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房仲:買山坡地住宅 選擇好建商

更新日期:2008/09/15 16:05

辛樂克颱風帶來的強風豪雨,使得不少山坡地周邊都出現土石流,不過,由於山坡地住宅價格往往比平地低,因此有不少民眾仍然對山坡地住宅有特殊偏好。房仲業者建議,如果民眾想購買山坡地住宅,最好先問問周邊的住戶,同時選擇好的建商和十年以上的舊社區,比較保險,因為通常能夠撐過的時間越長,表示在施工和安全上就越值得放心。(陳鳳如報導)

房仲業者指出,在選購山坡地住宅時,要特別注意建物周圍上下坡都不能太陡,即使有高大的擋土牆或護坡工程設施,也不代表安全無虞,另外在地質上,基地所在地的地質最好是以岩盤結構較好,此外在地形上,也要注意建物是否位在斷層帶、舊礦坑等等,這些資料都可以在政府公部門的網站中查詢到。住商不動產總經理專案主任徐佳馨說,:「最簡單的方式就是你選擇大概十年以上的舊社區、然後選擇比較好的建商,因為通常這種山坡地的住宅大概能夠撐得時間越長,就表示它在施工和安全上就比較值得放心的部分。」

徐佳馨也提醒,山坡地住宅,除了安全考量之外,也應該將居住環境、社區管理、連外交通和空屋率等四大因素列入考慮,如果是地處偏遠、幅員又很遼闊,就很容易出現管理死角,產生治安問題,要特別注意。

分類:房產新聞

房市推案大減量 買氣連四月下滑

更新日期:2008/09/15 04:34 蔡惠芳/台北報導

營建上市公司在營造成本上漲、股災波及房市買氣盤整的影響下,指標性大型建商最近紛紛改弦易轍,乾脆放慢腳步,減量推案,原訂第三季或四季的推案計劃考慮延後,預估今年的年度推案目標恐面臨下修,縮水版幅度大約2至8成不等,即將登場的「九二八檔期」、「雙十國慶檔期」,推案規模比預期縮水。

信義房屋代銷部協理呂信銓表示,連續4個月房市買氣下滑,許多建商在考量資金不缺、推案時程沒有壓力,乾脆抱著寧缺毋濫心態,乾脆紛紛延遲推案,先把產品精雕細琢後,等第四季、甚至是明年全球景氣好轉了後再推。因此,許多建商、代銷公司今年原訂的年度推案目標,都面臨同步下修。

據調查,國建第二季把年度推案目標調高到160億元,可望刷新近10年最大量;但目前可能依據景氣環境把台北杭州北路、台中案,酌量延後到明年。今年迄今推案已達100億元,合乎年初原訂目標。

遠雄企業團本來手筆最大,整個集團2008年目標要已訂出550億元的高標,重心在台北市縣,是歷年來最大量,顯示出對今年房市買氣的信心度,但目前市況比上半年差,遠雄也不急著推,可能把遠雄人壽的林口60億元、內湖五期50億元二案,往後延到明年推,全年可能下修推案量到440億元。

鄉林建設原本也是信心滿滿,訂出台北、台中年度推出350億元的案量,挑戰創辦30年來之最。但其中新莊案因必須再等重劃區更成熟,因此全年可能推案量比預期少。

至於興富發原訂今年目標推案量要250億元,火力集中在北市、中市;但台北市大直200多億元規模的重頭戲,其中一塊100億元的「豐澤」原訂「九二八」檔登場,另一塊明年推,但目前大直案仍在辦理變更設計,因此會落在明年再推。這麼一來,使得年度推案目標縮水了8成。

分類:房產新聞

小規模房仲業 Q4恐爆縮編、退出潮

更新日期:2008/09/10 11:35

房市明顯轉空,房仲業者分析,小規模房仲業可能在第四季到明年第一季陸續縮小規模、甚至退出市場;第四季將是業務員的生存戰,平均每兩位業務員,每個月只能成交一件。(張雅惠報導)

今年房市高點落在二、三月,五月中旬之後,反轉向下!信義房屋執行協理馮其義分析,房仲業第四季的整體人力需求會比第三季減少,不過,大規模房仲業還是會增加人力,一方面因應九二八檔期的第四季傳統旺季,一方面是年底有業務員退出,要先填補明年空缺,同時培養新人;小規模房仲大不妙,因為第四季房市展望會比第三季下滑,但跟第三季比第二季急速下滑相比,情況稍微好一些,呈現「前低後高」走勢。

「規模比較小的,不管是直營、還是加盟,還是會面臨到縮小營業,甚至是退出市場的情形」

房仲業務也要面臨生死戰,新加入者更只能「看長不看短」。

「至少是第四季,如果成交件數三萬件,扣除第一次新屋登記,我們抓(中古屋成交)兩萬件,從業人員保守估計有五千家店,平均每家店有八名業務員,有四萬名業務,換句話講,每個月四萬個從業人員,要去爭取兩萬件成交件數」

馮其義對房市仍然審慎樂觀,除了五年房市大多頭,讓房仲業累積一定的資金,信心面還是有的;信義房屋第四季還要增員一百九十人,幅度超過總員工人數的一成,在房市盤整期間,和建商合作,跨入新成屋市場,也要培養業務員開闢案源的能力。

分類:房產新聞

提升臺南市房地產景氣研討會

資料來源:臺南市政府

  隨著高油價時代的來臨、原物料行情不斷攀升,通膨疑慮未除,加上遭逢全球股災衝擊,消費者信心之不足,連帶影響民眾購屋、投資意願,如何提振民眾置產信心,活絡市場交易,實為當務之急。臺南市政府為了提升房地產景氣,由臺南市稅務局負責承辦,將於97年9月4日星期四下午兩點,在國立台灣文學館邀請產、官、學界相關學者、專家進行對談,共同交流討論,期盼能整合各界先進之共識,作為市政建設之參考。
  本研討會針對本市建築物之建蔽率、容積率政策,及都市更新等議題進行探討,期能透過政策鬆綁,加速都市改造,讓府城注入新的活泉,打造全新的文化之都,讓更多人願意留住臺南市,以活絡房地產市場。因為建築容積率、建蔽率管制,與住宅品質和價格息息相關,也決定房地產市場活絡程度重要因素之一,而都市更新速度快慢、土地分區管制決策,亦左右整體都市發展。
  良好的投資環境與高品質的生活機能,首重交通之便利,而長期以來南北地區發展失衡,必須依賴重大公共建設繁榮地方,才能吸引人口,讓臺南地區的房地產市場熱絡。因此,我們以改善府城大眾交通運輸網,及政府房地產資訊揭露等問題延伸探討,希望能建構完善的聯外交通網及改善市中心交通問題,透過交通建設將居住環境擴大,並藉由公部門行政效能再提升,提供完善房地產市場交易資訊平台,營造一個讓人買的安心、住的放心,投資更開心的環境。
  本研討會共有兩場專題研討:其一為:「從建蔽率、容積率政策鬆綁,及都市更新等,提升府城房地產景氣之探討」。由臺南市政府都市發展處徐處長中強擔任主持人兼引言人、臺南市建築開發商業同業公會施理事長鴻圖擔任主講人、成功大學管理學院張院長有恆、臺南市政府都市發展處徐處長中強、臺南市政府公共工程處吳處長宗榮均擔任與談人。綜合討論主持人為徐處長中強。
  第二場為:「從改善大眾交通運輸網與政府房地產資訊揭露,活絡房地產市場交易之探討」由崑山科技大學不動產經營系陳主任淑美擔任主持人兼引言人臺南市不動產代銷經紀商業同業公會李副理事長世華擔任主講人、崑山科技大學不動產經營系主任陳主任淑美、臺南市政府地政處陳處長垣滈、臺南市政府交通處林代理處長炎成均擔任與談人。綜合討論主持人由陳主任淑美擔任,會議預計至下午五點結束,歡迎各界人士屆時前往與會。

分類:房屋貸款

優惠房貸 央行將新撥2000億

呂雪彗/台北報導

台股低迷不振,景氣前景不明,行政院連日漏夜會商,擬計畫提出一份全新的優惠房貸政策,初步匡定額度約2000億元,政府利率大舉提高補貼至二碼半約0.625%,優惠房貸利率將遽降至3%以下,貸款額度北市從250萬元提高為300萬元,可望為活絡房市注入一股強心針。

據悉,由於房市低迷,民眾購屋意願低,政院景氣因應專案小組決從央行優惠房貸下手,活絡火車頭產業的營建業。

經政院檢討發現,央行優惠房貸仍有1191億元尚未貸出,主因利率高達3.6%民眾毫無意願,經二天景氣因應小組會前會密集討論,央行與內政部基於政策無法溯及既往,建議將剩餘額度重新包裝成一筆新的優惠房貸政策,新增部分額度成一筆整數,以活絡房市。

財金官員透露,初步匡定額度為2000億元,但為因應明年景氣可能走疲景況,是否必要再調高為3000億元,政院高層日內討論才會決定。

政府補貼優惠房貸利率將大舉提高至二碼半,優惠房貸利率將降至3%以下,可望比銀行自辦房貸利率水準低,對一般民眾具相當誘因。但北市房價走高,未來北市貸款額度提高至300萬元,其他地區可能增至250萬元,內政部利息補貼將由30億增加為近40億元,將動支二備金。預計四萬餘戶可望受惠。

分類:房產新聞

租金報酬率逾4% 買厝卡穩當

李國煌/台北報導

這一陣子,房市行情低迷,不少計畫購屋的民眾,心中遲疑該買、該租,房地產界人士指出,除了評估房價走勢,對於租屋報酬率4%以上的房子,不妨買來居住,比較划算。

信義房屋經理蘇啟榮說,到底該買房子、還是租房子,必須考量的因素很多,如果只計算財務因素,不妨先算一算租金報酬率。

目前,房貸利率大約是3.5%上下,一年期定存利率大約是2.7%,以銀行存款、貸款利率為基準,同時,計算房屋的租金報酬率,就可大致算出買屋、租屋,何者划算。

一戶市價1500萬的房子,如果一個月租金在30,000元左右,對屋主來說,換算租金報酬率只有2%,並不划算,但是,對於房客而言,卻很有利。

同一戶房子,因為地點不同、租金高低有差異,如果一個月的租金,要支付5萬元、6萬元,對房客而言,不如籌錢買下這戶1,500萬的房子,比較划得來。

蘇啟榮說,不同地段的房價、租金,高低互異,民眾最好自己精算一番,租金報酬率愈高的房子,愈適合購買擁有。

另外,除財務考量,還有其他生活因素,如擁有自住的房子,感覺比較安定,長輩比較放心,或是具有財富保值的效果。

蘇啟榮指出,如基於購屋保值考量,現階段購屋或是租屋,還要將房價走勢預期因素,納入評估,不少地區房價,現在買進,未來很可能不易翻升,一定要小心。

住商不動產主任徐佳馨說,大台北以外,不少地區的房地產,市場需求相對低,房價保值效益也相對較低。

即使是大台北地區,有些地方房價翻升不易,蘇啟榮說,像平溪、貢寮、坪林、瑞芳,以及林口、三峽,以及五股一帶,有些是地點比較偏遠,有些是區域供給量大,未來,房價不易漲升,購屋人須多評估。

分類:居家知識-促銷專案

【居家裝潢小技巧】

規則1:如果牆上掛著名畫,那麼家具要低調一點,免得搶走名畫的丰采。

規則2:如果窗外是一幅自然壯麗的美景,那麼家具也要低調一點,免得搶走大自然的丰采。

規則3:如果既沒名畫也沒有窗景,那麼最好採買設計師設計的家具,讓家具成為居家的主角。

規則4:要種樹。黃世潭新居落成時,在屋旁種了6棵落羽松,是環保、是傳承、是「前人種樹,後人乘涼」,也有「生根於斯」的多元意涵,以後你可以指著這些樹驕傲地說:「這是我種的!」

分類:房產新聞

南市/南區發展將啟動 多項都市計畫檢討案辦理中

臺南市南區發展即將啟動,多個都市計畫檢討案正積極辦理中,包括「變更台南市南區都市計畫(主要計畫)通盤檢討案」、「變更臺南市南區(喜樹、灣裡地區)細部計畫(國宅土地專案通盤檢討)案」、「變更臺南市鹽埕舊社區暨新興國宅社區細部計畫(國宅土地專案通盤檢討)案」、「變更臺南市主要計畫(黃金海岸地區)案」等。

其中南區行政區通盤檢討部分,主要計畫業經本市都市計畫委員會審議通過,刻正依都委會決議修正計畫書圖,預計9月報請內政部核定,本案除規劃增加商業區6.76公頃外,並增訂「臺南市(南區)住宅區申請變更為商業區申請規範」,另檢討增加公園、綠地、體育場用地、停車場用地共約16公頃,解除無使用需求之污水處理廠及垃圾處理廠用地,於台鹽舊宿舍區規劃機關用地做為未來圖書館南區分館使用。另細部計畫部分,後續預計將於9月辦理公告徵求意見。

喜樹、灣裡國宅土通檢部分,業已於97年8月報請內政部核定,本案以市地重劃方式辦理,規劃大型商業區及沿街商業區共6.44公頃及住宅區14.93公頃,並以萬年公園為核心保留灣裡水圳規劃帶狀公園,將可促進當地環境及發展。

於新興國宅社區通檢案中,除解除國宅土地之使用限制,並規劃機關用地作為南都里及開南里活動中心使用,南華里活動中心用地亦將於本案發佈實施後向營建署辦理撥用。

有關黃金海岸地區檢討,已於97年7月公開展覽結束,刻正於台南市都市計畫委員會專案小組審議;本案以區段徵收方式辦理開發,規劃海岸觀光特定專用區,可作為觀光度假飯店及商店街,延續舉喜段、喜樹灣裡地區規劃,將可促進南區整體之發展。

分類:僑昱建築藝文專區