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投資高雄房地產的未來~來自大海沉默的力量

我在15歲的時候,由台北來到高雄進入軍校,日後踏入高雄的房地產至今已經有二十年了,常常覺得自己是高雄人,喜歡高雄的氣候與人文、生活的腳步,很明確的告訴自己,高雄已經是我的故鄉。

踏入房地產之後,經過一段時間的洗禮,慢慢地走向懂得思考與選擇房地產的趨勢變化,積極尋找高雄的『信義計畫區』。

高雄房地產的未來在哪裡?對於建商而言這種是一個不斷思考與改變的議題,仔細的比較高雄與台北的差異化。

第一、    人口數
高雄市目前的總人口數大約為一百五十一萬人,台北的人口數大約為二百六十萬人(台北市含流動人口數為四百萬人)。人口數多寡代表的正是居住意願度、商業發展、就業機會、競爭力等等……,這正是為什麼台北的房地產最多只能回檔,卻很少有大幅度的下滑主要原因,因為需求量大(憎多粥少),如何能便宜取得呢?

第二、    政治與經濟的取向
台北市表面上是一個政治的中心,其實它是一個經濟的中心,凡是以經濟發展為主體,在任何的政策發布與執行上,很難取得全體台北市民的認同,然而,為了經濟發展,不論哪一個政黨執政,決策依舊以經濟發展為前提;但是,在高雄市卻是一個以政治為主體的地區,很多決策擔心選票、擔心民怨,不敢與不願意或是執行不確實的政策,反而阻礙了經濟發展、降低就業機會,人民沒有好的就業機會,沒有好的收入與生活品質,怎麼會有人願意搬到高雄來呢?高雄人民又如何能過得更好呢?

舉例來說:2006年5月26日,新加坡政府宣布,新加坡第一家賭場綜合娛樂建設項目的發展權將交給世界賭業巨頭、美國拉斯維加斯金沙集團承建。 金沙集團將投資超過50億新元(1新幣約合5元人民幣)打造這個集賭場、酒店、商務會展、娛樂休閒為一體的超豪華娛樂中心,併計劃在2009年完成整個項目建設。
賭博合法化問題差點進行全民公決
至此,歷時兩年引起世界賭業巨頭爭相競標的新加坡賭場承建告一段落。 在新加坡國內,圍繞應否開設賭場的爭議也隨著賭場建設的正式運作塵埃落定。 新加坡要在全球賭業中分一杯羹的計劃就此展開。
不過,新加坡開設賭場的歷程並非一帆風順,自2004年賭場計劃出台便備受爭議。 人們擔心,賭博合法化會引發各種相關的社會問題和犯罪。 開設賭場的計劃還引發了一場有關公民選擇權的辯論。 在新加坡,居民早就接受了由上而下的統治,但這次開賭事件卻使公民選擇權的話題提到了桌面上。 一時間,全國上下就全民公決的討論沸沸揚揚。李顯龍在去年的一次國會發言中,正式拒絕了就此事進行全民公決的要求,並表示支持開設賭場,結束了歷時一年多的爭議。 不過,為降低反對聲浪,政府承諾會設立機制處理賭博帶來的社會問題。
新加坡希望藉賭場吸引遊客
一向以謹慎刻板形象示人的新加坡,向來擔心賭博會帶來不良社會後果,因此一直把賭博列為非法活動。 但是近年來,新加坡旅遊業的魅力大不如前,論旅游資源,它不如很多東南亞國家,發展新興旅遊產業也落於人後,看到馬來西亞的賭場成為該國最旺的旅遊熱點,新加坡旅遊業人士很是眼紅。 如今為了與周邊各國爭奪遊客資源,新加坡政府決定借助建賭場拉客,也實屬無奈之舉。
有鑑於此,李顯龍稱:“這個世界改變了,新加坡要吸引更多遊客,就應該考慮設立賭場。外面有數以百萬計的遊客,印度人很有錢,中國人也很有錢,新加坡必須重新考慮對賭場直接說’不’的立場。”一向禁賭的李光耀也改了主意。 他說,建賭場會帶來麻煩問題,但不建賭場則麻煩更多。 他認為,新加坡應該與世界各國競爭,發展流行文化產業。
其實我想講的跟賭場毫無關係,而是,政府為了經濟發展的決心是否能展現出來。

投資高雄房地產的未來~來自大海沉默的力量(以下的文章會盡量使用白話易懂的方式介紹)

我們常常可以聽見的是~高雄是一個『海洋首都』,然而這樣的海洋首都『高雄港』的國際競爭力卻是逐年下滑,慶幸的是,高雄的機會終於出現了。
隨著『大三通』的出現,高雄的活力即將在現,一般民眾對於大三通的感受力實際上是不足的,因為三通的效應並不是可以立竿見影般的快速,它需要高雄政府的積極灌溉與時間發酵。三通最直接受惠的是企業與高雄港,未來的高雄港將會與大陸主要港口結盟來增加國際競爭力,透過高雄港的國際競爭力的提升,受惠企業的營運成本的降低。
過去,企業由於時間成本與營業、稅賦成本的關係,大多在大陸實施產銷合一;讓許多企業選擇將總部轉移至大陸市場,然而,隨著大陸對台商優惠的逐步取消與運輸成本的改變(大陸內陸的運輸與透過海運運輸成本的比較),加上考量三通後的時間成本與台商技術安全性的考量,有越來越多的台商選擇回流。
舉例來說:有很多台商的產品,在大陸生產製造然後內銷與外銷,內銷大陸的運輸成本卻是逐年提升,也因為是大陸製造所以在售價上平均單價上偏低;然而,因為海運的時間與成本的降低,有許多企業反而選擇在大陸製造生產,然後將未完成品運回台灣做最後加工,最後打上品質的保證M.I.T製造,反而讓售價倍數上揚、獲利更高。
正因為高雄港的地利優勢,未來將會吸引更多企業選擇在高雄港周邊落腳(鴻海、台塑、中鋼等等…)下游交給大陸工廠,上游關鍵技術則放在台灣,隨著企業的進駐,相對的造就更多就業機會與吸納周邊城鎮人口的力量,也提高高雄人的收入與消費力。
成果將會在未來的十年裡慢慢的浮現出來,現在正是佈局高雄,展望未來的最佳時機,只是,整個高雄的房地產都能有驚人的經濟效應嗎?答案是不可能的,就算是台北市,也不是每一個地區都能擁有高房價神話。高雄房地產的未來是(請容小弟個預測,日後做個驗證)~在南不在北,在西不在東。也就是西苓雅、前鎮區(這兩大範圍)。

而投資的標的範圍順序:土地~大型店面~景觀豪宅~精華鬧區小豪宅

(待續…)
房地王專欄記者 房市達人報導

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分類:房產新聞

中臺灣出現房屋團購 民眾消費信心回升

 

房地王記者/可真 台中報導

    根據中央大學日前公佈的五月份消費者信心指數(CCI)為五十二點一一點,這是連續三個月的回升,也是四年半以來首見的六大消費信心指標走揚。執行調查的輔仁大學統計系教授謝邦昌指出,CCI連三個月回升表示國內經濟復甦,民眾消費意願提升,這點從房市最能看出端倪。

      最近中臺灣就出現房屋團購的現象,一群從網路號召而來的購屋族,除了剛成家的首購族,其中亦不乏資深的投資客,年齡層坐落在三十到四十歲間,現場有些是因著地緣關係而來的中科新貴也有許多是學校老師。他們一致認為議價是最花時間的環節也最累人,因此利用團購時的人多優勢,眾人齊聚討論分析出房子的優缺點,同時還能與銷售專員談到相當優惠的價格,不啻為省時省力又省錢的好方法。

      這行購屋團花一天的時間走訪西屯區與沙鹿幾個個案,其中包括了太子劍橋、睿鍇在之上、富宇春天及富宇首席等,現場看屋的氣氛相當熱絡,表現出對房子的高度興趣及購買意願,他們認為景氣沒理由一直壞下去,因此對未來房市具極大信心。 

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相關建案資訊請參考:

<睿鍇在之上>: http://housetube.tw/7460

<富宇春天>: http://housetube.tw/4914

<富宇首席>: http://housetube.tw/10233

分類:房產新聞

十全十美中科唯一名宅 自住、置產雙效優勢

 

房市已確定回溫,正式走出谷底,投資客及理性自住客高度討論「指標地段」,房產專家表示,台中二大指標區為七期重劃區及中科特區,其中因為台中縣市合併在即,「中科特區」躍為第二大補漲特區,最具漲幅潛力,另外也因為景氣回升,建商紛紛準備喊漲,能否卡位黃金地段搶得置產低點,才是獲利關鍵時刻。

「中科特區」鄰近高鐵台中站及國際航空站,科技、電子產業菁英人潮不斷, 儼然成為國際商務人士進出大台中的門戶。投資專家表示「中科特區兼具商業及住宅需求,理性投資置產的首選地段,特區的頂級產品極具投資潛力,抗跌性高」,近期新落成的『總太如來』,66~120坪大戶規劃,270°三面環景採光,明亮光透宅邸的每一個角落,社區更引進EEWH環保生態系統,滿足菁英客層的居家要求,是中科特區難得一見的璀璨名宅。

近年來房產物件速增,只是符合高標的產品卻幾近少見,總太如來的醫生住戶表示「社區內的18項渡假賞遊設施、16項工程高標、藝文展覽空間,是其他產品不見得的細心」,社區的醫生、教授、高階主管住戶紛紛推薦親友遷住。『總太如來』投資客與自住者置產新目標,中科第一也是唯一的名宅。

「總太如來」中科熱銷交屋中,現場接待位址:玉門路.國安一路口。服務專線:(04)2463-8666

「總太如來」建案專屬網址: http://housetube.tw/4016

 

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要如何買店面?

要如何買店面?(2買1不買)

一、 買人潮

二、 買規劃

三、 不要買價格(要買價值)

一、             買人潮

很多建商在蓋房子的時候,常常有一種迷思,就是不管是不昰好做生意的地段,因為面臨大馬路,所以蓋間騎樓式店面就對了。然後告訴消費者以後有機會做生意,慢慢就能造市、集市(市可生,不可造),但事後大多證明這是錯的,或是要等上個十來年,然而這種不明確的等待期卻已經造成消費者開店成本的損失無限擴張。

經過統計開門做生意的老闆們,兩年之內倒閉的有一半,五年後還能繼續生存的剩不到3分之1。可是大部分的消費者在選購店面的同時,總昰認為地點差一點沒關係,便宜就好、努力做生意就好,卻忘記最重要的一件事情,先有人潮才有店面生存的價值,絕對不昰先有店面就會有人潮,沒有人潮就不會有消費群,所以買店面的第一守則就是買人潮。

PS:如果礙於資金不足的情況,不如先採用租店面;何謂人潮?是否為當地正商圈內、面前道路的人車流量、周邊商家營業密度、周邊店面空置率及承租等待週轉率。

二、             買規劃

我們都知道漁船有分大小,也有分遠洋、近海漁船,要捕捉什麼樣的魚,相對的也產生不同漁船的需求性,店面也是如此。自己開門做生意的顧客要買需求型,投資型顧客要買連鎖型;大的店面不一定好,小的店面不一定差,必須了解店舖所在地的消費需求性及自身營業需求性,進而了解店面大小的需求。因為大店面相對代表高成本,自用型顧客必須選購符合自身需求的空間即可,不應為 了大或是大面寬而侷限產品的選擇,錯失一個好地段、好做生意的店面,因為,消費者買東西的行為最首要的昰,他認識商圈但是不認識你,他不管你店面有多大有多寬,在意的是您的產品有沒有滿足他的需求(網路購物根本沒有店面)。

購屋者可以仔細觀察大部分的營業業種,其實對空間的需求有限,扣除騎樓部分,針對室內的需求性幾乎在10至15坪即足夠適用,別為了不需要的空間,而增加不必要的成本,因為請您別忘記當初買店面的初衷昰為了做生意,不昰買店面當住家,因為買店面當住家您都會嫌麻煩,連一個車庫都沒有,還要花費比車庫別墅更高的價格來取得。

投資型顧客在選擇店面規劃的重點就是不要買自用型規劃的產品,而是要購買連鎖型企業願意進駐與能進駐的產品規劃。因為自用型產品規劃大多屬於一般小本經營,資金有限,相對於租金行情與房價漲幅也造成限制,過高的房價與租金,一般人根本無法負擔,投資自用型產品的風險也相對提高許多。然而,連鎖型企業的獲利能力強,租金負擔能力大,相對於租金與租期也更加穩定,並且讓連鎖型企業進駐對於本身房屋價值也是一種正面的提升,進而提高房價的攀升。

何謂連鎖型企業店面?

第一、首選三角窗(地坪不能小於60坪,不然一樓室內面積不足20坪基本需求。)

第二、大面寬

第三、一樓室內坪效超過20坪以上(不含增建)

第四、要好停車

連鎖型企業在意的昰人潮、門面、營業據點多元化、坪效需求,投資此類型店面在房價增值前,能享受穩定的租金效應,在景氣爬升同     時又可輕鬆享受房價與租金增幅,真正做到進可攻退可守的經濟價值。

一、             不要買價格(要買價值)

『便宜沒好貨』最適合套用在店面上,因為建商或是屋主不昰慈善機構,好的店面取得成本較高,相對售價一定比較高,不可能便宜銷售。,您是在買讓您好做生意或昰好出租的店面,絕對不昰在買店面當住家,不昰買不方便當住家沒車庫的騎樓式透天,卻還要花比車庫別墅更高的成本取得。

放眼整個高雄市有多少不好做生意的店面(騎樓式透天)閒置乏人問津,中古價格一跌再跌,管你景氣好不好,沒人要就是沒人要,所以,買店面就是要買價值,絕對不要買價格(股票要買績優股、成長股,絕對不要買水餃股,便宜沒好貨。)。

PS:如果礙於資金不足的情況,不如先採用租店面;何謂人潮?是否為當地商圈內、面前道路的人車流量、周邊商家密度、周邊店面空置率及承租等待週轉率。

舉例來說:

一間價格2000萬元的店面,坐落在商圈上;與一間價格1000萬元的店面偏離商圈偏離人潮的地點做比較。

同樣自備三百萬元,分析如下

2000萬房價-300萬自備款=1700萬銀行貸款(月負擔約本金加上利息9萬)

1000萬房價-300萬自備款=700萬銀行貸款 (月負擔約本金加上利息4萬)

表面上月負擔差距高達一倍5萬元本加利,但實際上我們可以仔細想想,買店面開門做生意,當您沒有人潮不好做生意時,可以不用支付營業開銷嗎?答案是不行,請您照付。省下來的本加利5萬元拿去做廣告就一定有客戶上門嗎?答案是不一定。建商每個月花大筆金錢數十萬數百萬,都不一定能把客戶找進接待中心看屋了,您如何指望5萬元本加利幫您找顧客呢?您的房價再便宜、您的產品再好,沒有人認識、沒有人消費也是枉然,只考慮價格,偏離商圈、偏離人潮,這實在是對開門做生意來說是一件很可怕的事情;會做生意的企業與老闆們都深深明白一件事情,不花錢如何賺錢、產品再好也需要包裝、錯誤的決策比貪污更可怕、

買錯店面遠比買貴店面的損失更大啊!

等到無法繼續經營下去,想放棄然後轉租給其他人來減輕房貸壓力時,往往卻發現因為地段差所以根本沒有人願意承租(看看旁邊沒什麼人在做生意時就應該有所警覺)。

店面的價值在人潮與規劃,不在地段、門牌與道路名稱。(黑貓、白貓,會抓老鼠的貓就是好貓)

不管店面所在地位於高雄市中心、高雄縣、楠梓、仁武、鳳山、草衙、小港…,有人潮的地點就是好店面、賺錢的店面。

房地王專欄記者 房市達人報導
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輕鬆進入房地產投資世界

世界上任何投資都是有風險的,通常,在任何一種投資市場中,成功賺錢的投資者都不會超過30%,尤其是在股票市場甚至低於10%。為什麼能夠成功賺錢的比率如此低呢?

因為投資要面對太多的不確定因素,包括天時(政經環境)、地利(建設環境)、人和(人際關係)…任何一種環境條件出現變化,都可能會導致投資失敗。最好的例子是創業投資,許多人常信心滿滿地創業,每一個精心準備的創業計畫似乎都已經過深思熟慮,而且投資人都自認成功機會極大,但根據資料顯示,能夠創業後二年不倒的公司不超過一半,五年後還能存活的不到一成。沒有人會名之失敗還去投資,可是實際的結果卻是成功者不到10%,可見投資後不確定的風險,顯然是影響投資成敗的最重要因素。

與其他投資項目相比,房地產投資的成功率至少超過50%,甚至只要時間夠長,幾乎100%的人都可以獲利,這就是為什麼全世界的有錢人至少六成以上都有餐與房地產投資,也是為什麼世界鉅富中至少有一半其主要財富是由房地產投資中獲得。

。房地產投資會有如此高的獲勝率呢?因為他有幾種別的投資標的無法比較的特殊優越性:

一、     他是必需的

與人類食、衣、住、行等行業相關的產品都是必需品,對於必需品的投資風險相對於奢侈品而言,是比較低的。

二、     他是稀少的

一般商品的價值有兩種:一種是使用價值;一種是交換價值。房地產是同時具備有兩種價值的商品,所以可以擁有很大的增值空間。同時,因為『稀少就是價值』,任何一種房地產商品都因為無法大量製造,所以價值不易消失。這種增值空間大,卻不易有跌價風險的商品,自然有其優越性。

三、     他是獨占的

任何人為可以製造的商品,都無可避免的必須面對殘酷的價格競爭,可是房地產,尤其是土地,他是獨佔性商品,幾乎沒有二塊土地完全相同。獨佔性商品可以避開價格競爭,因而可以減少許多跌價風險。

四、     他不易折舊

幾乎所有的投資商品都無法避免折舊的摧殘,一輛新車、一位美女、一襲大衣,甚至一堆糧食,不論價值多高,經過三、四十年後,價值必然會有極大的折損。只有房地產,隨著時間越長,其價值折損率最小。

五、     他最具保障

許多投資商品,因為是『動產』,所在許多所有權保管上的風險,例如:可能遭竊、可能被騙、可能被損毀、可能受潮,甚至可能被侵占,類似的例子,在我們周遭層出不窮。只有房地產,因其為『不動產』,其所有權受到法律的嚴密保障,不但任何人都拿不走,而且也不必擔心遭竊、受損與被侵占,即使不幸去世,繼承人都還可以毫無風險的依法繼承,具有如此高保障性的投資商品是極為難得的,這也是中國人根深蒂固的傳統觀念『有土斯有財』的形成原因!

六、     他有收益性

許多投資商品,例如名畫、骨董、甚至是鑽石黃金,雖然隨著時間增加,其價值可能也會有大的增值,可是在等待增值的極長又不確定的時間內,不但沒有收益,反而可能要付出極高的保管代價;但是房地產卻可以在這段不知多長的等待時間裡,不但不要支付保管費,反而還有出租收益,可以坐待增值。

七、     他是炫耀品

房地產是同時具有社會地位與財富象徵的優越商品。許多投資商品,例如黃金、鑽石,可以顯示財富,但不能表現社會地位;諾貝爾獎、青天白日勳章、博士證書,可以彰顯社會地位,卻不能表現財富。唯有房地產例外,最好的例子是當你在求婚時,告訴女友的父母說,你在信義計畫區裡擁有兩戶豪宅,那時,由其父母與親友的眼神中,就可以充分看到,什麼是可以同時代表財富與社會地位的炫耀品。

因為房地產至少同時擁有上述七項特殊優勢,所以房地產在投資價值上,占有無可挑戰的地位。

也就是因為擁有如此特殊的地位,所以有極高的投資成功率,因此自然是所有投資人必然應該參與的市場。可是因為房地產市場的專業性較高,使許多投資人不易瞭解,因而錯失許多獲利機會。

房地王專欄記者 房市達人報導
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豪宅與新豪宅的定義

其實針對豪宅的定義,每個人的看法不盡相同.相信不是只有我寫的內容.包括自己也有很多項目沒有寫進去.只是純粹寫寫大標題.


豪宅對地段要求性高


所謂的豪宅,在高雄的普遍認知下,其單戶坪數至少在八、九十坪以上,總價含車位至少在二千萬以上,這樣的客群,對於地段的選擇是十分重視與嚴格的,有些建商與消費者,以為只要房子大就是豪宅,其實容易犯認知上的大錯誤,大坪數的房子要蓋在最好的地段才叫作豪宅,如果不是蓋在最好的地段,就只是大房子而已,豪宅會增值,大房子卻不易增值。


舉例來說,澄清湖、文化中心、美術館…這些地方才能具有好地段的條件,而他們共通的條件就是擁有大型的休閒綠帶與單純的居家環境,除此之外的地方興建大坪數產品,充其量只能稱之為大房子。


豪宅重視隱私

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所謂『半瓶水、響叮噹』,那些不是豪宅等級的住戶,才會常常炫耀自己住在如何了不起的豪宅裡,相對地,真正的豪宅住戶,是不太希望別人知道他住在豪宅裡的。他們不但在行為低調,這種特質也反映在產品選擇上,因此,在產品的規劃設計上,強調隱私與安全防護的規劃更能有加分作用。


豪宅對於採光通風、安全要求性高

一般而言,豪宅至少要具備有三面以上的採光的設計,唯有透過三面以上的採光面,才有可能讓所有的房間,甚至所有的廁所、樓梯全部採光。因為光線充足,才能通風良好,因為通風良好,才會有好的『風水』。


採光面多的另一個好處就是陽台才能有充分的運用,一般住宅為了節省容積,因此陽台設計偏小,實際使用效能偏低。針對豪宅而言,至少兩米寬的陽台才可發揮效能(才可能在陽台乘涼、觀景、品茗、休閒),在方形的陽台設計下更提供日後實際居住的需求空間(例如洗衣、曬衣)。


在安全部分,防震、防災、人身安全是最被重視的項目,現行建設公司在結構設計的處理上,大多已經得以健全化,然而針對防災與人身安全的規劃卻尚有進步空間,絕大部分的建商都是努力強調建材高級化,如合防災與人身安全卻絕少著墨。一般而言最擔心害怕的是當災難發生時的逃生與救災協助設備(如何提高救災便利性),生命財產的保全性(保全設置)。


豪宅空間設計已『約會旅館』化

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一般而言,豪宅與一般住宅不同,其室內設計不需建設公司花費太多心思的,因為,豪宅客戶大多有專屬室內設計師,有時甚至還不只一位,對於室內,皆有其量身訂做的想法,因此,不必著墨太多,反倒是對於空間使用要提供較多的巧思,這點可由許多房屋銷售,往往是由實品屋或是具有特殊設計的戶數優先售出,即是最好的例子來看出。以目前台灣而言,室內空間使用功能的設計,首推『約會旅館(例如五星級汽車旅館)』,不但功能性強,設計變化多,情境的創造性高,在構想創新上,也常有驚人之舉。這些變化,必會逐漸成為趨勢。因為個性化、差異化、領先性、突破性本來就是豪宅主人的品味特質。


新豪宅的定義


現代人注重養生,除了食補外,對於居家「氣場」的好壞也非常重視,而居家「氣場」並不是指一般陽宅風水,而是著重的是在看得到、感受得到元素。

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「陽光、空氣、水、綠」等元素就是健康住宅必備的四要素,由這四要素開展而出來的健康住宅,目前市場就有非常豐富性、多元性的產品,由外在優質居家空間,讓居住者身心皆能安適,就是一間好宅。


水景也具有吸附落塵功能


水在居家建築運用中,不只是賞心悅目的水景而已,它更具有吸附落塵、降溫的效果。例如有建案在地下室車道入口處牆面設計為水幕牆,除了是景觀,也具吸附氣車揚起來落塵及淨化廢氣功能。而在中庭設計高低落差水域,藉由水的流動,產生微量負離子,空氣流動讓中庭通風更好,並有微氣候調溫的功能。


對流開窗採光通風一級棒


一般人都知道採光對一間房子的重要性,但怎樣的採光才能讓家裡更舒適?台中有建案就針對台中市四季不同日照斜影,而設計開窗方向及隔熱牆面,例如西曬牆面,會加入所謂藻土,這些藻土中間有洞隙,陽光曬的時候,會把熱能吸附在洞隙,讓室內的牆面不會熱烘烘。


西曬窗子,會有與它對流的窗子,藉著流通風,讓室內溫度降低。另外,根據熱空氣上升,冷空下降的物理原理,有別墅建案在頂樓樓梯間設計一面排氣窗,而在客廳玄關或1樓梯間底部設計風口窗,藉由煙囪效應,冷風從1樓進來,熱空氣由頂樓排出,達到室內降溫效果。


這種原理也被運用在地下室停車場,在兩側開挖風口,讓空氣對流,減少會影響人體健康的汽車廢氣滯留。


在屋頂做雙層的斷熱屋頂,讓下層屋頂不會讓陽光直曬,而兩層屋頂間有無不少小風洞,空氣可在其中流動,也降低了屋頂的溫度,室內自然熱能也減少。其他如低幅射玻璃的運用等。


增加綠意淨化空氣增加含氧量


綠色植物可淨化空氣,增加空氣含氧量,如果基地條件沒有很大空間提供綠美化,就儘量透過建築本身的設計,增加綠覆率,例如逐層退縮的設計,讓每個層有露台可栽花植草。在中庭植栽的栽種,有些建案也特別注重,例如複層式栽種法,具有濾塵及防噪音的功效。


至於建築本身的配備或施作,也以健康為考量,例如全棟防油潻、奈米防塵潻、臭氧除臭、多道濾水設備、可偵測健康的馬桶等。

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店面的未來發展


十多年前,由於台灣的房地產基本上是處於供不應求的環境,不論是住宅、辦公室或店面,都有相對稀少的情況,再配合老百姓大多富有,於是房地產很容易成為一種投資兼保值的投資標的。但近幾年來,情況已經改變,一方面由於各種房地產產品的供給量大增;另一方面,大部分的老百姓不再像過去般地富有,因此,導致各類房地產產品供過於求的現象逐漸明顯。

在供過於求的市場中希望獲利,就不可以依賴『感覺』,或是過去的『經驗』,而是要對產品做深入了解,對產品的趨勢也要了解,方能做出正確判斷與決策,以確保投資獲利。

台灣傳統的商店型態是屬於『商住合一』的型態,樓下開店,樓上住家。在以前商店的區位是如何選擇呢?基本上,都是沿著主要道路發展(包括陸路及水路),因此,形成有路就有店,有店就成街的情形。由當時的商店型態觀察,可以同時滿足『附近型』和『通過型』的兩種客戶需求。這種商街形態反映在建築物的設計上,就形成了商店連著商店開,商店群結合成商街,並發展出沿街騎樓的設計,以便於顧客逛街和進入店內購物。

這種『商住合一』的型態,在過去二十年內,起了革命性的變化,其因有四:

■      都市計畫觀念的引進

我國從美國移入了『使用分區管制』(Zoning)的觀念,硬生生的將土地使用分為商業區、住宅區、工業區……等的『使用分區』,又將每一種分區內的建築物的使用業種加以規範,使得大型的商業空間(如百貨公司、購物中心)開始出現,這種大型商業空間和傳統的商店街,對於『通過型』的客戶產生極大的競爭。


■      交通管理手段的嚴格

隨著社會的進步,各型汽、機車的數量亦大幅成長,相對地,道路面積明顯不足,因此,只好訴諸交通管理手段,各商街兩旁多被劃為紅線區(禁止停車),有的地區更限制機車不得停放於騎樓,此時,除非顧客是走路上門,否則東西還沒有買完,車子就被調走,或是收到罰單,這種交通管理手段的嚴格,嚴重的打擊了商街對『通過型』客戶的吸引力,再加上相對於新興商業空間,老舊商街多缺乏停車服務,因此,更加速了吸引力的衰退。

■      周休二日的全面推動

傳統的商街都是一周七天不打烊,因此,平常工作忙碌的顧客可以趁周六下午或周日上街逛街購物,甚至打打牙祭,這是傳統商街的重要吸引力。但不幸的是當周休二日全面實施後,不但『附近型』的顧客減少(休假去了),許多商店也關門休假,在以往資訊傳遞還不是十分迅速的時代,聚集式(agglom-eration)的經營型態是最為普遍,但是當周休二日後,許多商店也跟著休息了,顧客失去了逛街的樂趣與便利,因而轉向了大型的百貨公司與購物中心,因為那裏不但貨色齊全、停車方便,更重要的是一周七日天天開門。


■      無店面購物逐漸成熟

隨著電視及網際網路的發展,許多號稱空中購物的無店面型態服務(包括電視、網拍、郵購)也已經進入市場機制,這類型的服務可以粗分為兩類:一類是買賣雙方透過郵寄的方式完成交易,這種交易型態對店面的生存是不利的,因為其交易的過程已經取代了店面的重要性;另一類是買賣雙方透過離購買方最近的店面 完成交易(例如買書、買年菜,買方可到最近的便利商店取貨。)這種交易型態對於店面的生存則是正面的。因此,店面的投資者,應該密切注意這兩種交易型態的發展,以利判斷。根據資料 統計,2005年無店面零售業(包括電視、網拍、郵購)的營業額為711億元,年增率14﹒9%, 已開始威脅到傳統零售通路(百貨公司、量販店、超級市場、便利商店)約6166億元年營業額 的市場。

上述的四種重要原因,徹底的改變了商店的定位型式,現在台灣都市內的店面型商店,已無用傳統聚集型態吸引『通過型』客戶,這些不在附近(不論是居住或是工作)的客戶,已經轉換 了陣地,商店街對他們不再有吸引力。這是台灣都市內店面價值快速沒落的原因。那麼傳統店面的機會在什麼地方呢?傳統店面雖然失去了『通過型』客戶,但是對『附近型』 客戶,仍然存有優勢,因為在商店附近的顧客由於方便的原因,仍然會以最近的商店為其主要選擇的對象,這種現象產生兩種機會:


店面的機會是提供『服務』勝於『商品』


不論你的店內販賣什麼樣的商品,其生存的關鍵在於『服務』而非『商品』。最好的例子是,過去大同電器的品質雖然比不上進口貨,但因其在各地廣設維修服務的店面,因此市場佔有率甚難被撼動,類似的型態,如La new 皮鞋店、7 – 11便利商店、信義房屋仲介,都在朝這個方向努力。如果現在店面的經營者,還將自己定位於『商品』的供應者,而非『服務』的供應者,而不 努力做好『商圈服務』,那所面對的經營風險將是十分巨大。


店面將會成為連鎖(chain-store)品牌的戰場


由於聚集型商圈已經失去魅力,因此,原先各個商店必須赤裸裸地以價格競爭,或是爭取客戶時,相互攻擊的競爭現象會減緩。繼之而起的將是連鎖品牌之間的競爭,如小到賣煎餃(四海遊龍、八方雲集)、賣鞋子(La new、阿瘦)、賣便利(7-11、全家、萊爾富)、賣速食(麥當勞、肯德基)、賣眼鏡(寶島、小林、德恩堂)、賣手機(遠傳、台灣大哥大、和信)、賣貸款(富邦、中信、國泰、台新)、賣技術(曼都、莊大衛)、賣藥品(康是美、東京藥局)、大到賣電器(燦坤、全國電子)、賣汽車(BMW、Benz、TOYOTA、裕隆)、賣房子(信義、住商、東森),全部都成為連鎖店競爭的舞台,而要特別注意的是,這些連鎖店雖然賣的東西不同,但是何者能落實服務,就必然會成為最後贏家。根據資料統計,2005年連鎖商店的營業總額為1783億元,較2004年增加8﹒9%,為所有零售業中,增幅最大者,大於所有其他通路(百貨公司、量販店、超級市場)的增幅總和,可見連鎖店的競爭潛力。


結論


了解了店面的機會,對擁有店面或計劃投資店面的人會有什麼啟發呢?

■       不要再迷信,店面就是金雞母

過去,許多地主都認為店面比土地還要有價值,因為每次土地改建之後,店面的面積都會縮小,在物以稀為貴的心理下,自然會認為店面的增值空間無限,但就實際狀況觀察,許多房屋改建後,越來越多的地主雖然分得店面,因為觀念不正確,故多是空著店面有蚊子,即使租金再降也無人問津,因此,店面即是金雞母的觀念顯然必須適當調整。

■       不要再迷信,只要開了店,人潮自然來

過去,許多投資者總認為只要開了店,人潮就會流過來,但是實際的情況卻是~要有人潮店面才有機會。換句話說,店面是人潮的結果,而非人潮的原因,因此,不應再迷信只要開了店,人潮一定會來,反而應該將較多的注意力放在如何去觀察人潮,去將店只買在人潮多的地方,由於都市中人潮集中於某些特定地區活動的型態會越來越明顯(地區商圈),導致大部分地區的店面將越來越不值錢,店面的空置率將越來越高。


■       不要再迷信,『名牌』道路就是好店面的選擇

過去,許多投資者或自用型的客戶總認為,只要在某某道路上做生意一定沒問題,但是,實際上卻很容易忘記『商圈』的重要性,因為商圈的形成快則五年,慢則十數年以上,往往熱鬧精華的區位只有一小段,一旦,店面偏離精華區位,總是自我安慰的期待,店面位在名牌道路上,目前雖然還沒有集市,以後一定有機會。實際上,可能等不到集市就已經無法經營下去了,因為根據統計資料顯示,新開張的非連鎖型店面,在兩年內關門倒店的比例至少超過一半以上,這個比例應該還在增加中。

■       不要再迷信,只要地段對,產品規劃不重要

過去,許多投資者總認為只要地段對了,房子新舊與房子本身規劃不重要。這就像是,外貌出眾的人穿著如果能更加留意,相對地,更能讓人賞心悅目。舉例來說,高雄市左營區自由X路上有一個透天店面的產品進行銷售中。產品規劃為:地坪:50~60坪左右、面寬:5米、總價:5588萬元起,銷售期已經超過一年半以上,卻僅僅銷售兩戶。經研判後問題出在產品規劃錯誤,此案產品規劃正屬於A級地段,錯誤產品規劃。我們可以試著思考一個問題,地段沒有問題,但是從事自用型的商店,有多少人可以負擔五千萬左右的房屋總價;然而連鎖型企業所需要的店面規格是否能滿足其需求呢?


因此,我們可以觀察市場上所有連鎖型商店,目前所使用的店面規格為何?就可以明白為什麼自由X路的產品銷售狀況為什麼如此差。因為,大部分的連鎖商店都要求以三角窗為主、大面寬、一樓室內坪效超過20坪以上、醒目度強、主要幹道、高人口密度、高商業密度,現在的房地產投資優先選擇滿足連鎖型企業願意進駐的店面,方能在不景氣的投資環境下立於不敗,在景氣好時享受高報酬。

房地王專欄記者 房市達人報導

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買房子跟景氣有直接關係嗎?

買房子跟景氣有直接關係嗎?


景氣好的時候有人在買房子,也有人在賣房子,景氣不好的時後同樣有人在買房子、賣房子,那麼,買賣房子跟景氣真的有關係嗎?


房子是一種需求,只要有需求性,在任何的景氣面與利率高低之下,依舊存在著買賣行為的發生。應該要思考的是,在當下的局勢依照景氣面與利率高低產生購屋行為的差異性。


很多人在不同的經濟局勢、景氣面、利率高低,總會提出各種不同的購屋理論,雖然台灣不大,但是依據不同的地區屬性,也產生各種產品需求與購買行為的差異。


整體房地產的變化與行為,很難用單一法則來解釋。舉例來說:之前有位張先生提出台灣房地產的過熱警訊,然而這樣的研究報告卻很難做深入報導,因為媒體需要的是聳動的新聞標題,並不在乎對整體經濟研判是否公正客觀,只要銷售量高就好了,話題沒有了,換一個新話題就好了。這樣片面的言論報導已經造就台灣經濟的動盪。


實際上,全台灣的房地產實際銷售金額,以台北房地產為例,已經佔有全台總銷售金額的30%以上,如此的研究報告居然可以決定全台灣的房地產變化,台北的高房價神話漲幅高達40%以上,過熱,我們可以認同;但是,舉例來說高雄房地產的房價(特殊產品不列入)卻比當時房地產起飛(SARS之後)更便宜,成本比 SARS時期更高。如此的房價如何說它過熱、房價過高呢?


買賣房首要思考的兩種行為:自用或是投資。


不同的需求性產生不同的行為模式,如何在各種時期做好購屋行為才是眼前最重要的課題。


本文章將針對自用的購屋行為作分析與分享,關於投資的角度請參考小弟部落格內的(店面的未來發展、如何買店面2買1不買、辦公大樓的未來發展、景氣不確定時的四個投資機會http://dodo19593.pixnet.net/blog


自用型購屋


不論是買住宅大樓、店面、辦公大樓的產品,一旦是考量自用需求,就跟景氣無關了,因為有需要,所以非買不可。人的一輩子能活多久?能買幾次房地產?好不容易出現自己喜歡的房子,因為別人的幾句話就決定不買了,完全忘記當初的購買原因與需求,請問一下房子是您要住的,還是別人要住的,是您在繳貸款還是教你不要買的人幫您繳貸款呢?(您會因為現在汽油貴就可以不加油嗎?)需要跟投資是不一樣的。


購買住宅所需的考量會因人而產生差異化,在解釋差異化的前提下,必須先明確告知一個觀念,不管是自住或是投資,任何的購買行為都必須有良好的資金控管觀念。倘若,在資金尚未健全的情況下,小弟絕對不建議進行購屋行為,一般來說,自備款至少要有購買總價的三至四成款項,除此之外,必須另外擁有一般家庭每月支出金額的六個月預備金,而且,貸款月負擔金額最好在月收入的40%以下,在這樣的前提下購屋,基本上購屋行為是安全的,經得起突發的狀況發生,如此,才不會發生繳不起房貸而慘遭法拍的命運,或是急於求現賤賣資產。


買房子,每個人的想法與需求皆有所不同,大體上可以分為下列幾項:


一、     市與縣的差異


因為行政資源的差異化,自然產生土地價格、建設資源與房價的不同;如果經濟能力許可,盡可能選擇購買『市』的房屋。


基本上下一代的教育資源因為市與縣的不同,也產生極大的差異(全國的明星學校幾乎都在『市』不在『縣』),重大公共建設也多集中在『市』,所以說先選『市』後選『縣』。


二、     交通機能


依目前的交通系統來分析,大體上最直接需求的有主要幹道、交流道、捷運系統、火車站、高鐵這五種工具,在使用得到卻又不受到噪音妨礙影響下滿足越多越好。


三、     學區


孟母三遷為的就是提供小孩更佳的學習環境,另外對於大多數的雙薪家庭而言,更能提供較大的便利性,倘若所購買的房屋處於鄰近學區或是明星學區的範圍內更是對房價的保值與增值性有大大的加分效果(如果選擇擁有十二年國教題材的學區住宅,當真正實施時,房價的保值與增幅更大)。


四、     公園綠帶


接近大自然是每個居住在鋼筋水泥叢林的人所渴望,在市區的土地取得不易之下,公園綠帶更是如同鑽石般的珍貴與稀有。在所購買的居住空間旁擁有永久性綠帶,能為每個家庭成員提供平日的休閒娛樂空間與維繫社區情感,享受芬多精享受新鮮的空氣享受親子間的良好互動。


五、     重大公共建設


政府與財團的財力與資源永遠大於一般消費者,政府、財團往哪裡跑,代表著未來的人潮往哪裡去,發展往哪裡走,錢就往那裏去。有重大公共建設的加持(生活機能不可少),長遠的發展幾乎不會差到哪裡,房價的保值性以長遠來說是安全的。


六、     生活機能


大多數的人昰很難脫離群體生活的,平常的生活亦是如此,滿足食衣住行育樂更是購屋的基本選擇。


七、     遠離舊部落(舊社區)


老舊社區代表的是發展成熟,生活機能完善,卻也代表土地開發能力受限制。


在民國八十年以前,這些老舊社區幾乎沒有重大公共建設的進駐,也沒有大型土地可供開發,建設發展無法順利進行,加上舊社區的整體市容改善不健全,導致景氣好時房價漲價力道弱,景氣差時跌價幅度加大。


八、     遠離新屋價格與中古屋價格整體平均落差極大的區域


購買一個地區房屋時,應該針對當地條件面較為相同的新屋與中古屋價格做比較,兩者差距二至三成左右屬於正常範圍,倘若,兩者之間的房價差距在四成以上,這正代表一種高房價的警訊,隨時有套牢的風險存在。


九、     景氣不好的時候你買不到房子,景氣好的時候你不用買了


我們不是神,永遠買不到最便宜也賣不到最貴的時候。任何物品都有他的基本價值,低於基本價值就是便宜,舉例來說:一隻萬寶龍的鋼筆,合理價格為一萬元,甲買到八千元、乙買到七千元、丙買到六千元。請問甲買貴了嗎?答案是都買便宜了,因為低於基本價格就是便宜的價格。我們根本無法準確預知房價的變化,您如何擔保您一定是丙呢?如果景氣突然變好了,漲到一萬二千元時再來後悔嗎?然後自我安慰的說:沒關係我等它再跌回來時購買,請別忘記您買房子的初衷是因為需要啊!


十、     品牌形象


名牌人人愛,房屋也有名牌,風評好的建設公司,後續客戶接手的力道比較強勁;風評差的建設公司,未來轉手的力道相對受到限制。在此避免有人身攻擊的嫌疑,不針對各家建設公司做任何評論。


以上幾點供大家做一個參考,大家可以將自己的房屋做個評分的動作,您就可以瞭解到為什麼您的房屋會漲價或是跌價。更希望大家能買到自己喜歡的房屋。

房地王專欄記者 房市達人報導

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