分類:台中房產 » 台北房產 » 台南房產 » 嘉義房產 » 房地王房產報導 » 新竹房產 » 桃園房產 » 高雄房產

淺談公寓大樓的保值性

【房地王 / 編輯部】         大樓產品在大都會區是多數民眾皆可以接受的房屋規劃,由於市中心地少人多,因此,商業大樓、住辦大樓與公寓大樓集合住宅就此營運而生,一般來說公寓大樓房價會隨著屋齡的增加而遞減,然而近幾年來,某些地段或因為政府的重大公共工程興建而導致該地段因為便利性反而水漲船高,因此,房地產專家才會說,要投資房地產致富唯一不便的原則就是地段、地段、地段。

8752_0

然而,是不是每一位民眾都能夠因為知道地點的重要性,就有能力去選購富有增值空間的房子呢?最新消息指出,月收入8~10萬元的雙薪小家庭要在台北市買一間公寓,得要10年不吃不喝才有辦法如期償還貸款,由此可知,目前台北市的房價並不是一般市井小民可以負擔得起的;退而求其次,如果要在台北市區以外購買大樓產品,那就需要做足功課,首先提供幾個方向供參考。

一、需求性:買房首先要先想清楚自己的需求是什麼,是投資性或是自住,要選擇商圈、純住宅區、郊區、大樓、透天、3房2廳2衛或是套房等等,這些因素都會影響購買的價格與坪數大小,商圈強調方便性與繁榮、郊區強調生活品質與慢活,各有不同的需求性,而建商規劃的產品也會有所不同。

二、地點與交通:此點可說是最重要的,因為交通的便利性絕對會影響房屋價格,以目前各大都會區捷運站附近房價來說,如果走路10分鐘內就可以到達捷運站的房屋皆是很好的投資標的,但是,如果平常是開車族的購屋者,對捷運如果不是有很大的需求性的話,那就可以選在距離快速道路或國道附近人潮較不擁擠的區域置產,相對的在房價、坪數與居住環境上也會有所升級,所以南部某大建案就說,半價,過奢華生活,由於南部大眾運輸工具相對沒有北部便利,因此大都習慣開車與騎摩托車,所以很多南部購屋人會認為只要方便就好,至於投資獲利性與出租容易與否反而不是優先考量的條件。

9779_0


三、學區:學區對家中有學齡的小孩家長來說是很重要的,當家長有能力為小孩選擇比較好的學校的時候,大人自然會選擇最好的,而目前很流行上明星中小學甚至幼稚園,因此,學區的選擇便成為附近住家的一大特色,住家與學校的距離也是另一個考量因素,最好大樓住家窗戶打開就可以看見學校操場,因為永遠不用擔心旁邊蓋起大樓,除非學校遷址,所以有此特色的房屋物件也是很多購屋大眾會喜歡的。

四、生活便利性:此點主要在評估住家附近的食衣住行育樂是否方便,例如便利商店、醫療院所、公車站、菜市場、購物中心等,最好是已經形成的商圈,因為商圈的形成是需要人口數的密度夠高才會形成,由於有人的需求性所以會帶來更多選擇性的供給,當然,會有大樓的需求,附近的人口與商店密度相對是會比較高的,因此,通常商圈的房價大約會比郊區多個1~2成左右。

五、物業管理公司:保全公司素質的優劣會影響大樓周遭環境與管理上的品質,目前大樓的管理會依照大樓的需求來配置,某些大樓只需要白天的管理人員,有些卻需要24小時飯店式的管理,在各大樓需求性的不同下,現在大樓保全業除了提供更好的服務外,素質也是很重要的,因此強調服務品質的保全公司在年齡、學歷、品性、反應與應對進退上篩選標準越來越高,且不能有前科,現在甚至已經有很多大專院校的大學畢業生已經進入保全業,由此可知,越來越多的購屋民眾對大樓的管理品質有不一樣的需求,現在新完工的大樓因為公設比提高的關係,管理大廳空間普遍較以往來的大,因此,建設公司便將大樓入口處設計成跟飯店的大廳一樣豪華與氣派,也因如此管理人員的形象與專業度更顯的重要,甚至有些物業管理公司已經做出管家的服務規格來提供給住戶,通常需要這些特殊服務的大樓其住戶大都是地方上的達官顯要,他們講求的是稀少性與特殊服務甚至安全性,在地段的選擇與房價皆甚為特殊,相對的此類大樓在房價的支撐性也比較高。

六、管委會:管委會的形成就如同一個新的班級要選出班長、副班長、康樂、學藝等職位為班上同學服務;而管委會的委員與運作皆需要由大樓的區分所有權人來擔任,有主委、副主委、監察委員、財務委員、文康委員、總務委員與工務委員,各個委員各司不同的職務,在大樓裡,管委會是管控整棟大樓的團體,包含保全公司的篩選與管理、活動的舉辦、大樓管理費的管控、款項支出、經常性使用商品採買、團購發起、機具損壞叫修比價、社區服務或選擇合約廠商等,皆需管委會開會決定,一般來說管委會需2個月開一次會,但是由於大樓住戶對大樓的環境與保全公司服務品質要求越來越高,因此,開會的次數皆變成有需要大家一起討論的議題就召開臨時會議,管委會開會次數的多寡與委員們的參與程度,可以知道該棟大樓住戶對大樓的管理與房價皆有一定程度的關心與重視。

七、戶數多寡:大樓戶數的多寡會影響大樓的保值性,原因是,當大樓的戶數太多、人口太多與素質不一時,保全公司的管理人員就不容易控管住戶,當管理越鬆散,住戶就變得複雜,緊接著管理費逾繳、公物被破壞、侵佔公共空間等事件層出不窮時,保全公司與管委會將無法管控大樓,住戶的生活品質也會變差,尤其當保全人員流動性高的時候,對大樓的住戶安全更是一個潛在性的威脅,目前,已經有很多建設公司於建案成屋後,會增列一些住戶規約要住戶遵守,例如:不得私自在窗戶外面裝設鐵窗或影響大樓外觀的裝設、住戶內部要裝修時須先向管委會申請,請管委會公告裝修時間並繳交保證金與清潔費用等等….此類規定大多會在單價比較高的大樓或豪宅居多,限制多相對的對住戶的保障與權利會更高,因此保全公司的管理也從這個地方看出其重要性。

八、建設公司:選擇知名的建設公司對第一次購屋的民眾來說是一大保障,大建設公司或在地的知名品牌對售出的房屋皆有一定時間的保固,且建築過程也會比較標準化,不容易有太多的瑕疵產生,即使有大部分都會用最快的時間來善後,因為買屋就跟買車一樣,如果沒有售後服務那真的是很痛苦的一件事,因此買房子前慎選品牌,對未來的房價也會比較有保障。

綜觀以上八點,全球景氣與突發案件也是一重要的衡量因素,如去年的雷曼兄弟倒閉後緊接著引發全球金融風暴與現在正在流行的新流感疫情,在短時間都會影響房地產的價值與交易量;而現在大樓的保值性與增值性其實在建設公司開發此案時就已經設定完成,考量都市更新、地段選擇、購地成本、土地面積、營建成本、物價波動等因素,建築團隊需要從中規劃出適合該地區民居住或符合當地需求的建案,如台北市中山區飯店與商務酒店林立,是很多商務需求人士常常駐足的地方,對於大樓的設計就會偏向此類需求來設計,因此建議購屋者錢入房市時務必要多做功課。

<

分類:台北房產
分類:房產新聞
分類:僑昱建築藝文專區

遇見好生活.藝術人文住宅

好宅募鄰.最後一席

親愛的老公:
今天下午去文元國小接三個孩子下課後,一時興起帶他們去鄰近公園散步,突然發現一個有德式高塔設計的社區。走近一看,社區大門是關著的,但社區外圍又有廣告旗幟,正疑惑著是否可以參觀時,社區管理員邀我們進去看看,他說為了社區整體安全,平常大門關著,但中庭裡還有一戶好宅靜待有緣人。
聽到她是六十地坪的電梯別墅,老實說,我不太敢走進去,怕麻煩了接待人員,但三個孩子看到社區大門旁的雕塑品和整個社區的氛圍,都說從沒看過這麼有藝術的住宅,所以我們鼓起勇氣走了進去。
進入室內的我們驚呼連連,像是看到了夢想中的家!你知道嗎?每個房間都巧妙地圍繞著日式內庭,似乎全家人的生活都有一個共同的記憶空間,真是一個特殊的設計啊!在這裡有足夠的房間讓我們一家五口各自保有自己的私密空間,也有充分的起居空間讓我們可以全家大小享有親子互動的機會,因為這裡的主臥有超大露台,而每一個樓層也分別規劃休憩區、閱讀區、公共書房或視聽室的不同設計。
最妙的是工作陽台後方還有一間套房,對我而言,若我是這房子的女主人,那這套房就是我工作室了!我的針車將可以擺放在一個寬大的工作桌上,疏而不離的空間可以隔絕困擾小寶鼻子的棉絮,而安靜的場域也讓我可以盡情徜徉在拼布的世界裡,多好啊!
一切或許在你還沒親臨鑑賞前都只是幻想,但相信我,看到她,你也會深深愛上她的!因為這裡有我們嚮往的生活,我和孩子都願意少買衣服和玩具,我們就把錢花在這裡吧!請陪我和孩子們去一趟彫刻家,好嗎?
愛你的老婆

僑昱建築  彫刻家
客服專線/  06-2525970
接待會館/ 文成二街.育德三街口
http://www.chiaoyu.com.tw

建案專屬網址 http://housetube.tw/1026

手繪

分類:僑昱建築藝文專區
分類:僑昱建築藝文專區
分類:嘉義建案 » 嘉義房產 » 房地王房產報導

嘉義市東西兩區、雲林縣斗六市 為雲嘉區建案熱門搜尋地點

【房地王記者/萬真彣報導】 隨著「樂活」觀念的盛行,現代人越來越注重生活品質,而雲嘉地區當地正擁有較低密度的住宅環境、山環水繞的自然景觀,以及完善的醫療資源,使得越來越多人遷入這個具有深厚歷史淵源與豐富文化藝術的區域。根據網友搜尋「房地王」網站的結果統計,雲嘉地區以嘉義市西區(24.4%)的建案搜尋人氣最旺,其餘依次為雲林縣斗六市(21.3%)、嘉義市東區(20.3%)。而該區房屋種類的搜尋中,以總價400~500萬透天別墅的點擊次數最多。

■雲嘉地區成功打造LOHAS CITY 成就房市商機

嘉義市西區為台鐵車站的所在地,除了成為阿里山國家公園聯絡市區的橋梁外,周圍百貨公司的林立,成熟了此區的商業機能,是嘉義市人潮最聚集、交通最便利的地方。此外,西區還有重劃區多、腹地廣大的優勢,所以土地取得相對較容易且便宜,故吸引眾多建商投資於此。而有嘉義市天母之稱的東區,不但鄰近蘭潭與仁義潭,沿途又有蓬勃的大雅路新商圈,住宅品質優良、生活便利,具備了聚集入住人潮的條件,因此也成為建商及購屋者注目的新焦點。
此外,斗六市境內有雲林科技大學及斗六工業區,是雲林縣最繁榮的都市。而近年來因該區人口遽增,使得政府每年需供給600戶住宅,以滿足該地市場需求;這些跡象顯示出,斗六房市的願景,具有廣大的商機及潛力。

■嘉市房市行情 東區價格高於西區

總估嘉義市房市日前平均行情,西區地價約7萬/坪,東區為11萬/坪;而以成屋總價而言,若以同等級的房屋、坪數相較,東區價格約高於西區200萬以上。另外,根據本網站調查,想在嘉義地區置產的網友,需求最大的成屋為總價400~500萬的透天別墅。

分類:台南建案 » 台南房產 » 嘉義建案 » 嘉義房產 » 房地王房產報導 » 高雄建案 » 高雄房產

天災來、鬼門開、優惠房貸喊卡 房市第三季挑戰多

2009-08-24_105518

【房地王記者/萬真彣報導】 今年第一、二季的房市,因脫離去年金融海嘯的陰霾,景氣逐漸甦醒,買氣也持續攀升。但進入第三季後,榮景開始有萎縮的跡象;加上八月份的風災重創南台灣,及台灣民俗鬼月的到來,造成人心普遍不穩,房市交易已然降溫。此外,遽聞政府恐不續撥2,000億房貸,也延遲了不少民眾購屋的計畫。

2009-08-24_105450

■「莫克拉」偷襲、「好兄弟」來訪 衝擊房市景氣

莫克拉颱風肆虐,橫掃中南台灣六個縣市,其中受災最嚴重的南部,房地市場也同時受到重擊。以高雄為例,根據該政府地政處公布,其七月份的買賣轉移件數,已較六月縮減了4.6%;而隨即到來的風災,無疑為已轉淡的高雄房市雪上加霜;因此南部的房地市場,預計在第三季將逃不過降溫的考驗。
另外,基於台灣人的民俗信仰,鬼門大開後,房地市場傾向轉為淡季,南北房屋崑山店柯辣媽說:依照往年農曆七月帶看數量似乎不受影響,而這2個月由於受到88大水的影響,不少災區的親戚也都住在鄰近縣市,況且有不少住戶、農地與工廠也都淹大水,損失不少,因此,台南縣市房地產多少也會受到這次的天災所影響,即使在民眾帶看的數量上變動不大,但交易的時間普遍延後,使得該期間成交件數勢必明顯減少,直至鬼月結束後,成交量才會逐漸釋出。

■優惠房貸不續撥? 購屋者觀望不前

政府的政策往往也牽動著房市波動,此次風災後,傳出政府恐將2,000億的優惠房貸,轉向改為受災戶、中低收入戶的專案房貸,所以可能不再繼續發放。消息傳出後,許多欲購屋的民眾改為觀望態度,令交易市場有變緩的趨勢;此現象以南部地區最為明顯,預估也將會影響第三季的銷售量。

分類:房地王房產報導 » 桃園建案 » 桃園房產

中壢、桃園、八德市 榮登桃縣房市三冠王

【房地王記者/ 萬真彣報導】雖然桃園縣此次沒有順利升格為直轄市,但因人口數直逼兩百萬,加上新都市計畫的落實,可望於明年底前有升格為準直轄市的機會。桃園縣政府為使其具充分升格的條件,也於縣內積極發展各項相關建設,尤其是捷運的開挖,帶動了桃園縣房地市場的熱絡。根據網友於2009年第三季點擊「桃園房地王」建案的次數統計,點擊率最高的建案區域依次為中壢市﹙19.6%﹚、桃園市﹙19.4%﹚、八德市﹙11.9%﹚。

■桃縣吸金術︰捷運效應結合新都市計畫

中壢市因為龍岡體育場的完工,提升了區域生活機能,也拉高了龍岡周邊的房價,成為受矚目的黃金地段。而桃園縣已動工的捷運藍線,將由八德市貫穿桃園市,通往機場和高鐵青埔站,再連結至中壢火車站。捷運沿線地段的商機無窮、錢途無限,預計其土地、房價也將翻倍成長。此外,桃園縣政府也提出了中壢車站周邊土地聯合開發,及都市設計整體規劃的構想,將前、後站的人行、車行交通系統進行大規模改造,並整合周邊公共運輸系統,以創造都市新意象。種種跡象顯示,桃園縣即將邁向一個全新的現代化都市,當地房地市場也將持續出現榮景。

■桃縣房市鬧哄哄 建案絡繹不絕

桃園縣生活機能成熟,且地價相較於北台灣其他縣市而言,有相對便宜的優勢,所以吸引不少建商前來投資。目前中壢市的新屋建案數量約89件,平均行情在 13.5萬/坪左右;桃園市約68件,平均行情在14.1萬/坪左右;而八德市約63件,平均行情為11萬/坪左右。此外,根據本網站調查,想在桃園置產的網友,需求最大的地坪價格落在12~14萬/坪一帶,住宅總價落在600~700萬元之間。


009

分類:房地王房產報導 » 新竹建案 » 新竹房產

竹苗地區房市回暖 新竹市勇奪搜尋冠軍

【房地王記者/ 萬真彣報導】擺脫2008下半年金融海嘯的陰影,目前全台房市都隨著股市的增溫而加熱,以竹苗地區而言,不但看屋率暴增,成交量亦大幅成長。根據民眾搜尋「房地王」網站的結果統計,竹苗地區以新竹市(36.95%)的新屋搜尋人氣最旺,其餘依次為竹北市(29.82%)、新竹縣其他鄉鎮(13.32%),以及苗栗、竹南、頭份地區(4.2%)。而該區房屋種類的需求搜尋中,以點閱總價500~600萬透天別墅的民眾最多。

■科學園區光環輔以COSTCO的加持 為新竹市房市推波助瀾

依據勞委會統計,日前無薪假一族人數銳減,許多人重返至工作崗位,其中屬科學園區的員工回流最為明顯。因此,新竹市最受矚目的區域,首推新竹科學園區一帶;其周邊的房市,除了搭上股市回溫的列車而受惠外,近期更因關埔重劃區的規劃完成,及美商大賣場COSTCO的進駐,吸引了不少竹科新貴就地置產,拉起了園區周圍房市一小波的高潮。而位於國道西側的竹北縣政一期重劃區,座落在新竹市區與二期重劃區中央;由於發展時間早、生活機能成熟,亦吸引不少企業進駐。

■竹科消費力驚人 吸引重量級建商進駐

根據新竹縣政府主計處指出,新竹市96年平均每戶可支配所得為933,566元,僅次於台北市963,713元。近十多年來隨著經濟蓬勃發展,工商活動繁榮,新竹市民所得呈增加趨勢,且96年平均每戶家庭全年經常性收入為1,627,220元,僅次於台北市1,652,624元,可見新竹市民為高消費群且為富足潛力者。
此驚人的消費力,也反應在房屋交易市場,不少台北與台中大型建商陸續進駐新竹縣市,將重心放在新竹市與竹北市,目前新竹市有77個建案,而竹北市有120個建案,由此可知房地產的交易將會非常熱絡且不斷成長。