分類:房產新聞

台灣房地王總經理 謝永泰 受邀至台南縣建築公會演講

前言:
台灣房地王總經理謝永泰受邀於台南縣建築公會月會跟與會會員於台南商務會館分享”房地產如何免費在網路行銷,此演講由公會吳玉山理事長與公會廖順松總幹事揭開序幕,演講中謝永泰總經理談到架設公司網站不等於網路行銷,架設公司網站只是讓知道這一間公司的人進來瀏覽,但網路行銷則是想辦法讓更多的人來認識公司所推出的產品,因此更需要使用一些行銷工具或活動來執行,而這些活動與工具皆需要負擔一筆可觀的費用,謝永泰總經理指出目前已有免費的入口平台提供給予業者使用,而且網站內還擁有業界最多互動的功能讓建商或代銷業者免費使用。

內容:
由於近年原物料不斷上漲,土地成本又屢創新高,消費者購屋前不得不精打細算,根據知名房仲業者上月發表的最新統計結果,消費者購屋前會透過網際網路搜尋相關物件比例已高達83%,另一知名入口網站07年則指出,傳統購屋者成交前需帶看13.6個物件,而事先在網路搜尋資料者僅需帶看6.3個物件,平均減少約一半;而成交時間前者約需39天,後者僅需28天,因此,透過網路搜尋購屋物件而提升成交效率的網路效益已不容小覷。

ㄧ、不打烊的接待中心–>免費的新屋博覽會–>您的建案參展了嗎?

一般購屋者無論是要自住或投資用,皆必須大量搜集相關物件、未來生活機能和區域發展等,目前取得資訊管道,主要來自於戶外看板、派夾、報紙、雜誌、廣播廣告和網路等方式,但由於篇幅有限,刊期限制的關係,所能獲得資訊有限;隨著科技日新月異,Web 2.0的成熟發展後,漸漸消費者已習慣從網路先取得資訊,先行評估後再做下一步的動作,以符合經濟效益。

目前新屋和預售屋的購屋入口網站,主要以建案相關基本文字資料為經營模式,或是代銷業者自行針對個案架設簡易網頁供參考,然而這些資訊對於購屋者而言,僅止於參考用;而蘋果日報幾年前進入台灣市場後,大大改變消費者對於閱讀新聞的習慣,從文字導向提升到圖像閱讀模式,綜合市場趨勢及使用者行為,整合虛實媒體的發展,房地產入口網站所能提供給購屋者的資訊,將漸漸導向圖文並茂,並應配合銷售階段的策略隨時做立即性的更新,使他們能獲得及時最新資訊,嚴然成為代銷業者的第二接待中心。

二、忽略網路行銷等於半數買方忽略你

然而購屋對於很多人而言乃人生之大事,一生或許僅只一次,在工作繁忙和預算有限的情形下,很難真的走遍十幾個案場,有些個案甚至必須事先預約才可進入,而銷售人員舌燦蓮花的推銷下,很容易模糊了自己原本鎖定的購屋需求,導致於事後懊悔不已!透過網路事先搜尋物件已成為購屋者必然行徑,亦可降低風險,目前房地產入口網站已可做到線上索取資料、預約看屋、購屋議價和GPS簡訊下載等功能,無疑方便了購屋者挑選物件的管道及進場精準度,而透過網路至個案現場的賞屋者,也幾乎都是準客戶了。

目前由台南房地王發展起家的「台灣房地王」系列(housetube.tw),旗下共有台北、台中、台南和高雄房地王四個新屋購屋入口網站,該網站經營策略主要針對區域性新屋和預售屋物件為主,並以從鄉村包圍城市的行銷策略,成功打進大台北新屋入口網站市場,並建置起整個台灣房地王網絡,目前會員上線搜尋平均約為15個物件,且持續不斷成長中,其中不乏有來自美國、新加坡和馬來西亞等國家的投資客與個案聯繫,他們表示,網站文字雖看不懂,但透過規劃清楚和圖像說明的表現手法,淺顯易懂,在在顯現出網路無國界的至理名言。

三、爲什麼遠雄建設的電視廣告說請上雅虎搜尋”遠雄二代宅”

報章雜誌、廣告傳單、定點看板與電視廣告都無法像網站一樣可以連結到建案內頁去觀看詳細的影音與基本資料等功能,由於越來越多的建案增加了眾多的高科技產品,因此傳統的行銷方式並無法將這些建案特色詳細的記載於廣告平面上,而現在的購屋者卻將這些功能視為基本配備,當無法詳細的介紹建案特色,則將會失去部分準客戶,因此網路入口網站這個平台功能則負責這個收網的動作。

四、架設公司網站不等於網路行銷

架設公司網站只是讓知道這一間公司的人進來瀏覽,但網路行銷則是想辦法如何讓更多的人來認識公司所推出的產品,因此更需要使用一些行銷工具或活動來執行,而這些活動與工具皆需要負擔一筆可觀的費用,目前已有免費的入口平台提供給予業者使用,更好康的是相關的廣告費用與行銷活動皆由入口網站來支付與規劃,以台灣房地王為例,每月支付關鍵字的費用不下數十萬元,這些費用都不需要建商或代銷公司來支付,反而建設公司或代銷業者只要提供相關的基本資料就可免費將建案上傳,這可說是房地產業者的ㄧ大福音。

五、揭開房地產入口網站優劣的五個秘密

隨著架設網站的門檻與技術越來越低,房地產入口網站也日益增加,從區域型的到全國性的都有,但房地產業者要如何來分辨哪一個入口網站是適合自己且最有效益的,可從幾個方式來評估:
(ㄧ)該網站於各大入口網站搜尋關鍵字的自然排名
(二)於各大入口刊登關鍵字的字串組數=網站曝光率
(三)討論區的豐富度與瀏覽數等於網站的準客戶數
(四)網址在yahoo與Google的網頁總筆數等於網站被點閱機率
(五)該網址在ALEXA.COM網站的流量排名等於網站實際流量大小的比較

六、爲什麼八成購屋者主動上網找房子?您的建案在哪裡?

隨這網際網路的普遍性,現在無論在家裡、公司或手機都可輕鬆上網,而且網路無國界,不論在哪個國家,都可連接到想去的地方,在如此方便的上網環境,您的建案找的到嗎?也因此入口網站的功能與收網的能力就相對的重要,以台灣房地王為例,網站的功能在業界可說首驅一指,舉凡建案資料搜尋、地圖搜尋、購屋者功能、廠商功能一應俱全,最近更開發網頁0800免費電話與MSN線上文字客服系統,目的主要希望成爲建商與購屋者最佳的媒介平台,然而這些功能卻都是免費的。

dsc00012.jpg

七、房地產入口網站可以免費永久刊登建案/您的建案還不預售嗎?

房地產入口網站可以免費刊登建案,除了建案基本資料外,只要您願意提供,舉凡VR、CF或新聞報導影片都可上傳到入口平台,因此,未來建案不用等到成屋才開始銷售了,只要規劃完成就可上傳到入口平台開始預售,因為這一個平台不用搭建銷售中心、不用水電費、不用租金、不用銷售人員進駐大大節省未來成屋後的銷售時間與資金的壓力。

八、房地產如何免費在網路行銷

免費,其實很簡單,只要打一通電話給台灣房地王團隊,接下來的服務全部通通免費。

影音廣告將繼關鍵字後延燒房產市場

目前全球YouTube造成一陣影音發燒熱,近期國內市場手機也開始主攻3.5G的影音手機,而台灣目前廣告行銷最熱門則為關鍵字行銷,未來勢必將朝影音廣告為宣傳手法;目前已有少部份代銷業者在其官網開始使用影音宣傳方式,而台灣房地王目前也已經準備好將朝多元化發展,不僅提供購屋者線上物件搜尋、預約看屋、購屋議價和GPS簡訊下載外,現已有建案現場3D VR 360度環景和影音賞屋功能服務,未來若透過房地王實際購屋者,將免費提供室內設計規劃服務來回饋會員,以此與其他入口網站做差異化,並計畫結合其他入口平台,整合實體與虛擬通路,將最好的服務帶給消費者。

分類:居家知識-促銷專案

冰箱採購指南與要訣-冰箱故障的大小事

如果壓縮機常常再啟動,且會很吵,可能有三種原因。一種即是壓縮機老化,造成必須常常啟動。第二種是冷媒不夠要補充或冷卻系統的問題,因為這樣不夠冷,導致壓縮機要常常啟動運轉工作來排出熱量。第三種是溫度控制器的問題,機器判斷溫度失常而一直啟動壓縮機。

第一種如果要換壓縮機,那乾脆就買新的。如果是第二種原因,更換、加冷媒或維修即可,第三種也是一樣,但機率最低。

一般冰箱故障,通常是不冷,不然就是壓縮機常開開關關。

如果冰箱沒有聲音,又好像不冷,請先檢查冰箱內的燈泡,看是否有亮,有則表示有供電正常,無的話可以換燈泡試試看。換了有亮表示供電正常,換了不亮表示冰箱的供電系統壞掉了,直接請維修人員來幫忙維修。

如果供電正常,但冰箱不動也不冷,看看冰箱裡面的風扇有沒有在送風,有送風,那表示應該是壓縮機的問題,它的啟動開關壞掉了,造成冰箱跟本沒辦法執行其標準的排熱保冷功能。沒有送風的話,就是風扇或風扇控制裝置壞掉。

倘若沒有送風,最常見的是那個風扇壞了,換一個說不定能解決問題,這可請家電廠商來維修,即便是控制器IC也是一樣,花小錢就可以繼續用。

但如果使用年數已經到了10年,很有可能其它的地方也出問題,故最好的方式還是請家電廠商來看一下,研判維修的難度與金錢。

不過以我的建議來說,使用10年的冰箱,因為它壓縮機已經老化,即便是修好其它地方,整體冷卻效率還是不佳,會產生「耗電」這個頭號問題,你多付出 的電費,長久下來,都可以買一台新的冰箱了。當然用了十年再繼續用是沒那麼誇張,但添購新的冰箱,對家中的用電量與生活品質,會有很大的改善。

希望大家都買到自己喜歡又好用的冰箱

去大賣場買的話,價格中等,有時候甚至有低價品出現。低價品的來源有2種,一種是廠商年度或特定時間的出清品,算是撿便宜,另一種則是專案採購品, 廠商為大賣場特定推出的costdown型號,較省成本或幾乎一樣的新品,看專案採購的內容而定。在購買上,因為都有保固,自己是覺得預算因素而採購大賣場販售的產品並不會不好。

分類:居家知識-促銷專案

冰箱採購指南與要訣-冷媒與冷凍能力

近來因為環保訴求,一般冰箱冷媒的選擇幾乎都是使用環保冷媒,也就是做到「至少沒有CFC(氟氯碳化物)」,所以使用環保冷媒是以R134a為主, 但 HFC R134a(氟氫碳化合物)我覺得仍不夠環保。真正環保的冷媒,至少是得採用R600a這類的才行,但目前HC R600a(碳氫化合物)只有高價機種才有。

有興趣想瞭解冷媒的物理特性或熱力表的,可以參考這份冷媒物化性表格

另外,有關冷卻能力四星級、三星級的ISO標準,其實在新產品上沒什麼意義,因為一定都是四星級的產品。所謂三星級冷凍能力,是說冰箱的冷凍室內各 處都可 達到平均-18℃的溫度,這樣的低溫環境可確保細菌的活動力到非常低的程度,-18℃是國際標準。四星級就更厲害了,可以在24小時內,將食物降低到 -18℃,現代任何一台新的冰箱都能做到。
所以評判冷凍能力,應該看的是有沒有額外的急凍能力,而不是看這個四星級冷凍能力了。

蔬菜箱的功用應該不是拿來冷凍的,最主要的目的是讓菜可以在低溫的狀態下保存鮮度,由於一般的冰箱都沒有辦法有很好的保濕功能,所以有設計過的蔬菜箱會設法維持蔬菜的新鮮度與溫度,同時又得要兼顧其濕度,太乾的話,蔬菜很快就會變色了。

新買的冰箱應該在冰箱本身就定位後,等待幾小時再開機運轉,理論上在6到8小時內冷凍庫、冷藏室都會達到應有的溫度。

如果屆時還是覺得不冷,建議打電話詢問,不然就得請家電行來更換。

蔬菜中,以葉菜最容易凍傷,要保存它們,以7到8度最好,能保存一星期左右,若溫度太低,容易產生凍傷現象。包括波菜、莧菜、空心菜、地瓜葉、九層 塔、龍 鬚菜等等皆是,最好是包好放在冰箱最底層的蔬果箱。至於碰到回溫容易黃葉的菜有蘿蔔葉、千寶菜等,買回來後必須和其他蔬菜一樣迅速放入冰箱,且要離出風口 不遠,通風又涼好處。

芽菜的冷藏溫度和葉菜差不多,在7、8度左右可保存一週間,但要注意它如果溫度太高超過8、9度以上,會產生綠化現象發芽,故只能保存3到4天,記得芽菜不要一直放,要趕快吃掉。

菇蕈類則最放到冰箱冷藏室最上層,且可靠近出風口,和一般蔬菜不同,保存溫度最適合的是2到3度,能保存5到6天。

根莖類的話,白蘿蔔、紅蘿蔔、冬瓜等放到冰箱的一般冷藏區域是在5到6度間,能保存3、四天,如果溫度超過9、10度以上,就會變黑、變臭,甚至腐爛。建議這些根莖類的不要放到冰箱裡,如洋蔥、地瓜、馬鈴薯、芋頭、南瓜、豆薯等等,放到陰涼處即可。

分類:居家知識-促銷專案

冰箱採購指南與要訣-廠牌與產地

這幾年傳統的國產冰箱、日系冰箱、美系冰箱受到韓系冰箱的挑戰,已經有人喊出冰箱革命的口號,在我看來,回歸冰箱使用的基本面,不要太多花俏與不實用的設計才對。

生產的地點大家也都轉移到東南亞、中國去,即便是日系廠商、韓系廠商,這樣的情況在他們身上更為明顯。

韓國的Samsung和LG的壓縮機,除了在韓國當地生產外,有相當大的比重已經在中國生產了,產品最後的組裝地點則不一定,我個人因此比較不喜歡買韓系的產品

日本的Hitachi、Toshiba、Panasonic、Sanyo、Sharp,依序是我喜歡的品牌,壓縮機的生產地點從日本、韓國到泰國都 有,組 裝地點同樣也是不一定。高價機種還是標榜在日本生產,有一定的品質沒錯,但低價的機種多半在泰國生產,以日本的品管來說,也倒還讓人有信心,所以也不用擔 心品質的問題或者是非純日製,那種時代已經過去,現在是全球運籌的概念。

台灣比較好的廠牌依個人喜好是Tatung、Sampo、Teco、Kolin,和日韓多半有技術合作,產品也是很優秀,但挑選得要更有技巧,別買到出清品。

至於美系的冰箱,幾乎都是開放給韓廠、台廠做OEM代工再掛上美國家電的廠牌,我不太建議購買。

中國的話當然就是選海爾了,應該沒什麼爭議。

分類:居家知識-促銷專案

冰箱採購指南與要訣-冰箱外觀

外觀除了最重要的鏡面鋼板與好看的顏色外,冰箱把手的部分各家的重點都不同。有的是隱藏式門把,有的是流線型門把,各有各的優點。我自己是比較不喜歡隱藏式門把,雖然它有比較不容易撞到或美觀的優點,但我覺得要開門時就不太好開。

再來就是門上面的固定拴,有的廠商沒做美化,看起來就很醜。有的則是將門栓和冰箱門做成一體式設計,看起來就很美觀也不會突兀。但最好的方式是隱藏式門栓,看起來更美觀,也不會有前者的在正面看OK,看側面破功的情形。

冰箱的內部外觀,也要以方便取用,拆卸方便為主要考量。

如果有全機一體發泡,這對結構和保冷能力都比較好。

分類:居家知識-促銷專案

冰箱採購指南與要訣-冰箱特殊功能

功能其實是選購冰箱最麻煩,最複雜的一環。依重要次序簡單選幾個我喜歡的功能來說明:

脫臭功能,這個是最重要的功能之一,不論是用什麼技術來脫臭,效果最重要。包括活性碳、光觸媒殺菌、白金、奈米銀、奈米鈦、綠茶素、負離子等等,很難選擇吧?至少要有白金脫臭,若能夠再有前述任何一種新的脫臭科技就更好了。

燈光照明功能,這個功能很多人都會忽略,不只是冷藏室要有好的照明,冷凍室也要有充足的照明,不然拿食物會很麻煩,又看不清楚。近來標榜的柔光燈或大型照明設計,都很值得採用。

濕度控制,很重要的功能,可以決定讓冰箱內的水氣是偏潮濕還是偏乾燥,在保存不同食物的時候格外重要。在高價機種的領域,這個部分以多個儲放室與不同溫度來解決會更好。也因此,帶出保濕、保C(維他命C)等訴求,這個部分是相當重要的。

無霜設計,最好是有風扇式無霜系統,這樣冷凍庫才不結冰霜。

自動製冰功能,這在夏天相當好用,如果能夠讓冰塊很快出來就更棒了。如果沒有這類功能,那麼至少要有好用的製冰設計,手動扭轉製冰盒也不錯。

多重噴射冷流出風口,這在很多冰箱廠商都會強調,提高冷空氣循環能力,自然更容易保冷,也更省電。某些外國廠商運用新的科技,還創造門邊冷流系統,改善舊架構冰箱門邊比較不冷的缺點,我想日後各國冰箱大廠都會陸續跟進吧。

變溫室,這個功能相當不錯,可以自己選擇要不要在這個區域急凍,同樣的原理,提供這樣功能的冰箱也會有快速製冰甚至是門外取水。另外,不同食物的放置空間,也會有不同的對應溫度,增加的運用上的多樣性。

其它如什麼液晶螢幕、記憶行事甚至網路之類的附加功能,就看買主自己的意願吧。

分類:居家知識-促銷專案

冰箱採購指南與要訣-冰箱門數

冰箱的門數我自己是不喜歡太多門的,固然售價六萬元的6門對開冰箱有其優點和長處,不過我總是懷疑這對一般人來說到底值不值得。

買冰箱,絕對不要買單門的款式。即便是學生或單身者,單門便宜是便宜,但因為冷凍和冷藏沒有隔開,冰箱很容易結霜,要定時手動除霜,會相當地麻煩, 且耗電。要記得容量差不多的單門冰箱絕對比雙門冰箱要耗電,單門在使用過程中很容易耗電的。

再者,單門冰箱多半是直冷式,除了前面講的除霜問題,它也沒辦法提 供完整-18度C的優質冷凍能力。

雙門冰箱足堪一般使用,選購冰箱時只要再注意冷凍與冷藏兩邊的配置是否好用。

三門的冰箱增加了肉類的保鮮,預算夠的話,我會建議購買三門的冰箱,效益和功能比最好。這是因為冷凍庫放在下方,使用上更方便,且冷卻效果是最好的,因為冷空氣都會往下循環。

再往上的話對開冰箱確實很棒,如果你的預算在5到6萬之間,買日系廠牌的會比較好,畢竟這個領域是他們的專精,生產地點也都在日本國內為主,品質自然是不在話下。

分類:居家知識-促銷專案

冰箱採購指南與要訣-使用材質

冰箱的使用材質學問相當大,但只要注意幾個重點就好。首先是外觀用的鋼板,最好是挑鏡面鋼板或更好的材料,在清理與外觀上都會有比較好的效果。其 次,是冰 箱內部的材質,有奈米銀的當然是加分沒錯,但和食物溫度有關的,就是看內部材質和冰箱外殼的厚度,越厚的,其保冷效果會比較好。越薄的,除非它的材質有特 別說明是用新的材料科技,不然多半是為了省成本才變薄,雖然看起來空間好像比較大,但保冷效果就會打折扣。如果有全機一體發泡,自然是加分,保冷效果才高。

接著是儲物盤、隔版的材質,最好是用強化玻璃,塑膠就比較差一點,這會影響食物的載重、清洗的方便與耐用度。

再來是門邊放飲料、雞蛋的地方,要注意有沒有提供方便分隔用的可動架,材質本身好不好清理。

最後是冰箱門的感覺與接縫處的材質,要緊密且結構良好。

分類:居家知識-促銷專案

冰箱採購指南與要訣-耗電量

一個冰箱的耗電量,會用多少kwh/月來表示,kwh是一千瓦小時,換一個比較熟悉的講法,就是一度的用電量。如果一個冰箱,它標示的消耗電量是 66 kwh/月,表示一個月大約要掉66度的電,換算成新台幣一個月大概是200元,一年是2400元。同樣的容量,選擇耗電量越小越好。如果能買到一個月只 用四十幾度電的冰箱,就是好福氣。

至於冰箱的額定消耗功率只是個參考,比較沒有前面提的消耗電量這個數值重要。以傳統架構的冰箱,冰箱的額定消耗功率分成兩種,一個是壓縮機馬達(電 動機) 的功率,通常在150瓦上下。另一個是電熱裝置的功率,大約也在150瓦上下。加起來300W好像很多,但別擔心,因為冰箱並不是隨時都在啟動,它會開開 關關的。想要那種不會一直開關壓縮機的冰箱,就得選擇價格比較貴,但更省電的變頻式冰箱,新式冰箱絕對比較省電又用得久。

變頻式冰箱通常是高價機種,所以廠商附加的功能會比較多。但其實變頻式冰箱和一般冰箱相比,最大的優點就是壓縮機馬達不會開開關關,做再啟動的動作,而是透過直流變頻的方式,持續運轉已節省啟動的電力,整體的省電效率比一般冰箱要高。以日立Hitachi的高級六門機種來看,它一年才用掉200度的電,大約是600元,比傳統冰箱一年就省下1600元新台幣。

所以,如果你預算多,應該要購買變頻式冰箱的才好,除了最主要的省電外,多了很多廠商為了加值而放上去的功能,產品的品質也比較好。如果好好用個十年,剩下來的電費又可以買一台一般冰箱了。

至於省電公式,也就是EF,是環保標章,冰箱標示的EF值越高表示越好,在耗電量與存放空間兩者達到很好的平衡。公式如下:
EF(能源因素值)= 冰箱內的容量體積/每月千瓦小時

以480L的一般冰箱來說,耗電量每月66kwh(千瓦小時),其EF值就是480/66=7.27,不是很優。如果是變頻式省電冰箱呢,以日立 Hitachi日本販售的高級機種R-SF50TAPAM來說,就是495/22=23.76,非常高的EF值,耗電容積比相當好。

關於耗電量,冰箱在台灣一般是用每個月使用了多少千瓦小時,也就是每個月耗電幾度,而冰箱在日本通常採用一年耗電多少千瓦小時來計算。

由於這方面的數據不可能在現場實地測試,消費者也無從知曉冰箱的耗電量,只能從原廠提供的文件獲得大概的數值。

一般的電器如果有標示它的額定消耗功率,就可以算出它用多久就耗費多少度電。比方說電暖氣標示1200w,表示它需要的功率要1200瓦,如果使用 了一小 時,就是用掉1.2千瓦小時,即為1.2度電(不考慮其他電能耗損等因素)。但冰箱它的用電量,並不像電暖氣或吹風機是持續不斷使用最大功率運轉,冰箱是 轉轉停停的,所以實際耗電量並無法由消費者自己在「短期間」內測試出來,除非是有中立組織作長期的測試。故實際上,都是以原廠標示的耗電量為主要參考指 標,通常國際大廠也不太會作假,所以還算具有公信力。

分類:居家知識-促銷專案

冰箱採購指南與要訣-容量大小

最主要的就是先看容量大小,一個冰箱的效能與耗電量,都是被冰箱內放置的食物、物體體積所影響。一個容量只有80L的冰箱,很容易因為東西一下子塞 滿,影 響了物體間冷空氣的流動,造成冰箱底部的壓縮機得努力運轉,藉由冷媒流動將熱量趕快排出去。這樣一來,冰箱的冷能力下降,而且可能會更耗電。

容量大的冰箱,儲物空間夠,但因為體積大,要冷卻的空氣量大,壓縮機功率也大,故比較容易耗電。所以計算家中成員使用的冰箱量,更顯得重要,除了常 備品 100L外,一個人至少要有70L的容量,如果需要開伙,得用一個人100公升來計算。所以四個人的小家庭,至少需要380L到500的冰箱,故買到 480或500L也還算OK,更大就不適合了。

容量也會影響到高度,所以如果太高的冰箱,超過170公分的,對身材嬌小的人來說,要拿冷凍庫的東西,就有點不太方便了喔。而比較高級又多門的冰箱,會在底部有冷凍庫,拿冷凍的東西就更方便,這也是可以考量的地方,詳細後述。