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地價稅的節稅小偏方

在地價稅要申請自用住宅稅率時,有以一處為限,也就是您本人與配偶及未成年受扶養親屬的自用住宅只限一處,不過我們還是有些小偏方可以突破這一點的喔!


1.如何突破「一處」

稅法雖規定您本人、配偶及未成年直系親屬的自用住宅只能一處,但如果您擁有二處以上的自用住宅時,則可一處以本人、配偶或未成年子女設籍,第二、三⋯⋯處如成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中1 人辦竣戶籍登記,在其他條件都符合的情形下,您還是可以不受一處的限制,全部可以適用優惠稅率。


2.選擇最有利的「一處」

家裏人口簡單,沒有辦法同時在多處設立戶籍,那就要選擇在總地價最高的那一處設立戶籍並申請適用自用住宅用地課稅,節稅效果最大。


3.自益信託土地也適用

委託人與受益人同屬一人(即自益信託),且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用,並符合自用住宅用地條件,雖然納稅人名義已為受託人,您還是可以申請按自用住宅用地之稅率核課。


騎樓用地也可以減徵地價稅

騎樓用地只要沒有作生意、而提供給公眾行走,就可以減免地價稅。一般常誤認騎樓是登記在1 樓房屋所有權狀,所以只有1 樓可以減徵地價稅,事實上騎樓部分的土地是由整棟樓房的人持分共有,因此2 樓以上住戶一樣可以減徵地價稅,但記得要向稅捐處提出申請。如平房屋簷之騎樓走廊地,可免徵地價稅,騎樓上方有1 層房屋,可減徵騎樓面積1/2,有2 層房屋,可減徵1/3,有3 層房屋,可減徵1/4,有4 層房屋以上,可減徵1/5,但超過4層以上最高以減徵1/5為極限。而所謂的「騎樓走廊地」,是屬於建築基地之一部分,其認定應以基地上有建築改良物為前提,因此未經建築之一般空地,就不能申請騎樓走廊地減免。


舉例說明

阿輝住在成功路上1 棟4 層樓房的第3 層,土地持分為1/4,而這棟樓房的1 樓設有騎樓供大家通行,騎樓的面積為48 平方公尺,那麼只要這棟樓房的任何一位土地所有權人向稅捐處申請減免,整棟基地可減徵騎樓用地的1/4 即12 平方公尺(48㎡ ×1/4),3 樓的阿輝和其他樓層的土地所有權人各可以減徵12 平方公尺的1/4, 也就是3 平方公尺的地價稅。


受災的土地也可以申請減免稅金

若颱風或水災來襲,造成您的土地因山崩、地陷、流失、沙壓等情形無法使用,可以在地價稅開徵前40 日(9 月22 日)之前檢附證明文件向當地稅捐分處申請減免這部分的地價稅。對於發生像921 地震、象神颱風及納莉颱風等造成全面性或區域性災害的情形,本處會主動依據臺北市政府消防局或村里長所出具的證明文件辦理減免,當然個別提出申請的案件稅捐處還是會受理。




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參考出處:臺北市稅捐稽徵處-稅法簡介

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地價稅繳納的相關事項

地價稅為每年開徵一次,繳納期間是每年十一月一日至十一月三十日,課稅所屬期間從每年一月一日至十二月三十一日。


根據稅法的規定,地價稅的「納稅義務基準日」為每年八月三十一日,依照當日地政機關「土地登記簿」所記載之土地所有權人或是典權人,就是當年度的地價稅納稅義務人,負責繳納該筆土地全年地價稅。( 但從法院拍賣所取得之土地,依照領得法院核發的權利移轉證書之日為準;另外經過法院判決共有分割、公用徵收、或者因為繼承而移轉他人之土地,在未辦理產權移轉登記之前,以法院形成的判決確定日,公用徵收之補償費發放完竣日、或繼承開始日為基準 。)


所以即使是八月份才取得土地的所有權人,雖然到年底只持有四、五個月,但仍須負責繳納該筆土地全年地價稅。然而就算買賣雙方在買賣契約書中約定地價稅由誰負責繳納,這些是屬於當事人之間約定之私權行為,不能因此就變更地價稅的納稅義務人,也就是說地價稅仍然由原本土地的所有權人負責繳納。但可以在買賣房屋時,在買賣契約當中計算出雙方所持有的時間比率,並由當年度的納稅義務人負責預先向另一方收取應繳納的地價稅款,這樣就不用負擔全年的地價稅稅額。


要是地價稅逾期繳稅的話,每超過2日將按照稅額加徵1%的滯納金,超過30日還不繳稅的話,稅捐處會移送行政執行處來強制執行,所以按照規定好好的繳納稅金才是我們好國民應該做的事情。


申報地價是以直轄市或縣(市)政府規定之公告地價為基礎。要是土地所有權人未於公告地價的公告期間申報,將以公告地價的百分之八十作為申報地價。而土地所有權人可以在公告地價的百分之八十到百分之一百二十的範圍內去申報地價,但假使超過公告地價的百分之一百二十時,超過部分就不予以計算,仍然是以公告地價之百分之一百二十為申報地價;但要是申報價格不足公告地價的百分之八十時,將以公告地價的百分之八十作為申報地價。






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地價稅的基本介紹

對已規定地價之土地,除了依法應該課徵田賦者以外,即是地價稅的課徵標的,所以應該課徵地價稅。而地價稅之課徵基礎是按照每一位土地所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內所有土地之地價總額去計算課徵的,所稱的地價總額是指每一位土地所有權人依照法定的程序辦理規定地價或重新規定地價,經過核列歸戶冊之地價總額。


地價稅的稅率分為下列幾種:

1.自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地 : 2‰

2. 一般用地稅率 : 10‰ ~ 55‰ (超過累進起點地價者,採累進稅率課徵)

3.公有土地、事業直接使用土地如工業用地等 : 10‰ (不採累進稅率)

4.公共設施保留地 : 6‰ (若為自用:千分之二。未用:免徵)


地價稅的納稅義務人

1.當土地為公共所有時,納稅義務人為管理人或者管理機構。當土地為共有時,納稅義務人則為土地共有者,而地價稅就依照土地擁有比例繳納。

2.設有典權土地時,典權人為納稅義務人。

3.承領土地時,承領人為納稅義務人。

4.承墾土地時,耕作權人為納稅義務人。

5.土地為信託財產時,受託人為納稅義務人。






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契稅節稅的小方法

由於契稅並沒有像土地增值稅那種可以享用一生一次自用住宅優惠稅率,或者採用重購退稅的方法來達到節稅的效果,除非是購買政府興建的國宅或者是政府鼓勵的國宅,但其實契稅還是有小方法可以達到節稅的效果的。


( 1 )由於契稅是根據契約上的價格來計算的,而契約上的價格有兩種評定的方法,一種是實際房屋成交的價格,另一種則是房屋評定現值價格,這是由政府根據房屋周遭環境以及房屋本身的建材或折就來評定的,而一般來說,房屋評定的現值通常比房屋實際成交價格低,所以只要在契約上選擇房屋評定的現值價格當做契稅徵收的基準的話,是可以節稅的喔!


( 2 )當我們在購買房屋的時候,跟建商之間總會有些議價空間,這時候就可以要求建設公司幫我們負擔契稅的費用;也有些建設公司在一開始廣告的時候,就會打著免契稅的方案,這時候就要仔細看看建商有沒有將費用加入總價當中,只要好好的利用的話,也是可以達到節稅的效果的。


( 3 )根據規定,契稅是要有「買賣」行為才會產生,所以要是「委託」由建設公司興建的話,就沒有買賣行為的產生了,這樣也就不用繳交稅金。假使您是買預售屋的話,而建商又是您很信賴或是有很好的信譽的話,看能不能請建商將您的名字列為房屋起造人,這樣子的話就不算買賣行為也就不用繳稅了。但要是您買的房子已經動工了的話,還是一樣可以請求建商把您的名字列為房屋起造人,不過就得要依照已經完工的百分比課徵稅金,但還是比完工以後課徵的稅金少很多。


這些就是契稅的節稅小方法,除了瞭解之外,也要實際的會使用才能達到節稅的效果喔!




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台南-安平港國家歷史風景區:林默娘公園

台南行繼續往安平區攻略著,這段期間真的學習到很多新事物,也讓身心做了新的調整,

感覺壓力好像漸漸沒那麼重了,台南還有很多地方可以慢慢遊玩與介紹,而這次我來到了

安平港國家歷史風景區: 林默娘公園

01

奇美文化基金會斥資兩千多萬元捐贈的林默娘公園,佔地約二公頃,特別是林默娘

雕像高約十六公尺餘,基座高四公尺,由奇美公司委請中國大陸廈門大學李維祀教授創作,

以花崗岩雕刻而成,造型流暢優美。公園以林默娘為名旨在發揚孝女情懷,藉以抒發先人

移民開疆闢土,後人當飲水思源的美德。林默娘雕像有別於一般寺廟中的神像,而是以

少女面貌呈現,少年媽祖代表了少女孝順美德的好模範,將雕像豎立於青少年最佳休憩地

港濱歷史公園,更是希望青少年能學習媽祖的精神。

02

來到上面會看到一塊有刻著”孝女成道”四個字的石碑,根據當地說法林默娘是因為要營救

遭遇海難的父母,而自己反而淪為波臣。湄洲的居民感念林默娘的孝心,因此才開始奉祀

林默娘,此座林默娘公園為的就是紀念林默娘因孝親而成道,希望能發揚大孝之道。

03

走近林默娘塑像的基座上會看到刻有一首用閩南語寫成的詩讚,內容是祈禱媽祖保佑

安平古城,也頌揚她的孝行,繞林默娘塑像一圈會看到林默娘救人成仙的過程,彷彿

好像是讀一遍媽祖的生平事蹟。

04

雕像周圍有好幾隻海豚圍繞著林默娘雕像,海豚是深色的花崗石雕成的。另外在林默娘公園

的各處都設有很可愛的休息座椅。

05

到了下午林默娘公園開始人潮就漸漸多了起來,除了當地的居民外也有很多從台南各地方

慕名而來的民眾來這邊玩耍,這時間會有很多人在此地散步與放風箏,各式各樣不同造型的

風箏在此刻互相爭豔,偶爾會看到快艇在運河上奔馳著。

06

在放風箏的另一頭會有很多飼主帶著自家的狗狗來這邊蹓躂,在這可以看到不同種類的

狗狗互相玩耍與交流。

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這趟林默娘公園之行會讓人整個放鬆,希望大家有機會能親自體會。

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房地王記者人二報導

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契稅的基本介紹

根據契稅條例,不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地,免徵契稅。契稅稅率如下:

(一)買賣契稅為其契價百分之六。

(二)典權契稅為其契價百分之四。

(三)交換契稅為其契價百分之二。

(四)贈與契稅為其契價百分之六。

(五)分割契稅為其契價百分之二。

(六)占有契稅為其契價百分之六。


而買賣契稅,應由買受人按契約所載價額申報納稅。


當我們與賣方談妥價格簽訂契約,簽訂契約之後要繳交印花稅,而印花稅為契約價格的1‰,假使買的是成屋的話,要在訂約日起30 日內申報契稅,契稅是契約價格的6%,逾期申報就要加徵怠報金。假使買的是預售屋的話,則要在核發使用執照之日起60 日內申報契稅。假使是向法院購買法拍屋的話,則要在核發不動產權利移轉證書日起30 日內申報繳納契稅。


各契約繳納人

1.買賣契稅,應由買受人按契約所載價額申報納稅。

2.典權契稅,應由典權人按契約所載價額申報納稅。

3.交換契稅,應由交換人估價立契,各就承受部分申報納稅。(前項交換有給付差額價款者,其差額價款,應依買賣契稅稅率課徵。)

4.贈與契稅,應由受贈人估價立契,申報納稅。

5.分割契稅,應由分割人估價立契,申報納稅。

6.占有契稅,應由占有不動產依法取得所有權之人估價立契,申報納稅。


向稅捐處申報契稅時,申報的契價,可以選擇低於成交價之房屋評定現值課徵契稅,節省契稅及印花稅,一舉兩得;如果是向法院標購者,拍定價低於房屋評定現值,可以選擇按拍定價申報契稅而且權利移轉證書不必貼印花。


舉例說明

小黑向法院標購了1 棟房屋,房屋拍定價格為180萬元,而該房屋之評定現值為250萬元,

甲可以選擇拍定價180 萬元申報契稅,節省42,000 元的稅額。


2,500,000-1,800,000=700,000

700,000X6%=42,000


因為買賣契約的契稅為契價的6%,所以兩者的差價乘以6%後則為省下來的稅金。




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關於土地增值稅享用一生一次的自用住宅稅率

土地增值稅優惠稅率是指土地增值稅按10%自用住宅用地稅率課徵,由於1 個人一生只可以享受1 次,不要輕易用掉這個機會。如果同時擁有多戶自用住宅房屋,也都符合自住條件,可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐處申報土地增值稅,在都市土地300 平方公尺或非都市土地700 平方公尺合計不超過的範圍內同時適用自用住宅用地優惠稅率。而「同時出售」,除了訂約日期應相同外,向稅捐機關申報移轉現值日也要相同。

而夫妻各享有一生一次的機會,如果房子都登記在夫或妻名下,本人享用過1 次之後,再次買賣時,如果符合上述自住條件,可以利用夫妻間贈與不課徵土地增值稅、不計算贈與稅的規定,先把土地贈與配偶再以配偶的名義簽約買賣,還是適用自用住宅用地的優惠稅率。


擁有多戶自用住宅房屋時,要選擇對自己有利的一處來節稅

假使擁有多戶自用住宅房屋,如果沒有辦法安排同日訂約出售、同日申報,或者可能先後擁有不同地點的自用住宅房屋,可以評估優惠稅率用在那一戶出售時最有利。稅捐處有提供免費的試算服務,可以為您預先估算稅額,只要提供土地所有權人身分證影本及土地所有權狀影本或土地登記謄本,就可以向稅捐處申請每一間房子按自用住宅用地稅率核課時的土地增值稅是多少?按一般用地稅率核課時又是多少?選擇估算結果稅額最高那一間房子申請按自用住宅用地稅率課徵,當然,出售前1 年沒有出租或供營業使用,在該地設有戶籍等基本條件都是缺一不可的。


假使要申請為自用住宅稅率,必須符合下列條件

1.辦竣戶籍登記

自己、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女、孫子女)的戶籍要設在這個房子上,如果平時沒有設在這裡也沒有關係,只要在簽約買賣當時已經設好戶籍就可以了。(戶籍登記是以簽訂契約之買賣契約日為準)

 

2.沒有出租或營業

簽約買賣之前1 整年都沒有任何出租或供作營業的情形,否則就必須等收回或不再營業滿1 年才可以適用。

3.地上房屋所有權人

土地上有房子,房子必須是自己的、配偶的或是直系親屬(父母、祖父母、子女、孫子女)的。

4.面積限制

都市土地是300 平方公尺,約合90.75 坪;非都市土地是700 平方公尺,約合211.75 坪,不得超越上述面積。

5.一生一次

每人移轉土地享受自用住宅用地稅率,一生只有1 次的機會。

6.房屋價值限制

自用住宅建築完成未滿1 年,房屋的評定現值必須是房屋基地公告土地現值的10%以上;如果滿1年以上者,則不在此限制裡。

符合自用住宅用地的房子出售時,如果漏掉了導致未主張按照自用住宅用地稅率繳納土地增值稅,可以在稅單所記載繳納期限內補附證明文件提出申請即可。

假使委託人與受益人同屬一人(即自益信託),且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用,與土地信託目的不相違背者,委託人視同土地所有權人,只要符合自用住宅用地條件,受託人出售此筆土地時,是可以適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅;地上房屋拆除改建的自益信託也一樣可以適用。但要特別注意這裏一生一次的優惠是歸屬委託人的。


補充:

1.當您要出售房地時,只要戶籍未設在土地上不超過一年的話,依然是可以採用自用住宅優惠稅率的。

2.房地供村里長職務使用,出售時可以享受住宅用地稅率繳納土地增值稅。

3.同一樓層房屋部分供住宅、部分供非住宅使用,其基地得依房屋實際使用情形之面積比例, 分別按住宅用地、一般用地稅率課徵土地增值稅。





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台南-安平港國家歷史風景區:札哈木原住民公園&原住民文化會館

最近真的可以說是增加了許多見廣與知識,台南的每一處都是一個寶藏,並等著我們

一一來打開它,很感謝台南這塊地真的讓我受益良多,學習到很多好玩又實用的知識,

我會繼續慢慢挖掘台南的好,我會努力的,這次的台南行我來到了

安平港國家歷史風景區:札哈木原住民公園&原住民文化會館

01

剛開始我來到這地方時心中有個疑惑,想說原住民的會館怎麼會建立在台南這,經過查了資料

才知道400年前府城安平曾是原住民鄒族人的活動範圍,鄒族語古稱府城為「札哈木」

而現在的每年二月最後一個週日為「府城鄒族日」,本府為促進族群和諧,特於92年完成設置

「札哈木原住民公園」「原住民文化會館」,其除提供原住民聚會活動與展示空間外,

更可藉之凝聚都市原住民之情感,有著「原住民」文化的公園,每年十月的原住民日都有

固定的慶典儀式。

02

還沒有走進札哈木原住民文化會館裡面就會先看到各族的原住民娃娃在等著我們到來,

接著又看到了原住民的人臉木雕豎立在會館前,這些原住民的傳統文物我想對我的設計

知識方面有所幫助到。

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接著我來到了一樓的藝品展示區,裡面有許多各式各樣的原住民手工藝術飾品,從衣服

到小飾品每一件都看得出來是精心製作的,另外在這邊還可以自己DIY製作專屬飾品,

有空可以來製作看看。

04

接著我來到了2樓,在走廊上會看到他們手繪的原住民圖騰繪製在牆壁與鐵門上,讓原本

死沈沈的鐵門轉變成藝術品,將來有機會我也想繪製看看,而裡面是原住民文物展示館

會分期展覽各族原住民的相關文物作品,絕對也是值得一看再看的。

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從上面往下看會看到整個札哈木原住民公園的全景,並馬上可以感受到處處都充滿著

原住民意象的建造物,札哈木原住民公園內除有原住民歌舞祭文化廣場、原住民藝術石景

、木雕、石板屋司令台與瞭望台外,還有具鄒族特色的涼亭「庫巴」

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到了夜晚整個札哈木原住民公園會有不同的面貌,這時原住民活動才正要開始進行,

這裡還有一間餐廳Padawsian景觀咖啡吧也是以原住民特色為主題,除了具有原住民風味的

石板烤肉外另外還有許多原住民特色的料理,歡迎大家來品嘗與欣賞。

安平港國家歷史風景區:札哈木原住民文化會館&札哈木原住民公園-07

現在每年二月最後一個星期天是鄒族日、十月份的最後一個禮拜天是臺南市原住民日

每年都會舉辦原住民的大型活動,平時週休假日晚上8:00~9:30都會有原住民歌舞表演

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其他相關活動訊息可以去札哈木原住民公園&原住民文化會館官網看看歐(點下面圖連結):

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房地王記者人二報導

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