分類:購屋知識

“賣”土地時該注意的稅法

由於小陳已經在東區買了一間新房子了,所以決定把之前住的小平房給賣掉,先到稅捐處評估一下要繳交的土地增值稅稅額,結果按照一般土地稅率計算要1百多萬元,而使用自用住宅用地稅率則不用30萬元,怎麼會差這麼多呢?趕緊跑去服務中心詢問,經過服務人員的解說之後,小陳終於了解了。

原來土地增值稅是從買進到賣出這段期間土地現值公告的漲價總金額,依照漲價倍數用累進稅率計算,一般土地稅率分為20%、30%和40%共3種,但自用住宅用地優惠稅率只要10%而已。

自用住宅就是自己的房子是自己在居住,且在簽訂買賣契約的前1整年都沒有出租或是營業,還要有直系親屬或者是配偶設立戶籍在那邊,而戶籍登記是只要簽約當天有在那裡就可以了。

由於自用住宅用地稅率是屬於優惠稅率,稅法規定一個人一生中只有1次的機會,但並沒有限定只能1處,所以如果同時擁有好幾棟房子都是直系親屬居住並且有設立戶籍在該地,只要能安排在同一天來簽訂買賣契約,且同一天向稅捐處申報土地增值稅,就可以好好的利用都市土地90.75坪的最大額度了。

服務人員還跟小陳說,因為他是在兩年內買新房子、賣掉舊房子,而且都是小陳的名義自己居住,有符合自用住宅的條件,再加上新房子的公告現值總額遠遠超過舊房子,所以可以辦理申請退還土地增值稅。不過服務人員也說,退稅之後新房子在5年之內都要做為自己住宅使用,不可以有出租、營業、遷出戶籍或是把所有權移轉,而稅稽處每年都會清查,要是不符合規定馬上就會追回退稅額,這點是非常重要的。



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分類:購屋知識

“買”土地時該注意的稅法

小陳已經存了好幾年的積蓄,就是為了要買一間房子好接年歲已高的父母親一起過來居住,在東區看好房子後,前幾天就委託了仲介公司代辦手續,簽約、申報土地增值稅和過戶登記,也付了印花稅、房屋部分的契稅和土地登記規費之後,終於在8月初拿到了土地所有權狀,開開心心的接父母親到新房子居住了。

仲介公司業務員小黃一直提醒小陳,要趕快把戶籍遷進去好去申請享受地價稅採用自用住宅優惠稅率,更強調必須在9月22日之前遷好戶籍,要不然今年就來不及享受自用住宅稅率了,而且地價稅額會差很多呢!

一扯到金錢,小陳馬上把握時間去辦理,遷好戶籍後就到稅捐處去填寫了自用住宅用地申請書,並且附上戶口名簿影本,果然沒多久就收到了稅捐處發的核准公文,總算放下了一顆心。

10月底收到了地價稅單,小陳一看背面說明,一般土地稅率是10‰~55‰,採累進課徵,而自用住宅用地才2‰,真的差很多。接著再確認一下自己家是採用哪種稅率,沒錯!是按照自用住宅用地課稅,接著就照著規定期限在11月30日前繳稅,做到人民的納稅義務了。

不過小陳還是不懂為什麼明明8月初才辦理過戶登記的土地要繳交1整年的地價稅,於是打電話向稅捐稽徵處服務中心詢問,經過稅務人員的說明才知道稅法規定地價稅是以8月31日的土地所有權人為當年度地價稅的納稅人。

自用住宅用地必須是要沒有出租或是作營業使用才可以申請,而都市土地面積最多只能有90.75坪,戶籍登記倒不限定土地所有權人一定要是本人,只要是配偶、父母、祖父母、岳父母、成年子女、成年孫子女都可以,但是房子必須要登記為自己的、配偶的或是直系親屬的才可以適用。



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分類:購屋知識

貸款購屋的相關稅法

阿偉最近想要脫離無殼蝸牛的稱號,也看中了一棟還不錯的房子,不過自己的積蓄算起來還是跟房屋賣價有差距,還好銀行利率低,對阿偉而言經濟上還是負擔的起,而且向金融機構辦理自用住宅購屋借款的利息支出,還可以在綜合所得稅中列舉扣除,所以決定要貸款購屋。


那要申報列舉扣除綜合所得稅時,阿偉有哪些事情要注意的呢?

1.每一個申報戶以一棟房子為限,而且房屋必須登記為納稅義務人本人、配偶或是受扶養親屬所有。

2.課稅年度中在該地址辦竣戶籍登記,並且不可以有出租、供營業或是執行業務者使用;如果是部分住家和部分非住家用的時候,原則上是以房屋稅繳款書上課稅現值的比例認定。

3.購屋借款的利息支出應開要先扣除掉儲蓄投資特別扣除額後,用剩下的餘額來申報扣除,每戶以30萬元為限。


申報時要附上當年度繳納利息單據正本,單據上如果沒有記載該房屋的坐落地址、所有權人、房屋所有權的取得日、借款人姓名或是借款用途,阿偉就要自己在單據上註明並且簽章,還要提出展示建物權狀和戶籍資料影本。





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“建”房子時該注意的稅法

這幾天跟阿土伯聊天的時候,聽他提起了想要將目前的自用住宅增建樓層,因為兒子女兒長大了,也都陸陸續續的成家立業,而現在的小平房已經不足以讓這麼多人居住,所以才興起這個念頭,於是阿土伯就來詢問我有關於興建房子時該注意的一些事情。


其實建房子有分為兩種方式,一種為自己建築,另一種則是和建築公司合建分屋。假使阿土伯是採用和建築公司合建分屋的話,等到分屋後要依照交換契稅稅率,也就是契價的百分之二來繳納契稅,例如:阿土伯的分到的房屋現值是350萬元,那所要繳交的契稅金額就是350萬*2%=7萬元。



如果自己建築時,阿土伯是使用自己小孩的名義當作起造人來興建房屋時,最好是讓小孩本人去付蓋房子的金額,不然會被人家誤以為是要將這房子贈送給小孩,那這樣就要依照贈與契稅稅率,也就是契價的百分之六來繳納契稅,例如:阿土伯的分到的房屋現值是350萬元,那所要繳交的契稅金額就是350萬*6%=21萬元;除了契稅之外還要繳納贈與稅,自98年1月23日之後的贈與稅算法為贈與淨額 * 10% = 應納贈與稅額,而贈與稅免稅額是每1 位贈與人每1 年220 萬元為限,所以所要繳交的贈與稅為(350萬-220萬)*10%=13萬元。


不管是以小孩的名義作為起造人或是與建築公司合建分屋,阿土伯在使用執照核發之前同時用出售的方式申報移轉土地給小孩或是建商時,都市土地面積要在90.75坪以內才可以申請按照自用住宅用地稅率課徵土地增值稅;如果是在使用執照核發後才簽約申報移轉土地的話,則必須要每1間房屋都辦妥戶籍登記才可以。


最後要記得,在原有房屋拆除時要向稅捐處申報停止課徵房屋稅,而房屋蓋好之後記得要在當年度的9月22日之前重新申請為自用住宅用地來課徵地價稅。






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“換”房子時該注意的稅法

小華這幾年來因為住家跟公司距離太遠,每天都要早起趕車上班,為了結束這種生活,小華決定要換房子了,但是要換房子就要經歷賣房子跟買房子這兩件事情,那有什麼相關的稅法要注意的呢?

賣房子時土地要繳交土地增值稅,可以申請按照自用住宅用地稅率或一般土地稅率來課徵。而政府為了提升國人的居住品質,訂有重購退稅規定,如果新買土地的地價超過原出售土地的地價扣掉土地增值稅後的金額,可以申請退還已經繳納的土地增值稅。

由於自用住宅用地稅率一人一生只能享用1次,所以小華這次可以保留不去使用,而按照一般用地稅率來繳交土地增值稅,再利用重購退稅的方法把已經繳納的土地增值稅退回來。重購土地從辦妥所有權登記日開始算起,5年內不可以移轉(例如出售或是贈與給配偶)或出租、供營業使用,不然會被追繳原本已經退還的土地增值稅。買屋時則要繳納契稅,按照買賣契稅規定的6%契價課稅,由買受人申報納稅。


重購退稅的要件有:

一、新購土地的地價,必須要超過出售土地的地價扣除已經繳納土地增值稅後的餘額。
二、買屋或賣屋的期間要在2年內,先買後賣或先賣後買都沒關係。
三、買或賣房子都要符合自用住宅用地規定。
四、新購入的土地,都市面積不超過3公畝或非都市面積不超過7公畝;出售土地的面積則不受限制。
五、買或賣的房子要是同一人的名義。
六、要在5年內提出申請。



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出租房子時該注意的稅法

小美目前以出租房子為生,每月收取租金4萬元,這個月初有一位新房客剛入住繳交了5萬元押金,而根據稅捐稽徵處表示,如果收取金額沒有另立票據,只有在租賃契約上註明收訖的話,則該契約就具有銀錢收據的性質,在每月收取租金時需要依照銀錢收據徵收印花稅4‰,而收取押金時也要貼印花稅票,故要貼印花稅票160元和200元。但假使房客都是以支票支付的話,房東只要在收取支票時在契約中明支票的名稱、號碼及金額,就不用繳納那360元印花稅了。

小美還得知在申報綜合所得稅時,要把全年的租金收入,減掉必要的損耗和費用後的餘額當作是所得額來申報房屋租賃所得。

租賃所得的申報方式分為兩種,一種是不須要任何證明文件,一律是用當年度的房屋租金收入43%列為必要費用,但是土地出租的收入只能扣除該土地當年度繳納的地價稅,不能扣除43%的必要費用;另一種則是採列舉扣除的方式,必須對因為出租房屋而發生的合理或必要的損耗及費用,一一逐項提出證明,例如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋來出租所支付的利息等等,小美可以先計算一下扣除費用額來比較兩者,選擇扣除額較高的來使用。

而小美所收的5萬元押金,應該要按照中華郵政股份有限公司1年期定期存款利率來計算租賃收入,可以減掉租賃所得的必要費用。


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租房子時該注意的稅法

從小住在鄉下的阿明為了有更好的發展,決定在台北工作且在大安區租了一間小公寓,租金一個月是1萬2000元於每月5號付款,並且在與房東簽租約時付了押金8萬元。

正好阿明的朋友在稅捐稽徵處服務中心上班,於是阿明就詢問了一下簽租約時有沒有什麼相關的稅法要注意的,經過詳細解說之後,發現原來租賃契約它本身並不是印花稅的課徵範圍,所以不需要貼印花稅票;但要是在契約上有註記收取款項簽收時,就具有代替銀錢收據性質,房東應該要依照收受金額的4‰貼印花稅票。

阿明在簽約時所繳交的押金8萬元,如果沒有另外立收據,那份租賃契約就屬於兼具代替銀錢收據性質,應該依照銀錢收據4‰貼印花稅票320元。假使阿明給房東的押金和租金都是用支票支付,只要在租賃契約或收據上註明支票的名稱、號碼及金額, 那房東就可以免貼印花稅票了。

阿明的朋友還說,因為阿明所租的房子是全部都以自己住家來使用,所以已經支付的房屋租金,在申報綜合所得稅的時候還可以當作列舉扣除的項目,而每1個申報戶每年的扣除金額以12萬元為限,但是有申報購屋借款利息者就不得扣除。申報的時候要檢附租賃契約書影本、支付租金的付款證明影本、阿明在該地址辦好戶籍登記的證明或是阿明書立所承租的房屋在課稅年度是供自住用而且非供營業或是執行業務使用的切結書就可以了。




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出售房屋應該注意的事項(2)

(五)委託銷售期間及變更售價

委託銷售契約書要明確記載委託銷售期間,而且在期間內不得自行出售或另外委託其他仲介公司(商號)銷售;委託銷售期間屆滿後2個月內,不要與仲介公司(商號)曾經仲介之客戶成交,以免日後產生服務報酬糾紛。又賣方或仲介業者要提高或降低委託銷售價格時,必須於委託銷售期間經賣方與仲介業者雙方簽章確認,才有法律效力。


(六)指定地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉

買賣契約書由賣方及買方共同或買方、賣方協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續;如果是未約明者,就由不動產經紀業者、 買方或賣方指定之。在要簽契約時要詳細調查買方的身分,並由買方親自簽章或加捺指印,不能僅憑授權書簽約,若是憑授權書簽約,應該要查問買方的本意,較不會有差錯,而且最好在地政士事務所簽約比較不會有問題,在簽約時也要核對一下身分證之姓名、住所等,確定買方的真偽,比較不會受騙。還有簽定買賣契約後1 個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記,免得日後有糾紛,對您才有保障。


(七)服務報酬的支付

買賣若是透過仲介公司(商號)而成交者,買賣雙方應支付一定金額的服務報酬給仲介公司(商號),依中央主管機關的規定, 其服務報酬不得超過該房屋買賣實際成交價金的6%(向買賣雙方收取的總額),該服務報酬為收費之最高上限,並非主管機關規定的固定收費比率,買賣雙方可以向仲介公司(商號)磋商定之。


(八)經紀業指派經紀人簽章

不動產買賣若是透過不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書等相關文件簽章,以示負責。


(九)確認不動產說明書內容

經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向買方解說。在解說前,該說明書應經賣方簽章。又在訂定買賣契約時,經紀人員應交付該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。所以賣方在簽章前應確認不動產說明書是否與事實相符,以免日後要負法律責任。



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參考出處:台中市政府宣導事項-消費者買賣房屋需知

分類:購屋知識

出售房屋應該注意的事項(1)

(一)慎選不動產服務業

不動產交易過程牽涉的法令非常多,如果自己沒有時間深入了解或處理,最好是委託專業人員提供服務,賣屋前請委託合法的不動產估價師辦理估價,賣屋時請委託合法不動產經紀業代理或居間,買賣成交後請記得委託合法的地政士來辦理產權移轉登記。


(二)了解售價是否公平合理,不要貪高價位以免拿不到價金

不動產買賣由於是零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此賣方應該先參考附近成屋的成交案例,或是委託合法的估價師對於該不動產來估價,以衡量價格是否公平合理。目前成屋透過仲介的方式非常盛行,少數的不肖業者在受理房屋委託銷售時,常壓低售價或是欺騙賣屋者市場行情,因此謹慎選擇信用可靠、合法之仲介公司銷售房屋是頗為重要的。而出售房屋時,寧可以一般正常價格賣一間房子,不要貪高價位出售受騙導致拿不到價金。


(三)瞭解稅費的負擔

不動產買賣契約書中應該要標明清楚各種稅費是由誰負擔,在買賣過程中所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等,除依法令規定(如契稅應由買方繳納,建物第1次登記費、土地增值稅由賣方繳納)外,其餘稅費由誰負擔應該要在契約中明訂,以免日後發生糾紛。


(四)詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱期

凡是以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之一部或全部而訂定的契約,都稱為定型化契約。該定型化契約條款不限於書面,其以放映、張貼、牌示或是其他方法表示者,亦屬之。仲介公司(商號)是企業經營者,要簽定委託銷售契約前,賣方可以享有一定期間的契約審閱期(猶豫期間)。本部為防範定型化契約的濫用,保障消費者實質的契約自由,內政部公告各項不動產交易契約書範本,提供各界參考使用。暨公告定型化契約應記載及不得記載事項,假使仲介公司(商號)有違背了內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項,賣方是可以主張該條款無效。




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參考出處:台中市政府宣導事項-消費者買賣房屋需知

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買賣房屋需知事項-法拍屋

1.事先充分瞭解投標的條件


(1)了解法院拍賣公告的內容 無論自己投標或是委託他人代標,都應該完全了解法院的公告內容:例如查明標的物內容、查明使用的分區、有沒有車位、有沒有租賃關係、假使有違章建築或是加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有沒有點交、買賣資格或條件等等。


(2)查看法拍屋的現場在投標前最好依照投標公告的內容,親自去標的物現場查明土地坐落、房屋構造及型式、層別或層數、面積及其他使用的情形。應該要特別注意:了解是否可以由法院帶領應買人察看拍賣物、查明該屋含氯量是否過高、是否為輻射屋、有無鄰避設施、有無專業管理問題、規約的內容、打聽曾否發生兇殺或自殺致死的情形、打聽地理條件等等。


2.委託代標注意事項


(1)委託合法不動產經紀業者代標 合法的不動產經紀業者,應該要受到不動產經紀業管理條例的規範,消費者在委託代標時,假使業者有不實的廣告,消費者可以依照消費者保護法、公平交易法行使權利。


(2)代標業者不得賺取差價或是其他報酬 代標業者如果有賺取差價或是其他報酬時,消費者可以依照不動產經紀業管理條例第19條規定向業者主張「應於加計利息後加倍返還支付」。並且可以向直轄市政府地政處或是 縣市政府地政處檢舉依同條例第29條規定處罰。


(3) 請代標業者說明法拍屋附近的最近成交行情。





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參考出處:台中市政府宣導事項-消費者買賣房屋需知