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99年「青年安心成家方案」 2月正式開跑

【房地王記者/萬真彣報導】今年營建署將續辦「青年安心成家方案」,讓新婚青年家庭購屋、換屋或租屋,享有一生2次「前2年200萬購屋0利率」或「2年每戶每月3600元租金補貼」,補貼期間最長2年,今年預計補貼購宅貸款利息10000戶、租金15000戶;此案預定在2月公告受理,且相關的申請條件和規定,預估1月下旬即可於營建署網站上查詢。而為使青年善用政府優惠房貸順利購屋,營建署特別實行配套措施,針對取得2年0利率房貸的核定戶,提供成家期前輔導課程,目前也已開放報名。

購、換屋者可享房貸優惠     租屋者可獲補貼

內政部營建署表示,本方案是配合人口政策推出的住宅補貼,結婚未滿2年、育有子女(未滿20歲),且家中成員沒有自用住宅的青年(20~40歲)家庭,皆可提出申請;打算購置住宅的新婚青年家庭,或因生育子女而需換屋,且家庭年收入低於80%分位點者,可獲得前2年房貸0利率的優惠;若無購宅能力而租屋的新婚青年家庭,且家庭年收入低於60%分位點者,則可選擇每戶每月最高3600元的租金補貼。另外,因考量到換屋者平均年齡較購屋者高,所以放寬申請換屋者年齡至45歲。

購宅房價須符合規定比率     依申請人負擔決定通過順序

此外,內政部也設下了購屋、換屋的房價上限︰新購屋者,所購住宅價格不得高於申請人及其配偶的年收入的10倍;換屋者,購置住宅房價不得高於年收入12倍,且購屋前必須上四小時的成家期前輔導課程。而欲申請零利率房貸者,夫妻2人至少1人須有全職工作,才符合申請規定。又由於購屋、租金補貼都有戶數限制,內政部說,申請戶數超過預計戶數時,會以是否有扶養子女,及家庭年收入的高低做為評分標準,決定補貼順序。

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交屋應該注意的事項

買方支付尾款後,賣方應該立刻與買方進行房屋點交,點交的內容應該要和不動產買賣契約書中所記載的相同,點交方式最好是採用現場點交以避免事後的糾紛產生。有關交屋流程以及注意事項的說明如下:

交屋流程

1.承辦地政士到地政機關領取過戶完成的新權狀,並且負責聯繫雙方交屋和交尾款的時間。
2.買方需要備妥尾款、代書款〈之前預繳的採多退少補〉以及相關的地政規費
3.現場完成點交
4.取回產權變更後的權狀
5.取回保證本票
6.取回房屋的鑰匙、遙控器和住戶規約

注意事項

1.最好是買賣雙方一起在現場點交,買方需要再詳細的檢查房屋狀況、核對一下附贈的設備項目和其他約定的物品有沒有瑕疵或是短少的現象。
2.請地政士結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。
3.買方在交付尾款的時候應該要取回保證的商業本票並且作廢。
4.買方應該在交屋後立刻將門鎖更換以避免日後產生糾紛。


買方給付尾款的二種方式:

給付方式

狀 況

注 意 事 項

1. 現 金

注意點款項並且在合約書上註明清楚。

2. 銀行貸款

賣方無貸款時 1.由承辦地政士產權過戶後辦妥銀行貸款押權設定後,約同買賣辦理交屋手續

2.約定間地買方承貸銀行辦理撥款業務,並且到標的物現場完成房屋點交手續

賣方有貸款時

1.由承辦地政士產權過戶後辦妥銀貸款抵押權設定後,約由買方銀行進行代償作業 ( 清償金額當作是尾款部分 ) ,取得清償證明辦理賣方原抵押權塗銷登記

2.承辦地政士完成抵押權塗銷登記,要通知買賣雙方交屋時間地點





【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:高雄市政府地政處

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用印和完稅時應該注意事項

用印 ( 備證 ) 時應該注意的事項

買賣雙方將報稅、過戶等所須知的證明文件交付給承辦地政士,並由承辦地政士負責在增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書及登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章的手續,而此時買方需要給付賣方第二期款。


有關備證流程及注意事項如下:
◎ 備證流程
1.先將證件備齊,包含印鑑章、六個月內的印鑑證明二份、戶口名簿影本二份或戶籍謄本二份。

2.由承辦的地政士負責在增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書及登記申請書上蓋好買賣雙方的印鑑章。

3.若買方需要辦理銀行貸款也應該在此時決定貸款的銀行及資料用印。

銀行申貸作業程序(辦理需要2~3週):
收件 ─ 審查 ─ 估價 ─ 對保 ─ 用印 ─ 核貸撥款


◎ 注意事項
1.請承辦的地政士仔細比對雙方印鑑章與所附的印鑑章是否相同
2.應該準備的證件是否齊全
3.交給承辦地政士的證件應該要影印一份交給地政士簽收,以免以後產生爭議。



完稅時應注意事項

當稅單核發後,由承辦地政士通知買賣雙方來完成稅款的繳交,買方並在此時給付賣方第三期款。


有關完稅流程及注意事項如下:

◎ 完稅流程

1.稅捐單位會先核發稅單
2.承辦的地政士會通知買賣雙方在一定時間內繳交契稅和增值稅

買方應該備齊的證件及款項:
印鑑章、交付完稅款、簽立與尾款同面額的商業本票交給承辦的地政士、承辦的代書開始進行過戶和設定其他項權利

3.承辦地政士同買賣雙方約定完稅時間和地點


◎ 注意事項
完稅時承辦的地政士為了保障賣方權益,將會要求買方簽立和尚未給付尾款相同金額的商業本票作為保證,並且保留在承辦的地政士處,而交屋時應該在買方給付尾款後交還該本票。






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簽約注意事項

消費者在決定好要購買的房屋時,除了在簽約前應該預先審核買賣契約書內容之外,在簽約時更應該注意買賣契約內容,對於產權移轉、付款方式及違約責任等事項也不能忽視,這樣才能夠確保您購屋的安全,以下是針對中古屋部分提出 6 項簽約時應該注意的事項,以供參考。

項 目

審 核 內 容

1. 審核產權

1.買賣建物的門牌與看屋標的之門牌相同

2.審核內容包括權狀、謄本、地籍圖及契約書

3.調閱簽約 12 小時前的土地建物謄本,以確保產權完整及了解是否有其他特約事項

4.簽約人應為所有權人,若不是所有權人應檢具授權書

2. 稅費分算基準

1.地價稅房屋稅一般以過戶日或交屋日為分算基準日。

2.基準日之前,稅款應由賣方按月份比例分算應繳交金額;基準日之後,稅款應由新買方按月份比例分算應繳交金額。

3. 貸款額度

在契約中清楚,一般自備款三成、貸款七成

4. 付款流程及方式

<委由仲介公司辦理>

簽約、用印、完稅前三個階段,應各繳成交總價款的10金額;剩餘的70%尾款應該在交屋時繳清。

<若雙方為自行買賣時>

在簽約、用印、完稅前三個階段,應成交總價款的50%金額;剩餘的50%尾款應該在交屋時繳清。

5. 交屋日期

約定清楚雙方依據時間辦理尾款結清房屋點交手續,以及其他相關的管理費、水費及瓦斯等費用之分算。

6. 車位權屬

首先必須了解所購買的車位屬性,區分如下:

◎ 法定停車位:假使建商將停車位列入公共建設,則能出售給該區所有建物區分所有權人;假使要出售給非該區分所有建物所有權人時,必須具有獨立權狀才行

◎ 增設停車位:可以外賣給他住戶,不限制只能出售給該區分所有建物區分所有權人。

◎ 獎勵停車位:不限制只能出售給該區分所有建物區分所有權人。

◎ 另管理委員會的停車辦法辦理,需事先進行了解





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驗屋明細清單(4)

機電設備

一、總開關
1.總開關的牆面開口地方有沒有修邊
2.開關箱的面板是否平整沒有撞傷
3.開關箱門時是否順暢,關起箱門時有沒有緊密的閉合
4.箱內線路是否整齊,每個迴路有沒有標示明確
5.將所有迴路開至 ON ,再檢查每一個開關和燈具是否正常

二、 開關
1.開關上有一個小小橫條的燈光,夜視功能是否正常
2.面板上有無損傷
3.每個開關在使用時是否正常、燈具是否正常

三、對講機
1.向建商索取使用手冊
2.檢查呼叫功能是否正常
3.收訊功能和警報等功能是否正常,對講機上的按鈕有沒有損壞或是無法使用

四、插座
1.插座的牆面有沒有破口還未修邊的
2.面板是否平整無翹起,有沒有無法閉合或破損的情形
3.可以準備一個插座檢測儀、充電器或是任何可以測試是否通電的設備,來檢查每個插座是否都可以使用

五、電話孔及有線電視孔
1.通常在驗屋時電話和有線電視都還沒裝設,所以無法去測試其功能是否正常,因此應該在驗收單上註明清楚,假使搬遷進去後發現無法使用時要立即改善





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驗屋明細清單(3)

廚房

一、櫥櫃
1.檢查櫃子上每一片門在開關時是否正常、有沒有緊密的閉合
2.門裡的鉸鍊有沒有生鏽或是轉動不順的情形
3.抽屜或拉籃在抽拉時是否順暢
4.菜刀架有沒有固定牢靠
5.檢查櫥櫃每一個地方有沒有刮傷或是撞傷的痕跡
6.櫃門上方在開啟時會不會撞到燈具或是天花板的設備
7.特別注意要低投下去看櫥櫃與牆壁間的矽膠有沒有打好,如果有空隙就會變成蟑螂聚集的地方

二、檯面、洗滌槽
1.檢查檯面和洗滌槽的表面有無刮傷
2.蓄水的水塞能不能緊密的塞住,水龍頭在出水和溢水口在排水時順不順暢,打開水槽下方觀察排水管有無滲漏的現象
3.洗滌槽下方的櫃子要打開來看 , 有沒有滲水的痕跡

三、瓦斯爐
1.瓦斯爐使用是否正常
2.開啟瓦斯爐時有沒有雜音
3.瓦斯的軟管接頭有沒有緊密固定
4.排煙的軟管有沒有正確接到戶外

四、排油煙機
1.將排油煙機打開時,運轉是否正常
2.排油煙機的小燈能否正常開啟
3.檢查有沒有缺少排油煙機上的油杯和網紙等等配件





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驗屋明細清單(2)

浴室

一、洗臉盆

1.止水塞拉桿功能是否正常

2.拉桿的位置正不正確

3.將洗臉盆蓄滿水到溢水口,看水是否可以順暢的從溢水口排出,臉盆下方排水管附近有沒有漏水的現象,最後將止水塞拉起看看排水是否順暢,同時再看排水管會不會漏水。

4.洗臉盆的台面和其他地方有沒有損傷或是刮傷的痕跡

5.洗臉盆與牆面有沒有緊密貼合、螺栓有沒有栓緊

6.鏡子前面的層板有沒有固定,用手去施力時會不會晃動

二、水龍頭

1.水龍頭有沒有刮傷或是鏽蝕的情形

2.將水龍頭轉動看看是否順暢

3.打開水龍頭,看出水量正不正常,會不會有忽大忽小的情形,如果有的話可能是水管阻塞,要請人來清理

4.把所有的水龍頭都打開,沖一下馬桶,看水龍頭的水量變化就可以測量水壓有沒有問題

三、浴缸

1.將浴缸蓄滿水檢查溢水口的排水功能

2.浴缸表面有沒有刮傷或是瑕疵

3.浴缸的接縫處有沒有用水泥填補平整

4.檢查水龍頭的出水量控制有沒有問題

5.蓮蓬頭的出水量正不正常

6.檢查蓮蓬頭有沒有瑕疵,連接的軟管會不會漏水、有沒有變形、長度適不適當

四、淋浴間

1.將淋浴間關起來用水朝著隔屏的接縫隙和地面沖,檢查淋浴間的隔屏密閉性是否良好

2.將淋浴間的隔屏門來回開關檢查是否順暢

3.淋浴間的出水口和溢水口是否排水順暢

五、馬桶

1.馬桶表面有沒有瑕疵或是損傷的痕跡

2.檢查馬桶蓋會不會鬆動,有沒有破損會造成刮傷的地方

3.馬桶的沖水量和排水正不正常

4.馬桶的水箱注水到一定水位時會不會立即停止

5.沖水後檢查馬桶的周邊會不會滲水,將紅藥水滴幾滴在水箱中,5 分鐘後看馬桶內的水有沒有變色

六、抽風扇

1.將抽風扇開啟,檢查運轉是否正常,運轉時聲音會不會太大聲

七、地面排水孔

1.將水沖至地面查地面排水孔排水功能是否正常,特別要注意陽台的排水孔,因為有些偷懶的泥水師傅會把用不完的水泥倒進陽台排水孔,這樣會造成排水孔阻塞,當下雨時就會導致淹水

八、五金配備

1.檢查鏡面是否平整、有沒有刮傷

2.置物架或是毛巾架等等的五金配備有沒有固定牢固,是否有生鏽或是刮痕



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驗屋明細清單(1)

一、玄關門

1.在玄關門上試著上鎖及開鎖,檢查鑰匙開關是否順暢,鎖頭與鎖孔有無正確密合不鬆動。
2.玄關門的貓眼能否看清楚門外景象
3.開關門時有無雜音發出
4.門片及門框有無撞傷、凹損、刮傷或是烤漆脫落、鏽蝕
5.門扇關閉時和地面縫隙會不會太大
5.玻璃是否完善,有沒有刮傷

二、臥室門、廁所門、廚房門、陽台門

1.門止有沒有損壞
2.當門關起來的時候,有沒有與門框及鎖孔閉合
3.門扇關閉時和地面縫隙會不會太大
4.門把或是門鎖有沒有鬆動、轉動順不順暢
5.將門來回開關,聽看看有無雜音
6.門框有沒有油漆漬或是污損



窗戶(每一片窗戶都要仔細檢查)

1.閉合度有沒有良好 ( 可以從側面檢視是否有縫隙 ,主要是怕下雨天雨水滲入 )
2.窗戶能不能緊密的上鎖
3.窗門及紗窗開關是否順暢
4.窗戶門框及玻璃有沒有刮傷的痕跡
5.紗窗的框邊有沒有貼上防蚊條
6.紗窗有沒有變形的情況,或是有沒有無法拆卸的情形
7.氣密度是否良好 ( 可以用一個可以發出聲音的東西例如手機,讓它發聲後再關窗聽聲音的變化,就可以知道窗框與牆壁間的矽膠是否施工完善《如果有空隙的話 , 以後下雨會滲水》)



天花板、牆面、地板

1.看天花板油漆粉刷有沒有平整、顏色均不均勻、有沒有龜裂或是脫落的現象
2.看牆面的油漆有沒有粉刷平整、顏色有沒有平均、是否有刷痕,還要用手摸看看會不會龜裂或是脫落,將臉靠在牆壁上仔細檢查
3.用腳去踢看看踢腳板,確認踢腳板有沒有確實的施工
4.用10元硬幣敲打每一塊地板的四個角和中間,實心的聲音紮實、空心的聲音較大,如果有超過兩處以上為空心的,就要請建商更換處理
5. 地磚鋪貼有沒有平整,有無龜裂情況
6. 地磚的磚縫大小和色澤有沒有一致, 邊緣有無破裂或是磨損






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驗屋注意事項

一、驗屋一定要仔細 :

每一個空間包括 : 客廳、餐廳、浴室、廚房、陽台都要實行地毯式的檢查,例如地板是否都是實心、有排水孔的地方排水是否順暢、每一片窗每一個插座的開關都不能疏忽。

二、要做好紀錄 :

要帶膠帶,如果有相機也要帶相機,把施工不好的地方用膠帶貼起來後再用相機拍照存證,發現有問題的地方一定要註明,準備一張紙在上面註明房屋編號和拍照日期,以備不時之需。

三、簽名前要慎重

在這些問題改善前不要隨便簽名,因為簽名就表示你已經覺得都沒有問題了才會同意,假使之後有問題時建設公司可能不會再理會,而且驗屋是客戶的基本權利,所以不要覺得不好意思,在該檢查的細節都不能放過。

四、要特別注意細節的地方

1.廚房的櫥櫃和流理台與牆面之間的矽膠施工,因為這裡要是出現空隙將會成為蟑螂的家,一定要特別注意 。
2.接著是踢腳板,如果沒有用腳去踢它來檢查的話,當遇到施工不完全時會整面掉下來。
3.最後是陽台的排水孔,有些懶惰的師傅會將剩餘的水泥倒進去,當遇到下雨時就會阻塞導致淹水,而且以後要通的話不是我們自己可以輕易解決的。

五、驗屋時要帶的工具:

1.數位相機
2.一張白紙
3.有色膠帶 (紅色或黑色)
4.高爾夫球(可以測量地面是否傾斜)
5.10元硬幣
6.紅藥水
7.三用電錶或是驗電筆,如果家裡沒有這些東西,可以帶任何能測試通電的物品去,例如手機充電器。
8.水桶 (裝水來檢查排水孔)




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