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Bidding on a home

不動產法律系列 租約明定連帶保證人之法律效力

作者:謝彥安 律師


房東在出租房屋時,常會擔心租到不願殷實履行租約的房客,以致出租的獲利化為烏有。例如有房客逾期不繳房租、不當破壞房屋等情況,此時,雖然法律規定或契約有約定房東有求償權,但如果房客採取拖延戰術,或就算房東對房客透過法律途徑取得強制執行名義(即債權人得要求國家對債務人財產強制執行之權利),才發現房客根本沒有財產可供執行,往往只能徒呼負負。


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按民法第739條規定:「稱保證者,謂當事人約定,一方於他方之債務人不履行債務時,由其代負履行責任之契約。」。從而,房東可要求房客另覓第三人,擔任房客的保證人,如果房客有任何違約責任,即由其代負履約或賠償責任,此時,最好有該第三人白紙黑字之書面簽章(例如在租約直接加註保證人之簽章),以證明其有願意擔任保證人之意思。


不過,上開保證僅為一般保證,如房客有違約事由,第三人可要求房東須先對房客請求強制執行而無效果後,保證人方須為賠償(即民法第745條之先訴抗辯權)。如房東希望能直接對第三人請求,應要求該第三人擔任「連帶保證人」,即請第三人聲明拋棄民法第745條之權利(民法第746條第1款參照),並最好於契約有相應之註記。


一旦租約有連帶保證人,除了上開一般房客常見的違約事項外,一些特殊的違約或侵權行為(如房客燒炭自殺,房東對於房價減損轉向其繼承人求償較困難),亦有可能因有連帶保證人而增加求償的機會,故房東可適當於租約設計「連帶保證人」以保障自身權利。




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