提昇該區環境品質。加上北區重劃鄭子寮地區後,釋出大量土地且加以積極建設,是目前該區房屋買賣最熱烈的地段,使當地人口快速增加,根據台南市政府統計,北區人口數已高達 12 萬餘人,戶數更超過 4 萬 2 千戶,進駐人口持續增加。

交通四通八達     鄭子寮重劃區地價漲逾2成

鄭子寮重劃區原本多為漁塭用地,但在重劃整地之後,規劃完善、基地完整,各式房屋、豪宅陸續興建完工;本地離台南市中心只要10分鐘,到達台南縣永康市或南科也只需15分鐘車程,聯外交通便捷,吸引許多本地與外來購屋族的青睞,是北區推案量最大的地點。此外,受到南科帶動、房市復甦的影響,當地買氣與房價都有逐漸上揚的趨勢,根據觀察,近兩年本區房價已漲了2成以上,交易日趨熱絡。

高總價豪宅搶手    商圈多元活絡

目前該區無論是透天住家或透天店面等新成屋產品,銷售反應皆突出;在房價方面,本區透天住家總價約600~900萬;總價最高的地帶為復興國中周遭的別墅產品,價格約 1500 萬至 2000 萬元左右,但完工後仍銷售一空,顯示了虎尾寮重劃區一帶的居住環境條件,已受建商及購屋族認同。另外,北區商圈的蓬勃,也是值得關注的議題;例如年代已久的小北點心城,已配合經濟部商業司推動的「形象商圈」計畫,規劃成小北形象商圈,再造昔日繁華榮景。而西門路商圈、市中心及站前商圈、和緯路商圈也日漸成熟;而重劃區內著名的花園夜市,是台南規模最大的夜市,更是觀光客聚集的重要據點。這些美食、購物等多元商圈,吸引相當多的人潮與錢潮湧進,促使此區商業活動頻繁。

各項指數顯示北區房市好景氣

根據台南市建築開發商業同業公會統計,98年度截至11月為止,該區的透天開工戶數,住宅為121戶,店舖為30戶;大樓開工戶數,住宅為117戶,店鋪為2戶。而北區今年6層以下建物之第一次移轉為175筆,面積約4.53 公頃;第一次登記筆數為100筆,面積2.88公頃。至於7層以上建物之第一次移轉為461筆,面積約3.01公頃; 第一次登記筆數為486筆,面積3.7公頃。

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2009第三季房地產景氣燈號由藍燈轉為黃藍燈

【房地王記者/王玉婷報導】內政部建築研究所12月28日發布第3季房地產景氣對策訊號,綜合判斷分數為10分,比第2季上升3分;燈號由「藍燈」轉為「黃藍燈」,房地產景氣往上升。

市場整體表現比第2季為佳

第3季房地產景氣對策訊號,綜合判斷分數為10分,上一季分數為7分。在綜合指標方面:領先指標維持穩定,同時指標大幅上升。市場整體表現比第2季佳。
雖然,第3季房地產市場景氣比第2季好,但考慮市場資金面、房價支撐問題,短期景氣將呈現盤整趨勢。

利空消息稍高於利多

98年第3季房地產相關新聞評析,市場利多與利空消息是44:56,利空稍高於利多。就市場消息面來看,主要利多消息包括:經濟景氣持續復甦、貨幣供給增加、兩岸簽署MOU、利率維持低檔、購屋信心與消費信心分數增加、放寬保險業投資不動產限制、一生一屋土增稅優惠等。主要利空消息包括:失業率維持高檔、物價下跌疑慮、優惠房貸不續辦、辦公室空置率仍偏高、陸資來台投資不動產案件不如預期等。雖然,利空消息稍高於利多,第3季房地產景氣燈號還是由藍燈轉為黃藍燈,景氣趨緩上揚,建研所指出,整體來看是受到市場資金過度寬鬆,與房價過度預期影響。

業者對房地產景氣看法樂觀

廠商對景氣判斷較上季偏好,市場整體表現較第2季為佳。以地區分析,中部房地產業要比北部和南部的業者樂觀;而廠商對於今年第4季與明年第1季房地產景氣看法,在領先指標呈現穩定下,也預期偏向樂觀居多。但回歸理性下,未來還需審慎才是。

資料來源: 內政部建築研究所


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台南市安南區揚眉吐氣 房市漲幅激增

【房地王記者/萬真彣報導】位於台南市北端的安南區,面積佔全市的61%,是該市最大的行政區。近年來台南市大部分土地幾乎呈飽和狀態,只剩安南區較有發展空間,且該區陸續有重劃區釋出,是台南房市競爭力較大的房地市場。因此市政府重新於安南區內做整體規劃,並投入大規模的開發與建設,增進此區房地市場利多的優勢;根據分析,安南區已是台南市房價上漲動能最為充沛的區域之一,該區98年度的透天開工數、建物第一次登記筆數,皆高居全市之冠。而安南區目前因尚在發展中,透天房屋總價平均約800萬元上下,屬中價位階段,但其莫大的進步潛力是眾所期待的,行情也逐年看漲,所以購屋客源除了當地居民外,外地客、投資客也進軍此區,搶先卡位。

重大建設、九份子重劃區 奠定房市好景氣

原本地廣人稀的安南區,在積極推動各項重大建設後,景象已不可同日而語︰國道8號(安吉路)、北安路、濱海公路(安明路)、北汕尾一路以及台江大道之開闢,使交通便捷、四通八達;同時,科工區的開發與成功大學安南校區、立德管理學院、興國管理學院等學校的引進,以及規劃中的國立台灣歷史博物館、體育館場等設施,使居住品質大為提升,人潮不斷湧進安南區,為本地房市帶來一定的需求,使本區房市在買氣上穩中趨堅。此外,最值得討論的是,安南區最大的重劃區—「九份子重劃區」;此重劃區於今年7月動工,總面積達101公頃,為台南市首座結合生態、景觀家園的優親水性優質生態社區,預計民國101年完工。此區開發完成後,房市爆發力強,預估可容納約13,000人進駐,屆時地價將從目前的每坪2~3萬元漲至7~8萬元,未來補漲幅度高。

98年透天開工數、建物第一次登記筆數 居全市之冠

近十年來,台南市安南區一直維持著穩定的人口成長,也帶動房市的日趨穩健。根據台南市建築開發商業同業公會統計,98年度截至11月為止,該區的透天開工戶數,住宅區為422件,店鋪為8件,較上半度年成長近6成,且占98年度全台南市總戶數的4.9成。而安南區今年6層以下建物第一次移轉為613筆,面積約11.26 公頃;建物第一次登記為375筆,面積達11.545公頃。
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形塑良好都市景觀 臺北縣發布新規定

【房地王記者/王玉婷報導】北縣府城鄉發展局日前對研議中的20處土地使用分區管制要點發布新規定:新規定納入「節能減碳」、「綠化保水」等理念,並調降建蔽率,提高建築基地透水率,實施地區在臺北縣的三重、板橋、中和、新莊、永和、新店、蘆洲、土城(頂埔地區)、汐止、樹林、淡水、泰山、五股、八里、瑞芳、八里(龍形地區)、澳底、淡水(竹圍地區)、樹林(三多里地區)與樹林(山佳地區)等20處都市計畫區。

綠建築設計  提供容積獎勵

北縣府城鄉發展局對設計建蔽率與實際開挖率低於法定標準者,給予不同之容積獎勵,並訂定建築基地雨水貯留及滯洪設施設置的規定,騎樓設置遮陽(雨)或太陽能光電系統設施得不計入容積,對申請綠建築設計取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估者,提供容積獎勵。
這些規定有助於增加都市綠化及保水性,適當地獎勵節能減碳,對地球永續生存也有幫助。

創意建築者 提供容積獎勵10%

北縣府城鄉發展局增訂鄰地及鄰棟間隔達防災標準獎勵,及危險建築重建獎勵,
並增列經臺北縣都市設計審議委員會審議的建築基地,建築物主體造型創新,具地標性、前瞻性、未來性,或採新技術、新工法,對於都市美學及建築技術提昇深具貢獻,經相關公會推薦,並經臺北縣都市設計審議委員會審議通過為創意建築者,容積獎勵10%。
這些規定強調都市防災及環境美學等都市發展趨勢與規劃理念,有助臺北縣以後林立創新、安全、有審美價值的建築物體。

捷運車站用地或火車站周邊  改變容積獎勵

北縣府城鄉發展局修訂在距捷運車站用地或火車站周邊300公尺內的建築基地,不含都市更新規定的獎勵面積總和,為不得超過基準容積率的1倍;300至500公尺內的建築基地,則不得超過基準容積率的80%。
之前,捷運車站周邊500公尺內的建築基地容積獎勵皆是1倍,雖然容積獎勵變少,但這規定配合大眾運輸導向發展以及容積移轉都市發展趨勢與規劃理念,期望能形塑臺北縣良好都市景觀,創造一個宜人的居住環境。

資料來源:臺北縣政府城鄉發展局


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台中【大雙喜】德芳南路破天荒,前院停車別墅468萬起

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大里市日前推出新個案「大雙喜」,打破德芳南路旁高價別墅規則,以總價468萬起的驚喜價格,席捲整個大里市,造成一陣市場騷動,不僅來客量驚人,成交量更是空前絕後,成為大里市最新話題。
「大雙喜」戶戶皆為前院停車別墅,格局方正俐落,緊鄰國道四號德芳南路交流道口,地段是大里市近期最受注目的黃金區段,許多高價個案都匯集附近,只有「大雙喜」以大樓價格推出前院別墅,令許多購買者趨之若鶩。大雙喜正臨筆直寬闊的二十米大道,正對面就是數公里長的健康自行車專用道,鄰近健康公園,超低密度,超大棟距,擁有健康清新的居家環境。戶戶不僅擁有私家停車前院,還有大型觀景露台規劃,正是許多年輕上班族可遇不可求的理想別墅,僅需自備48萬起,就能擁有,難怪一推出就成為市場群起搶購的新寵別墅。

「大雙喜」(接待中心:德芳南路直走立元一橋旁,元堤路口

建案專屬網址: http://housetube.tw/11312

分類:台中建案

台中【悅綠墅】台中高工綠園道旁.前院雙車位.雙套房別墅

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台中高工綠園道旁.前院雙車位.雙套房別墅【悅綠墅】,總價988萬起

土地與建築成本居高不下,綠園道別墅已經成為宣示財富的表徵!【悅綠墅】珍貴的綠園道貴賓席,多了綠意、景觀,也多了自行車道休閒運動的大自然樂園,房子增添無限價值感!緊鄰台中高工旁、樹義國小文教特區,從小給孩子書香洋溢的成長環境,得天獨厚的環境難得,錯過這一次,將來有錢也不一定買得到!

【悅綠墅】正面基座及造型嚴選貴氣石材,搭配抿石子及丁掛磚,獨具一格的陽台玻璃、格柵、造型鋁窗…講究材質的經典建築,創造南區最美的花園別墅,擁有天寬地闊的大棟距;珍愛名車的雙車位;徜徉敞開心房的大花園,全棟立體綠化景觀的大露台,寵幸家人的雙套房;生活機能彈性多變的大空間;眾裡尋它千百度,日夜思慕的別墅美夢,終於愈來愈貼近!

力晶建設秉持「用心‧精工‧美學」的經營思維,每一棟建築皆傾注全力,以誠心築美墅,

【悅綠墅】開闊大棟距■前院雙車位■尊榮雙套房■庭園大別墅,

總價988萬起,席次稀有,再等,肯定無法如願!

接待館//高工路(台中高工對面)

 

建案專屬網址: http://housetube.tw/11400

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台中【大熊人文】搶佔縣市合併後最夯增值地點!

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大熊人文 慶祝熱銷,提早開工,雅潭路旁住宅區總價728萬起

北屯區洲際棒球場特區最具增值地段,崇德路、雅潭路正住宅區用地,搶佔縣市合併後最夯暴漲身價。 鄰近80米環中路、中彰快速道路、快官交流道、烏日高鐵站 交通網絡快速便捷。 鄰近仁美國小、洲際棒球場短短8分鐘車程,比鄰潭子加工出口區 、潭秀國中、潭秀市場、潭子捷運火車站、潭雅神自行車道, 生活便利性十足。

【大熊人文 】外觀現代禪風簡約建築風格, 大地坪、大建坪、多功能大後院規劃設計,四大套房大空間格局規劃,雙車位優質生活空間,全棟智慧型保全設備,社區門禁微電腦遙控安全管理,全棟現代時尚高級建材精選,最佳生活空間,換屋族最理想優質生活別墅首選,上善若水,居善地、與善鄰。

迎賓會館:雅潭路二段、近大豐路口。

 

建案專屬網址:

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台南古城中西區 都市變更帶來房市商機

【房地王記者/萬真彣報導】台南縣市以「歷史文化」為特色升格為直轄市,而中西區是該市開發最早的地區;此區古蹟密度極高,遺跡隨處可見,充滿荷據、明鄭,清領、日據以來之歷史脈絡與都市紋理。中西區面積狹小、住宅與商業區的分隔不明顯,但仍具有多處商圈,亦為本市中心商業區之所在;雖然近年來南市的發展有東移的傾向,但在政府積極的改造下,榮景漸有回升跡象,對該區房市有很大的助益。

都市更新及重大建設並行     豪宅漸增

對於歷史悠久的台南市中西區而言,都市更新是重整再發展的一大機會,而台南市政府為落實區域發展,也陸續辦理「都市計畫通盤檢討」,希望能緊密連結都市更新計畫與市政建設。「變更台南市中西區都市計畫 」東起大同路、北門路為,北至成功路、文賢路、武聖路、和緯路接鹽水溪,南與西以民權路四段、中華西路轉運河接永華路、西門路接健康路為界,面積總計633.27公頃,更新目標為強化中西區商業、交通、文化、居住等機能及資源。而台南市政府於中華西路社教館南側30,000 平方公尺的土地,規劃「運動休閒中心」BOT 開發一案,目前已公開招標徵求民間廠商參與興建;完工後可舉辦國際級的運動競賽,亦可作為商展中心,並開發相關運動休閒產業,及搭配休閒商業館之興建,吸引人潮帶動周圍地區經濟發展。此外,國際著名賣場COSTCO也將興建於中華西路與文賢路口,為其周邊房市醞釀一波漲勢;目前該區附近房屋總價為700~3000萬元不等,亦是新一代的豪宅聚落。

老地翻新     變更案促進榮景再造

而透過市府之「都市計畫通盤檢討」,規畫強化地區生活機能、增加開放空間、住宅及商業區使用強度、促進古蹟周邊地區活化利用等內容。本案共有20個變更案,重要內容包括:變更隍廟後側國有土地為廣場用地、配合里政及區政需求變更為機關用地或廣場、變更府前路一段台南地方法院院長宿舍後側國有地為公園用地、拓寬永福路一段道路為15公尺等,期望更能塑造出中西區的府城文化核心意象、提昇該區素質、再造繁榮。

經典商圈風華依舊     店面需求量大

台南中西區有學風濃厚的國立台南大學,較具代表性的商圈則有中正路商圈、孔廟商圈及國華友愛商圈。中正路商圈位於台南市中心商業地帶,是該市第一條規劃之商業街,其繁華之景使本區有「銀座」之稱;文風鼎盛的孔廟商圈以孔廟為主,範圍東起開山路、西至忠義路、南到府前路,北以民生綠園為界,擁有14處古蹟,也進駐了文化藝術工作者、專業攝影、咖啡小館等高服務水準產業,古今融合交錯,有台南市最精緻的城市景觀。而國華友愛商圈有遠近馳名的老沙卡里巴小吃美食圈,現在亦為年輕人時尚潮流集散地,是代表府城新舊時代交替的地標。因此在觀光產業發達的中西區裡,除居民居住的需求外,營業店面的需求也是買賣主流,但中西區因開發密集,土地取得太困難,是未來開發時,要面對的一大課題。




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3大房貸緊縮措施防投資客炒作

【房地王記者/王玉婷報導】為配合央行防止房市投資客炒作,合作金庫、土地銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行等大型行庫12月25日表示:名下擁有2棟以上房屋者,也就是購屋是為了投資而非自住者,將實施降低貸款成數,調高利率,取消或縮短只繳利息、暫不還本金的寬限期等3大房貸緊縮措施。

房市投資客申辦房貸 銀行採取緊縮措施

中央銀行總裁彭淮南對「存貨型」房貸發出警語,關切房貸資金流入非自住的房屋貸款。「存貨型」房貸,主要是指非自用住宅貸款,也就是投資型貸款,很多房市投資客會用財務槓桿,向銀行融資來增加投資,原本掌握的資金只能買一棟房子,但透過銀行融資款可多買幾間房子。
銀行現在注意房市投資客的償債能力,緊縮房市投資客房貸的貸款成數和提高授信利率:限縮房市投資客的貸款金額,並透過利率加碼增加炒樓投資成本,可望抑制房市投資客的投機風氣。

大型行庫緊縮措施 各不同

華南銀行對房市投資客定義為:申請房貸者名下擁有3棟不動產者,施行措施為貸款成數不能超過6成5,貸款利率採各段加碼零點3個百分點,且無寬限期;室內坪數小於12坪的案子須送華南總行審核,評估房市投資客還款能力、信用紀錄、家庭狀況等。
合作金庫對於購買第2棟房屋的房市投資客,縮緊核貸放款成數,將貸款寬限期,從3到5年縮短為1年。
台灣銀行注重房市投資客的還款能力,對貸款申請者收入確實核視。
第一銀行認為房市投資客為,申請房貸者已跟3家金融機構融資、房貸筆數達5筆者,其貸款利率加碼約零點5個百分點。

另外,房市投資客喜好的前低後高銀行階梯式利率,現在銀行會要求房市投資客綁年約,貸款在一定年限內不能提前還清,如果提早還款或轉貸則須另付違約金,此點貸方須注意一下。

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MOU、ECFA匯聚資金 台灣房市鴻圖大展 邁向國際化

【房地王記者/萬真彣、王玉婷報導】「兩岸金融監理合作備忘」錄 (MOU) 已於今年11月16日,由金管會分別與大陸「銀監會」、「保監會」、「證監會」首長完成簽署。此約針對兩岸金控、銀行、證券期貨、保險等金融產業,訂定實質對等的互惠往來契約,兩岸金融業交流及擴展的頻率,將因此更為頻繁;如台灣與大陸的銀行業可互在兩岸設分行,提高資金市場競爭自由化,進而使股市與房市受惠,且吸引更多陸資、海外資金湧入台灣。而外傳「兩岸經濟合作架構協議」(ECFA)也將於第四次江陳會簽訂,各界業者普遍認為,一旦此約締結,兩岸將擴大開放彼此市場,雙方經濟關係會更為密切。MOU 與ECFA的結合將產生加乘效應,大量資金的流入可振興台灣整體經濟,這無疑對近來政策偏空、市場觀望氛圍轉濃的此際,注入一針強心劑,也帶動台灣房地市場恢復信心,朝正向復甦發展。

廠房、商辦優先霑恩     豪宅漲不停

隨著MOU及未來ECFA的簽訂,陸資開放來台後,台灣房市產品優先受惠的將是商辦大樓及一樓店面,因眾多大陸銀行登台時,即急需大量的辦公場所及營業大廳,所以優質商辦大樓、廠房及黃金店面會是陸銀最先鎖定的目標,尤以A級商圈的大樓、店面最搶手,預計未來1~3年將展現利多效應。加上陸客、外來客來台後,提高其於台灣置產居住的機會,台灣房地市場屆時將邁向國際化,促使房價飆漲、頂尖豪宅增多。而對台灣本地的購屋族而言,陸銀在台設分行據點,將與國內銀行競爭企金、消金業務,房貸產品市場及利率將角逐於自由市場,使銀行較有意願調降利率,有利於購屋民眾,帶動買氣、活絡房市商機。

台北房市建案遞增     價格穩定成長

在MOU與ECFA的激勵下,已為台灣房市帶來第一波衝擊,其中以台北縣市最為明顯。台北市都更案件今年創新高,累計案量已突破500件且持續增長中,帶動市區老厝、公寓價格翻漲,上巿櫃建商也士氣大增,大型案件不斷,推案量已成長近20%~30%,且預估北市房價還有10%~15%的漲幅,豪宅甚至還會再漲30%~40%;目前最受外來客青睞的頂級宅第,多為以大安、中正、信義計畫區為主,天母及大直等地區的豪宅,則以在地客為主力。

中南部推案緩     多持觀望態度

而MOU、ECFA議題在中南部目前無顯著發酵,業者及民眾的期待依然相對保守。拉抬中部房市的因素還是回歸到交通和生活機能,且明年依舊以西屯七期重劃區為指標,是牽動該房市波動起伏的關鍵。南部近幾年空屋率居高不下,但預計明年北高雄將出現一波推案期,並以愛河沿岸、美術館區域一帶為主力,但南部地區的推案量及房價,仍會呈現緩步成長的狀況。

2010延續兩岸話題熱潮     房市可期

今年台灣房地產市場,呈現大起大落的趨勢,年初時還壟罩著去年的金融海嘯的低迷,所幸受惠於MOU、ECFA效應,兩岸經貿交流逐漸明朗、自由化,加上政府低利、優惠房貸等策略,自第2季後,景氣即日漸好轉,房市逆勢盤正扶搖直上;截至目前為止,台灣房市整體市場規模已接近去年850億元的水準,明年可望延續這波熱潮。 但兩岸經貿榮景的背後,也需要加強引導房市朝健全發展的方向邁進,因台灣領土小,能容納多少的房地市場規模,能有待評估;而目前陸商投資的地點,多集中於大台北地區,未來陸資若能南移,即可均衡南北經濟發展,拉近南北差距。

<金融常識小辭典>



關於MOU︰
MOU(Memorandum of Understanding)中文為「備忘錄」,是兩國往來時經常簽訂的國際契約,不具完整法律效力,但由於代表國家或企業的名譽、道德責任,實質上仍起約束作用。內容以「監理」為主,包括五大領域:一、資訊交換;二、資訊保密;三、實地檢查合作;四、緊急事件聯絡網;五、平常兩方人員互相聯繫、互訪。
而台灣與大陸簽署的「金融監理MOU」,形式及效益更超越一般MOU,特別針對兩岸金控、銀行、證券期貨、保險等金融產業,訂定實質對等的互惠往來契約。
如此不僅打開兩岸金融業的往來通道、為市場開放定調,並開啟兩岸互動第三條路,為其後兩岸的經濟合作架構協議(ECFA)協商創造新機。


關於ECFA︰
ECFA(Economic Cooperation Framework Agreement)中文為 「兩岸經濟合作架構協議」主要內容要為兩岸於經濟互通時,減免關稅,並擴大兩岸商品在彼此市場的佔有率,台灣將大幅開放市場給中國,達成自由貿易協定。

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