分類:購屋知識

買屋找合法地政士,讓您產權有保障

一般民眾要辦理土地或是房屋的產權登記、抵押貸款、辦理繼承等等,都知道要找代書或是掮客,內政部為了管理代書業者,早在民國七十年就訂有「土地登記專業代理人管理辦法」,現在為了提昇土地登記專業代理人的水準,健全專業證照制度,於民國九十年十月二十四日經過總統公布了「地政士法」,該法並從九十一年四月二十四日開始施行,所以現在代理他人向地政事務所辦理登記案件,不但要經過考試及格,並且要向地政處申請開業執照以及加入公會,才可以執業,同時也不再稱為「代書」、「掮客」或「土地登記專業代理人」,應該稱為「地政士」才對。

另外,買賣房子或是抵押貸款時如果沒有印鑑證明,可以找具有簽證人資格的地政士辦理簽證就可以了,具有簽證人資格的地政士都是有相當豐富的經驗,而且信用良好,由地政士辦理簽證會更有保障。



售後服務

若您是委託仲介公司服務,一般來說都有提供成交後的售後服務,但因為每家制度不同所能提供的內容也有差異,大致上可包括下列幾項內容,提供給您做參考(實際服務內容依各家所提供為準 ) :

1.漏水保固服務
2.水費、電費、電話、瓦斯過戶 …. 等
3.戶籍遷出及遷入
4.房屋用途變更之申請辦理
5.自用地價稅之申請辦理
6.其他回饋活動





【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:高雄市政府地政處

分類:購屋知識

買屋安全必讀

房子是家庭最重大的支出,您不僅要買得精明還要買得安全,所以找到一個可以放心倚靠的房屋仲介公司,才能夠享有最大保障。在這邊提供您房屋仲介的服務內涵作為選擇參考,讓您應該享有下列「知道」的權利。

和仲介業打交道


仲介公司的形象和信譽:

強調品牌的仲介公司對經營理念及經紀人的管理會比較有制度,除了在服務品質比較有保障之外,具有規模的仲介公司也才能夠提供量多質優的房屋讓買方選擇。

具有專任地政士的公司:
房屋仲介公司本身具有專任地政士時,整個交易過程就都由房屋仲介公司全部負責,這樣可以避免發生糾紛時,房屋仲介公司和合作的地政士事務所發生互踢皮球的現象。

選擇佣金是依照成交價格固定比率來收取的公司:
其過程公開、透明,買賣雙方可以清楚了解價格的交涉過程。

不要輕信動人的廣告詞:
每家房仲公司都會強調自己的成交速度最快、服務最好,多探聽客戶的口碑評價、參考客戶指名度,才不會被業者片面之詞所惑。

勤加比較好處多:
好的房屋仲介業者裡面的從業人員,除了態度親切和善、誠實可靠之外,更應該具備積極、主動、負責的個性,他不只服務您一次的交易,更是您一輩子的朋友。



合法經紀業必須具備的五大文件及證照:

直轄市、縣市政府核發的許可文件
經濟部核發之公司登記及營利事業登記證明文件
中華民國不動產經紀業保證金繳存證明
公會會員證書
不動產經紀人證書





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分類:購屋知識

買屋階段須知

一、決定購買管道

目前一般的購屋途徑不外乎是自行購買、透過不動產經紀業及建設公司等,無論您選擇何種方式都有其優點及風險,其說明如下:

管 道

優  點

風  險

自行購買

不必支付仲介服務費 1. 必須花費許多時間在尋找房屋資料

2. 缺乏專業知識者,且承擔較大交易風險

3. 必須花費許多時間處理相關買賣流程作業

不動產經紀業

1. 擁有數量龐大物件量,選擇性多

2. 擁有專業經紀人及專業代書配合,交易安全較有保障

3. 大都與銀行往來密切,可替客戶爭取較優惠房貸利率

4. 大品牌公司大多擁有完整資源支援,可滿足消費者的資訊需求

5. 代辦各項相關事務,節省客戶的貴時間

1. 必須支付仲介服務費

2. 慎選有品質、有口碑之合法房屋仲介、代銷經紀業,以防被不肖業者欺騙

3. 慎防廣告誇大不實問題

4. 廣告屋負擔建商風險

建設公司

1. 有關係較有議價空間

2. 不必支付仲介服務費

1. 承受建商經營風險

2. 慎選財務優良及有口碑建設公司


二、如何看房子

在完成購屋前準備(區域選定、蒐集資訊以及財務能力試算)、積極透過管道找房子後,看房子可以說是很重要的,畢竟一棟房子可能會花掉您一輩子的積蓄,因此需要仔細勘查目標房屋的周邊環境和屋況,而且需要在不同時間內多看幾次後才下決定,下列提供看房子的三大技巧以供參考:


〈1〉多看幾戶:
購屋是人生的一大件事,最好能挪出時間來耐心看屋和多看幾戶,切忌只看一次就進行斡旋下訂動作,必須要先針對個別的屋況(建材、格局、是否有瑕疵等)進行比較後,再決定斡旋的標的物。

〈2〉晚間看屋:
晚間是家人團聚活動的主要時間,因此晚上看屋是絕對需要的,利用晚上可以對住家環境的寧靜程度、社區治安的安全性以及出入鄰居是否複雜等作更進一步的了解,這些是在白天比較無法觀察到的,因此建議您千萬不要省略掉晚上看屋的步驟。


〈3〉雨後看屋:
利用雨天或是大雨後看屋,可以看出房屋潛在的問題(例如牆壁及屋角是否會滲水、排水細統是否順暢以及住家附近是否會積水等問題),這些問題在天氣良好時比較不容易察覺到,假使您購買的是中古屋則更需要注意屋主是否已經先做表面處理來遮蔽瑕疵;因此除了仔細查看外,還可以另外要求仲介公司提供漏水保固的服務來保障您的購屋權益。




【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:高雄市政府地政處

分類:房屋貸款 » 購屋知識

99年「青年安心成家方案」 2月正式開跑

【房地王記者/萬真彣報導】今年營建署將續辦「青年安心成家方案」,讓新婚青年家庭購屋、換屋或租屋,享有一生2次「前2年200萬購屋0利率」或「2年每戶每月3600元租金補貼」,補貼期間最長2年,今年預計補貼購宅貸款利息10000戶、租金15000戶;此案預定在2月公告受理,且相關的申請條件和規定,預估1月下旬即可於營建署網站上查詢。而為使青年善用政府優惠房貸順利購屋,營建署特別實行配套措施,針對取得2年0利率房貸的核定戶,提供成家期前輔導課程,目前也已開放報名。

購、換屋者可享房貸優惠     租屋者可獲補貼

內政部營建署表示,本方案是配合人口政策推出的住宅補貼,結婚未滿2年、育有子女(未滿20歲),且家中成員沒有自用住宅的青年(20~40歲)家庭,皆可提出申請;打算購置住宅的新婚青年家庭,或因生育子女而需換屋,且家庭年收入低於80%分位點者,可獲得前2年房貸0利率的優惠;若無購宅能力而租屋的新婚青年家庭,且家庭年收入低於60%分位點者,則可選擇每戶每月最高3600元的租金補貼。另外,因考量到換屋者平均年齡較購屋者高,所以放寬申請換屋者年齡至45歲。

購宅房價須符合規定比率     依申請人負擔決定通過順序

此外,內政部也設下了購屋、換屋的房價上限︰新購屋者,所購住宅價格不得高於申請人及其配偶的年收入的10倍;換屋者,購置住宅房價不得高於年收入12倍,且購屋前必須上四小時的成家期前輔導課程。而欲申請零利率房貸者,夫妻2人至少1人須有全職工作,才符合申請規定。又由於購屋、租金補貼都有戶數限制,內政部說,申請戶數超過預計戶數時,會以是否有扶養子女,及家庭年收入的高低做為評分標準,決定補貼順序。

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交屋應該注意的事項

買方支付尾款後,賣方應該立刻與買方進行房屋點交,點交的內容應該要和不動產買賣契約書中所記載的相同,點交方式最好是採用現場點交以避免事後的糾紛產生。有關交屋流程以及注意事項的說明如下:

交屋流程

1.承辦地政士到地政機關領取過戶完成的新權狀,並且負責聯繫雙方交屋和交尾款的時間。
2.買方需要備妥尾款、代書款〈之前預繳的採多退少補〉以及相關的地政規費
3.現場完成點交
4.取回產權變更後的權狀
5.取回保證本票
6.取回房屋的鑰匙、遙控器和住戶規約

注意事項

1.最好是買賣雙方一起在現場點交,買方需要再詳細的檢查房屋狀況、核對一下附贈的設備項目和其他約定的物品有沒有瑕疵或是短少的現象。
2.請地政士結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。
3.買方在交付尾款的時候應該要取回保證的商業本票並且作廢。
4.買方應該在交屋後立刻將門鎖更換以避免日後產生糾紛。


買方給付尾款的二種方式:

給付方式

狀 況

注 意 事 項

1. 現 金

注意點款項並且在合約書上註明清楚。

2. 銀行貸款

賣方無貸款時 1.由承辦地政士產權過戶後辦妥銀行貸款押權設定後,約同買賣辦理交屋手續

2.約定間地買方承貸銀行辦理撥款業務,並且到標的物現場完成房屋點交手續

賣方有貸款時

1.由承辦地政士產權過戶後辦妥銀貸款抵押權設定後,約由買方銀行進行代償作業 ( 清償金額當作是尾款部分 ) ,取得清償證明辦理賣方原抵押權塗銷登記

2.承辦地政士完成抵押權塗銷登記,要通知買賣雙方交屋時間地點





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參考出處:高雄市政府地政處

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用印和完稅時應該注意事項

用印 ( 備證 ) 時應該注意的事項

買賣雙方將報稅、過戶等所須知的證明文件交付給承辦地政士,並由承辦地政士負責在增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書及登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章的手續,而此時買方需要給付賣方第二期款。


有關備證流程及注意事項如下:
◎ 備證流程
1.先將證件備齊,包含印鑑章、六個月內的印鑑證明二份、戶口名簿影本二份或戶籍謄本二份。

2.由承辦的地政士負責在增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書及登記申請書上蓋好買賣雙方的印鑑章。

3.若買方需要辦理銀行貸款也應該在此時決定貸款的銀行及資料用印。

銀行申貸作業程序(辦理需要2~3週):
收件 ─ 審查 ─ 估價 ─ 對保 ─ 用印 ─ 核貸撥款


◎ 注意事項
1.請承辦的地政士仔細比對雙方印鑑章與所附的印鑑章是否相同
2.應該準備的證件是否齊全
3.交給承辦地政士的證件應該要影印一份交給地政士簽收,以免以後產生爭議。



完稅時應注意事項

當稅單核發後,由承辦地政士通知買賣雙方來完成稅款的繳交,買方並在此時給付賣方第三期款。


有關完稅流程及注意事項如下:

◎ 完稅流程

1.稅捐單位會先核發稅單
2.承辦的地政士會通知買賣雙方在一定時間內繳交契稅和增值稅

買方應該備齊的證件及款項:
印鑑章、交付完稅款、簽立與尾款同面額的商業本票交給承辦的地政士、承辦的代書開始進行過戶和設定其他項權利

3.承辦地政士同買賣雙方約定完稅時間和地點


◎ 注意事項
完稅時承辦的地政士為了保障賣方權益,將會要求買方簽立和尚未給付尾款相同金額的商業本票作為保證,並且保留在承辦的地政士處,而交屋時應該在買方給付尾款後交還該本票。






【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:高雄市政府地政處

分類:購屋知識

簽約注意事項

消費者在決定好要購買的房屋時,除了在簽約前應該預先審核買賣契約書內容之外,在簽約時更應該注意買賣契約內容,對於產權移轉、付款方式及違約責任等事項也不能忽視,這樣才能夠確保您購屋的安全,以下是針對中古屋部分提出 6 項簽約時應該注意的事項,以供參考。

項 目

審 核 內 容

1. 審核產權

1.買賣建物的門牌與看屋標的之門牌相同

2.審核內容包括權狀、謄本、地籍圖及契約書

3.調閱簽約 12 小時前的土地建物謄本,以確保產權完整及了解是否有其他特約事項

4.簽約人應為所有權人,若不是所有權人應檢具授權書

2. 稅費分算基準

1.地價稅房屋稅一般以過戶日或交屋日為分算基準日。

2.基準日之前,稅款應由賣方按月份比例分算應繳交金額;基準日之後,稅款應由新買方按月份比例分算應繳交金額。

3. 貸款額度

在契約中清楚,一般自備款三成、貸款七成

4. 付款流程及方式

<委由仲介公司辦理>

簽約、用印、完稅前三個階段,應各繳成交總價款的10金額;剩餘的70%尾款應該在交屋時繳清。

<若雙方為自行買賣時>

在簽約、用印、完稅前三個階段,應成交總價款的50%金額;剩餘的50%尾款應該在交屋時繳清。

5. 交屋日期

約定清楚雙方依據時間辦理尾款結清房屋點交手續,以及其他相關的管理費、水費及瓦斯等費用之分算。

6. 車位權屬

首先必須了解所購買的車位屬性,區分如下:

◎ 法定停車位:假使建商將停車位列入公共建設,則能出售給該區所有建物區分所有權人;假使要出售給非該區分所有建物所有權人時,必須具有獨立權狀才行

◎ 增設停車位:可以外賣給他住戶,不限制只能出售給該區分所有建物區分所有權人。

◎ 獎勵停車位:不限制只能出售給該區分所有建物區分所有權人。

◎ 另管理委員會的停車辦法辦理,需事先進行了解





【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:高雄市政府地政處

分類:購屋知識

驗屋明細清單(4)

機電設備

一、總開關
1.總開關的牆面開口地方有沒有修邊
2.開關箱的面板是否平整沒有撞傷
3.開關箱門時是否順暢,關起箱門時有沒有緊密的閉合
4.箱內線路是否整齊,每個迴路有沒有標示明確
5.將所有迴路開至 ON ,再檢查每一個開關和燈具是否正常

二、 開關
1.開關上有一個小小橫條的燈光,夜視功能是否正常
2.面板上有無損傷
3.每個開關在使用時是否正常、燈具是否正常

三、對講機
1.向建商索取使用手冊
2.檢查呼叫功能是否正常
3.收訊功能和警報等功能是否正常,對講機上的按鈕有沒有損壞或是無法使用

四、插座
1.插座的牆面有沒有破口還未修邊的
2.面板是否平整無翹起,有沒有無法閉合或破損的情形
3.可以準備一個插座檢測儀、充電器或是任何可以測試是否通電的設備,來檢查每個插座是否都可以使用

五、電話孔及有線電視孔
1.通常在驗屋時電話和有線電視都還沒裝設,所以無法去測試其功能是否正常,因此應該在驗收單上註明清楚,假使搬遷進去後發現無法使用時要立即改善





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參考出處:網路資料

分類:購屋知識

驗屋明細清單(3)

廚房

一、櫥櫃
1.檢查櫃子上每一片門在開關時是否正常、有沒有緊密的閉合
2.門裡的鉸鍊有沒有生鏽或是轉動不順的情形
3.抽屜或拉籃在抽拉時是否順暢
4.菜刀架有沒有固定牢靠
5.檢查櫥櫃每一個地方有沒有刮傷或是撞傷的痕跡
6.櫃門上方在開啟時會不會撞到燈具或是天花板的設備
7.特別注意要低投下去看櫥櫃與牆壁間的矽膠有沒有打好,如果有空隙就會變成蟑螂聚集的地方

二、檯面、洗滌槽
1.檢查檯面和洗滌槽的表面有無刮傷
2.蓄水的水塞能不能緊密的塞住,水龍頭在出水和溢水口在排水時順不順暢,打開水槽下方觀察排水管有無滲漏的現象
3.洗滌槽下方的櫃子要打開來看 , 有沒有滲水的痕跡

三、瓦斯爐
1.瓦斯爐使用是否正常
2.開啟瓦斯爐時有沒有雜音
3.瓦斯的軟管接頭有沒有緊密固定
4.排煙的軟管有沒有正確接到戶外

四、排油煙機
1.將排油煙機打開時,運轉是否正常
2.排油煙機的小燈能否正常開啟
3.檢查有沒有缺少排油煙機上的油杯和網紙等等配件





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參考出處:網路資料