分類:購屋知識

了解不動產交易糾紛

近來不動產市場交易熱絡,購屋糾紛也隨之增加,根據行政院消費者保護委員會統計,光是民國96年第1季全國各縣市政府受理的不動產消費申訴案就有315件,與去年同時期比較增加了6.42%,主要態樣有「訂金返還」、「品質爭議」、「契約審閱權」及「隱瞞重要資訊」等。行政院消保會特別呼籲消費者: 了解目前購屋糾紛的態樣,以及要求業者製作「不動產說明書」,是避免重蹈他人覆轍的第一堂課。

一、「訂金返還」爭議:

在不動產買賣交易中,通常雙方當事人就標的物及價金意思表示一致,買賣契約成立後,還必須完成稅捐、證件用印以及過戶登記等後續的程序。因此賣方會要求買方先支付訂金,做為毀約的賠償。但是建商甚至是代銷業者為了達成績效,經常口頭承諾「先付訂金,不買可以退訂金」的方式,催促看屋的消費者立即決定購屋,只是事後消費者要求解約退還訂金時,卻以「退訂金要扣手續費」、「錢已經匯入總公司帳戶,退錢要花時間」等各項推、拖、纏的方式刁難,希望消費者打消解約的念頭。

行政院消保會建議:要求業者將各項口頭承諾均清楚記載於繳付訂金之預約當中,否則不簽約。



二、「契約審閱權」爭議:

依照消保法第11條之1規定,企業經營者必須提供合理的契約審閱期,使消費者有足夠時間考慮是否訂定契約。另外依照目前公告之「成屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣契約書範本」,其契約之審閱期間至少5日。但是業者常常以「現場看屋,來就送好禮」、「現場簽約就送獎品」、「今天不簽約就沒機會」、「不簽約就不能看 契約」等行銷手段吸引人潮,從而以買氣旺盛之氛圍,變相壓縮消費者的冷靜期。

行政院消保會建議:依照消保法規定,企業經營者有提供定型化契約審閱期間的義務,消費者也應該主動要求,確實審閱契約內容,不可輕率簽約。



三、「品質爭議」爭議:

不動產的瑕疵往往不容易在現場察覺,所以消費者在購買之後,發現建物品質和原簽訂契約的內容不同或是認知有落差時,爭議就在所難免,例如地板材質、地面高低落差等。其中又以「房屋漏水」、「施工瑕疵」為最典型。

行政院消保會建議:注意購買前建物品質,貨比三家,尤其瞭解瑕疵處理及賠償的相關規定。



四、「隱瞞重要資訊」爭議:

不動產的重要資訊,往往是消費者決定是否購買的重要因素。因此不肖業者為了達成交易目的,故意隱瞞房屋的重要資訊,特別是建物的履歷資訊,例如隱瞞該房屋曾經是兇宅、發生過火災、被建管單位列為危險建築等等,行政院消保會就曾接獲消費者投訴表示,房屋仲介業者以及賣方隱瞞標地物曾經被判定為「九二一地震」半倒戶的重要資訊。

行政院消保會建議:
(一)應該向房屋所在地之鄰居瞭解房屋出售的原因,並且實地的了解鄰近房地狀況,才不會吃虧。
(二)委託不動產經紀業者購屋時,應該要求業者製作「不動產說明書」,記載建物相關的瑕疵。因為「不動產經紀業管理條例」規定,「不動產說明書」也是買賣契約的一部分,消費者千萬不要讓應有的權利被剝奪。





【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:行政院消費者保護委員會

分類:台南建案 » 台南房產

鄭子寮地區重整 暢旺台南市北區房市

【房地王記者/萬真彣報導】台南市北區東與台南縣永康市相隔,並以北門路、小東路與東區為界,南以成功路與中區連接,西以武聖路、和緯路與西區為鄰,北以鹽水溪緊接安南區。原本該區為台南市發展較緩慢的區域,除了小北商業區、眷村住宅區、舊式零亂的住商混合區,及西半部點狀分佈的高級宅群外,大部分為漁塭、空地與水澤﹔但近來市政府逐漸有整頓其亂象的計畫,欲提昇該區環境品質。加上北區重劃鄭子寮地區後,釋出大量土地且加以積極建設,是目前該區房屋買賣最熱烈的地段,使當地人口快速增加,根據台南市政府統計,北區人口數已高達 12 萬餘人,戶數更超過 4 萬 2 千戶,進駐人口持續增加。

交通四通八達     鄭子寮重劃區地價漲逾2成

鄭子寮重劃區原本多為漁塭用地,但在重劃整地之後,規劃完善、基地完整,各式房屋、豪宅陸續興建完工;本地離台南市中心只要10分鐘,到達台南縣永康市或南科也只需15分鐘車程,聯外交通便捷,吸引許多本地與外來購屋族的青睞,是北區推案量最大的地點。此外,受到南科帶動、房市復甦的影響,當地買氣與房價都有逐漸上揚的趨勢,根據觀察,近兩年本區房價已漲了2成以上,交易日趨熱絡。

高總價豪宅搶手    商圈多元活絡

目前該區無論是透天住家或透天店面等新成屋產品,銷售反應皆突出;在房價方面,本區透天住家總價約600~900萬;總價最高的地帶為復興國中周遭的別墅產品,價格約 1500 萬至 2000 萬元左右,但完工後仍銷售一空,顯示了虎尾寮重劃區一帶的居住環境條件,已受建商及購屋族認同。另外,北區商圈的蓬勃,也是值得關注的議題;例如年代已久的小北點心城,已配合經濟部商業司推動的「形象商圈」計畫,規劃成小北形象商圈,再造昔日繁華榮景。而西門路商圈、市中心及站前商圈、和緯路商圈也日漸成熟;而重劃區內著名的花園夜市,是台南規模最大的夜市,更是觀光客聚集的重要據點。這些美食、購物等多元商圈,吸引相當多的人潮與錢潮湧進,促使此區商業活動頻繁。

各項指數顯示北區房市好景氣

根據台南市建築開發商業同業公會統計,98年度截至11月為止,該區的透天開工戶數,住宅為121戶,店舖為30戶;大樓開工戶數,住宅為117戶,店鋪為2戶。而北區今年6層以下建物之第一次移轉為175筆,面積約4.53 公頃;第一次登記筆數為100筆,面積2.88公頃。至於7層以上建物之第一次移轉為461筆,面積約3.01公頃; 第一次登記筆數為486筆,面積3.7公頃。

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台北市信義區知名地標-國父紀念館景點分享

紀念革命先烈  孫中山先生的國父紀念館位於台北市信義區仁愛路,有著巍峨莊嚴的建築設計,中山公園裡綠草如茵、花木扶疏,其常年舉辦文化藝術活動,讓國父紀念館帶著人文知性的面貌。國父紀念館靠近信義區的百貨公司群,筆者通常喜歡坐捷運在國父紀念館站下站,若坐公車的話,也同樣是在國父紀念館站下車。今天天氣還算不錯,沿松仁路走來仁愛路方向入口,逛逛國父紀念館。在門口遇到外國人在拍照,想必國父紀念館世界馳名阿!

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嗯~不過國父紀念館好像在整修,有個吊車在前頭!

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國父紀念館的植栽很漂亮,都冬天了還開的這樣美,真是四季如春!

12310403國父紀念館的樹,高大又翠綠,筆者遇到許多在國父紀念館做運動的人,有人在跑步,有人在做體操,有人在放風爭,有人在騎腳踏車,大家很樂活喔!

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從國父紀念館裡看旁邊的建築物,可以清楚看著建築物連接的天際線!

國父紀念館旁邊的建築物,因為擁有國父紀念館的無敵景觀,身價都不凡!且持續看漲!

12310405國父紀念館屋頂有許多小麻雀停留,其實國父紀念館裡還有不少隻鴿子!國父紀念館常年舉行演藝活動、講座,記得筆者在此看過俄羅斯團體的溜冰演出。國父紀念館2樓設有立德飯店Caf’e 83,看表演前可以先來此休息、嚐Buffet。

12310406國父紀念館的天空沒有遮蔽物,大片夕陽西下的天空太美了!

12310407國父紀念館前是台北大巨蛋預定地,聽說將規劃興建可容納四萬人的多功能體育館、購物中心、五星級觀光飯店,及辦公大樓。

12310408出國父紀念館往忠孝東路明耀百貨方向走,可看到華視,真是人文薈萃。

國父紀念館的大片綠意,是都市中少見的,在繁忙的工作腳步中,這裡是一個休息的好角落,住在這附近的人,只能說太幸福了!

國父紀念館地址:台北市110信義區仁愛路4段505號
官網: http://www.yatsen.gov.tw/chinese/index.php

房地王記者 王玉婷 報導

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台北市中正區二二八和平紀念公園景點分享

二二八和平公園位於台北市中正區,被臺北市公園路、襄陽路、懷寧街與凱達格蘭大道所圍繞,
是歷史相當悠久的公園,以前稱為新公園,園內有日本庭園式造景:池塘、拱橋、綠地、步道及露天音樂臺,設立在園區內的二二八紀念館和紀念碑,紀念著二二八事件,二二八紀念館不時舉辦藝文、展覽活動。

二二八和平公園鄰近台北車站、總統府、台大醫院,交通非常方便。

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公園腹地廣大,樹木眾多,小徑寬敞,造景優美!

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花圃很美,顏色五花八門!

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公園內高大的樹、椰子樹很多,整片綠意!

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公園的花開的很美,顏色很有層次感!

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累了,有許多涼亭可以休息!

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~進去休息,涼亭裡面打掃的很乾淨,沒有人亂丟垃圾!

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原來銅像是紀念連雅堂先生,讓我想起以前念的「台灣通史」~~~台灣本無史……

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~~銅像很威嚴ㄚ,讓人肅然起敬!

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涼亭角落一拍~很奇特吧!柱子隔開的左邊是古典建築,右邊是現代建築。

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大面積的湖,湖中佇立著涼亭,散發古色古香的氣息!

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湖裡有許多魚游來游去,真想餵它們飼料!

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湖中倒影,蠻有意思的!

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風兒徐徐吹來令湖面水波盪漾,人也倍感輕鬆自在。

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公園有許多鴿子,群體遊玩,都不怎麼怕人!

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公園有噴水池,旁設有涼椅。

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阿伯正在跑步,後面的尖塔紀念二二八受難者,往前是露天音樂臺,有時會舉行露天音樂會。

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國立台灣博物館也在二二八和平公園裡,裡面經常舉辦特展。

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另人懷念的銅牛,很小的時候(三歲多)我就爬上它拍照,現在不曉得還可以這樣做嗎?

二二八和平公園伴隨著台北人一同成長,是都市叢林中難得的休閒空間,露天音樂會、館裡不時舉辦的藝文、展覽活動,更讓公園多了份知性的味道。

房地王記者 王玉婷 報導

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2009第三季房地產景氣燈號由藍燈轉為黃藍燈

【房地王記者/王玉婷報導】內政部建築研究所12月28日發布第3季房地產景氣對策訊號,綜合判斷分數為10分,比第2季上升3分;燈號由「藍燈」轉為「黃藍燈」,房地產景氣往上升。

市場整體表現比第2季為佳

第3季房地產景氣對策訊號,綜合判斷分數為10分,上一季分數為7分。在綜合指標方面:領先指標維持穩定,同時指標大幅上升。市場整體表現比第2季佳。
雖然,第3季房地產市場景氣比第2季好,但考慮市場資金面、房價支撐問題,短期景氣將呈現盤整趨勢。

利空消息稍高於利多

98年第3季房地產相關新聞評析,市場利多與利空消息是44:56,利空稍高於利多。就市場消息面來看,主要利多消息包括:經濟景氣持續復甦、貨幣供給增加、兩岸簽署MOU、利率維持低檔、購屋信心與消費信心分數增加、放寬保險業投資不動產限制、一生一屋土增稅優惠等。主要利空消息包括:失業率維持高檔、物價下跌疑慮、優惠房貸不續辦、辦公室空置率仍偏高、陸資來台投資不動產案件不如預期等。雖然,利空消息稍高於利多,第3季房地產景氣燈號還是由藍燈轉為黃藍燈,景氣趨緩上揚,建研所指出,整體來看是受到市場資金過度寬鬆,與房價過度預期影響。

業者對房地產景氣看法樂觀

廠商對景氣判斷較上季偏好,市場整體表現較第2季為佳。以地區分析,中部房地產業要比北部和南部的業者樂觀;而廠商對於今年第4季與明年第1季房地產景氣看法,在領先指標呈現穩定下,也預期偏向樂觀居多。但回歸理性下,未來還需審慎才是。

資料來源: 內政部建築研究所


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分類:新屋開箱文
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台南市安南區揚眉吐氣 房市漲幅激增

【房地王記者/萬真彣報導】位於台南市北端的安南區,面積佔全市的61%,是該市最大的行政區。近年來台南市大部分土地幾乎呈飽和狀態,只剩安南區較有發展空間,且該區陸續有重劃區釋出,是台南房市競爭力較大的房地市場。因此市政府重新於安南區內做整體規劃,並投入大規模的開發與建設,增進此區房地市場利多的優勢;根據分析,安南區已是台南市房價上漲動能最為充沛的區域之一,該區98年度的透天開工數、建物第一次登記筆數,皆高居全市之冠。而安南區目前因尚在發展中,透天房屋總價平均約800萬元上下,屬中價位階段,但其莫大的進步潛力是眾所期待的,行情也逐年看漲,所以購屋客源除了當地居民外,外地客、投資客也進軍此區,搶先卡位。

重大建設、九份子重劃區 奠定房市好景氣

原本地廣人稀的安南區,在積極推動各項重大建設後,景象已不可同日而語︰國道8號(安吉路)、北安路、濱海公路(安明路)、北汕尾一路以及台江大道之開闢,使交通便捷、四通八達;同時,科工區的開發與成功大學安南校區、立德管理學院、興國管理學院等學校的引進,以及規劃中的國立台灣歷史博物館、體育館場等設施,使居住品質大為提升,人潮不斷湧進安南區,為本地房市帶來一定的需求,使本區房市在買氣上穩中趨堅。此外,最值得討論的是,安南區最大的重劃區—「九份子重劃區」;此重劃區於今年7月動工,總面積達101公頃,為台南市首座結合生態、景觀家園的優親水性優質生態社區,預計民國101年完工。此區開發完成後,房市爆發力強,預估可容納約13,000人進駐,屆時地價將從目前的每坪2~3萬元漲至7~8萬元,未來補漲幅度高。

98年透天開工數、建物第一次登記筆數 居全市之冠

近十年來,台南市安南區一直維持著穩定的人口成長,也帶動房市的日趨穩健。根據台南市建築開發商業同業公會統計,98年度截至11月為止,該區的透天開工戶數,住宅區為422件,店鋪為8件,較上半度年成長近6成,且占98年度全台南市總戶數的4.9成。而安南區今年6層以下建物第一次移轉為613筆,面積約11.26 公頃;建物第一次登記為375筆,面積達11.545公頃。
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分類:台北市 » 在地藝文生活 » 縣市人文部落格

台北市信義計畫區知名商圈-百貨公司林立

台北信義計畫區擁有完整的街廓設計,完善的都市規畫;對都市人休閒、購物的需求詳加設計,有市府、世貿、國際性企業公司進駐,其美麗的景觀、眾多百貨商場和商業大樓各具特色。

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坐公車在聯合報站下車,聯合報系已經搬到汐止了,現在人去樓空,聽說要拆掉蓋成飯店,那~現在這張照片算是歷史的見證了!

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走到基隆路跟忠孝東路交叉口,這附近商業大樓林立!

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北市府轉運站,預計將於2010年第3季開幕,是地下5樓、地上31樓的建築物。結合巴士轉運站、飯店與百貨公司3項設施,未來有著商辦、商場、旅館、長途客運轉運、捷運系統等功能。嗯~改善北市交通,相信北市府轉運站將扮演重要角色!

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前方看見廣告看板正在強打售屋廣告,推銷建案,可見此區域人潮眾多。

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往右看,右邊是信義誠品~左邊是新光三越~前面可看到台北101

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誠品信義店跟市府轉運站大樓連在一起。筆者很愛看書,可以在誠品信義店待上一整天喔!
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貴婦百貨bellavita,進去逛真的有身為貴婦的感覺喔!!裡面有挑高、寬敞、透光的中庭水池,進駐的HERMÉS旗艦店、米其林星級餐廳、寶格麗、TOD’S、梵克雅寶等,都是很高級的品牌!

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新建的台北寒舍艾美酒店,附近還有亞太會館等酒店,預計信義計畫區的其他興建、計劃的飯店蓋好營運後,將成為台灣旅館業的超級戰區!

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信義計畫區的新光三越眾多,A4、A8、A9、A11館彼此都有空橋相連。假日常舉辦各種行銷活動!

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往前走是威秀影城,經常舉辦首映活動,有時演員會出現首映現場!再後頭是世貿二館。

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We are family!裡面進駐中國信託銀行!

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台北101低層樓是百貨樓層,裡面有許多精品品牌,旁是世貿三館。

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世貿三館門口,信義計畫區規劃建了許多展覽空間,活絡商業活動。

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台北101金融中心,有國際企業進駐各樓層,這附近還有花旗銀行、台灣銀行等,銀行業聚集!

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台北101百貨樓層旁的空間,雖然此區百貨公司聚集,可是各百貨的空間很大,造景也很美!

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路旁的捷安特腳踏車可用悠遊卡借騎,前方是世貿一館。

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世貿一館C入口處,世貿經常舉辦國際級的展覽,像電腦、五金、車展等,每到展期就會出現很多國際買家;也會舉辦國內民眾喜愛的漫畫、音響、家具、旅遊、醫療等展,吸引不少人前來觀賞、消費。

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台北君悅大飯店以前叫凱悅,是一家五星級高檔飯店。

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台北市政府~~筆者跟它最近的距離是每年的跨年演唱會,看歌手跟煙火秀,尤其是倒數計時,很興奮阿!

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不只是商業空間規劃,信義計畫區也有綠意,市民廣場是修憩的好地方,附近的新舞台有許多藝文活動表演,相當知性,真是個好地方!

台北信義計畫區是筆者放假最喜歡去的地方,看著越蓋越多完工的大樓,感覺信義計畫區真有點像美國的曼哈頓呢!

房地王記者 王玉婷 報導

分類:購屋知識

不動產交易買方應付相關稅費

費用

內容

仲介服務費

1.一般為成交總價2%,最多不得超過6%

2.於簽訂買賣契約書完成後分頭款與尾款支付給仲介業者

3.仲介業者同時開立正式統一發票給客戶收執

契稅

1.為房屋現值6%

2.賣方土增稅辦理一般稅率則約7個工作天後要繳納契稅

印花稅

1.為公契所載價格0.1%

2.於交屋時結算

買賣登記規費

1.為建物核定契價0.1%

2.土地申報地價總額0.1%

3.於交屋時結算

登記謄本費

1.登記謄本費:每張20

2.書狀費:每張80

3.皆於交屋時結算

地價稅

1.一般稅率為申報地價1%

2.自用住宅稅率為申報地價0.2%

3.以交屋日為準按天數比例分攤

4.於交屋時結算

房屋稅

1.住家用為房屋現值1.2%

2.非住家營業用為房屋現值3%

3.非住家非營業用為房屋現值2%

4.以交屋日為準按天數比例分攤

5.於交屋時結算

地政士簽約執筆費

1.行情約1000

2.於簽訂買賣契約書完成後支付給地政士

買賣所有權移轉登記地政士費

1.每件10000元以土地一筆建物一棟為一件

2.增加筆棟另加收費用

3.於交屋時結算

銀行貸款設定地政士費

1.一個順位約4000(全貸或超貸加收2000~5000)

2.於交屋時結算

銀行貸款徵信費與開辦手續費

1.銀行貸款徵信費一個人約300

2.大部分銀行有收取開辦手續費約為3000~5000元,依銀行規定辦理

3.於房屋貸款核發時由銀行收取

銀行貸款住宅火險及地震險

1.費用由產險公司估算

2.於房屋貸款核發時由銀行收取

水、電、瓦斯、管理費

1.依近期收費單據計算

2.以交屋日為準按天數比例分攤

3.於交屋時結算

備註:本表費用可由買賣雙方協議繳付。



【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:內政部不動產交易服務網

分類:購屋知識

不動產相關之財產交易所得稅

凡中華民國境內之財產及權利因交易移轉所獲之所得,須依所得稅法第十四條第七類規定申報繳納所得稅。

第七類:財產交易所得:凡財產及權利因交易而取得之所得:

一、財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。

二、財產或權利原為繼承或贈與而取得者,以交易時之成交價額,減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。

三、個人購買或取得股份有限公司之記名股票或記名公司債、各級政府發行之債券或銀行經政府核准發行之開發債券,持有滿一年以上者,於出售時,得僅以其交易所得之半數作為當年度所得,其餘半數免稅。



財產交易所得稅的課徵基礎,依照財產及權利因交易移轉而獲取的所得,可以分為兩種方法


一. 核實認定:

個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,得依所得稅法第十四條第一項第七類之規定核實認定。也就是以交易時的成交金額,減去原來取得時的成本和因為改良、取得或移轉費用後的餘額,作為所得額申報。

二. 依財政部公佈之財產交易所得標準課稅

其未申報或未能提出符合規定之證明文件者,稽徵機關得依財政部公佈之該年度個人出售房屋財產交易所得標準作為核課之依據。

97 年度各地區的標準如下:

(一) 直轄市部分:

1.臺北市:依照房屋評定現值的29%計算。
2.高雄市:依照房屋評定現值的19%計算。

(二) 準用直轄市之縣(即臺北縣)部分:

1.市:依照房屋評定現值的16%計算。
2.鄉鎮:依照房屋評定現值的8%計算。

(三) 其他縣(市)部分:

1.省轄市:依照房屋評定現值的13%計算。
2.縣轄市:依照房屋評定現值的10%計算。
3.鄉鎮:依照房屋評定現值的8%計算



【房地王編輯部/小菁整理】
參考出處:財政部、所得稅法