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30米香榭透天店面‧樓上住家樓下賺錢 不可思議超低總價‧高鐵旗艦透天店王

2009-06-23_115252

【新竹訊】365行業總動員:高鐵特定區精品店墅「富宇香榭金殿」,格局完整,適合各科開業,打造事業、生活皆得意的完美人生!可以是整棟六星級坐月子中心、婦產科、美容皮膚科…建構最時尚的醫療環境;可以是牙醫、內科、小兒科、中醫診所…可以是運動器材、時尚自行車、醫療健診、屈臣氏等…自用、投資、居家,三棲功能發揮極致。原物料漲翻天,石油危機來勢兇兇,買店面最保值!不論是自己開店省租金,樓下出租或樓上自住,「富宇香榭金殿」,回收最快、增值、報酬率最高!

位於新竹高鐵商圈的「富宇香榭金殿」,以歐洲精品名店為藍本,完全收納高鐵特區最具購買力的消費人潮,竹北唯一百米香榭整體開發,緊鄰30米花園香榭大道,雙效住辦旗艦店,1700坪氣魄基地,收納河濱公園,帝王南北座向,重視風水能量,首創竹北透天金店賺錢大格局!「富宇香榭金殿」讓您發現即將起漲的超值資產!「富宇香榭金殿」不可思議的超低總價!辦公.開店.出租.投資.自住皆宜,買一間豪宅不如買一棟傳家金店面,你不趁現在買,還要等到什麼時候?!03-5500528。

新竹房地王【富宇香榭金殿】建案專屬網址: http://housetube.tw/8175

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耕讀三期‧和風村落

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水陌間
在台南市安中路二段上稍為注意一下,
我們就可見水陌間美麗的身影…。
在外觀上完全不同於一般都市建築的狹小擁擠,
水陌間所呈現的卻是盡情擁抱自然的寧靜放鬆,
根據負責規劃行銷的王金源先生表示說,
現代的生活環境壓力來源遠遠超出人們想像,
工商業車水馬龍帶來空氣污染噪音等問題,
使得我們無法在家中達到真正放鬆釋放壓力的需求!
因為深切了解這樣的需求,
才規劃出水陌間這個純淨自然放鬆的建案,
嚮往以久的土地與家、 欣賞自己手種的杜鵑花開,
全家人邀集親朋好友共聚聊天;
或自己憑窗看藍天白雲四季無窮的變化,
這樣的平和愉快心境,
不正是您所需要的嗎?!
台南市安中路二段水陌間。

–房地王記者鄭彥凱報導–

台南房地王 水陌間專屬建案網址:http://housetube.tw/10213

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善化市中心‧美麗Villa 城

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嘉信建設/美麗加州
台南縣善化市因為鄰近南科上下班方便,
近年來成為科技電子新貴購屋的優先考量區域!
美麗加州位於善化市中心中山路進學路口,
宛如會自行呼吸的社區般,
靜靜低語的白千層樹木語花草,
空氣中漂著淡淡茉莉花香…。
建築本體交錯運用多種材質,
營造出整體和諧也極富變化的白色光影效果,
在陽光下閃爍呈現多層次,
簡單讓人感動…!
不需要千里橫渡大西洋太平洋,
只要親臨善化市美麗加州,
7-10米大面寬、 32-48地坪、 私家花園密境,
就會發現這裡的美景環境就是您所要的!

–房地王記者 鄭彥凱報導–

台南房地王 美麗加州建案專屬網址:http://housetube.tw/7278

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大台中地區換屋族型態分析

第一次換屋族 大台中房市新動力

根據鄉林不動產研究室所進行的最新購屋者意願調查發現,經過金融風暴後首次換屋族成為金融風暴時期房市消費的新興族群。
調查數據顯現,目前大台中購屋主力集中於第一次換屋客群,比重占購屋需求者的百分之五十六。其中購屋預算有百分之四十六介於四百到六百萬之間,有百分之六十二的人需求坪數勾選四十到六十坪。交通的便利度及公設的完整性是此類換屋者的共同需求。
鄉林不動產研究室對於受訪者的回覆結果,’09年有購屋計畫者高達百分之三十四,其中百分之四十五是因為孩子長大了,居住空間不足因此打算換屋。百分之二十二有結婚成家的需求,另有百分之十三是受到房貸利率走低之吸引。分析購屋需求者當中,已有住宅準備換屋者高達百分之五十六,年輕首購者則占百分之三十三,二次或三次以上換屋族僅占百分之十一。
造成這一波中產階級換屋現象來自於國內房市自全球金融海嘯爆發以來,豪宅型客層因財富縮水,導致購屋意願大幅下降,在消費緊縮及保守觀望的情況下,一度只剩下低總價的首購產品在市場上獨撐,不過隨著近期股市上漲資金解套後,在此波金融風暴損失輕微的雙薪收入家庭,因應孩子成長需求開始有了積極的換屋計畫,第一次換屋族則成為目前所謂的『後金融風暴時期』房市新動力。

就第一次換屋客而言,他們對於住宅產品的需求也走「Crossover」。「Crossover」是最近流傳在中產階級的新興名詞,本是源於籃球競賽的技巧,後來在休旅車市場與飯店業被廣泛引用。車廠使用Crossover來稱呼其所推出的新型車款,最主要的目的是強調產品功能多元,並可結合不同車款之特性,並且跨越現有的車型級距定位。簡言之,就是交叉、跨越甚至結合不同功能之特性,用來作為超越現有”跨級距”新款產品代名詞。
購屋者從一開始只求有居住的空間,到後來購屋的考慮因素是除了交通區段、產品設計、廚房配備、衛浴設備之升級及公共設施機能齊全外,在預算許可條件下,還希望有飯店式管理服務及知名建商品牌加持,讓生活品質向上跨級。
由於現代第一次換屋客們對於休閒與養生舒壓普遍重視,因此對於公設多樣性的需求相當高。根據鄉林不動產研究室針對換屋族群所作的問券結果表示,勾選公設需求前三名的項目分別是三溫暖、閱覽室和健身房;另外,選擇游泳池、餐飲咖啡吧、空中觀景花園等項目也佔相當大的比重。
再者,因為已有首次購屋的住宅經驗,第一次換屋客對於再次購屋的住宅品質要求相對細緻,「空間動線」、「廚房、衛浴配備」、「建材」、「公共設施」、「件商品牌」及「交通地段」均為其考量重點。以地段來說,首購族多半選擇市中心鬧區,二、三次換屋客則喜歡A級菁華地段,但相對於第一次換屋族而言,因不願易負擔過多的購屋預算,且外出旅遊或出差機會增多,鄰近高速公路交流道、台鐵車站或是高鐵站、捷運站之交通便利地區,以及管理完善的社區才是第一次換屋族選擇房子的關鍵條件。

資料來源:鄉林不動產研究室
撰文整理:可真

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投資高雄房地產的未來~來自大海沉默的力量

我在15歲的時候,由台北來到高雄進入軍校,日後踏入高雄的房地產至今已經有二十年了,常常覺得自己是高雄人,喜歡高雄的氣候與人文、生活的腳步,很明確的告訴自己,高雄已經是我的故鄉。

踏入房地產之後,經過一段時間的洗禮,慢慢地走向懂得思考與選擇房地產的趨勢變化,積極尋找高雄的『信義計畫區』。

高雄房地產的未來在哪裡?對於建商而言這種是一個不斷思考與改變的議題,仔細的比較高雄與台北的差異化。

第一、    人口數
高雄市目前的總人口數大約為一百五十一萬人,台北的人口數大約為二百六十萬人(台北市含流動人口數為四百萬人)。人口數多寡代表的正是居住意願度、商業發展、就業機會、競爭力等等……,這正是為什麼台北的房地產最多只能回檔,卻很少有大幅度的下滑主要原因,因為需求量大(憎多粥少),如何能便宜取得呢?

第二、    政治與經濟的取向
台北市表面上是一個政治的中心,其實它是一個經濟的中心,凡是以經濟發展為主體,在任何的政策發布與執行上,很難取得全體台北市民的認同,然而,為了經濟發展,不論哪一個政黨執政,決策依舊以經濟發展為前提;但是,在高雄市卻是一個以政治為主體的地區,很多決策擔心選票、擔心民怨,不敢與不願意或是執行不確實的政策,反而阻礙了經濟發展、降低就業機會,人民沒有好的就業機會,沒有好的收入與生活品質,怎麼會有人願意搬到高雄來呢?高雄人民又如何能過得更好呢?

舉例來說:2006年5月26日,新加坡政府宣布,新加坡第一家賭場綜合娛樂建設項目的發展權將交給世界賭業巨頭、美國拉斯維加斯金沙集團承建。 金沙集團將投資超過50億新元(1新幣約合5元人民幣)打造這個集賭場、酒店、商務會展、娛樂休閒為一體的超豪華娛樂中心,併計劃在2009年完成整個項目建設。
賭博合法化問題差點進行全民公決
至此,歷時兩年引起世界賭業巨頭爭相競標的新加坡賭場承建告一段落。 在新加坡國內,圍繞應否開設賭場的爭議也隨著賭場建設的正式運作塵埃落定。 新加坡要在全球賭業中分一杯羹的計劃就此展開。
不過,新加坡開設賭場的歷程並非一帆風順,自2004年賭場計劃出台便備受爭議。 人們擔心,賭博合法化會引發各種相關的社會問題和犯罪。 開設賭場的計劃還引發了一場有關公民選擇權的辯論。 在新加坡,居民早就接受了由上而下的統治,但這次開賭事件卻使公民選擇權的話題提到了桌面上。 一時間,全國上下就全民公決的討論沸沸揚揚。李顯龍在去年的一次國會發言中,正式拒絕了就此事進行全民公決的要求,並表示支持開設賭場,結束了歷時一年多的爭議。 不過,為降低反對聲浪,政府承諾會設立機制處理賭博帶來的社會問題。
新加坡希望藉賭場吸引遊客
一向以謹慎刻板形象示人的新加坡,向來擔心賭博會帶來不良社會後果,因此一直把賭博列為非法活動。 但是近年來,新加坡旅遊業的魅力大不如前,論旅游資源,它不如很多東南亞國家,發展新興旅遊產業也落於人後,看到馬來西亞的賭場成為該國最旺的旅遊熱點,新加坡旅遊業人士很是眼紅。 如今為了與周邊各國爭奪遊客資源,新加坡政府決定借助建賭場拉客,也實屬無奈之舉。
有鑑於此,李顯龍稱:“這個世界改變了,新加坡要吸引更多遊客,就應該考慮設立賭場。外面有數以百萬計的遊客,印度人很有錢,中國人也很有錢,新加坡必須重新考慮對賭場直接說’不’的立場。”一向禁賭的李光耀也改了主意。 他說,建賭場會帶來麻煩問題,但不建賭場則麻煩更多。 他認為,新加坡應該與世界各國競爭,發展流行文化產業。
其實我想講的跟賭場毫無關係,而是,政府為了經濟發展的決心是否能展現出來。

投資高雄房地產的未來~來自大海沉默的力量(以下的文章會盡量使用白話易懂的方式介紹)

我們常常可以聽見的是~高雄是一個『海洋首都』,然而這樣的海洋首都『高雄港』的國際競爭力卻是逐年下滑,慶幸的是,高雄的機會終於出現了。
隨著『大三通』的出現,高雄的活力即將在現,一般民眾對於大三通的感受力實際上是不足的,因為三通的效應並不是可以立竿見影般的快速,它需要高雄政府的積極灌溉與時間發酵。三通最直接受惠的是企業與高雄港,未來的高雄港將會與大陸主要港口結盟來增加國際競爭力,透過高雄港的國際競爭力的提升,受惠企業的營運成本的降低。
過去,企業由於時間成本與營業、稅賦成本的關係,大多在大陸實施產銷合一;讓許多企業選擇將總部轉移至大陸市場,然而,隨著大陸對台商優惠的逐步取消與運輸成本的改變(大陸內陸的運輸與透過海運運輸成本的比較),加上考量三通後的時間成本與台商技術安全性的考量,有越來越多的台商選擇回流。
舉例來說:有很多台商的產品,在大陸生產製造然後內銷與外銷,內銷大陸的運輸成本卻是逐年提升,也因為是大陸製造所以在售價上平均單價上偏低;然而,因為海運的時間與成本的降低,有許多企業反而選擇在大陸製造生產,然後將未完成品運回台灣做最後加工,最後打上品質的保證M.I.T製造,反而讓售價倍數上揚、獲利更高。
正因為高雄港的地利優勢,未來將會吸引更多企業選擇在高雄港周邊落腳(鴻海、台塑、中鋼等等…)下游交給大陸工廠,上游關鍵技術則放在台灣,隨著企業的進駐,相對的造就更多就業機會與吸納周邊城鎮人口的力量,也提高高雄人的收入與消費力。
成果將會在未來的十年裡慢慢的浮現出來,現在正是佈局高雄,展望未來的最佳時機,只是,整個高雄的房地產都能有驚人的經濟效應嗎?答案是不可能的,就算是台北市,也不是每一個地區都能擁有高房價神話。高雄房地產的未來是(請容小弟個預測,日後做個驗證)~在南不在北,在西不在東。也就是西苓雅、前鎮區(這兩大範圍)。

而投資的標的範圍順序:土地~大型店面~景觀豪宅~精華鬧區小豪宅

(待續…)
房地王專欄記者 房市達人報導

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中臺灣出現房屋團購 民眾消費信心回升

 

房地王記者/可真 台中報導

    根據中央大學日前公佈的五月份消費者信心指數(CCI)為五十二點一一點,這是連續三個月的回升,也是四年半以來首見的六大消費信心指標走揚。執行調查的輔仁大學統計系教授謝邦昌指出,CCI連三個月回升表示國內經濟復甦,民眾消費意願提升,這點從房市最能看出端倪。

      最近中臺灣就出現房屋團購的現象,一群從網路號召而來的購屋族,除了剛成家的首購族,其中亦不乏資深的投資客,年齡層坐落在三十到四十歲間,現場有些是因著地緣關係而來的中科新貴也有許多是學校老師。他們一致認為議價是最花時間的環節也最累人,因此利用團購時的人多優勢,眾人齊聚討論分析出房子的優缺點,同時還能與銷售專員談到相當優惠的價格,不啻為省時省力又省錢的好方法。

      這行購屋團花一天的時間走訪西屯區與沙鹿幾個個案,其中包括了太子劍橋、睿鍇在之上、富宇春天及富宇首席等,現場看屋的氣氛相當熱絡,表現出對房子的高度興趣及購買意願,他們認為景氣沒理由一直壞下去,因此對未來房市具極大信心。 

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相關建案資訊請參考:

<睿鍇在之上>: http://housetube.tw/7460

<富宇春天>: http://housetube.tw/4914

<富宇首席>: http://housetube.tw/10233

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十全十美中科唯一名宅 自住、置產雙效優勢

 

房市已確定回溫,正式走出谷底,投資客及理性自住客高度討論「指標地段」,房產專家表示,台中二大指標區為七期重劃區及中科特區,其中因為台中縣市合併在即,「中科特區」躍為第二大補漲特區,最具漲幅潛力,另外也因為景氣回升,建商紛紛準備喊漲,能否卡位黃金地段搶得置產低點,才是獲利關鍵時刻。

「中科特區」鄰近高鐵台中站及國際航空站,科技、電子產業菁英人潮不斷, 儼然成為國際商務人士進出大台中的門戶。投資專家表示「中科特區兼具商業及住宅需求,理性投資置產的首選地段,特區的頂級產品極具投資潛力,抗跌性高」,近期新落成的『總太如來』,66~120坪大戶規劃,270°三面環景採光,明亮光透宅邸的每一個角落,社區更引進EEWH環保生態系統,滿足菁英客層的居家要求,是中科特區難得一見的璀璨名宅。

近年來房產物件速增,只是符合高標的產品卻幾近少見,總太如來的醫生住戶表示「社區內的18項渡假賞遊設施、16項工程高標、藝文展覽空間,是其他產品不見得的細心」,社區的醫生、教授、高階主管住戶紛紛推薦親友遷住。『總太如來』投資客與自住者置產新目標,中科第一也是唯一的名宅。

「總太如來」中科熱銷交屋中,現場接待位址:玉門路.國安一路口。服務專線:(04)2463-8666

「總太如來」建案專屬網址: http://housetube.tw/4016

 

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要如何買店面?

要如何買店面?(2買1不買)

一、 買人潮

二、 買規劃

三、 不要買價格(要買價值)

一、             買人潮

很多建商在蓋房子的時候,常常有一種迷思,就是不管是不昰好做生意的地段,因為面臨大馬路,所以蓋間騎樓式店面就對了。然後告訴消費者以後有機會做生意,慢慢就能造市、集市(市可生,不可造),但事後大多證明這是錯的,或是要等上個十來年,然而這種不明確的等待期卻已經造成消費者開店成本的損失無限擴張。

經過統計開門做生意的老闆們,兩年之內倒閉的有一半,五年後還能繼續生存的剩不到3分之1。可是大部分的消費者在選購店面的同時,總昰認為地點差一點沒關係,便宜就好、努力做生意就好,卻忘記最重要的一件事情,先有人潮才有店面生存的價值,絕對不昰先有店面就會有人潮,沒有人潮就不會有消費群,所以買店面的第一守則就是買人潮。

PS:如果礙於資金不足的情況,不如先採用租店面;何謂人潮?是否為當地正商圈內、面前道路的人車流量、周邊商家營業密度、周邊店面空置率及承租等待週轉率。

二、             買規劃

我們都知道漁船有分大小,也有分遠洋、近海漁船,要捕捉什麼樣的魚,相對的也產生不同漁船的需求性,店面也是如此。自己開門做生意的顧客要買需求型,投資型顧客要買連鎖型;大的店面不一定好,小的店面不一定差,必須了解店舖所在地的消費需求性及自身營業需求性,進而了解店面大小的需求。因為大店面相對代表高成本,自用型顧客必須選購符合自身需求的空間即可,不應為 了大或是大面寬而侷限產品的選擇,錯失一個好地段、好做生意的店面,因為,消費者買東西的行為最首要的昰,他認識商圈但是不認識你,他不管你店面有多大有多寬,在意的是您的產品有沒有滿足他的需求(網路購物根本沒有店面)。

購屋者可以仔細觀察大部分的營業業種,其實對空間的需求有限,扣除騎樓部分,針對室內的需求性幾乎在10至15坪即足夠適用,別為了不需要的空間,而增加不必要的成本,因為請您別忘記當初買店面的初衷昰為了做生意,不昰買店面當住家,因為買店面當住家您都會嫌麻煩,連一個車庫都沒有,還要花費比車庫別墅更高的價格來取得。

投資型顧客在選擇店面規劃的重點就是不要買自用型規劃的產品,而是要購買連鎖型企業願意進駐與能進駐的產品規劃。因為自用型產品規劃大多屬於一般小本經營,資金有限,相對於租金行情與房價漲幅也造成限制,過高的房價與租金,一般人根本無法負擔,投資自用型產品的風險也相對提高許多。然而,連鎖型企業的獲利能力強,租金負擔能力大,相對於租金與租期也更加穩定,並且讓連鎖型企業進駐對於本身房屋價值也是一種正面的提升,進而提高房價的攀升。

何謂連鎖型企業店面?

第一、首選三角窗(地坪不能小於60坪,不然一樓室內面積不足20坪基本需求。)

第二、大面寬

第三、一樓室內坪效超過20坪以上(不含增建)

第四、要好停車

連鎖型企業在意的昰人潮、門面、營業據點多元化、坪效需求,投資此類型店面在房價增值前,能享受穩定的租金效應,在景氣爬升同     時又可輕鬆享受房價與租金增幅,真正做到進可攻退可守的經濟價值。

一、             不要買價格(要買價值)

『便宜沒好貨』最適合套用在店面上,因為建商或是屋主不昰慈善機構,好的店面取得成本較高,相對售價一定比較高,不可能便宜銷售。,您是在買讓您好做生意或昰好出租的店面,絕對不昰在買店面當住家,不昰買不方便當住家沒車庫的騎樓式透天,卻還要花比車庫別墅更高的成本取得。

放眼整個高雄市有多少不好做生意的店面(騎樓式透天)閒置乏人問津,中古價格一跌再跌,管你景氣好不好,沒人要就是沒人要,所以,買店面就是要買價值,絕對不要買價格(股票要買績優股、成長股,絕對不要買水餃股,便宜沒好貨。)。

PS:如果礙於資金不足的情況,不如先採用租店面;何謂人潮?是否為當地商圈內、面前道路的人車流量、周邊商家密度、周邊店面空置率及承租等待週轉率。

舉例來說:

一間價格2000萬元的店面,坐落在商圈上;與一間價格1000萬元的店面偏離商圈偏離人潮的地點做比較。

同樣自備三百萬元,分析如下

2000萬房價-300萬自備款=1700萬銀行貸款(月負擔約本金加上利息9萬)

1000萬房價-300萬自備款=700萬銀行貸款 (月負擔約本金加上利息4萬)

表面上月負擔差距高達一倍5萬元本加利,但實際上我們可以仔細想想,買店面開門做生意,當您沒有人潮不好做生意時,可以不用支付營業開銷嗎?答案是不行,請您照付。省下來的本加利5萬元拿去做廣告就一定有客戶上門嗎?答案是不一定。建商每個月花大筆金錢數十萬數百萬,都不一定能把客戶找進接待中心看屋了,您如何指望5萬元本加利幫您找顧客呢?您的房價再便宜、您的產品再好,沒有人認識、沒有人消費也是枉然,只考慮價格,偏離商圈、偏離人潮,這實在是對開門做生意來說是一件很可怕的事情;會做生意的企業與老闆們都深深明白一件事情,不花錢如何賺錢、產品再好也需要包裝、錯誤的決策比貪污更可怕、

買錯店面遠比買貴店面的損失更大啊!

等到無法繼續經營下去,想放棄然後轉租給其他人來減輕房貸壓力時,往往卻發現因為地段差所以根本沒有人願意承租(看看旁邊沒什麼人在做生意時就應該有所警覺)。

店面的價值在人潮與規劃,不在地段、門牌與道路名稱。(黑貓、白貓,會抓老鼠的貓就是好貓)

不管店面所在地位於高雄市中心、高雄縣、楠梓、仁武、鳳山、草衙、小港…,有人潮的地點就是好店面、賺錢的店面。

房地王專欄記者 房市達人報導
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