分類:購屋知識

土地和建物沒有同時移轉的時候,所有權人有兩種認定方法

根據高雄市稅捐處表示,當土地要出售,而地上建物的所有權為土地所有權人本人、直系親屬或配偶擁有時,可以採用自用住宅稅率課徵土地增值稅。假使土地和建築物要出售時沒有同時申報移轉的話,則土地上建築物的所有權人就依照財政部七十五年一月二十五日台財稅第七五二○七九五號函的規定,按照下列原則來辦理:

(一)土地移轉現值有如期申報者,應該以訂立買賣契約日的建物登記簿所載的房屋所有權人為準。假使未辦理建物所有權登記者,就以房屋稅籍資料登載的納稅義務人為準。

(二)土地移轉現值逾期申報者,應該以土地移轉現值申報日之前項資料登載的所有權人或是納稅義務人為準。



高雄市稅捐處更進一步的表示,目前申請土地增值稅的自用住宅用地稅率每人一生只有一次的機會,而自用住宅用地優惠稅率為10%,比起一般用地最高稅率的40%還要便宜許多,稅額更相差了高達3倍之多,民眾可以依照最有利於自己的方式,選擇稅率喔!





【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:高雄市政府稅捐處

分類:購屋知識

簽訂了房屋買賣契約,在尚未交屋前遭到天災的損害該怎麼辦?

潘潘從幾個月前就一直想要買一棟符合自己需求的房屋,就在一個星期前剛於東區找到並且立即與屋主簽訂了房屋買賣契約,約定於下個月初交屋,沒想到前幾天的大地震使得房屋受損,這該怎麼辦才好呢?




因為地震是屬於不可抗力的天災,颱風、龍捲風等也是包含在內,因此房屋遭受到天災而造成的損失,是不能將責任歸責於買賣雙方任何一人的,此時應該根據民法中所謂的「危險負擔」規定來處理,依據交屋時間來分割發生這類情形時,危險應該由誰負擔。

因為房屋尚未交屋,而房子的管理、支配、使用的權利皆還是屬於原屋主,因此屋主要自行吸收遭受到天災後房屋所造成的損害及損失,而潘潘也可以向屋主請求退還全部的金額,彼此之間並沒有損害賠償或是違約的問題存在;相對的,要是房屋已經交屋了,那房子的管理、支配、使用的權利則是屬於潘潘的,那潘潘就必須要自行吸收房屋遭到天災所造成的損害與損失了。




假使因為天災使得房屋所遭受到的損失不堪居住,那潘潘就可以要求屋主退還全數的購屋金額;但要是房屋只有部分受到損害,那麼潘潘可以要求屋主將損害部分修繕完畢,或是減少購屋金額,也可以請鑑價公司或是不動產估價師事務所來鑑定房屋價值,評估一下屋主應該要退回給潘潘多少購屋金額。




不過要注意一點,要是當初在買賣契約條款中,有註明說當房屋遭受到不可抗力的外來天災時,其造成的損失該由哪方負擔,則應該依照契約所規定的方式處理。






【房地王編輯部/小菁整理報導】
參考出處:網路資料

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BUY家不敗家,聰明購屋理財,晉升有殼階級!

【房地王記者/妤茜報導】房價飆漲過度,無殼鍋牛發出怒吼,準備再度上街抗議高房價!房價驚驚漲,而社會新鮮人的薪水以及一般受薪階級的薪資所得,卻比十年前還要倒退,根據估計一般的受薪階級需要不吃不喝26年,才能買得起一間房子。買屋似乎成為台灣年輕一輩可望而不可及的夢想,現在教您「333法則」,讓您聰明購屋,BUY家不敗家。

不把雞蛋全放在同一個籃子內,是每一位投資理財的人都同意的做法,而「333法則」,就是將雞蛋分放在不同的籃子內,「333法則」即是將每個月的薪水分成3部份,其中的1/3為生活花費,1/3做為儲蓄理財,1/3則為繳交每個月的購屋貸款。

「333法則」雖然保守,但最大的優點在於穩健,以年約30歲左右的受薪階級為例,平均薪資在4萬元上下,就建議其每個月的房貸支出不超過13,333元,同時也建議以固定房貸利率作為購屋的房貸利率考量,這樣才能真正的掌握自己的實際償債能力,以避免將來萬一發生通貨膨漲,或景氣大好,使央行升息造成利率上升,讓每個月必須支付的房屋貸款額度上升。

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以小林為例,每個月的薪資為42,000元,依333法則,每個月繳交14,000元的房貸額度回推,20年期,固定利率為3%為例,小林可以買的房子貸款額度在250萬元左右。此外,不好高騖遠也是BUY家族必須要謹守的份際,一般建議購屋的總額以年薪的6倍是為最佳的購屋總額,如年薪50萬元的薪水階級,就建議不要購置總額超過300萬的房子,以免償債不了,淪為法拍屋,反而得不償失。

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控管房貸制度 負債比將納入審核條件

【房地王記者/萬真彣報導】房市當前一頭熱,為了降低銀行房貸承作風險,並遏止投資客炒作房產,金管會與中央銀行於前日召開的「金融監理聯繫會議」中,擬聯手制定新房貸指標。會議中提出,因應目前穩定房市措施,未來房屋貸款制度除了評估房貸成數外,也將強制考量房貸貸款人的負債比,避免放款機構只以擔保物(房屋)價值為重,卻忽略借款人的還款能力;而負債比的增訂,可明確了解借款人的償債能力、還款來源,以降低銀行授信風險。

房貸+債務<收入×規定倍數     方可辦理房貸

有關審核申貸者負債比是否符合貸款條件的算法,即房貸總金額不能超過申貸者收入的規定倍數;亦或房貸加計其他債務,不得超過收入的規定倍數。至於倍數的範圍為何?金管會副主委李紀珠表示,因北、中、南各地域的所得差異甚大,若定一個上限,未必符合所有縣市的比率,所以還需細部調查各區民眾的收入狀況,以制定出合理的數值。然而,即使是民眾的收入,仍無法代表其全部的償還能力,所以李紀珠認為,應儘快商討出其他考量指標做配套。

負債比=總負債÷總收入

簡而言之,負債比即為總負債除以總收入。而負債比分為主負債、從負債兩種,主負債為卡類欠款(如信用卡、現金卡)和信用貸款;從負債則為車貸、房貸。過去國內銀行承做房貸,主要是依據房屋狀況及其座落地段評估其價值,以決定房貸成數的多寡,但擔保物價值(房價)隨時都有變動的可能,對銀行而言,控管風險較大;將來房貸加入負債比這個變數後,可降低金融業者的承擔壓力。

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房貸還款方式大不同,聰明理財輕鬆還債!

近來房市大漲,根據估計民眾要不吃不喝26年,才能買得起一間1,200萬元的房子,依照台北市的中階房價推算,每坪大約在40~45萬左右,所以買一間30坪大小的房子,晉升有殼階級,對許多民眾而言,是可望而不可及的夢想。
因此,為了抑制房價,央行準備推出了房貸升息的作法,雖然目前為了避免遏止好不容易又復甦的景氣而暫時打消了升息的作法,但是聰明的購屋人,還是要為自己的荷包精打細算,找出對自己最有利的房貸還款方式。

1、「本金平均攤還」:

指貸款金額除以還款期數(月或週),每期償還相同的房貸本金,但每年會不同,期初還款金額較多,因此可節省較多的利息支出,適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。

2、「本息平均攤還」:

指每期攤還的房貸本金與利息總合相同,也就是每期償還一樣的金額;適合固定薪水、每月預算固定的上班族。是目前市面上較常見的還款方式。

3、「還款寬限期法」:

是指前幾年(通常為三年或五年)只償還貸款利息,貸款本金留待至期限到時再償還。還款金額最低,但本金攤還時還款負擔較為沉重,這種還款方式適合目前還款能力較低而屆時有資金可償還本金者。

實例試算:

小林要結婚了,看中了一間房子,準備向銀行貸款300萬元,利率3%,還款年限為20年,聰明的小林分別以四種不同的還款方式來計算他每個月應該要支付的本利以及總計會支付的利息總額:

2010-04-01_115228結算下來,以「本金平均攤還」的方式最省息,而「不使用寬限期」的還款方式又比「使用寬限期」的還款方式來得節省,聰明的您,應該知道怎麼做才會讓自己買的愉快,還的輕鬆了吧!

【房地王編輯部/妤茜整理】

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細說非法加蓋及違建

違章建築,係未經主管建築機關審查許可並發給執照,而擅自建造之建物。一般而言,在自己之「私有土地」上搭建違章建築者,建造者雖因未能辦理建物所有權之登記,在法律上並無「所有權」之保障。近年都市發展蓬勃,民眾對居住使用空間需求日增,加上對建管法令不熟悉,導致未經許可擅自興建、增建或改建房舍,形成建築法所稱之「違章建築」,甚而影響都市景觀、妨礙公共安全、侵占他人土地或樓面持份。
目前台灣最常見的違建有五種:屋頂平台增建、一樓平台增建、露台增建、地下室增建以及夾層屋,以下就常見違建做進一步解釋:

屋頂平台增建:

俗稱「頂樓加蓋」,無論年限及是否曾申報均屬違建,部分屋主認為有「頂樓加蓋安全無虞證明」即為合法是錯誤的。依據違建查報原則,84年1月1日前的大型違建或致影響公共安全者,以及84年1月1日以後新增、加高或加大面積之違建,皆「即報即拆」。

地下室增建:

分「私自增挖」、「私自佔用」與「契約佔用」三種情況。「私自增挖」雖屬違建,但若不危及建物基礎強度、不涉及公共空間侵佔,其餘住戶大多少干涉。而「私自佔用」與「契約佔用」之區別在於其他住戶是否簽署分管契約並同意增建。

一樓平台增建:

俗稱的「一樓室外違建」,主要是指住戶共同持分的一樓戶外地面與道路之間(已約定專用之公有面積)。在分管契約中,多明訂由一層住戶管理使用,通常多半以圍籬劃為一樓庭院,在任何情況的增建均屬違建,理論上屬「即報即拆」範圍。

露台增建:

直上方無任何頂遮蓋物的平台稱為露台,一般多打通以擴充生活空間,也就是俗稱的「陽台外推」。

夾層屋:

一般市場上所銷售的夾層屋均屬違章建築,因此必須在取得使用執照之後才可進行二次施工,但所額外增加的面積,既非原建造執照所核准的範圍,也無法經由程序違建補申請建照手續而取得合法名義,因此,也就無法將所增建的面積登記在所有權狀上。

我的權利:

依我國建築法規定之建築方式為「許可制」及「證照制度」,因此凡是未經上述許可程序自行建屋或增改建者,依「違章建築處理辦法」皆屬不合法之違建。提供下列幾項避免選購到違建或選購到違建時的注意事項,提供購屋人參考:
1、詳閱「不動產現況說明書」或「不動產說明書」:
只要是透過仲介業者所購置之房屋,皆可要求其提供不動產現況說明書或不動產說明書,舉凡室內室外的房屋狀況皆必須一一羅列於說明書當中,其中也必須包括上述的違建及增建情形,萬一未詳細羅列或說明而蒙受其害,可與仲介商及屋主請求損害賠償。
2、分管契約約定各自占有、使用、收益其使用範圍:
頂樓原屬於全體住戶所共有,但如果有分管契約約定各自占有、使用、收益其使用範圍,其他住戶對於您有權使用之頂樓,自然無主張之權利
3、敦親睦鄰:
台灣的違建除了會立即損害公眾安全的違建會由政府單位自行主動徵辦之外,其餘的多屬於有人舉報才會進行拆除,因此,多和左鄰右舍樓上樓下的鄰居敦親睦鄰,以避免被人舉報拆除的危險。


大家對於違建的定義或許很清楚,但是對於違建拆與不拆卻存在著相當多的疑問,以下是針對違建報拆與否所做出的定義:
1、違建:指民國八十四年一月一日以後新產生之違建。
2、既存違建:指民國五十三年一月一日以後至民國八十三年十二月三十一日以前已存在之違建。
3、即時強制拆除:指對於為避免有危害公共安全之虞,且依法無法補照或有構成犯罪之虞之施工中新違建,所採取之即時強制拆除措施。
4、查報拆除:指違反建築法擅自搭建之違建,應予舉報並執行拆除。
5、拍照列管:指違法情節輕微,得列入分期分類程序處理之違建,予以拍照存證,並繪製現況略圖建檔追蹤,暫免查報處分。
6、免予查報:指違法情節最為輕微,尚未達新違建取締要件,先拍照存證免予查報處分。

房地王編輯部/妤茜整理】

 

不動產法律系列 違建買賣之法律爭議

不動產法律系列 違建拆除的法律挑戰(一)

不動產法律系列 違建拆除的法律挑戰(二)

新聞提供:房地王新屋在地網    http://housetube.tw

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房屋出租後遭人轉租所產生的修繕賠償問題

小華日前發現他位於台北一棟出租的房屋,遭到房客大雲裝修後分租出去,將房屋另外租給兩姊妹阿花和阿珠,結果這次颱風來襲之後,因為天花板隙縫漏水導致兩姊妹向大雲要求修繕,而大雲轉而向小華要求負責而東窗事發,關於以上事件我們就下列幾點來討論解釋一下:




1.小華沒有允許大雲可以將房屋分租出去成為二房東,那小華是否可以向大雲提告呢?

其實根據民法第443條規定,承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人;但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。 這是表示就一般而言,只要是在合約書上屋主並未註明不得將房屋另外轉租出去之外,房客都是可以將房屋轉租出去當二房東的。





2.房屋的天花板隙縫漏水了,應該是小華還是大雲要負責修繕呢?

根據民法第437條,租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。因此對於阿花和阿珠而言,天花板漏水了,他們會找出租人大雲修繕;但是對於大雲而言,他的出租人是小華,因此到最後修繕的責任還是會落到小華身上。


但要是可以證明天花板會漏水的原因是因為大雲將房屋重新裝修後才造成的,雖然小華依照民法規定具有負責修繕的責任,但可以針對實際上造成房屋漏水原因的大雲要求損害賠償。





3.當大雲的租約到期的時候,小華可以要求恢復原本房屋的裝潢格局嗎?

依照民法第433條規定,因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。 因為大雲將房子裝修出租,有變動到整個房屋的裝潢格局,因此小華可以要求大雲在房屋契約終止時,將房子恢復以往的裝潢格局,若是大雲並未恢復的話,小華可以要求大雲負賠償責任。


另外根據民法第456條規定,出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權,承租人之償還費用請求權及工作物取回權,均因二年間不行使而消滅;前項期間,於出租人自受租賃物返還時起算;於承租人,自租賃關係終止時起算。所以要是小華要向大雲要求賠償的話,
要在租約到期時兩年內求償,超過兩年期限後是無法追討到賠償的。






【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:網路資料

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買屋找合法地政士,讓您產權有保障

一般民眾要辦理土地或是房屋的產權登記、抵押貸款、辦理繼承等等,都知道要找代書或是掮客,內政部為了管理代書業者,早在民國七十年就訂有「土地登記專業代理人管理辦法」,現在為了提昇土地登記專業代理人的水準,健全專業證照制度,於民國九十年十月二十四日經過總統公布了「地政士法」,該法並從九十一年四月二十四日開始施行,所以現在代理他人向地政事務所辦理登記案件,不但要經過考試及格,並且要向地政處申請開業執照以及加入公會,才可以執業,同時也不再稱為「代書」、「掮客」或「土地登記專業代理人」,應該稱為「地政士」才對。

另外,買賣房子或是抵押貸款時如果沒有印鑑證明,可以找具有簽證人資格的地政士辦理簽證就可以了,具有簽證人資格的地政士都是有相當豐富的經驗,而且信用良好,由地政士辦理簽證會更有保障。



售後服務

若您是委託仲介公司服務,一般來說都有提供成交後的售後服務,但因為每家制度不同所能提供的內容也有差異,大致上可包括下列幾項內容,提供給您做參考(實際服務內容依各家所提供為準 ) :

1.漏水保固服務
2.水費、電費、電話、瓦斯過戶 …. 等
3.戶籍遷出及遷入
4.房屋用途變更之申請辦理
5.自用地價稅之申請辦理
6.其他回饋活動





【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:高雄市政府地政處

分類:購屋知識

買屋安全必讀

房子是家庭最重大的支出,您不僅要買得精明還要買得安全,所以找到一個可以放心倚靠的房屋仲介公司,才能夠享有最大保障。在這邊提供您房屋仲介的服務內涵作為選擇參考,讓您應該享有下列「知道」的權利。

和仲介業打交道


仲介公司的形象和信譽:

強調品牌的仲介公司對經營理念及經紀人的管理會比較有制度,除了在服務品質比較有保障之外,具有規模的仲介公司也才能夠提供量多質優的房屋讓買方選擇。

具有專任地政士的公司:
房屋仲介公司本身具有專任地政士時,整個交易過程就都由房屋仲介公司全部負責,這樣可以避免發生糾紛時,房屋仲介公司和合作的地政士事務所發生互踢皮球的現象。

選擇佣金是依照成交價格固定比率來收取的公司:
其過程公開、透明,買賣雙方可以清楚了解價格的交涉過程。

不要輕信動人的廣告詞:
每家房仲公司都會強調自己的成交速度最快、服務最好,多探聽客戶的口碑評價、參考客戶指名度,才不會被業者片面之詞所惑。

勤加比較好處多:
好的房屋仲介業者裡面的從業人員,除了態度親切和善、誠實可靠之外,更應該具備積極、主動、負責的個性,他不只服務您一次的交易,更是您一輩子的朋友。



合法經紀業必須具備的五大文件及證照:

直轄市、縣市政府核發的許可文件
經濟部核發之公司登記及營利事業登記證明文件
中華民國不動產經紀業保證金繳存證明
公會會員證書
不動產經紀人證書





【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:高雄市政府地政處

分類:購屋知識

買屋階段須知

一、決定購買管道

目前一般的購屋途徑不外乎是自行購買、透過不動產經紀業及建設公司等,無論您選擇何種方式都有其優點及風險,其說明如下:

管 道

優  點

風  險

自行購買

不必支付仲介服務費 1. 必須花費許多時間在尋找房屋資料

2. 缺乏專業知識者,且承擔較大交易風險

3. 必須花費許多時間處理相關買賣流程作業

不動產經紀業

1. 擁有數量龐大物件量,選擇性多

2. 擁有專業經紀人及專業代書配合,交易安全較有保障

3. 大都與銀行往來密切,可替客戶爭取較優惠房貸利率

4. 大品牌公司大多擁有完整資源支援,可滿足消費者的資訊需求

5. 代辦各項相關事務,節省客戶的貴時間

1. 必須支付仲介服務費

2. 慎選有品質、有口碑之合法房屋仲介、代銷經紀業,以防被不肖業者欺騙

3. 慎防廣告誇大不實問題

4. 廣告屋負擔建商風險

建設公司

1. 有關係較有議價空間

2. 不必支付仲介服務費

1. 承受建商經營風險

2. 慎選財務優良及有口碑建設公司


二、如何看房子

在完成購屋前準備(區域選定、蒐集資訊以及財務能力試算)、積極透過管道找房子後,看房子可以說是很重要的,畢竟一棟房子可能會花掉您一輩子的積蓄,因此需要仔細勘查目標房屋的周邊環境和屋況,而且需要在不同時間內多看幾次後才下決定,下列提供看房子的三大技巧以供參考:


〈1〉多看幾戶:
購屋是人生的一大件事,最好能挪出時間來耐心看屋和多看幾戶,切忌只看一次就進行斡旋下訂動作,必須要先針對個別的屋況(建材、格局、是否有瑕疵等)進行比較後,再決定斡旋的標的物。

〈2〉晚間看屋:
晚間是家人團聚活動的主要時間,因此晚上看屋是絕對需要的,利用晚上可以對住家環境的寧靜程度、社區治安的安全性以及出入鄰居是否複雜等作更進一步的了解,這些是在白天比較無法觀察到的,因此建議您千萬不要省略掉晚上看屋的步驟。


〈3〉雨後看屋:
利用雨天或是大雨後看屋,可以看出房屋潛在的問題(例如牆壁及屋角是否會滲水、排水細統是否順暢以及住家附近是否會積水等問題),這些問題在天氣良好時比較不容易察覺到,假使您購買的是中古屋則更需要注意屋主是否已經先做表面處理來遮蔽瑕疵;因此除了仔細查看外,還可以另外要求仲介公司提供漏水保固的服務來保障您的購屋權益。




【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:高雄市政府地政處