分類:購屋知識

“建”房子時該注意的稅法

這幾天跟阿土伯聊天的時候,聽他提起了想要將目前的自用住宅增建樓層,因為兒子女兒長大了,也都陸陸續續的成家立業,而現在的小平房已經不足以讓這麼多人居住,所以才興起這個念頭,於是阿土伯就來詢問我有關於興建房子時該注意的一些事情。


其實建房子有分為兩種方式,一種為自己建築,另一種則是和建築公司合建分屋。假使阿土伯是採用和建築公司合建分屋的話,等到分屋後要依照交換契稅稅率,也就是契價的百分之二來繳納契稅,例如:阿土伯的分到的房屋現值是350萬元,那所要繳交的契稅金額就是350萬*2%=7萬元。



如果自己建築時,阿土伯是使用自己小孩的名義當作起造人來興建房屋時,最好是讓小孩本人去付蓋房子的金額,不然會被人家誤以為是要將這房子贈送給小孩,那這樣就要依照贈與契稅稅率,也就是契價的百分之六來繳納契稅,例如:阿土伯的分到的房屋現值是350萬元,那所要繳交的契稅金額就是350萬*6%=21萬元;除了契稅之外還要繳納贈與稅,自98年1月23日之後的贈與稅算法為贈與淨額 * 10% = 應納贈與稅額,而贈與稅免稅額是每1 位贈與人每1 年220 萬元為限,所以所要繳交的贈與稅為(350萬-220萬)*10%=13萬元。


不管是以小孩的名義作為起造人或是與建築公司合建分屋,阿土伯在使用執照核發之前同時用出售的方式申報移轉土地給小孩或是建商時,都市土地面積要在90.75坪以內才可以申請按照自用住宅用地稅率課徵土地增值稅;如果是在使用執照核發後才簽約申報移轉土地的話,則必須要每1間房屋都辦妥戶籍登記才可以。


最後要記得,在原有房屋拆除時要向稅捐處申報停止課徵房屋稅,而房屋蓋好之後記得要在當年度的9月22日之前重新申請為自用住宅用地來課徵地價稅。






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分類:購屋知識

“換”房子時該注意的稅法

小華這幾年來因為住家跟公司距離太遠,每天都要早起趕車上班,為了結束這種生活,小華決定要換房子了,但是要換房子就要經歷賣房子跟買房子這兩件事情,那有什麼相關的稅法要注意的呢?

賣房子時土地要繳交土地增值稅,可以申請按照自用住宅用地稅率或一般土地稅率來課徵。而政府為了提升國人的居住品質,訂有重購退稅規定,如果新買土地的地價超過原出售土地的地價扣掉土地增值稅後的金額,可以申請退還已經繳納的土地增值稅。

由於自用住宅用地稅率一人一生只能享用1次,所以小華這次可以保留不去使用,而按照一般用地稅率來繳交土地增值稅,再利用重購退稅的方法把已經繳納的土地增值稅退回來。重購土地從辦妥所有權登記日開始算起,5年內不可以移轉(例如出售或是贈與給配偶)或出租、供營業使用,不然會被追繳原本已經退還的土地增值稅。買屋時則要繳納契稅,按照買賣契稅規定的6%契價課稅,由買受人申報納稅。


重購退稅的要件有:

一、新購土地的地價,必須要超過出售土地的地價扣除已經繳納土地增值稅後的餘額。
二、買屋或賣屋的期間要在2年內,先買後賣或先賣後買都沒關係。
三、買或賣房子都要符合自用住宅用地規定。
四、新購入的土地,都市面積不超過3公畝或非都市面積不超過7公畝;出售土地的面積則不受限制。
五、買或賣的房子要是同一人的名義。
六、要在5年內提出申請。



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出租房子時該注意的稅法

小美目前以出租房子為生,每月收取租金4萬元,這個月初有一位新房客剛入住繳交了5萬元押金,而根據稅捐稽徵處表示,如果收取金額沒有另立票據,只有在租賃契約上註明收訖的話,則該契約就具有銀錢收據的性質,在每月收取租金時需要依照銀錢收據徵收印花稅4‰,而收取押金時也要貼印花稅票,故要貼印花稅票160元和200元。但假使房客都是以支票支付的話,房東只要在收取支票時在契約中明支票的名稱、號碼及金額,就不用繳納那360元印花稅了。

小美還得知在申報綜合所得稅時,要把全年的租金收入,減掉必要的損耗和費用後的餘額當作是所得額來申報房屋租賃所得。

租賃所得的申報方式分為兩種,一種是不須要任何證明文件,一律是用當年度的房屋租金收入43%列為必要費用,但是土地出租的收入只能扣除該土地當年度繳納的地價稅,不能扣除43%的必要費用;另一種則是採列舉扣除的方式,必須對因為出租房屋而發生的合理或必要的損耗及費用,一一逐項提出證明,例如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋來出租所支付的利息等等,小美可以先計算一下扣除費用額來比較兩者,選擇扣除額較高的來使用。

而小美所收的5萬元押金,應該要按照中華郵政股份有限公司1年期定期存款利率來計算租賃收入,可以減掉租賃所得的必要費用。


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租房子時該注意的稅法

從小住在鄉下的阿明為了有更好的發展,決定在台北工作且在大安區租了一間小公寓,租金一個月是1萬2000元於每月5號付款,並且在與房東簽租約時付了押金8萬元。

正好阿明的朋友在稅捐稽徵處服務中心上班,於是阿明就詢問了一下簽租約時有沒有什麼相關的稅法要注意的,經過詳細解說之後,發現原來租賃契約它本身並不是印花稅的課徵範圍,所以不需要貼印花稅票;但要是在契約上有註記收取款項簽收時,就具有代替銀錢收據性質,房東應該要依照收受金額的4‰貼印花稅票。

阿明在簽約時所繳交的押金8萬元,如果沒有另外立收據,那份租賃契約就屬於兼具代替銀錢收據性質,應該依照銀錢收據4‰貼印花稅票320元。假使阿明給房東的押金和租金都是用支票支付,只要在租賃契約或收據上註明支票的名稱、號碼及金額, 那房東就可以免貼印花稅票了。

阿明的朋友還說,因為阿明所租的房子是全部都以自己住家來使用,所以已經支付的房屋租金,在申報綜合所得稅的時候還可以當作列舉扣除的項目,而每1個申報戶每年的扣除金額以12萬元為限,但是有申報購屋借款利息者就不得扣除。申報的時候要檢附租賃契約書影本、支付租金的付款證明影本、阿明在該地址辦好戶籍登記的證明或是阿明書立所承租的房屋在課稅年度是供自住用而且非供營業或是執行業務使用的切結書就可以了。




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出售房屋應該注意的事項(2)

(五)委託銷售期間及變更售價

委託銷售契約書要明確記載委託銷售期間,而且在期間內不得自行出售或另外委託其他仲介公司(商號)銷售;委託銷售期間屆滿後2個月內,不要與仲介公司(商號)曾經仲介之客戶成交,以免日後產生服務報酬糾紛。又賣方或仲介業者要提高或降低委託銷售價格時,必須於委託銷售期間經賣方與仲介業者雙方簽章確認,才有法律效力。


(六)指定地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉

買賣契約書由賣方及買方共同或買方、賣方協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續;如果是未約明者,就由不動產經紀業者、 買方或賣方指定之。在要簽契約時要詳細調查買方的身分,並由買方親自簽章或加捺指印,不能僅憑授權書簽約,若是憑授權書簽約,應該要查問買方的本意,較不會有差錯,而且最好在地政士事務所簽約比較不會有問題,在簽約時也要核對一下身分證之姓名、住所等,確定買方的真偽,比較不會受騙。還有簽定買賣契約後1 個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記,免得日後有糾紛,對您才有保障。


(七)服務報酬的支付

買賣若是透過仲介公司(商號)而成交者,買賣雙方應支付一定金額的服務報酬給仲介公司(商號),依中央主管機關的規定, 其服務報酬不得超過該房屋買賣實際成交價金的6%(向買賣雙方收取的總額),該服務報酬為收費之最高上限,並非主管機關規定的固定收費比率,買賣雙方可以向仲介公司(商號)磋商定之。


(八)經紀業指派經紀人簽章

不動產買賣若是透過不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書等相關文件簽章,以示負責。


(九)確認不動產說明書內容

經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向買方解說。在解說前,該說明書應經賣方簽章。又在訂定買賣契約時,經紀人員應交付該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。所以賣方在簽章前應確認不動產說明書是否與事實相符,以免日後要負法律責任。



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參考出處:台中市政府宣導事項-消費者買賣房屋需知

分類:購屋知識

出售房屋應該注意的事項(1)

(一)慎選不動產服務業

不動產交易過程牽涉的法令非常多,如果自己沒有時間深入了解或處理,最好是委託專業人員提供服務,賣屋前請委託合法的不動產估價師辦理估價,賣屋時請委託合法不動產經紀業代理或居間,買賣成交後請記得委託合法的地政士來辦理產權移轉登記。


(二)了解售價是否公平合理,不要貪高價位以免拿不到價金

不動產買賣由於是零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此賣方應該先參考附近成屋的成交案例,或是委託合法的估價師對於該不動產來估價,以衡量價格是否公平合理。目前成屋透過仲介的方式非常盛行,少數的不肖業者在受理房屋委託銷售時,常壓低售價或是欺騙賣屋者市場行情,因此謹慎選擇信用可靠、合法之仲介公司銷售房屋是頗為重要的。而出售房屋時,寧可以一般正常價格賣一間房子,不要貪高價位出售受騙導致拿不到價金。


(三)瞭解稅費的負擔

不動產買賣契約書中應該要標明清楚各種稅費是由誰負擔,在買賣過程中所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等,除依法令規定(如契稅應由買方繳納,建物第1次登記費、土地增值稅由賣方繳納)外,其餘稅費由誰負擔應該要在契約中明訂,以免日後發生糾紛。


(四)詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱期

凡是以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之一部或全部而訂定的契約,都稱為定型化契約。該定型化契約條款不限於書面,其以放映、張貼、牌示或是其他方法表示者,亦屬之。仲介公司(商號)是企業經營者,要簽定委託銷售契約前,賣方可以享有一定期間的契約審閱期(猶豫期間)。本部為防範定型化契約的濫用,保障消費者實質的契約自由,內政部公告各項不動產交易契約書範本,提供各界參考使用。暨公告定型化契約應記載及不得記載事項,假使仲介公司(商號)有違背了內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項,賣方是可以主張該條款無效。




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分類:購屋知識

買賣房屋需知事項-法拍屋

1.事先充分瞭解投標的條件


(1)了解法院拍賣公告的內容 無論自己投標或是委託他人代標,都應該完全了解法院的公告內容:例如查明標的物內容、查明使用的分區、有沒有車位、有沒有租賃關係、假使有違章建築或是加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有沒有點交、買賣資格或條件等等。


(2)查看法拍屋的現場在投標前最好依照投標公告的內容,親自去標的物現場查明土地坐落、房屋構造及型式、層別或層數、面積及其他使用的情形。應該要特別注意:了解是否可以由法院帶領應買人察看拍賣物、查明該屋含氯量是否過高、是否為輻射屋、有無鄰避設施、有無專業管理問題、規約的內容、打聽曾否發生兇殺或自殺致死的情形、打聽地理條件等等。


2.委託代標注意事項


(1)委託合法不動產經紀業者代標 合法的不動產經紀業者,應該要受到不動產經紀業管理條例的規範,消費者在委託代標時,假使業者有不實的廣告,消費者可以依照消費者保護法、公平交易法行使權利。


(2)代標業者不得賺取差價或是其他報酬 代標業者如果有賺取差價或是其他報酬時,消費者可以依照不動產經紀業管理條例第19條規定向業者主張「應於加計利息後加倍返還支付」。並且可以向直轄市政府地政處或是 縣市政府地政處檢舉依同條例第29條規定處罰。


(3) 請代標業者說明法拍屋附近的最近成交行情。





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買賣房屋需知事項-成屋

1.選擇使用內政部版要約書或斡旋金

委託仲介業者購買成屋時,業者在向購屋人收取斡旋金的同時,要記得告知購屋人也可以選擇採用內政部版的「要約書」,說明其區別和替代關係。假使購屋人選擇內政部版的「要約書」,賣方就不得向買方收取任何款項。


2.房屋是否有瑕疵

看房子的時候要冷靜,並且注意看牆壁有沒有漏水的情形?假使有的話位置在哪裡?有沒有檢測海砂含氯量以及輻射鋼筋?是否有損鄰的狀況?有沒有違建或禁建的事情?是否曾經發生過火災或者其他天然災害,造成建築物損害以及其修繕情形如何?是否被建管單位列為危險建築?附近的環境如何?有沒有公害?決定購買的時候,最好讓自己有一段緩衝的時間,可以多看幾次且做較多方面的比較,免得貿然付出訂金後才發現房子的缺失,或者不符合自己的需求而受到損失。


3.停車位的使用

購買成屋的時候應該要注意是否有停車位之分管協議?是否需要支付車位的管理費?如果要的話要如何支付呢?使用的時候是固定位置使用還是需要承租、排隊等侯、定期抽籤等等,每日是先到先停嗎?這些都必須要仔細瞭解清楚免得日後產生糾紛。


4.停車位記載的情形

購買成屋的時候,如果一併購買停車位的話,必須要注意該停車位是否有辦理單獨區分所有建物登記?車位種類(平面式、機械式等)?車位編號(已辦理產權登記且有登記車位編號者,依其登記之編號;未辦理者,依分管編號為準)?


5.管理委員會事宜

購買區分所有建物時要注意,管理費要如何繳納?是否有積欠管理費?


6.付款方式

付款方式也應該要在契約中明訂清楚。

一般都分成4段付款:
(1)簽約款:簽約時付一部分的訂金。
(2)備證款:賣方備齊辦理移轉登記所需的文件,並且就有關書表證件交給雙方所指定的地政士或律師時,再交付一部分的訂金。
(3)完稅款:繳清一切稅費及增值稅後再付一部分訂金。
(4) 交屋款:等辦妥移轉登記,買方領得所有權狀並且點交清楚後,再支付尾款給賣方。

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分類:購屋知識

買賣房屋需知事項-預售屋(2)

6.瞭解建材及設備

許多建商在銷售房屋時,常常會印製精美的說明書,其中說明地坪、門窗、衛浴、廚房、水電等建材,購屋者應該要注意契約中是否有註明建材規格、廠牌、等級等事項,以防止賣方以劣質品充數,然後在交屋時發生糾紛。


7.房屋買賣標的應該標示清楚

買賣契約中應該註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數,註明房屋是哪一棟哪一層哪一戶,若是有購買停車位則應該註明車位規格,並影印賣方建造執照的配置圖、平面圖附在契約中,比較明確清楚。


8.預防拿不到土地產權

建商在蓋房子有時候是自地自建,有時則是和地主合建。如果建商是和地主合建,購屋者最好在和地主簽立土地買賣契約的時候,同時和建商簽立房屋買賣契約,以免日後建商和地主一旦發生合建糾紛,會拿不到土地產權,這是要非常注意的事情。


9.注意開工、完工、交屋日期

購屋者最關心的就是交屋日期了,所以在簽約時應該詳細註明開工日期、完工期限以及交屋日期,以保障自身的權益。


10.完工之後的管理維護及保固期限

有些社區完工後建商會輔導成立住戶委員會,並按月繳納一定金額的管理費用,購屋者應該要事先瞭解並且配合,以維持社區整潔。針對建商對於房屋交屋後,是否有保固期限及範圍也應該要了解,一般結構部分保固為15年,固定建材及設備部分保固為1年。


11.違約的事項

購買預售屋,從簽約到實際交屋大約需要經過1至3年的時間,因此在簽定契約時,有關於違約條款方面的內容應該詳加注意,以免日後發現房屋有瑕疵或是重大問題時,想要解約卻因為違約條款,而造成巨大的損失。





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參考出處:台中市政府宣導事項-消費者買賣房屋需知

分類:購屋知識

買賣房屋需知事項-預售屋(1)

1.建商有沒有請領建造執照

要興建建築物時,必須要領有建造執照才可以廣告或是銷售,以及向建築管理機關申請開工,而完成時才可以申報完工,經過檢驗合格後才可以領取使用執照,接著才能申請接通水、電,辦理建築物保存登記(建物的第1次登記),並且申請建築改良物所有權狀。


2.支付訂金

建商在銷售預售屋時,如果有要求買方要先支付訂金才提供契約書,或是收取訂金簽約之前,沒有提供買方至少5天的契約審閱期間,買方是可以向行政院公平交易委員會檢舉。


3.仔細瞭解房屋面積坪數及單價

建商所計算的房屋坪數通常是包括室內(含夾層屋)、陽台及公共設施面積,所以在購買房屋時應該考慮夾層屋是否合法,以及公共設施、陽台所佔坪數的比例。有些建商只列私有面積及公共設施面積,但沒有說明該夾層屋是否合法,而所謂的私有面積則包括室內、夾層屋、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內,公共設施面積包括了地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔,所以事實上私有面積並不等於自用面積,購屋者應該要注意,否則自己以為單價便宜,但是扣除公共用的面積後,其實單價相當高。


4.注意房屋和室內的格局

室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便,房間的通風與採光是否良好,也都是購屋者應注意的地方。


5.瞭解付款的辦法以及貸款額度

許多建商為了促銷,常常會以動人的廣告來吸引人們購屋,但是付款辦法是否合適或是貸款額度多少,購屋者應該要在購屋前充分瞭解,以避免日後產生問題。





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