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善化市中心‧美麗Villa 城

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嘉信建設/美麗加州
台南縣善化市因為鄰近南科上下班方便,
近年來成為科技電子新貴購屋的優先考量區域!
美麗加州位於善化市中心中山路進學路口,
宛如會自行呼吸的社區般,
靜靜低語的白千層樹木語花草,
空氣中漂著淡淡茉莉花香…。
建築本體交錯運用多種材質,
營造出整體和諧也極富變化的白色光影效果,
在陽光下閃爍呈現多層次,
簡單讓人感動…!
不需要千里橫渡大西洋太平洋,
只要親臨善化市美麗加州,
7-10米大面寬、 32-48地坪、 私家花園密境,
就會發現這裡的美景環境就是您所要的!

–房地王記者 鄭彥凱報導–

台南房地王 美麗加州建案專屬網址:http://housetube.tw/7278

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大台中地區換屋族型態分析

第一次換屋族 大台中房市新動力

根據鄉林不動產研究室所進行的最新購屋者意願調查發現,經過金融風暴後首次換屋族成為金融風暴時期房市消費的新興族群。
調查數據顯現,目前大台中購屋主力集中於第一次換屋客群,比重占購屋需求者的百分之五十六。其中購屋預算有百分之四十六介於四百到六百萬之間,有百分之六十二的人需求坪數勾選四十到六十坪。交通的便利度及公設的完整性是此類換屋者的共同需求。
鄉林不動產研究室對於受訪者的回覆結果,’09年有購屋計畫者高達百分之三十四,其中百分之四十五是因為孩子長大了,居住空間不足因此打算換屋。百分之二十二有結婚成家的需求,另有百分之十三是受到房貸利率走低之吸引。分析購屋需求者當中,已有住宅準備換屋者高達百分之五十六,年輕首購者則占百分之三十三,二次或三次以上換屋族僅占百分之十一。
造成這一波中產階級換屋現象來自於國內房市自全球金融海嘯爆發以來,豪宅型客層因財富縮水,導致購屋意願大幅下降,在消費緊縮及保守觀望的情況下,一度只剩下低總價的首購產品在市場上獨撐,不過隨著近期股市上漲資金解套後,在此波金融風暴損失輕微的雙薪收入家庭,因應孩子成長需求開始有了積極的換屋計畫,第一次換屋族則成為目前所謂的『後金融風暴時期』房市新動力。

就第一次換屋客而言,他們對於住宅產品的需求也走「Crossover」。「Crossover」是最近流傳在中產階級的新興名詞,本是源於籃球競賽的技巧,後來在休旅車市場與飯店業被廣泛引用。車廠使用Crossover來稱呼其所推出的新型車款,最主要的目的是強調產品功能多元,並可結合不同車款之特性,並且跨越現有的車型級距定位。簡言之,就是交叉、跨越甚至結合不同功能之特性,用來作為超越現有”跨級距”新款產品代名詞。
購屋者從一開始只求有居住的空間,到後來購屋的考慮因素是除了交通區段、產品設計、廚房配備、衛浴設備之升級及公共設施機能齊全外,在預算許可條件下,還希望有飯店式管理服務及知名建商品牌加持,讓生活品質向上跨級。
由於現代第一次換屋客們對於休閒與養生舒壓普遍重視,因此對於公設多樣性的需求相當高。根據鄉林不動產研究室針對換屋族群所作的問券結果表示,勾選公設需求前三名的項目分別是三溫暖、閱覽室和健身房;另外,選擇游泳池、餐飲咖啡吧、空中觀景花園等項目也佔相當大的比重。
再者,因為已有首次購屋的住宅經驗,第一次換屋客對於再次購屋的住宅品質要求相對細緻,「空間動線」、「廚房、衛浴配備」、「建材」、「公共設施」、「件商品牌」及「交通地段」均為其考量重點。以地段來說,首購族多半選擇市中心鬧區,二、三次換屋客則喜歡A級菁華地段,但相對於第一次換屋族而言,因不願易負擔過多的購屋預算,且外出旅遊或出差機會增多,鄰近高速公路交流道、台鐵車站或是高鐵站、捷運站之交通便利地區,以及管理完善的社區才是第一次換屋族選擇房子的關鍵條件。

資料來源:鄉林不動產研究室
撰文整理:可真

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投資高雄房地產的未來~來自大海沉默的力量

我在15歲的時候,由台北來到高雄進入軍校,日後踏入高雄的房地產至今已經有二十年了,常常覺得自己是高雄人,喜歡高雄的氣候與人文、生活的腳步,很明確的告訴自己,高雄已經是我的故鄉。

踏入房地產之後,經過一段時間的洗禮,慢慢地走向懂得思考與選擇房地產的趨勢變化,積極尋找高雄的『信義計畫區』。

高雄房地產的未來在哪裡?對於建商而言這種是一個不斷思考與改變的議題,仔細的比較高雄與台北的差異化。

第一、    人口數
高雄市目前的總人口數大約為一百五十一萬人,台北的人口數大約為二百六十萬人(台北市含流動人口數為四百萬人)。人口數多寡代表的正是居住意願度、商業發展、就業機會、競爭力等等……,這正是為什麼台北的房地產最多只能回檔,卻很少有大幅度的下滑主要原因,因為需求量大(憎多粥少),如何能便宜取得呢?

第二、    政治與經濟的取向
台北市表面上是一個政治的中心,其實它是一個經濟的中心,凡是以經濟發展為主體,在任何的政策發布與執行上,很難取得全體台北市民的認同,然而,為了經濟發展,不論哪一個政黨執政,決策依舊以經濟發展為前提;但是,在高雄市卻是一個以政治為主體的地區,很多決策擔心選票、擔心民怨,不敢與不願意或是執行不確實的政策,反而阻礙了經濟發展、降低就業機會,人民沒有好的就業機會,沒有好的收入與生活品質,怎麼會有人願意搬到高雄來呢?高雄人民又如何能過得更好呢?

舉例來說:2006年5月26日,新加坡政府宣布,新加坡第一家賭場綜合娛樂建設項目的發展權將交給世界賭業巨頭、美國拉斯維加斯金沙集團承建。 金沙集團將投資超過50億新元(1新幣約合5元人民幣)打造這個集賭場、酒店、商務會展、娛樂休閒為一體的超豪華娛樂中心,併計劃在2009年完成整個項目建設。
賭博合法化問題差點進行全民公決
至此,歷時兩年引起世界賭業巨頭爭相競標的新加坡賭場承建告一段落。 在新加坡國內,圍繞應否開設賭場的爭議也隨著賭場建設的正式運作塵埃落定。 新加坡要在全球賭業中分一杯羹的計劃就此展開。
不過,新加坡開設賭場的歷程並非一帆風順,自2004年賭場計劃出台便備受爭議。 人們擔心,賭博合法化會引發各種相關的社會問題和犯罪。 開設賭場的計劃還引發了一場有關公民選擇權的辯論。 在新加坡,居民早就接受了由上而下的統治,但這次開賭事件卻使公民選擇權的話題提到了桌面上。 一時間,全國上下就全民公決的討論沸沸揚揚。李顯龍在去年的一次國會發言中,正式拒絕了就此事進行全民公決的要求,並表示支持開設賭場,結束了歷時一年多的爭議。 不過,為降低反對聲浪,政府承諾會設立機制處理賭博帶來的社會問題。
新加坡希望藉賭場吸引遊客
一向以謹慎刻板形象示人的新加坡,向來擔心賭博會帶來不良社會後果,因此一直把賭博列為非法活動。 但是近年來,新加坡旅遊業的魅力大不如前,論旅游資源,它不如很多東南亞國家,發展新興旅遊產業也落於人後,看到馬來西亞的賭場成為該國最旺的旅遊熱點,新加坡旅遊業人士很是眼紅。 如今為了與周邊各國爭奪遊客資源,新加坡政府決定借助建賭場拉客,也實屬無奈之舉。
有鑑於此,李顯龍稱:“這個世界改變了,新加坡要吸引更多遊客,就應該考慮設立賭場。外面有數以百萬計的遊客,印度人很有錢,中國人也很有錢,新加坡必須重新考慮對賭場直接說’不’的立場。”一向禁賭的李光耀也改了主意。 他說,建賭場會帶來麻煩問題,但不建賭場則麻煩更多。 他認為,新加坡應該與世界各國競爭,發展流行文化產業。
其實我想講的跟賭場毫無關係,而是,政府為了經濟發展的決心是否能展現出來。

投資高雄房地產的未來~來自大海沉默的力量(以下的文章會盡量使用白話易懂的方式介紹)

我們常常可以聽見的是~高雄是一個『海洋首都』,然而這樣的海洋首都『高雄港』的國際競爭力卻是逐年下滑,慶幸的是,高雄的機會終於出現了。
隨著『大三通』的出現,高雄的活力即將在現,一般民眾對於大三通的感受力實際上是不足的,因為三通的效應並不是可以立竿見影般的快速,它需要高雄政府的積極灌溉與時間發酵。三通最直接受惠的是企業與高雄港,未來的高雄港將會與大陸主要港口結盟來增加國際競爭力,透過高雄港的國際競爭力的提升,受惠企業的營運成本的降低。
過去,企業由於時間成本與營業、稅賦成本的關係,大多在大陸實施產銷合一;讓許多企業選擇將總部轉移至大陸市場,然而,隨著大陸對台商優惠的逐步取消與運輸成本的改變(大陸內陸的運輸與透過海運運輸成本的比較),加上考量三通後的時間成本與台商技術安全性的考量,有越來越多的台商選擇回流。
舉例來說:有很多台商的產品,在大陸生產製造然後內銷與外銷,內銷大陸的運輸成本卻是逐年提升,也因為是大陸製造所以在售價上平均單價上偏低;然而,因為海運的時間與成本的降低,有許多企業反而選擇在大陸製造生產,然後將未完成品運回台灣做最後加工,最後打上品質的保證M.I.T製造,反而讓售價倍數上揚、獲利更高。
正因為高雄港的地利優勢,未來將會吸引更多企業選擇在高雄港周邊落腳(鴻海、台塑、中鋼等等…)下游交給大陸工廠,上游關鍵技術則放在台灣,隨著企業的進駐,相對的造就更多就業機會與吸納周邊城鎮人口的力量,也提高高雄人的收入與消費力。
成果將會在未來的十年裡慢慢的浮現出來,現在正是佈局高雄,展望未來的最佳時機,只是,整個高雄的房地產都能有驚人的經濟效應嗎?答案是不可能的,就算是台北市,也不是每一個地區都能擁有高房價神話。高雄房地產的未來是(請容小弟個預測,日後做個驗證)~在南不在北,在西不在東。也就是西苓雅、前鎮區(這兩大範圍)。

而投資的標的範圍順序:土地~大型店面~景觀豪宅~精華鬧區小豪宅

(待續…)
房地王專欄記者 房市達人報導

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中臺灣出現房屋團購 民眾消費信心回升

 

房地王記者/可真 台中報導

    根據中央大學日前公佈的五月份消費者信心指數(CCI)為五十二點一一點,這是連續三個月的回升,也是四年半以來首見的六大消費信心指標走揚。執行調查的輔仁大學統計系教授謝邦昌指出,CCI連三個月回升表示國內經濟復甦,民眾消費意願提升,這點從房市最能看出端倪。

      最近中臺灣就出現房屋團購的現象,一群從網路號召而來的購屋族,除了剛成家的首購族,其中亦不乏資深的投資客,年齡層坐落在三十到四十歲間,現場有些是因著地緣關係而來的中科新貴也有許多是學校老師。他們一致認為議價是最花時間的環節也最累人,因此利用團購時的人多優勢,眾人齊聚討論分析出房子的優缺點,同時還能與銷售專員談到相當優惠的價格,不啻為省時省力又省錢的好方法。

      這行購屋團花一天的時間走訪西屯區與沙鹿幾個個案,其中包括了太子劍橋、睿鍇在之上、富宇春天及富宇首席等,現場看屋的氣氛相當熱絡,表現出對房子的高度興趣及購買意願,他們認為景氣沒理由一直壞下去,因此對未來房市具極大信心。 

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相關建案資訊請參考:

<睿鍇在之上>: http://housetube.tw/7460

<富宇春天>: http://housetube.tw/4914

<富宇首席>: http://housetube.tw/10233

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十全十美中科唯一名宅 自住、置產雙效優勢

 

房市已確定回溫,正式走出谷底,投資客及理性自住客高度討論「指標地段」,房產專家表示,台中二大指標區為七期重劃區及中科特區,其中因為台中縣市合併在即,「中科特區」躍為第二大補漲特區,最具漲幅潛力,另外也因為景氣回升,建商紛紛準備喊漲,能否卡位黃金地段搶得置產低點,才是獲利關鍵時刻。

「中科特區」鄰近高鐵台中站及國際航空站,科技、電子產業菁英人潮不斷, 儼然成為國際商務人士進出大台中的門戶。投資專家表示「中科特區兼具商業及住宅需求,理性投資置產的首選地段,特區的頂級產品極具投資潛力,抗跌性高」,近期新落成的『總太如來』,66~120坪大戶規劃,270°三面環景採光,明亮光透宅邸的每一個角落,社區更引進EEWH環保生態系統,滿足菁英客層的居家要求,是中科特區難得一見的璀璨名宅。

近年來房產物件速增,只是符合高標的產品卻幾近少見,總太如來的醫生住戶表示「社區內的18項渡假賞遊設施、16項工程高標、藝文展覽空間,是其他產品不見得的細心」,社區的醫生、教授、高階主管住戶紛紛推薦親友遷住。『總太如來』投資客與自住者置產新目標,中科第一也是唯一的名宅。

「總太如來」中科熱銷交屋中,現場接待位址:玉門路.國安一路口。服務專線:(04)2463-8666

「總太如來」建案專屬網址: http://housetube.tw/4016

 

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要如何買店面?

要如何買店面?(2買1不買)

一、 買人潮

二、 買規劃

三、 不要買價格(要買價值)

一、             買人潮

很多建商在蓋房子的時候,常常有一種迷思,就是不管是不昰好做生意的地段,因為面臨大馬路,所以蓋間騎樓式店面就對了。然後告訴消費者以後有機會做生意,慢慢就能造市、集市(市可生,不可造),但事後大多證明這是錯的,或是要等上個十來年,然而這種不明確的等待期卻已經造成消費者開店成本的損失無限擴張。

經過統計開門做生意的老闆們,兩年之內倒閉的有一半,五年後還能繼續生存的剩不到3分之1。可是大部分的消費者在選購店面的同時,總昰認為地點差一點沒關係,便宜就好、努力做生意就好,卻忘記最重要的一件事情,先有人潮才有店面生存的價值,絕對不昰先有店面就會有人潮,沒有人潮就不會有消費群,所以買店面的第一守則就是買人潮。

PS:如果礙於資金不足的情況,不如先採用租店面;何謂人潮?是否為當地正商圈內、面前道路的人車流量、周邊商家營業密度、周邊店面空置率及承租等待週轉率。

二、             買規劃

我們都知道漁船有分大小,也有分遠洋、近海漁船,要捕捉什麼樣的魚,相對的也產生不同漁船的需求性,店面也是如此。自己開門做生意的顧客要買需求型,投資型顧客要買連鎖型;大的店面不一定好,小的店面不一定差,必須了解店舖所在地的消費需求性及自身營業需求性,進而了解店面大小的需求。因為大店面相對代表高成本,自用型顧客必須選購符合自身需求的空間即可,不應為 了大或是大面寬而侷限產品的選擇,錯失一個好地段、好做生意的店面,因為,消費者買東西的行為最首要的昰,他認識商圈但是不認識你,他不管你店面有多大有多寬,在意的是您的產品有沒有滿足他的需求(網路購物根本沒有店面)。

購屋者可以仔細觀察大部分的營業業種,其實對空間的需求有限,扣除騎樓部分,針對室內的需求性幾乎在10至15坪即足夠適用,別為了不需要的空間,而增加不必要的成本,因為請您別忘記當初買店面的初衷昰為了做生意,不昰買店面當住家,因為買店面當住家您都會嫌麻煩,連一個車庫都沒有,還要花費比車庫別墅更高的價格來取得。

投資型顧客在選擇店面規劃的重點就是不要買自用型規劃的產品,而是要購買連鎖型企業願意進駐與能進駐的產品規劃。因為自用型產品規劃大多屬於一般小本經營,資金有限,相對於租金行情與房價漲幅也造成限制,過高的房價與租金,一般人根本無法負擔,投資自用型產品的風險也相對提高許多。然而,連鎖型企業的獲利能力強,租金負擔能力大,相對於租金與租期也更加穩定,並且讓連鎖型企業進駐對於本身房屋價值也是一種正面的提升,進而提高房價的攀升。

何謂連鎖型企業店面?

第一、首選三角窗(地坪不能小於60坪,不然一樓室內面積不足20坪基本需求。)

第二、大面寬

第三、一樓室內坪效超過20坪以上(不含增建)

第四、要好停車

連鎖型企業在意的昰人潮、門面、營業據點多元化、坪效需求,投資此類型店面在房價增值前,能享受穩定的租金效應,在景氣爬升同     時又可輕鬆享受房價與租金增幅,真正做到進可攻退可守的經濟價值。

一、             不要買價格(要買價值)

『便宜沒好貨』最適合套用在店面上,因為建商或是屋主不昰慈善機構,好的店面取得成本較高,相對售價一定比較高,不可能便宜銷售。,您是在買讓您好做生意或昰好出租的店面,絕對不昰在買店面當住家,不昰買不方便當住家沒車庫的騎樓式透天,卻還要花比車庫別墅更高的成本取得。

放眼整個高雄市有多少不好做生意的店面(騎樓式透天)閒置乏人問津,中古價格一跌再跌,管你景氣好不好,沒人要就是沒人要,所以,買店面就是要買價值,絕對不要買價格(股票要買績優股、成長股,絕對不要買水餃股,便宜沒好貨。)。

PS:如果礙於資金不足的情況,不如先採用租店面;何謂人潮?是否為當地商圈內、面前道路的人車流量、周邊商家密度、周邊店面空置率及承租等待週轉率。

舉例來說:

一間價格2000萬元的店面,坐落在商圈上;與一間價格1000萬元的店面偏離商圈偏離人潮的地點做比較。

同樣自備三百萬元,分析如下

2000萬房價-300萬自備款=1700萬銀行貸款(月負擔約本金加上利息9萬)

1000萬房價-300萬自備款=700萬銀行貸款 (月負擔約本金加上利息4萬)

表面上月負擔差距高達一倍5萬元本加利,但實際上我們可以仔細想想,買店面開門做生意,當您沒有人潮不好做生意時,可以不用支付營業開銷嗎?答案是不行,請您照付。省下來的本加利5萬元拿去做廣告就一定有客戶上門嗎?答案是不一定。建商每個月花大筆金錢數十萬數百萬,都不一定能把客戶找進接待中心看屋了,您如何指望5萬元本加利幫您找顧客呢?您的房價再便宜、您的產品再好,沒有人認識、沒有人消費也是枉然,只考慮價格,偏離商圈、偏離人潮,這實在是對開門做生意來說是一件很可怕的事情;會做生意的企業與老闆們都深深明白一件事情,不花錢如何賺錢、產品再好也需要包裝、錯誤的決策比貪污更可怕、

買錯店面遠比買貴店面的損失更大啊!

等到無法繼續經營下去,想放棄然後轉租給其他人來減輕房貸壓力時,往往卻發現因為地段差所以根本沒有人願意承租(看看旁邊沒什麼人在做生意時就應該有所警覺)。

店面的價值在人潮與規劃,不在地段、門牌與道路名稱。(黑貓、白貓,會抓老鼠的貓就是好貓)

不管店面所在地位於高雄市中心、高雄縣、楠梓、仁武、鳳山、草衙、小港…,有人潮的地點就是好店面、賺錢的店面。

房地王專欄記者 房市達人報導
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輕鬆進入房地產投資世界

世界上任何投資都是有風險的,通常,在任何一種投資市場中,成功賺錢的投資者都不會超過30%,尤其是在股票市場甚至低於10%。為什麼能夠成功賺錢的比率如此低呢?

因為投資要面對太多的不確定因素,包括天時(政經環境)、地利(建設環境)、人和(人際關係)…任何一種環境條件出現變化,都可能會導致投資失敗。最好的例子是創業投資,許多人常信心滿滿地創業,每一個精心準備的創業計畫似乎都已經過深思熟慮,而且投資人都自認成功機會極大,但根據資料顯示,能夠創業後二年不倒的公司不超過一半,五年後還能存活的不到一成。沒有人會名之失敗還去投資,可是實際的結果卻是成功者不到10%,可見投資後不確定的風險,顯然是影響投資成敗的最重要因素。

與其他投資項目相比,房地產投資的成功率至少超過50%,甚至只要時間夠長,幾乎100%的人都可以獲利,這就是為什麼全世界的有錢人至少六成以上都有餐與房地產投資,也是為什麼世界鉅富中至少有一半其主要財富是由房地產投資中獲得。

。房地產投資會有如此高的獲勝率呢?因為他有幾種別的投資標的無法比較的特殊優越性:

一、     他是必需的

與人類食、衣、住、行等行業相關的產品都是必需品,對於必需品的投資風險相對於奢侈品而言,是比較低的。

二、     他是稀少的

一般商品的價值有兩種:一種是使用價值;一種是交換價值。房地產是同時具備有兩種價值的商品,所以可以擁有很大的增值空間。同時,因為『稀少就是價值』,任何一種房地產商品都因為無法大量製造,所以價值不易消失。這種增值空間大,卻不易有跌價風險的商品,自然有其優越性。

三、     他是獨占的

任何人為可以製造的商品,都無可避免的必須面對殘酷的價格競爭,可是房地產,尤其是土地,他是獨佔性商品,幾乎沒有二塊土地完全相同。獨佔性商品可以避開價格競爭,因而可以減少許多跌價風險。

四、     他不易折舊

幾乎所有的投資商品都無法避免折舊的摧殘,一輛新車、一位美女、一襲大衣,甚至一堆糧食,不論價值多高,經過三、四十年後,價值必然會有極大的折損。只有房地產,隨著時間越長,其價值折損率最小。

五、     他最具保障

許多投資商品,因為是『動產』,所在許多所有權保管上的風險,例如:可能遭竊、可能被騙、可能被損毀、可能受潮,甚至可能被侵占,類似的例子,在我們周遭層出不窮。只有房地產,因其為『不動產』,其所有權受到法律的嚴密保障,不但任何人都拿不走,而且也不必擔心遭竊、受損與被侵占,即使不幸去世,繼承人都還可以毫無風險的依法繼承,具有如此高保障性的投資商品是極為難得的,這也是中國人根深蒂固的傳統觀念『有土斯有財』的形成原因!

六、     他有收益性

許多投資商品,例如名畫、骨董、甚至是鑽石黃金,雖然隨著時間增加,其價值可能也會有大的增值,可是在等待增值的極長又不確定的時間內,不但沒有收益,反而可能要付出極高的保管代價;但是房地產卻可以在這段不知多長的等待時間裡,不但不要支付保管費,反而還有出租收益,可以坐待增值。

七、     他是炫耀品

房地產是同時具有社會地位與財富象徵的優越商品。許多投資商品,例如黃金、鑽石,可以顯示財富,但不能表現社會地位;諾貝爾獎、青天白日勳章、博士證書,可以彰顯社會地位,卻不能表現財富。唯有房地產例外,最好的例子是當你在求婚時,告訴女友的父母說,你在信義計畫區裡擁有兩戶豪宅,那時,由其父母與親友的眼神中,就可以充分看到,什麼是可以同時代表財富與社會地位的炫耀品。

因為房地產至少同時擁有上述七項特殊優勢,所以房地產在投資價值上,占有無可挑戰的地位。

也就是因為擁有如此特殊的地位,所以有極高的投資成功率,因此自然是所有投資人必然應該參與的市場。可是因為房地產市場的專業性較高,使許多投資人不易瞭解,因而錯失許多獲利機會。

房地王專欄記者 房市達人報導
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豪宅與新豪宅的定義

其實針對豪宅的定義,每個人的看法不盡相同.相信不是只有我寫的內容.包括自己也有很多項目沒有寫進去.只是純粹寫寫大標題.


豪宅對地段要求性高


所謂的豪宅,在高雄的普遍認知下,其單戶坪數至少在八、九十坪以上,總價含車位至少在二千萬以上,這樣的客群,對於地段的選擇是十分重視與嚴格的,有些建商與消費者,以為只要房子大就是豪宅,其實容易犯認知上的大錯誤,大坪數的房子要蓋在最好的地段才叫作豪宅,如果不是蓋在最好的地段,就只是大房子而已,豪宅會增值,大房子卻不易增值。


舉例來說,澄清湖、文化中心、美術館…這些地方才能具有好地段的條件,而他們共通的條件就是擁有大型的休閒綠帶與單純的居家環境,除此之外的地方興建大坪數產品,充其量只能稱之為大房子。


豪宅重視隱私

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所謂『半瓶水、響叮噹』,那些不是豪宅等級的住戶,才會常常炫耀自己住在如何了不起的豪宅裡,相對地,真正的豪宅住戶,是不太希望別人知道他住在豪宅裡的。他們不但在行為低調,這種特質也反映在產品選擇上,因此,在產品的規劃設計上,強調隱私與安全防護的規劃更能有加分作用。


豪宅對於採光通風、安全要求性高

一般而言,豪宅至少要具備有三面以上的採光的設計,唯有透過三面以上的採光面,才有可能讓所有的房間,甚至所有的廁所、樓梯全部採光。因為光線充足,才能通風良好,因為通風良好,才會有好的『風水』。


採光面多的另一個好處就是陽台才能有充分的運用,一般住宅為了節省容積,因此陽台設計偏小,實際使用效能偏低。針對豪宅而言,至少兩米寬的陽台才可發揮效能(才可能在陽台乘涼、觀景、品茗、休閒),在方形的陽台設計下更提供日後實際居住的需求空間(例如洗衣、曬衣)。


在安全部分,防震、防災、人身安全是最被重視的項目,現行建設公司在結構設計的處理上,大多已經得以健全化,然而針對防災與人身安全的規劃卻尚有進步空間,絕大部分的建商都是努力強調建材高級化,如合防災與人身安全卻絕少著墨。一般而言最擔心害怕的是當災難發生時的逃生與救災協助設備(如何提高救災便利性),生命財產的保全性(保全設置)。


豪宅空間設計已『約會旅館』化

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一般而言,豪宅與一般住宅不同,其室內設計不需建設公司花費太多心思的,因為,豪宅客戶大多有專屬室內設計師,有時甚至還不只一位,對於室內,皆有其量身訂做的想法,因此,不必著墨太多,反倒是對於空間使用要提供較多的巧思,這點可由許多房屋銷售,往往是由實品屋或是具有特殊設計的戶數優先售出,即是最好的例子來看出。以目前台灣而言,室內空間使用功能的設計,首推『約會旅館(例如五星級汽車旅館)』,不但功能性強,設計變化多,情境的創造性高,在構想創新上,也常有驚人之舉。這些變化,必會逐漸成為趨勢。因為個性化、差異化、領先性、突破性本來就是豪宅主人的品味特質。


新豪宅的定義


現代人注重養生,除了食補外,對於居家「氣場」的好壞也非常重視,而居家「氣場」並不是指一般陽宅風水,而是著重的是在看得到、感受得到元素。

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「陽光、空氣、水、綠」等元素就是健康住宅必備的四要素,由這四要素開展而出來的健康住宅,目前市場就有非常豐富性、多元性的產品,由外在優質居家空間,讓居住者身心皆能安適,就是一間好宅。


水景也具有吸附落塵功能


水在居家建築運用中,不只是賞心悅目的水景而已,它更具有吸附落塵、降溫的效果。例如有建案在地下室車道入口處牆面設計為水幕牆,除了是景觀,也具吸附氣車揚起來落塵及淨化廢氣功能。而在中庭設計高低落差水域,藉由水的流動,產生微量負離子,空氣流動讓中庭通風更好,並有微氣候調溫的功能。


對流開窗採光通風一級棒


一般人都知道採光對一間房子的重要性,但怎樣的採光才能讓家裡更舒適?台中有建案就針對台中市四季不同日照斜影,而設計開窗方向及隔熱牆面,例如西曬牆面,會加入所謂藻土,這些藻土中間有洞隙,陽光曬的時候,會把熱能吸附在洞隙,讓室內的牆面不會熱烘烘。


西曬窗子,會有與它對流的窗子,藉著流通風,讓室內溫度降低。另外,根據熱空氣上升,冷空下降的物理原理,有別墅建案在頂樓樓梯間設計一面排氣窗,而在客廳玄關或1樓梯間底部設計風口窗,藉由煙囪效應,冷風從1樓進來,熱空氣由頂樓排出,達到室內降溫效果。


這種原理也被運用在地下室停車場,在兩側開挖風口,讓空氣對流,減少會影響人體健康的汽車廢氣滯留。


在屋頂做雙層的斷熱屋頂,讓下層屋頂不會讓陽光直曬,而兩層屋頂間有無不少小風洞,空氣可在其中流動,也降低了屋頂的溫度,室內自然熱能也減少。其他如低幅射玻璃的運用等。


增加綠意淨化空氣增加含氧量


綠色植物可淨化空氣,增加空氣含氧量,如果基地條件沒有很大空間提供綠美化,就儘量透過建築本身的設計,增加綠覆率,例如逐層退縮的設計,讓每個層有露台可栽花植草。在中庭植栽的栽種,有些建案也特別注重,例如複層式栽種法,具有濾塵及防噪音的功效。


至於建築本身的配備或施作,也以健康為考量,例如全棟防油潻、奈米防塵潻、臭氧除臭、多道濾水設備、可偵測健康的馬桶等。

房地王專欄記者 房市達人報導
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