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輕鬆進入房地產投資世界

世界上任何投資都是有風險的,通常,在任何一種投資市場中,成功賺錢的投資者都不會超過30%,尤其是在股票市場甚至低於10%。為什麼能夠成功賺錢的比率如此低呢?

因為投資要面對太多的不確定因素,包括天時(政經環境)、地利(建設環境)、人和(人際關係)…任何一種環境條件出現變化,都可能會導致投資失敗。最好的例子是創業投資,許多人常信心滿滿地創業,每一個精心準備的創業計畫似乎都已經過深思熟慮,而且投資人都自認成功機會極大,但根據資料顯示,能夠創業後二年不倒的公司不超過一半,五年後還能存活的不到一成。沒有人會名之失敗還去投資,可是實際的結果卻是成功者不到10%,可見投資後不確定的風險,顯然是影響投資成敗的最重要因素。

與其他投資項目相比,房地產投資的成功率至少超過50%,甚至只要時間夠長,幾乎100%的人都可以獲利,這就是為什麼全世界的有錢人至少六成以上都有餐與房地產投資,也是為什麼世界鉅富中至少有一半其主要財富是由房地產投資中獲得。

。房地產投資會有如此高的獲勝率呢?因為他有幾種別的投資標的無法比較的特殊優越性:

一、     他是必需的

與人類食、衣、住、行等行業相關的產品都是必需品,對於必需品的投資風險相對於奢侈品而言,是比較低的。

二、     他是稀少的

一般商品的價值有兩種:一種是使用價值;一種是交換價值。房地產是同時具備有兩種價值的商品,所以可以擁有很大的增值空間。同時,因為『稀少就是價值』,任何一種房地產商品都因為無法大量製造,所以價值不易消失。這種增值空間大,卻不易有跌價風險的商品,自然有其優越性。

三、     他是獨占的

任何人為可以製造的商品,都無可避免的必須面對殘酷的價格競爭,可是房地產,尤其是土地,他是獨佔性商品,幾乎沒有二塊土地完全相同。獨佔性商品可以避開價格競爭,因而可以減少許多跌價風險。

四、     他不易折舊

幾乎所有的投資商品都無法避免折舊的摧殘,一輛新車、一位美女、一襲大衣,甚至一堆糧食,不論價值多高,經過三、四十年後,價值必然會有極大的折損。只有房地產,隨著時間越長,其價值折損率最小。

五、     他最具保障

許多投資商品,因為是『動產』,所在許多所有權保管上的風險,例如:可能遭竊、可能被騙、可能被損毀、可能受潮,甚至可能被侵占,類似的例子,在我們周遭層出不窮。只有房地產,因其為『不動產』,其所有權受到法律的嚴密保障,不但任何人都拿不走,而且也不必擔心遭竊、受損與被侵占,即使不幸去世,繼承人都還可以毫無風險的依法繼承,具有如此高保障性的投資商品是極為難得的,這也是中國人根深蒂固的傳統觀念『有土斯有財』的形成原因!

六、     他有收益性

許多投資商品,例如名畫、骨董、甚至是鑽石黃金,雖然隨著時間增加,其價值可能也會有大的增值,可是在等待增值的極長又不確定的時間內,不但沒有收益,反而可能要付出極高的保管代價;但是房地產卻可以在這段不知多長的等待時間裡,不但不要支付保管費,反而還有出租收益,可以坐待增值。

七、     他是炫耀品

房地產是同時具有社會地位與財富象徵的優越商品。許多投資商品,例如黃金、鑽石,可以顯示財富,但不能表現社會地位;諾貝爾獎、青天白日勳章、博士證書,可以彰顯社會地位,卻不能表現財富。唯有房地產例外,最好的例子是當你在求婚時,告訴女友的父母說,你在信義計畫區裡擁有兩戶豪宅,那時,由其父母與親友的眼神中,就可以充分看到,什麼是可以同時代表財富與社會地位的炫耀品。

因為房地產至少同時擁有上述七項特殊優勢,所以房地產在投資價值上,占有無可挑戰的地位。

也就是因為擁有如此特殊的地位,所以有極高的投資成功率,因此自然是所有投資人必然應該參與的市場。可是因為房地產市場的專業性較高,使許多投資人不易瞭解,因而錯失許多獲利機會。

房地王專欄記者 房市達人報導
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豪宅與新豪宅的定義

其實針對豪宅的定義,每個人的看法不盡相同.相信不是只有我寫的內容.包括自己也有很多項目沒有寫進去.只是純粹寫寫大標題.


豪宅對地段要求性高


所謂的豪宅,在高雄的普遍認知下,其單戶坪數至少在八、九十坪以上,總價含車位至少在二千萬以上,這樣的客群,對於地段的選擇是十分重視與嚴格的,有些建商與消費者,以為只要房子大就是豪宅,其實容易犯認知上的大錯誤,大坪數的房子要蓋在最好的地段才叫作豪宅,如果不是蓋在最好的地段,就只是大房子而已,豪宅會增值,大房子卻不易增值。


舉例來說,澄清湖、文化中心、美術館…這些地方才能具有好地段的條件,而他們共通的條件就是擁有大型的休閒綠帶與單純的居家環境,除此之外的地方興建大坪數產品,充其量只能稱之為大房子。


豪宅重視隱私

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所謂『半瓶水、響叮噹』,那些不是豪宅等級的住戶,才會常常炫耀自己住在如何了不起的豪宅裡,相對地,真正的豪宅住戶,是不太希望別人知道他住在豪宅裡的。他們不但在行為低調,這種特質也反映在產品選擇上,因此,在產品的規劃設計上,強調隱私與安全防護的規劃更能有加分作用。


豪宅對於採光通風、安全要求性高

一般而言,豪宅至少要具備有三面以上的採光的設計,唯有透過三面以上的採光面,才有可能讓所有的房間,甚至所有的廁所、樓梯全部採光。因為光線充足,才能通風良好,因為通風良好,才會有好的『風水』。


採光面多的另一個好處就是陽台才能有充分的運用,一般住宅為了節省容積,因此陽台設計偏小,實際使用效能偏低。針對豪宅而言,至少兩米寬的陽台才可發揮效能(才可能在陽台乘涼、觀景、品茗、休閒),在方形的陽台設計下更提供日後實際居住的需求空間(例如洗衣、曬衣)。


在安全部分,防震、防災、人身安全是最被重視的項目,現行建設公司在結構設計的處理上,大多已經得以健全化,然而針對防災與人身安全的規劃卻尚有進步空間,絕大部分的建商都是努力強調建材高級化,如合防災與人身安全卻絕少著墨。一般而言最擔心害怕的是當災難發生時的逃生與救災協助設備(如何提高救災便利性),生命財產的保全性(保全設置)。


豪宅空間設計已『約會旅館』化

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一般而言,豪宅與一般住宅不同,其室內設計不需建設公司花費太多心思的,因為,豪宅客戶大多有專屬室內設計師,有時甚至還不只一位,對於室內,皆有其量身訂做的想法,因此,不必著墨太多,反倒是對於空間使用要提供較多的巧思,這點可由許多房屋銷售,往往是由實品屋或是具有特殊設計的戶數優先售出,即是最好的例子來看出。以目前台灣而言,室內空間使用功能的設計,首推『約會旅館(例如五星級汽車旅館)』,不但功能性強,設計變化多,情境的創造性高,在構想創新上,也常有驚人之舉。這些變化,必會逐漸成為趨勢。因為個性化、差異化、領先性、突破性本來就是豪宅主人的品味特質。


新豪宅的定義


現代人注重養生,除了食補外,對於居家「氣場」的好壞也非常重視,而居家「氣場」並不是指一般陽宅風水,而是著重的是在看得到、感受得到元素。

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「陽光、空氣、水、綠」等元素就是健康住宅必備的四要素,由這四要素開展而出來的健康住宅,目前市場就有非常豐富性、多元性的產品,由外在優質居家空間,讓居住者身心皆能安適,就是一間好宅。


水景也具有吸附落塵功能


水在居家建築運用中,不只是賞心悅目的水景而已,它更具有吸附落塵、降溫的效果。例如有建案在地下室車道入口處牆面設計為水幕牆,除了是景觀,也具吸附氣車揚起來落塵及淨化廢氣功能。而在中庭設計高低落差水域,藉由水的流動,產生微量負離子,空氣流動讓中庭通風更好,並有微氣候調溫的功能。


對流開窗採光通風一級棒


一般人都知道採光對一間房子的重要性,但怎樣的採光才能讓家裡更舒適?台中有建案就針對台中市四季不同日照斜影,而設計開窗方向及隔熱牆面,例如西曬牆面,會加入所謂藻土,這些藻土中間有洞隙,陽光曬的時候,會把熱能吸附在洞隙,讓室內的牆面不會熱烘烘。


西曬窗子,會有與它對流的窗子,藉著流通風,讓室內溫度降低。另外,根據熱空氣上升,冷空下降的物理原理,有別墅建案在頂樓樓梯間設計一面排氣窗,而在客廳玄關或1樓梯間底部設計風口窗,藉由煙囪效應,冷風從1樓進來,熱空氣由頂樓排出,達到室內降溫效果。


這種原理也被運用在地下室停車場,在兩側開挖風口,讓空氣對流,減少會影響人體健康的汽車廢氣滯留。


在屋頂做雙層的斷熱屋頂,讓下層屋頂不會讓陽光直曬,而兩層屋頂間有無不少小風洞,空氣可在其中流動,也降低了屋頂的溫度,室內自然熱能也減少。其他如低幅射玻璃的運用等。


增加綠意淨化空氣增加含氧量


綠色植物可淨化空氣,增加空氣含氧量,如果基地條件沒有很大空間提供綠美化,就儘量透過建築本身的設計,增加綠覆率,例如逐層退縮的設計,讓每個層有露台可栽花植草。在中庭植栽的栽種,有些建案也特別注重,例如複層式栽種法,具有濾塵及防噪音的功效。


至於建築本身的配備或施作,也以健康為考量,例如全棟防油潻、奈米防塵潻、臭氧除臭、多道濾水設備、可偵測健康的馬桶等。

房地王專欄記者 房市達人報導
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店面的未來發展


十多年前,由於台灣的房地產基本上是處於供不應求的環境,不論是住宅、辦公室或店面,都有相對稀少的情況,再配合老百姓大多富有,於是房地產很容易成為一種投資兼保值的投資標的。但近幾年來,情況已經改變,一方面由於各種房地產產品的供給量大增;另一方面,大部分的老百姓不再像過去般地富有,因此,導致各類房地產產品供過於求的現象逐漸明顯。

在供過於求的市場中希望獲利,就不可以依賴『感覺』,或是過去的『經驗』,而是要對產品做深入了解,對產品的趨勢也要了解,方能做出正確判斷與決策,以確保投資獲利。

台灣傳統的商店型態是屬於『商住合一』的型態,樓下開店,樓上住家。在以前商店的區位是如何選擇呢?基本上,都是沿著主要道路發展(包括陸路及水路),因此,形成有路就有店,有店就成街的情形。由當時的商店型態觀察,可以同時滿足『附近型』和『通過型』的兩種客戶需求。這種商街形態反映在建築物的設計上,就形成了商店連著商店開,商店群結合成商街,並發展出沿街騎樓的設計,以便於顧客逛街和進入店內購物。

這種『商住合一』的型態,在過去二十年內,起了革命性的變化,其因有四:

■      都市計畫觀念的引進

我國從美國移入了『使用分區管制』(Zoning)的觀念,硬生生的將土地使用分為商業區、住宅區、工業區……等的『使用分區』,又將每一種分區內的建築物的使用業種加以規範,使得大型的商業空間(如百貨公司、購物中心)開始出現,這種大型商業空間和傳統的商店街,對於『通過型』的客戶產生極大的競爭。


■      交通管理手段的嚴格

隨著社會的進步,各型汽、機車的數量亦大幅成長,相對地,道路面積明顯不足,因此,只好訴諸交通管理手段,各商街兩旁多被劃為紅線區(禁止停車),有的地區更限制機車不得停放於騎樓,此時,除非顧客是走路上門,否則東西還沒有買完,車子就被調走,或是收到罰單,這種交通管理手段的嚴格,嚴重的打擊了商街對『通過型』客戶的吸引力,再加上相對於新興商業空間,老舊商街多缺乏停車服務,因此,更加速了吸引力的衰退。

■      周休二日的全面推動

傳統的商街都是一周七天不打烊,因此,平常工作忙碌的顧客可以趁周六下午或周日上街逛街購物,甚至打打牙祭,這是傳統商街的重要吸引力。但不幸的是當周休二日全面實施後,不但『附近型』的顧客減少(休假去了),許多商店也關門休假,在以往資訊傳遞還不是十分迅速的時代,聚集式(agglom-eration)的經營型態是最為普遍,但是當周休二日後,許多商店也跟著休息了,顧客失去了逛街的樂趣與便利,因而轉向了大型的百貨公司與購物中心,因為那裏不但貨色齊全、停車方便,更重要的是一周七日天天開門。


■      無店面購物逐漸成熟

隨著電視及網際網路的發展,許多號稱空中購物的無店面型態服務(包括電視、網拍、郵購)也已經進入市場機制,這類型的服務可以粗分為兩類:一類是買賣雙方透過郵寄的方式完成交易,這種交易型態對店面的生存是不利的,因為其交易的過程已經取代了店面的重要性;另一類是買賣雙方透過離購買方最近的店面 完成交易(例如買書、買年菜,買方可到最近的便利商店取貨。)這種交易型態對於店面的生存則是正面的。因此,店面的投資者,應該密切注意這兩種交易型態的發展,以利判斷。根據資料 統計,2005年無店面零售業(包括電視、網拍、郵購)的營業額為711億元,年增率14﹒9%, 已開始威脅到傳統零售通路(百貨公司、量販店、超級市場、便利商店)約6166億元年營業額 的市場。

上述的四種重要原因,徹底的改變了商店的定位型式,現在台灣都市內的店面型商店,已無用傳統聚集型態吸引『通過型』客戶,這些不在附近(不論是居住或是工作)的客戶,已經轉換 了陣地,商店街對他們不再有吸引力。這是台灣都市內店面價值快速沒落的原因。那麼傳統店面的機會在什麼地方呢?傳統店面雖然失去了『通過型』客戶,但是對『附近型』 客戶,仍然存有優勢,因為在商店附近的顧客由於方便的原因,仍然會以最近的商店為其主要選擇的對象,這種現象產生兩種機會:


店面的機會是提供『服務』勝於『商品』


不論你的店內販賣什麼樣的商品,其生存的關鍵在於『服務』而非『商品』。最好的例子是,過去大同電器的品質雖然比不上進口貨,但因其在各地廣設維修服務的店面,因此市場佔有率甚難被撼動,類似的型態,如La new 皮鞋店、7 – 11便利商店、信義房屋仲介,都在朝這個方向努力。如果現在店面的經營者,還將自己定位於『商品』的供應者,而非『服務』的供應者,而不 努力做好『商圈服務』,那所面對的經營風險將是十分巨大。


店面將會成為連鎖(chain-store)品牌的戰場


由於聚集型商圈已經失去魅力,因此,原先各個商店必須赤裸裸地以價格競爭,或是爭取客戶時,相互攻擊的競爭現象會減緩。繼之而起的將是連鎖品牌之間的競爭,如小到賣煎餃(四海遊龍、八方雲集)、賣鞋子(La new、阿瘦)、賣便利(7-11、全家、萊爾富)、賣速食(麥當勞、肯德基)、賣眼鏡(寶島、小林、德恩堂)、賣手機(遠傳、台灣大哥大、和信)、賣貸款(富邦、中信、國泰、台新)、賣技術(曼都、莊大衛)、賣藥品(康是美、東京藥局)、大到賣電器(燦坤、全國電子)、賣汽車(BMW、Benz、TOYOTA、裕隆)、賣房子(信義、住商、東森),全部都成為連鎖店競爭的舞台,而要特別注意的是,這些連鎖店雖然賣的東西不同,但是何者能落實服務,就必然會成為最後贏家。根據資料統計,2005年連鎖商店的營業總額為1783億元,較2004年增加8﹒9%,為所有零售業中,增幅最大者,大於所有其他通路(百貨公司、量販店、超級市場)的增幅總和,可見連鎖店的競爭潛力。


結論


了解了店面的機會,對擁有店面或計劃投資店面的人會有什麼啟發呢?

■       不要再迷信,店面就是金雞母

過去,許多地主都認為店面比土地還要有價值,因為每次土地改建之後,店面的面積都會縮小,在物以稀為貴的心理下,自然會認為店面的增值空間無限,但就實際狀況觀察,許多房屋改建後,越來越多的地主雖然分得店面,因為觀念不正確,故多是空著店面有蚊子,即使租金再降也無人問津,因此,店面即是金雞母的觀念顯然必須適當調整。

■       不要再迷信,只要開了店,人潮自然來

過去,許多投資者總認為只要開了店,人潮就會流過來,但是實際的情況卻是~要有人潮店面才有機會。換句話說,店面是人潮的結果,而非人潮的原因,因此,不應再迷信只要開了店,人潮一定會來,反而應該將較多的注意力放在如何去觀察人潮,去將店只買在人潮多的地方,由於都市中人潮集中於某些特定地區活動的型態會越來越明顯(地區商圈),導致大部分地區的店面將越來越不值錢,店面的空置率將越來越高。


■       不要再迷信,『名牌』道路就是好店面的選擇

過去,許多投資者或自用型的客戶總認為,只要在某某道路上做生意一定沒問題,但是,實際上卻很容易忘記『商圈』的重要性,因為商圈的形成快則五年,慢則十數年以上,往往熱鬧精華的區位只有一小段,一旦,店面偏離精華區位,總是自我安慰的期待,店面位在名牌道路上,目前雖然還沒有集市,以後一定有機會。實際上,可能等不到集市就已經無法經營下去了,因為根據統計資料顯示,新開張的非連鎖型店面,在兩年內關門倒店的比例至少超過一半以上,這個比例應該還在增加中。

■       不要再迷信,只要地段對,產品規劃不重要

過去,許多投資者總認為只要地段對了,房子新舊與房子本身規劃不重要。這就像是,外貌出眾的人穿著如果能更加留意,相對地,更能讓人賞心悅目。舉例來說,高雄市左營區自由X路上有一個透天店面的產品進行銷售中。產品規劃為:地坪:50~60坪左右、面寬:5米、總價:5588萬元起,銷售期已經超過一年半以上,卻僅僅銷售兩戶。經研判後問題出在產品規劃錯誤,此案產品規劃正屬於A級地段,錯誤產品規劃。我們可以試著思考一個問題,地段沒有問題,但是從事自用型的商店,有多少人可以負擔五千萬左右的房屋總價;然而連鎖型企業所需要的店面規格是否能滿足其需求呢?


因此,我們可以觀察市場上所有連鎖型商店,目前所使用的店面規格為何?就可以明白為什麼自由X路的產品銷售狀況為什麼如此差。因為,大部分的連鎖商店都要求以三角窗為主、大面寬、一樓室內坪效超過20坪以上、醒目度強、主要幹道、高人口密度、高商業密度,現在的房地產投資優先選擇滿足連鎖型企業願意進駐的店面,方能在不景氣的投資環境下立於不敗,在景氣好時享受高報酬。

房地王專欄記者 房市達人報導

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買房子跟景氣有直接關係嗎?

買房子跟景氣有直接關係嗎?


景氣好的時候有人在買房子,也有人在賣房子,景氣不好的時後同樣有人在買房子、賣房子,那麼,買賣房子跟景氣真的有關係嗎?


房子是一種需求,只要有需求性,在任何的景氣面與利率高低之下,依舊存在著買賣行為的發生。應該要思考的是,在當下的局勢依照景氣面與利率高低產生購屋行為的差異性。


很多人在不同的經濟局勢、景氣面、利率高低,總會提出各種不同的購屋理論,雖然台灣不大,但是依據不同的地區屬性,也產生各種產品需求與購買行為的差異。


整體房地產的變化與行為,很難用單一法則來解釋。舉例來說:之前有位張先生提出台灣房地產的過熱警訊,然而這樣的研究報告卻很難做深入報導,因為媒體需要的是聳動的新聞標題,並不在乎對整體經濟研判是否公正客觀,只要銷售量高就好了,話題沒有了,換一個新話題就好了。這樣片面的言論報導已經造就台灣經濟的動盪。


實際上,全台灣的房地產實際銷售金額,以台北房地產為例,已經佔有全台總銷售金額的30%以上,如此的研究報告居然可以決定全台灣的房地產變化,台北的高房價神話漲幅高達40%以上,過熱,我們可以認同;但是,舉例來說高雄房地產的房價(特殊產品不列入)卻比當時房地產起飛(SARS之後)更便宜,成本比 SARS時期更高。如此的房價如何說它過熱、房價過高呢?


買賣房首要思考的兩種行為:自用或是投資。


不同的需求性產生不同的行為模式,如何在各種時期做好購屋行為才是眼前最重要的課題。


本文章將針對自用的購屋行為作分析與分享,關於投資的角度請參考小弟部落格內的(店面的未來發展、如何買店面2買1不買、辦公大樓的未來發展、景氣不確定時的四個投資機會http://dodo19593.pixnet.net/blog


自用型購屋


不論是買住宅大樓、店面、辦公大樓的產品,一旦是考量自用需求,就跟景氣無關了,因為有需要,所以非買不可。人的一輩子能活多久?能買幾次房地產?好不容易出現自己喜歡的房子,因為別人的幾句話就決定不買了,完全忘記當初的購買原因與需求,請問一下房子是您要住的,還是別人要住的,是您在繳貸款還是教你不要買的人幫您繳貸款呢?(您會因為現在汽油貴就可以不加油嗎?)需要跟投資是不一樣的。


購買住宅所需的考量會因人而產生差異化,在解釋差異化的前提下,必須先明確告知一個觀念,不管是自住或是投資,任何的購買行為都必須有良好的資金控管觀念。倘若,在資金尚未健全的情況下,小弟絕對不建議進行購屋行為,一般來說,自備款至少要有購買總價的三至四成款項,除此之外,必須另外擁有一般家庭每月支出金額的六個月預備金,而且,貸款月負擔金額最好在月收入的40%以下,在這樣的前提下購屋,基本上購屋行為是安全的,經得起突發的狀況發生,如此,才不會發生繳不起房貸而慘遭法拍的命運,或是急於求現賤賣資產。


買房子,每個人的想法與需求皆有所不同,大體上可以分為下列幾項:


一、     市與縣的差異


因為行政資源的差異化,自然產生土地價格、建設資源與房價的不同;如果經濟能力許可,盡可能選擇購買『市』的房屋。


基本上下一代的教育資源因為市與縣的不同,也產生極大的差異(全國的明星學校幾乎都在『市』不在『縣』),重大公共建設也多集中在『市』,所以說先選『市』後選『縣』。


二、     交通機能


依目前的交通系統來分析,大體上最直接需求的有主要幹道、交流道、捷運系統、火車站、高鐵這五種工具,在使用得到卻又不受到噪音妨礙影響下滿足越多越好。


三、     學區


孟母三遷為的就是提供小孩更佳的學習環境,另外對於大多數的雙薪家庭而言,更能提供較大的便利性,倘若所購買的房屋處於鄰近學區或是明星學區的範圍內更是對房價的保值與增值性有大大的加分效果(如果選擇擁有十二年國教題材的學區住宅,當真正實施時,房價的保值與增幅更大)。


四、     公園綠帶


接近大自然是每個居住在鋼筋水泥叢林的人所渴望,在市區的土地取得不易之下,公園綠帶更是如同鑽石般的珍貴與稀有。在所購買的居住空間旁擁有永久性綠帶,能為每個家庭成員提供平日的休閒娛樂空間與維繫社區情感,享受芬多精享受新鮮的空氣享受親子間的良好互動。


五、     重大公共建設


政府與財團的財力與資源永遠大於一般消費者,政府、財團往哪裡跑,代表著未來的人潮往哪裡去,發展往哪裡走,錢就往那裏去。有重大公共建設的加持(生活機能不可少),長遠的發展幾乎不會差到哪裡,房價的保值性以長遠來說是安全的。


六、     生活機能


大多數的人昰很難脫離群體生活的,平常的生活亦是如此,滿足食衣住行育樂更是購屋的基本選擇。


七、     遠離舊部落(舊社區)


老舊社區代表的是發展成熟,生活機能完善,卻也代表土地開發能力受限制。


在民國八十年以前,這些老舊社區幾乎沒有重大公共建設的進駐,也沒有大型土地可供開發,建設發展無法順利進行,加上舊社區的整體市容改善不健全,導致景氣好時房價漲價力道弱,景氣差時跌價幅度加大。


八、     遠離新屋價格與中古屋價格整體平均落差極大的區域


購買一個地區房屋時,應該針對當地條件面較為相同的新屋與中古屋價格做比較,兩者差距二至三成左右屬於正常範圍,倘若,兩者之間的房價差距在四成以上,這正代表一種高房價的警訊,隨時有套牢的風險存在。


九、     景氣不好的時候你買不到房子,景氣好的時候你不用買了


我們不是神,永遠買不到最便宜也賣不到最貴的時候。任何物品都有他的基本價值,低於基本價值就是便宜,舉例來說:一隻萬寶龍的鋼筆,合理價格為一萬元,甲買到八千元、乙買到七千元、丙買到六千元。請問甲買貴了嗎?答案是都買便宜了,因為低於基本價格就是便宜的價格。我們根本無法準確預知房價的變化,您如何擔保您一定是丙呢?如果景氣突然變好了,漲到一萬二千元時再來後悔嗎?然後自我安慰的說:沒關係我等它再跌回來時購買,請別忘記您買房子的初衷是因為需要啊!


十、     品牌形象


名牌人人愛,房屋也有名牌,風評好的建設公司,後續客戶接手的力道比較強勁;風評差的建設公司,未來轉手的力道相對受到限制。在此避免有人身攻擊的嫌疑,不針對各家建設公司做任何評論。


以上幾點供大家做一個參考,大家可以將自己的房屋做個評分的動作,您就可以瞭解到為什麼您的房屋會漲價或是跌價。更希望大家能買到自己喜歡的房屋。

房地王專欄記者 房市達人報導

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投資房地產為何賺不到錢

在說明為什麼賠錢之前,先來看看何謂景氣循環的型態。

顧客與商品間購買行為的改變,構成了整個房屋市場的景氣循環,對新屋預售屋市場而言,隨著買氣的旺盛與否,它也有著『復甦-繁榮-衰退-蕭條』的景氣變動。一般而言,它的變動是由『自用型』顧客開始,他們是有真正需要的一群,而且特別偏愛新屋,當發現存款已經足夠購屋時,他們會迅速行動,而此時通常是『蕭條期』,因此新屋預售屋的價格也不甚昂貴。再一增一減的情況下,交易即開始熱絡。

由於『自用型』顧客的進入,新屋預售屋市場逐漸步入『復甦期』,此時,敏感的『投資型』顧客會迅速發現機會已經出現,於是也隨之快速『進場』,由於他們大量湧入,導致新屋預售屋的價格大幅揚升,新屋預售屋市場也進入『繁榮期』。

是在經過週全但不深入的考慮後,他們也隨後跟進,盲目地以為『只要買了絕對不會賠,最差也可以出租或是自己住!』,這種心態燃起大多數購屋者的購買慾望,而展開瘋狂的搶購。

這種搶購的熱潮,又造成更多的自用型顧客開始提前購屋,投資型顧客更加猛烈地投資,於是新屋預售屋市場愈見繁榮,房價更以不合理的漲幅,不斷『創造行情』,其原料-土地價格亦隨之暴漲。

終於,『自用型』顧客終於耐不住了,高額的房價超出他們的能力,他們只好望屋興嘆,默默地退出新屋預售屋市場。此時,只有遲鈍的『投資型』顧客仍然興高采烈的『接手』,但由於需求量的減少,導致新個案的價格塑造日益困難,但卻因為土地價格取得成本仍不斷高漲,新屋預售屋市場開始出現了『衰退期』的一些特徵,這些現象會使遲鈍的『投資型』顧客也察覺了這種趨勢,於是也企圖見好就收,準備拋售手中的存貨,但不幸地,他們卻發現沒有『接手』的人,這在投資上的意義就是被『套牢』了。

更不幸的是,『期貨』-預售屋開始交貨了,『投資型』顧客所拿到的『新屋』,每年開始以3%~5%的折舊率下跌,同時也必須開始擔負各種稅賦,即使將它出租,通常也無法租到好價錢。

在這個景氣循環的過程中,在繁榮期最後進場的『投資型』顧客,以在投資房屋市場所冒的風險顯然最大,但以另外一個角度而言,他們似乎也應該是最必須了解市場的人,因此,多充實有關房屋市場的知識,對他們而言掌握房屋市場的動向,應該是投資致勝最重要的工作!

對房屋市場而言,新屋預售屋市場行情停滯,許多新屋預售屋『不得不』降低其『價格』,而另一方面『自用型』顧客,也利用這段時間『存錢』,累積購買力,當這個『價格』和『購買力』接近時,又進入另一個景氣循環中。常有人說房地產市場有六到七年會繁榮一次的現象,可能意味著對這段『盤整』時間的判斷。

而投資房地產為何賺不到錢?

這個問題的答案就牽涉到了投資房地產的最重要的兩個決勝理論。

  • 一、 時機點
  • 二、 格局

針對第一向時機點,剛才的上述就是在說明房地產的循環與進場時機的重要性。接下來要說明的就是『格局』。

房地產的投資,最終將由格局大的人獲勝!什麼是格局最大的人呢?指的就是在購買房地產時,投資人計劃在多久的時間內將其出售,這個預期的時間就是『格局』。一般而言,有的散戶投資人,只將『格局』訂在六個月(即在六個月內就計畫出售獲利);有的建設公司將『格局』訂在5至10年(如高鐵);有的外商投資公司將『格局』訂在20年;有的壽險公司將『格局』訂在30年…

當格局愈大,其勝負自然即已出現,最有名的例子,如1989年國泰人壽以「天價」在南京東路標到華航旁邊的旅館用地土地;又如南山人壽在2002年以「天價」標到信義計畫區莊敬路的一塊商業區土地;再如新光人壽在2006年以「天價」標到轟動全台的信義路聯勤總部俱樂部土地,為什麼人壽公司在標地上有其優勢?就是因為『格局』較大-不論其所規劃的資金準備、投資年限,皆已超過30年為導向,亦即他們再投資前的考慮是在未來30年內,是否有一天該地價格可以有增加50%的機會,如果有,就是一個穩勝且無風險的投資!

相對的,許多私人財主及建設公司,他們以快速周轉為考慮,將格局放在1至3年,因此其資金準備、融資配合、市場銷售,皆已3年內為考慮,當3年內如果沒有達到預期的市場情況,他們就必須被迫退出,此時,所有資產將再一夕之間變成負債,『錢能載舟,亦能覆舟』,過去許多有名的建設公司,就因『格局』太小,不論其知名度再高,房屋蓋得再好,而都不得不消逝在時代的洪流之中。因為房地產投資的競爭是一種『格局』的競爭,『格局』大者,勝『格局』小者。

孫子兵法有云:「勝兵,先勝而後求戰;敗兵,先戰而後求勝!」在房地產投資的世界裡,真正決定勝敗的還是『格局』也就是『資金』多寡。

所謂「大軍未動,糧草先行」,同樣地,房地產投資亦是如此,必須「大軍未動,資金先到」,每一個投資人都有其個別的資金條件,但是在房地產投資的競爭上,端看每個人資金條件的強弱來決定勝負。

結論

小型投資人在資金較弱的情況下,優先考慮的是時機點,大型投資人優先考量的是自身格局的大小,再來決定標的物與時機。

房地王專欄記者 房市達人報導

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創新理財觀

有一位小姐走進紐約銀行對銀行經理說:「我到歐洲出差1個月,想和銀行借5千塊美元。」銀行經理拿起契約說:「你必須要有擔保品做抵押。」小姐交了停放銀行前的勞斯萊斯汽車鑰匙,銀行就以該輛汽車作為擔保品,並且開到停車場保管。

1個月後,這位小姐到了紐約銀行,還了5千塊美金,並且付了15塊美金的利息。

銀行經理很困惑的問她:「很開心和你合作,只是,當你出差時,我們對你做過調查,發現你是某家知名企業的總經理,因此,本人非常疑惑,為什麼你要貸款5千塊美金?」

小姐簡單而伶俐的回答:「紐約哪裡可以停車1個月,而且還能保障我的車子不受損害,卻只要15塊美金呢?」

上述故事中這位聰明的小姐,就是一個理財創意發揮的最好表現。

從小教導小孩理財,並不是要他只學會儲蓄,養成愛錢成性的小氣財神,相對的,是要培養他對支出能夠精準用在刀口上的能力,而這支配錢財的能力,除了父母親從小必須給予適當的理財教育外,還要讓他學會獨立思考,發揮創造力才行。

前些日子,就讀小學三年級的女兒,有天放學回家後,興高采烈的告訴我,她終於有項技能是全班沒人會,只有她會。

我很好奇的問說是那項?她告訴我是「打鼓」,我很驚訝的問她,你們班上難道沒人學樂器嗎?她說:「有啊!幾乎每個人都有學,可是他們只會彈鋼琴,只有我會打鼓。」

聽完,不禁令我感到啼笑皆非,因為當初讓女兒學打擊樂,只是單純的認為學費便宜,想讓她玩玩,並沒有特別的想法,如今,反而變成別人羨慕的對象。

水和鑽石的矛盾,在經濟學是一個很有名的問題,水對人類比較有用,沒有它人就活不下去,而鑽石相對於水對人類比較沒用,但為何鑽石會比水貴?如果用通俗的白話來說,就是起因於水的供給量太多了。

因此,追趕流行,只會造成和別人同質性過高,無法凸顯本身之差異性,在社會上是沒價值的,此外,也往往扼殺其本身所具有的創造力。

創造力常常是造就「藍海環境」的不二法門。2002年,人類學家道格拉斯.博德(Douglas Bird)及蕾貝卡.博德(Rebecca Bird)發表西澳兒童成長研究報告,他們觀察到,「任何與體型或力氣無關的活動,一般兒童都有做到與成人相同表現的潛能。在擁有動機或需要的情況下,他們會學得非常快」。

所以希望提升孩子的競爭力,不在於要求他比別人早一步學好那些課程,或亦步亦趨地遵循他人的腳步,反而是在不踰矩的情況下,儘量尊重其本身意志,自由潛能發揮,避免造成腦力阻塞,反而能有意想不到的效果。

著名趨勢專家平克(Daniel H. Pink)說:「所有的產業終將成為『藝術創意產業』。」他更指出:「『設計』將是當前人才最重要的能力之一,而且在這個時代,人人都應該是設計師。」

沒有創造力,只有全面的追隨,我們的未來是沒有希望的。

某國小有面擋土牆,上面呈現一到六年級學生的創作圖案,一年級的學生用個掌印壓下去,順著手指頭的方向畫出一隻漂亮的長尾雞,而六年級則用彩色的石頭排列成圈圈的幾何形狀圖案。

孩子進學校時很有創意,為什麼讀了六年以後,原本的長尾雞卻變成石頭,這是怎麼回事呢?
轉載[理財週刊352期]

當我看見這篇文章時,有著一份感動,因為他明確的指出房地產投資的重點。

  • 一、 供與需
  • 二、 差異化
  • 三、 時機點
  • 四、 設計創新

  • 一、 供與需

『物以稀為貴』任何物品的取得難易度與取得的門檻高低,決定了產品的價值。高雄市房地產平均年需求量大約處在一萬二千戶左右,當供應量大於需求時就必須開始有警覺是否有過熱現象,當供應量小於需求時就應開始尋找好的標的物。目前高雄市新報年開工建案總量大約僅有五千戶左右,這代表的是一種汰弱換強的好現象,舊案降價求售,新案量縮價揚。受惠的是購屋者也是體質健全的建商。

二、差異化

文章中的小女孩因為所學習的樂器不同,反而成為人人稱羨的對象。房地產也是如此,常常聽見有很多人所購買的房屋賠錢,卻很少聽見賠錢的顧客願意好好的省思為什麼會賠錢?其實道理很簡單,如果您所購買的產品替代性多,為什麼一定要跟您高價購買呢?一般大樓的市場中擁有景觀與單純性強的產品,保值與增值的能力也比較強勁。另外,在南部的市場中,透天產品的保值與增值性大都優於大樓樓產品,在透天的產品中投資店面(請參考店面的未來發展、如何買店面2買1不買)獲勝的機會大於住家。買房子自用要買自己的需求,投資房地產要買大眾的需求啊!找出產品的差異化與大眾的需求才是獲勝的契機。

  • 三、 時機點

以前的房地產講究的是地段、地段、地段。現在的房地產投資雖然地段與產品須講究,但是更重要的是時機、時機、時機,透過觀察供與需、差異化選擇之外,掌握時機更是重要的一環。不論是建商或是購屋者都一樣必須了解時機點的重要性,在SARS之前正是處與房地產的谷底,那時敢逢低買進的建商與購屋者大多都是房地產的獲勝者,之後,隨著建案量體的擴大與購屋者追價瘋狂進場加上金融風暴的發生,不論建商或是投資客都是成為最後一隻白老鼠。現在正處於量縮價穩的時機點,該不該選擇良好的產品進場,有待各位自行評估。

  • 四、 設計創新

這個項目是南部高雄房地產心中永遠的痛,在北部、中部、甚至是台南大多擁有一種觀念,就是設計成本。高雄房地產之所以無法在國際房地產投資中抬頭也有很大的關係,高雄人喜歡算盡成本,唯獨設計成本大多不能接受,也阻礙了高雄房地產的進步與建商的進化。大多數的高雄建商都抱持著一種觀念,我努力的創新設計更貼近居住人性化有什麼用?反正建材好一點、空間大、顧好風水考量或是賣便宜就好了,更多的用心不一定能反映在房價上。仔細看看日本、台北、台中、台南的建築設計就能明白我的意思。

房地王專欄記者 房市達人報導

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乙種工業住宅的起源與概說(一)

前些日子看見許多人在網路上討論「乙種工業住宅」,絕大部份是負面的發言,小弟在此想將曾經銷售過的經驗與大家分享。

PS『負面』:因為不了解,所以所說出來的有些微誤導工業住宅的真實性,在此,小弟做些補充。

工業住宅的起源

其實工業住宅,早在一、二十年前就已經存在了,為什麼卻是在這六、七年內才被廣泛討論呢?因為資訊傳播的型態改變了,多家電視台、網路、平面媒體等,才能讓大眾更加接觸到「工業住宅」,然而為什麼很少有媒體願意給予更多正面性報導呢?如果「工業住宅」真的不能使用與不被市場上接受,為什麼卻存在如此的多呢?

理由很簡單,因為「工業住宅」確實是「違規」使用,政府可能在某一方面變相的承認他的存在,但是,又不能告訴一般大眾他是變相合法的。所以部分媒體明知「工業用地」優勢,但是卻也不能採取鼓勵、正面的報導言論。

早期台灣由農業轉型至工業時代,各類型的工廠用地需求性強,但是,隨著資訊時代的改變、工廠經營型態的外移大陸、國外等,漸漸地對於工業用地的需求日益減少;加上實施土地使用分區的限制,讓政府也頭痛這些過多的工業用地如何解套啊!

「景氣」與「一般多數土地、營造成本高低」決定「工業住宅」的生死

當「一般住宅」興建成本與「工業住宅」興建成本差距越大,「工業住宅」的存在價值越高,反之,越低。工業住宅的誕生就在於當時房價過高,非一般民眾所能負擔,或是,同樣地段類似產品可以用遠低於兩成以上的價格取得時。在建商的努力下與市場需求所誕生的產物。

「工業用地」概說

「工業用地」至少可以區分為甲種、乙種、丁種等工業用地,但是,一般民眾由於不夠深入的了解,加上其他建商銷售人員(很多建商與銷售人員也不懂裝懂或是部份銷售工業住宅的人員訓練不足)的惡意攻擊,容易讓人誤以為都一樣沒有分別。

甲種:屬於重污染建築用地。

乙種:都市計畫內之輕污染建築用地。

丁種:都市計劃外之輕污染建築用地。

市場上存在的工業住宅絕大部份屬於「乙種工業用地」,其實在實際使用上幾乎與「商業用地」的差異性不大,然而有很多人卻將「工業用地」與「工廠」畫上等號。

「工業用地」的建築規範有區分為很多種類,工廠、店鋪、一般事務所、資訊軟體業、休閒娛樂設施等等……

根據所在地的縣市政府規範,實務上有分為全區域總量管制與興建土地總量管制。

全區域總量管制

舉例來說:高雄市左營區內所有工業用地總面積來計算建商所興建之土地可以規劃何種產品,假設總量管制許可,多數建商會採用店鋪、一般事務所、資訊軟體業來登記設計用途;實務上一般消費者所購買的「工業住宅」根本沒有辦法登記工廠(有基本坪數與電氣設備限制)等汙染行業別。

興建土地面積總量管制

舉例來說:建商所預計興建的土地來計算總量管制,規範所興建之土地面積內,必須包含有工廠、休閒設施、店鋪、員工宿舍、一般事務所、資訊軟體業等,按照比例原則規劃。如此,擔心可能有工廠進駐還說得過去。但是,實務上建商會在登記為工廠的產品規劃上動手腳,讓購買者只能勉強登記公司行號卻又無法進駐設備。

一般消費者最擔心的項目大概有下列幾種:

水、電計價、土地稅、土地增值稅、房屋稅、施工標準、戶籍設立、銀行貸款、合法性、污染性、價格

水、電計價

各位網友們,請勿道聽塗說,很簡單的做一件事情,拿起您的電話查詢104問問看,台灣電力公司、自來水公司,然後打電話去問。

水:水費的計算標準是根據建商申請的管徑大小來決定,跟土地的名稱無關。

電:台灣電力公司會明確的告訴您,電,只有分為兩種,一種是一般用電,另一種是營業用電;根本沒有什麼叫做工業用電(哈哈哈!對不起太多胡說八道的人)。您有營業時,管您是什麼土地,一律計算營業用電;您沒有營業時可以主動申請為一般用電。

土地稅、土地增值稅、房屋稅

「工業用地」的公告現值本來就比較低,且目前所有稅賦計算標準與一般用地相同,實務上如果都沒有申請「自用住宅計費」,反而比較便宜(工業住宅在實務上根據所在地規範依舊可以申請自用住宅計費)。

施工標準

一般住宅樓地板承載每平方公尺為200公斤,而「工業住宅」每平方公樓地板承載300公斤以上,相對的施工標準反而比較嚴苛。

戶籍設立

戶籍設立最大的作用在於日後是否可以申請「自用住宅」,這個問題讓存在市場上數十年的工業住宅住戶幫我回答就好了,如果不行,早就被罵死了吧!

銀行貸款

確實在「銀行貸款」上的成數比較低,但是,實務上這個問題根本不是您要擔心的,因為貸款成數建商會幫您解決,最重要的是,現在銀行房貸的承作標準是根據借款人的償債能力為準,房屋是參考。

另一個銀行貸款的問題是,無法採用自用住宅低利房貸,這部份是工業住宅的主要缺點,這方面的考量請各位自行斟酌,計算便宜的房價是否大於利息的支出。

PS實務上一般房貸與低利房貸的差異性並不大,慎選銀行之後「平均」還是比較划算。

合法性

合不合法的問題,就像是一般南部市場中,最常出現的「增建」問題一樣,請問各位網友,房屋可不可以增建,但是,市場上有超過90%的房屋都有增建,請問政府抓還是不抓;工業住宅存在市場已經有一、二十年的歷史了,如果您硬要問我合法性,我只能說「違規」使用,因為您很難舉證工業住宅違法,這就像是「騎樓」不能營業,可是滿街馬路騎樓都在營業一樣。我買一間商業用地的店鋪來當住家,請問您可以說我違法使用嗎?(自由心證)

污染性

這樣的問題在前面其實已經回答了,沒辦法登記進駐,如何來污染呢?另外,各位網友是否常常看見在一般住宅區內有很多設立中小型工廠,在商業用地設立網咖、色情行業、飲食業,其實這些的汙染反而更加嚴重;由於大眾以放大鏡來看「工業住宅」反而讓他的汙染源進駐更加困難啊!

價格

這部分正是工業住宅的存在價值與否,房地產「價格」的認定標準是根據商業用地-住宅用地-工業用地為基礎。但是,實務上還是必須依照地段來決定價格,不然,大家為什麼都會說,地段、地段、地段,有人會說地目、地目、地目嗎?

舉例來說:一塊精華地區的住宅用地與高架橋旁邊商業用地誰的價值比較高?相信各位網友很顯而易見。要認定價值是必須依照興建房屋的周邊環境與產品規劃來決定(請參考小弟其他房地產專題)。

已上市針對「工業住宅」的基本解說,好與不好由各位客倌決定,這就像是任何的產品都無法讓所有人認同一樣,不然,賣房子的人就幸福了,100間房子只要找100個顧客就好了。(哈哈哈!真希望如此)

(待續……)

房地王專欄記者 房市達人報導

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一位地板老師傅的堅持

一個地板老師傅的堅持與家庭的幸福

最近公司的崧大財星開始舖設地板的部份,無意間的談話,讓我看見老師傅與公司的堅持與家庭的甜蜜。

這位老師傅有四位小孩,每一次開工總會看見其中的兩位小孩與師傅、師娘同進同出。這只是一份普通的工人工作,然而在整個工作的過程中,我所看見的是父傳子的世代交替與親子間的甜蜜互動……真的讓我好羨慕啊!

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這位老師傅說到~要把地板當成藝術品來施作,就像是經營家庭一樣的認真對待,讓每一塊地板緊密結合、地鋪扎實,就如同家人的心,永遠緊密的結合、團結。

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老師傅提起一件事情,一般的地板施工,是由地鋪做起,先將沙與水泥混合舖設,在澆水與澆水泥水,然後舖上地板;然而,在他與公司的堅持下,永遠多別人一道程序。在舖設地板前,總是會將地板的背面再多塗上一層接著強化劑,確保緊密、避免空洞;如同家人感情般的融合。

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看見他們的家庭,看見老師傅與公司的堅持,當下,讓我感動不已。

房地王專欄記者 房市達人報導

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