分類:購屋知識

買賣房屋需知事項-成屋

1.選擇使用內政部版要約書或斡旋金

委託仲介業者購買成屋時,業者在向購屋人收取斡旋金的同時,要記得告知購屋人也可以選擇採用內政部版的「要約書」,說明其區別和替代關係。假使購屋人選擇內政部版的「要約書」,賣方就不得向買方收取任何款項。


2.房屋是否有瑕疵

看房子的時候要冷靜,並且注意看牆壁有沒有漏水的情形?假使有的話位置在哪裡?有沒有檢測海砂含氯量以及輻射鋼筋?是否有損鄰的狀況?有沒有違建或禁建的事情?是否曾經發生過火災或者其他天然災害,造成建築物損害以及其修繕情形如何?是否被建管單位列為危險建築?附近的環境如何?有沒有公害?決定購買的時候,最好讓自己有一段緩衝的時間,可以多看幾次且做較多方面的比較,免得貿然付出訂金後才發現房子的缺失,或者不符合自己的需求而受到損失。


3.停車位的使用

購買成屋的時候應該要注意是否有停車位之分管協議?是否需要支付車位的管理費?如果要的話要如何支付呢?使用的時候是固定位置使用還是需要承租、排隊等侯、定期抽籤等等,每日是先到先停嗎?這些都必須要仔細瞭解清楚免得日後產生糾紛。


4.停車位記載的情形

購買成屋的時候,如果一併購買停車位的話,必須要注意該停車位是否有辦理單獨區分所有建物登記?車位種類(平面式、機械式等)?車位編號(已辦理產權登記且有登記車位編號者,依其登記之編號;未辦理者,依分管編號為準)?


5.管理委員會事宜

購買區分所有建物時要注意,管理費要如何繳納?是否有積欠管理費?


6.付款方式

付款方式也應該要在契約中明訂清楚。

一般都分成4段付款:
(1)簽約款:簽約時付一部分的訂金。
(2)備證款:賣方備齊辦理移轉登記所需的文件,並且就有關書表證件交給雙方所指定的地政士或律師時,再交付一部分的訂金。
(3)完稅款:繳清一切稅費及增值稅後再付一部分訂金。
(4) 交屋款:等辦妥移轉登記,買方領得所有權狀並且點交清楚後,再支付尾款給賣方。

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參考出處:台中市政府宣導事項-消費者買賣房屋需知

分類:購屋知識

買賣房屋需知事項-預售屋(2)

6.瞭解建材及設備

許多建商在銷售房屋時,常常會印製精美的說明書,其中說明地坪、門窗、衛浴、廚房、水電等建材,購屋者應該要注意契約中是否有註明建材規格、廠牌、等級等事項,以防止賣方以劣質品充數,然後在交屋時發生糾紛。


7.房屋買賣標的應該標示清楚

買賣契約中應該註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數,註明房屋是哪一棟哪一層哪一戶,若是有購買停車位則應該註明車位規格,並影印賣方建造執照的配置圖、平面圖附在契約中,比較明確清楚。


8.預防拿不到土地產權

建商在蓋房子有時候是自地自建,有時則是和地主合建。如果建商是和地主合建,購屋者最好在和地主簽立土地買賣契約的時候,同時和建商簽立房屋買賣契約,以免日後建商和地主一旦發生合建糾紛,會拿不到土地產權,這是要非常注意的事情。


9.注意開工、完工、交屋日期

購屋者最關心的就是交屋日期了,所以在簽約時應該詳細註明開工日期、完工期限以及交屋日期,以保障自身的權益。


10.完工之後的管理維護及保固期限

有些社區完工後建商會輔導成立住戶委員會,並按月繳納一定金額的管理費用,購屋者應該要事先瞭解並且配合,以維持社區整潔。針對建商對於房屋交屋後,是否有保固期限及範圍也應該要了解,一般結構部分保固為15年,固定建材及設備部分保固為1年。


11.違約的事項

購買預售屋,從簽約到實際交屋大約需要經過1至3年的時間,因此在簽定契約時,有關於違約條款方面的內容應該詳加注意,以免日後發現房屋有瑕疵或是重大問題時,想要解約卻因為違約條款,而造成巨大的損失。





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分類:購屋知識

買賣房屋需知事項-預售屋(1)

1.建商有沒有請領建造執照

要興建建築物時,必須要領有建造執照才可以廣告或是銷售,以及向建築管理機關申請開工,而完成時才可以申報完工,經過檢驗合格後才可以領取使用執照,接著才能申請接通水、電,辦理建築物保存登記(建物的第1次登記),並且申請建築改良物所有權狀。


2.支付訂金

建商在銷售預售屋時,如果有要求買方要先支付訂金才提供契約書,或是收取訂金簽約之前,沒有提供買方至少5天的契約審閱期間,買方是可以向行政院公平交易委員會檢舉。


3.仔細瞭解房屋面積坪數及單價

建商所計算的房屋坪數通常是包括室內(含夾層屋)、陽台及公共設施面積,所以在購買房屋時應該考慮夾層屋是否合法,以及公共設施、陽台所佔坪數的比例。有些建商只列私有面積及公共設施面積,但沒有說明該夾層屋是否合法,而所謂的私有面積則包括室內、夾層屋、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內,公共設施面積包括了地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔,所以事實上私有面積並不等於自用面積,購屋者應該要注意,否則自己以為單價便宜,但是扣除公共用的面積後,其實單價相當高。


4.注意房屋和室內的格局

室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便,房間的通風與採光是否良好,也都是購屋者應注意的地方。


5.瞭解付款的辦法以及貸款額度

許多建商為了促銷,常常會以動人的廣告來吸引人們購屋,但是付款辦法是否合適或是貸款額度多少,購屋者應該要在購屋前充分瞭解,以避免日後產生問題。





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買賣房屋需知事項-不動產(3)

11.指定地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉

買賣契約書由買方或賣方共同或協商指定地政士辦理產權移轉登記及相關手續;如未約明者,由買方或賣方或仲介公司指定。而且簽定買賣契約後1個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記,您的產權才有保障。


12.要求經紀業指派經紀人簽章

買賣不動產若是透過不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書等相關文件簽章,以示負責。


13.要求提供不動產說明書解說

經紀人員在執行業務過程中,應該向買方解說不動產說明書。在解說前,該說明書應該經過賣方簽章。又在訂定買賣契約時,經紀人員應該交付說明書給買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。


14.支付服務報酬

買賣若是透過仲介公司而成交者,買賣雙方應該支付一定金額的服務報酬給仲介公司,依照中央主管機關的規定,向買賣雙方收取的總額的服務報酬不得超過該房屋買賣實際成交價金的6%,該服務報酬也就是收費的最高上限,並非主管機關規定的固定收費比率,買賣雙方也可以向仲介公司協商定之。





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買賣房屋需知事項-不動產(2)

6.面積是否正確

一般不動產在產權登記時,除了主建築物面積外,還有附屬建物及共用部分如陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業銷售時,常常會虛灌坪數,讓每坪單價看起來很便宜,所以買方在給訂金之前應該仔細看清楚所有權狀,並且計算正確的面積,以避免簽約之後發生糾紛。


7.產權是否清楚

在付出訂金前,應該先到地政機關申請土地、建築物或房屋的登記簿謄本,查閱所有權人、面積坪數、有無設定抵押、有無租賃關係或者被查封等,並且到工務機關查閱都市計畫圖,看看是否坐落在公園、道路或其他公共設施用地內。


8.詳細閱讀買賣定型化契約及契約審閱期

凡是以企業經營者提出的定型化契約條款作為契約內容之一部分或是全部而訂定之契約,均稱為定型化契約。該定型化契約條款不限於書面,其中以放映、張貼、牌示或其他方法表示者也屬於定型化契約條款。賣方若是企業經營者或是建商,要簽定買賣契約前,買方可以享有一定期間的契約審閱期,也就是買賣猶豫期間。

為了防範定型化契約的濫用,保障消費者實質的契約自由,內政部公告各項不動產交易契約書的範本,提供各界參考使用。暨公告定型化契約應記載及不得記載事項,若是賣方為企業經營者或建商,有違背了內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項,買方是可以主張該條款無效。


9.瞭解稅費的負擔

不動產買賣契約書中應該載明各種稅費由誰負擔,買賣不動產所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等等,除依照法令規定,例如契稅應由購屋者繳納,建物第1次登記費、土地增值稅由出售人繳納外,其餘稅費由誰負擔應該在契約中明訂,以免日後發生糾紛。


10.與所有權人簽約

要簽買賣契約時要詳細調查賣方的身分,並由賣方親自簽章或加捺指印,最好要與所有 權人簽訂,假使是由代理人代簽,要注意是否有授權書,但也不能只憑授權書簽約,若是憑授權書簽約,應該要查問賣方的本意較不會有差錯,而且最好在地政士事務所簽約比較不會有問題,在簽約時要注意核對所有權狀上之姓名、住所等,並仔細查對賣方地價稅單或是房屋稅單,確定所有權人就是賣方,才不會受騙。又對於不動產的坪數、價格,及屋內現狀設備等等都要書寫清楚。





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分類:購屋知識

買賣房屋需知事項-不動產(1)

1.慎選不動產服務業

在不動產交易過程中牽涉的法令非常多,如果自己沒時間去深入了解或處理,可以委託專業人員提供服務;買屋前委託合法不動產的估價師辦理估價,買屋時委託合法不動產經紀業代理或居間,買賣成交後委託合法地政士辦理產權移轉登記,這樣就不會辦理時出錯。


2.現場履勘

不動產買賣時,無論是土地或房屋甚至是預售屋,都應該去實地勘查,對標的物的範圍以及各種情況要詳細詢問清楚,必要時更應該向鄰居或大樓管理員查詢真實情況。且銷售廣告的內容應該要和事實相符,房屋的用途及土地使用分區也應該符合日後使用情形。


3.瞭解出售原因

一般不動產出售原因都應該詢問清楚,以避免買到讓自己不舒服之不動產。除了可以向地主或屋主詢問外,也可以從左鄰右舍或大樓管理員打聽來瞭解真相。


4.考慮價格是否公平合理,不要貪小便宜

不動產買賣因為是零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此應該先參考附近的成交案例,或是委託合法的估價師來估價,以衡量價格是否公平合理。目前不動產透過仲介銷售的方式非常盛行,少數不肖業者在受理房屋出售時,常提高售價或是哄抬市場行情,甚或是欺騙購屋者,因此謹慎選擇信用可靠、合法之仲介公司購買不動產是頗為重要的。而且不動產交易是一輩子的事情,不要因為貪圖小利而後悔一輩子,寧可以一般正常的價格買一間理想的房子,以避免吃虧上當而後悔。


5.考慮財務狀況,不要倉促下決定

當有購買不動產的意願時,必須先考慮不動產的價金、自備款以及該不動產可以貸款多少金額,並且考量日後貸款本金與利息的支付能力,不要受到仲介或是銷售人員鼓動就倉促下決定,一定要深思熟慮才好,否則事後要解除買賣契約或退款就困難了,及使因此失去交易機會也不見得會有損失,主要是不要在壓力下作決定,以免後悔。





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參考出處:台中市政府宣導事項-消費者買賣房屋需知

分類:購屋知識

房屋買賣的流程第五步-過戶交屋

房屋及土地產權過戶至買方名下後,由買家支付賣家價金尾款或由銀行貸款匯入賣方帳戶,賣家點交房屋、交付鑰匙予買家,買賣完成。


買家要事先準備下列東西

土地及建物買賣所有權移轉契約書、身份證影本 、契稅單、尾款、代書費用(假如有代書)、登記的規費、印章、戶籍謄本和戶口名簿影本。

賣家要事先下列東西

增值稅單、土地或建物所有權狀、身份證影本、印章;若無法親自辦理則另外需要印鑑及印鑑證明。


流程

1.到地政事務所

先將契稅繳費正本的第二聯,也就是給“ 地政聯 ”,訂在建築改良物買賣所有權移轉契約書上;而土地增值稅繳費正本第二聯,也是“ 給地政聯 ”也要訂在土地買賣所有權移轉契約書上,接著填寫土地登記申請書後,買賣雙方需要用印。


下列是用印要準備的文件:

買家提供的土地及建物買賣移轉契約書各一份、戶籍謄本一份、戶口名簿影本以及土地及建物買賣移轉契約書貼印花正本各一份;賣家提供的土地所有權狀正本、建物所有權狀正本、印鑑證明(未能親自辦理)或一般印章;買賣雙方的身份證影印本,以及買家的契稅繳納收據,賣家的土地增值稅繳納收據。


2. 登記規費

用印完之後,買家需要繳納登記規費


3.領取新權狀

在地政機關公告三日後,會通知領取核發的新權狀,而地政事務所會寄到辦理時填寫的寄送地址,所以要注意。


4.付尾款

領完權狀過後,買家要支付賣家剩餘的全部尾款,假使是貸款就由銀行貸款匯入賣家的帳戶,同時買家應該向賣家取回擔保本票。


5.交屋

買賣雙方點交房屋,賣家將鑰匙交給買家,而買家也可以更換鎖具等等。

假使有雇請代書的話,此時買家應該支付代書費給予代書,同時也要向代書索取所有放在代書處的文件正本影本。


注意事項

1.買家記得交屋後,到管理室詢問看看賣家是否有任何費用積欠未繳的事情。


2.賣家在交屋的時候,除了在契約中有註明要給予買家的家具設備留下之外,其餘的物品都應該要清理完成,否則買家可以將那些物品當作是垃圾清除掉,且向賣家收取清理費用。


3. 在交屋時,買家應該要仔細檢查房屋有無問題,附贈的家具設備是不是和契約內容相同,而交付的所有鑰匙有沒有正確等等,保障自己的權益。





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參考出處:591房屋交易網

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房屋買賣的流程第四步-完稅

完稅是產權移轉過程中的一個流程,稅捐機關針對代書申請移轉的不動產開立應該課徵的各項稅費單據,接著買賣雙方繳納稅款完稅後,地政機關必須檢視所附各項完稅的單據,才能核准並且完成移轉登記。


流程

1.繳稅

賣家應繳土地增值稅,而賣出後次年應申報財產交易所得稅,若是賣家不動產有抵押權設定時,需要負擔塗銷登記費,假使有其他欠稅如房屋稅、地價稅、工程受益等也需要完稅。

買家應繳納契稅、印花稅、代書費、登記規費。最後雙方依實際交屋日按天數比例分擔者計有水、電、瓦斯費、房屋稅、地價稅。


2.付完稅款

買家將完稅款交給賣家後,假使賣家是代理人的話,一樣需要驗明身份;完稅後買家支付第三次價金予賣家。


注意事項

1.買賣雙方繳納完稅後,應該要保留繳款收據正本以備以後使用。


【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:591房屋交易網

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房屋買賣的流程第三步-用印

代書備妥向地政機關申請產權移轉過戶登記所需的相關申請書類,須由買賣雙方簽名並蓋印鑑章,買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付給代書,雙方並在增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好印鑑章的手續,這就稱為用印,此時也是買家支付第二次價金予賣家的時候。


買家在用印前應先準備下列東西

印鑑章、6個月內的印鑑證明2份、戶口名簿影本2份或是戶籍謄本2份、用印金額(一般為總房價的10%)、土地或建築物的所有權買賣移轉契約書以及影本1份 。


賣家在用印前應先準備下列東西

印鑑章、6個月內的印鑑證明2份、戶口名簿影本2份或是戶籍謄本2份、近期房屋和地價稅單的正本、土地所有權狀影本、土地及建物登記謄本兩者各1份。


流程

1.到地政事務所後,先請領土地及建物登記謄本,接著填寫土地登記申請書,最後填寫土地增值稅單申報書即可。


2.先根據地政事務所申請到的土地登記謄本填寫好土地增值稅申報書,接著附上買賣雙方的身份證影本、土地登記謄本影本、土地所有權狀影本這三樣都各一份,假如是影本則需要寫切結書,並且不能塗改。到稅捐處後,會有人員先檢查「土地買賣所有權移轉契約書」的正本,確認沒有問題之後將正本退還並檢視需要的文件是否都有齊全才會收件,以免浪費時間跑來跑去。 大約在收件之後五~七天,會有人來通知去領取「土地增值稅」的繳費單。


3.到鄉鎮市公所申請「契稅」,填寫房屋契稅申報書時,要附繳所有權移轉契約書上面貼有印花影本、建物登記謄本的影本,所附的影本也需寫切結書,並且蓋上個人的私章。

所有文件在人員檢查沒有問題之後才會收文,大約三~七個天之後,會前來通知去領取契稅的繳費單。


4. 若買家需要貸款,應該在用印的時候就決定貸款銀行,由代書整理貸款資料後送件,經過銀行收件、審查、估價、對保、用印(大約2至3星期)。


注意事項

1.買賣雙方若無法親自到場,要自己或者請代書仔細檢查印鑑證明及印鑑章是否相同、證件有沒有齊全。


2.當要交給代書或其他的辦理人證件時,需要請代書或是辦理人簽名表示收到,假使未用完時則需要一起退回。





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參考出處:591房屋交易網

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房屋買賣的流程第二步-簽約

買家要先準備好印章、買家身分證(或授權書、授權人身分證)及扣除訂金外的簽約款、仲介服務費。而賣家則要準備好印章、身分證正本(或授權書、授權人身分證)、訂金收據(或要約書)、土地或建物所有權狀正本、近期地價稅單及房屋稅單(或契稅單)、近期貸款繳息單或貸款餘額證明書。


流程

1.確認雙方的身分無誤

買家可以要求查看賣家的身份證、提供的土地或建物權狀正本,確認簽約人是不是房屋的所有人,假使賣家是代理人的話,則需要檢查授權書和被授權人的身份證是不是相同的人,假使有代書就可以請代書來檢查,比較有保障。


2. 協定契約的內容以達成一致

買家需要詳細的閱讀契約內容(契約可以由代書或是買賣雙方提供),並且和權狀核對一下填寫的內容是否一樣,如果對於契約內容有任何疑問或不滿意的地方,可以與賣家商量以達成共識。


3.簽約

買賣雙方在房屋買賣公契和私契上親自簽名蓋章,買賣雙方或是代書都可以提供此契約,也可以去地政事務所拿取;假使是代理人來代理簽約的話,需要再簽立本人姓名之後再註明代理的名義並且簽名就可以了。


4.付簽約款

買家將簽約款付給賣家,習慣上價金的支付分為四次給付,即 1.簽約時含訂金 2.用印時 3.完稅時 4.交屋時,而之前支付的訂金可以抵扣相應金額的簽約款,賣家也可以要求買家就剩餘的款項簽立尾款擔當本票;若有銀行貸款,貸款金額通常視為尾款於交屋時給付,其餘自備款部分則分別在前三次給付,各次給付金額於簽約時由雙方約定。


注意事項

1.買家應該注意簽約當天的土地及建物坪數是否正確、有沒有限制登記尚未塗銷的,在土地使用方面是作為住宅區還是工業區等等,更應該特別注意目前賣家的銀行抵押設定金額是多少,可以用來當作支付賣家各期價款的根據。


2.契約的當事人原則上應該要由本人親自來簽約,如果無法親自前往則應該提出授權書,其內容要有出售不動產的座落地址以及特別授權代理哪些權利等,並且需要提出本人的印鑑證明(必須和授權書上的用印者一致)。接著由代書核對雙方身份證,確認簽約當事人無誤後由雙方簽名蓋章。假使當事人是未成年人時(未滿二十歲並且尚未結婚者),應該由法定代理人來簽約。


3.契約書內必須以數字寫明者,例如坪數、金額或持分等,應該要用國字大寫比較適當,以免日後會有契約變造或是爭議。且要注意簽約日期的填寫,假使契約裡有文字修改的地方,必須要有雙方的簽章;如果契約書有兩張以上,應該注意逐一檢查每張契約,避免以後產生問題。


4.若無法親自前往,請記得一定要事先準備好印鑑證明和代理人的授權書 。






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參考出處:591房屋交易網