分類:僑昱建築藝文專區

僑昱建築行動藝廊系列

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僑昱建築行動藝廊系列 一
楊英風、楊奉琛父子雕塑聯展
活動日期96年12月29日~97年1月31日
地點:彫刻家社區(台南市文成二街、育德三街口)

僑昱建築行動藝廊系列二
布田の夏日樂活節
活動日期97年6月1日~97年8月3日
地點:囍愛 Ⅱ社區(台南市裕信路232巷)

活動預告:
僑昱建築行動藝廊系列三
光色年代-台灣前輩畫家珍藏展
活動日期97年8月7日~97年8月17日
地點:台南市立文化中心文物陳列館

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買屋就先從挑選好建商開始-房地王專欄整理

挑選品質好建商,售後服務有保障

台灣年年快速推出的建案速度,可以說是走到那都有看到看板或是傳單的介紹。然而在找尋人生高
單價的商品的同時,也要不時的審核自己所購買的商品能不能保值。

在現今的社會中,二手名車依然可以賣到一個高價,有些則是超出原有的價值,而房子也是如此。
有些房子轉手的價格比同區域的市場價高出幾成,這就是房子本身的保值功能。

而好的建商也是替自己的房子多了一份保障,如何挑選建商也將成為購屋前的重要功課喔。

1.建商的評價,可以透過網路來查詢 – 因為建案公司的資本額大小不一,如果遇到資金週轉不靈很容易出問題。所以可以透過網路上查詢是否為一案建商還有公司資本額等等相關事。也可以上公平會網站查詢是否曾有發生糾紛。

2.有政府標章的建商 -內政部核發的「建築投資業識別標誌」,可以說是政府背書的保証。

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以下節錄 建築投資業識別標誌使用辦法
建築投資業符合下列條件者,得申請頒發建築投資業識別標誌(以下簡稱識別標誌):
一 ﹑加入當地建築投資業商業同業公會會員,所在地未設公會者,應加入鄰近縣(市)公會。
二﹑資本額新臺幣二千五百萬元以上。
三﹑置有房地產相關職員十人以上者。
四﹑最近五年內投資興建完成住宅、商業大樓﹑工業廠房金額或營業額達新臺幣三億元以上或投資興建樓地板完工面積達三萬平方公尺以上並領有使用執照者。
五﹑公司、行號及其負責人最近五年內無退票及欠稅紀錄者。
六﹑公司、行號最近五年內無房地產交易糾紛案件經法院判決敗訴確定者。
七﹑公司﹑行號最近五年內無因房地產交易糾紛案件違反公平交易法﹑消費者保護法及其相關法規,經行政處分確定者。

營建署全球資訊網站

基本只要能有得到此標章的建商,相信又多了一份保障。

3.可以像建商以前建案的住戶詢問 – 以往的建案的住戶是最好的評鑑人員,以實際和建商的互動,看建商在後續的售後服務是否有問題,都要挑選的重點。

4.有規模的建商不會只有一個建案,而好的建商也是不會只有一個建案 – 其實在看建案時都會聽到有些案場會展示以往過去的案子,可以去了解建案是否都是在同一個公司名以下的案子,還是一個案一個公司名。如果有發現類似的情況,就要小心。特別是在選擇預售案時,更是要多了解。建商背後不會告知的秘密。

希望匯整的資料能協助,有購屋需求的朋友可以找尋有保障的建商。

房地王專欄我們下次見囉。

分類:房產新聞

閎寶帝闊台南安平首席豪宅

對於金字塔頂端的人,抗通膨最佳利器,就是投資房地產。台南市未來的發展處就是安平區,市政府規劃300億整頓安平區域,希望能靠著安平的優勢,吸引陸客來台南觀光。

在高雄起家的閎寶建設,耗費三年時間在台南覓地,相中安平區後勢,購進民生路與華平路三角窗地段推出獨棟豪宅,此處是該區域最後一塊角地。

閎寶建設業務副總顏永嘉表示,台南市政府規劃的300億都市計劃中,包含安平港歷史風貌園區、安平碼頭商店街、漁光島五星級飯店BOT案、興建漁光橋與水鳥公園、民間六星級觀光飯店將落腳安平豆花附近,以及既有的安平老街等題材加持下,安平區的房價有補漲空間,過去台南市高價住宅大都集中在東區,因為素有文教區之稱的東區,長年穩佔地王價格,但在民間財團與政府大力投資安平區後,地后可望誕生在安平區,因此閎寶建設第一個台南代表作,就選在仍有漲幅空間的安平區,投資自住兩相宜。

閎寶建設推出的「閎寶帝闊」,面臨台南運河,左右環抱五期與湖美,民生路貫穿市中心與安平,交通樞紐完善,共推出12戶、總價2,580萬-4,980萬、地坪41-78坪、建坪117-153坪、四樓半整棟電梯設計,於今年3月開售,至今已賣出六戶,這完全要歸功於安平區的光環,與工作團隊的努力,才能開出紅盤,更打響閎寶建設在台南的名聲。

建案專屬網址: http://housetube.tw/863

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分類:房屋貸款

一段式房貸 重回主流

中央銀行出手引導利率上升,台銀、合庫率先調整利率,未來一季,各銀行房貸利率將全面上升0.05、0.07個百分點,房貸如何選?銀行主管指出,轉貸空間將縮減,民眾不妨選一段式利率、長期往來、暫停轉貸,比較有利。

依照最新房貸利率行情計算,前低後高的分段計息房貸利率,和一段式利率來比較,前者高出後者0.3到0.4百分點,20年房貸期,每貸100萬,利息相差6萬到8萬元不等。

金融市場吹升息風,房貸利率將調升,銀行主管說,依據現況來看,各銀行調整房貸利率後,行情可能落在下列區間。

一、分段式房貸利率,20年平均落在3.5%。

20年期、240個月當中,第一段利率可能落在2.7%左右,適用期間6個月,第二段利率可能在3.1%一帶,適用期間18個月,第三段利率可能在3.6%到3.8%,適用期間216個月。

銀行房貸主管指出,以上述房貸利率計算,20年下來,房貸戶實際負擔的利率,大約是3.5%到3.6%。

二、一段式房貸利率,行情在3.2%。

銀行主管表示,行情約落在3.1%、3.4%,和分段式利率的第一段比起來,看起來比較高,但是,20年下來,比分段式房貸利率有利,利息支出少0.3%左右。

20年下來,每貸款100萬、相差3萬,貸款500萬就相差15萬。

銀行房貸主管指出,很多人申請房貸時,選擇分段式利率,主要看中初貸款時,只要負擔2.7%左右的利率,比起一段式利率房貸,一開始就要3.1%、3.3%,相對較低。

而且,這些房貸戶的如意算盤是等房貸進入第三段計息的時候,再辦理轉貸,重新申請分段式房貸,適用2.7%的相對低利,不過隨著央行收縮資金、利率上升,房貸戶逐低利轉貸的環境,已告一段落。

針對現況,銀行房貸主管指出,轉貸適用低利,節省利息支出的作法,已經愈來愈不可行,計畫申貸的民眾,不妨仔細計算。

目前,選擇一段式利率的房貸,20年所有的利息支出來算,相對少一些,不過,最重要的是,實際計算分段式利率,利息支出總金額,再和一段式利率的利息支出總額比較。

更新日期:2008/06/30 04:33 李國煌台北報導

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買屋應讓如何去談殺價-房地王專欄整理

只要曾經去看過房子的朋友都有經驗,只要去了案場看了樣品屋,每次坐下來談的就是「金錢」的問題。
但老是去案場都是聽對方在那說,這已經是最底價。或是說物價會上漲建材看漲,房價也會流帶波動,下手先買或是今日不下訂明日會後悔。等等的話術。

但在選擇人生最高單價商品的同時,議價空間才是真正讓使用者節省更多壓力的不二法門。

在這分享整理一些【教戰手則】

一.多看建案,多了解同一個區域的價位,去了解附近的開價、地理位置、建材,再和手邊理想的案場做比較,抓出建案的實際底價。

二.了解區域的二手屋和預售屋的價位,是否有偏離行情價。只要預售的價位偏離區域行情太多都有,議價的空間。

三.在銷售期的頭、尾砍價。當了解底價時,最好選擇星期二到星期五的時間去看屋,可以避開建商或是代銷業都會在星期一開會的日子,只要避開星期一才有更多時間和銷售人員討論。而建案的銷售的時間會因為案場的大小所有不同,通常以目前的案場的熱銷期是四個月.可以在「開市」也就是準備期的十天。還有結束銷售的最後十天的議價空間都能有所不同。

四.多次協調分段去,「嫌」「廬」,從建案本身的缺點去議價,像是環境或是交通不便、無尾巷、附近太吵、容易塞車,停車不易都是可以去議價的空間;再來是去「廬」室內的格局像是方位或是光線不足,沒有電梯,或是廁所太小有的沒的可以去挑的小問題這就是可以去議價的空間。如果都不太知道或是無從下手的去挑可以詢問附近的住戶或是鄰居,了解這一個區域的優缺點。當你掌握了這些訊息時,自然能夠掌握了房子的好壞。價位也自然能有所議價空間

五.了解行情先砍單價再去調整數。預售案的成交價格目前台北約是八折和八五折,可以利用團購增加議價空間。而去談時不要把自己的低價公開,最後的方式是先讓案場開到你的理想價位,再來出價的。可以交叉使用「殺整數」「取整數」「去尾數」。在這做一個例案-像總價大約在967就可以先用「殺整數」先殺個100萬成為867萬,可以用「取整數」取到800萬又或是用「去尾數」850萬,不過通常只要了解底價做應用才不會殺紅了眼做不了生意。

六.找對關鍵者,再用力去談議價。何謂找對關鍵者呢?我們把案場組織展開來看,職位高能展握的空間﹪數就大。像找銷售小姐和找建商董事長去談的空間決對會有所不同,找對了談的人會讓我們的有更大的議價空間。可以說是殺價的不二法門,為了能少個幾百萬,臉皮厚一些有何不可。因為你買的可是人生高單價的商品囉
從這幾年的房市週期來看。選擇重劃區或是可以可預期的區域地價還有調升的空間,只要能抓到底價就能有議價的空間。可別當建商眼中的肥羊而苦了自己後面的人生,歡迎討論
房地王專欄整理-多新屋預售屋資訊都在台灣房地王

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超實用交屋注意事項 – 房地王專欄整理

近年來房屋建案的大量推出,推動國內房地產市場成長。但建案的交屋品質卻也因此有了更多需要注意的地方。
以過去的經驗只要是看的到的地方都要檢查,更要注意防水和水電的通路。

我們就從動線開始看吧-(動線會因每個人的結構不同,但並不引響原則)

●入口的玄關的門-(給人的第一個印像,所以門不光保護我們也替我們招來好運)
開關門的時候,有沒有異聲。
簡單的看一下關門時與地面的縫隙會不會太大。
如果有貓眼的門要看一下是否有達到自己所要的功用,並看鎖頭和門是否有密合。
將鑰匙轉動鎖孔看是否平順或是有異物。最後開始檢視門的外表看門片、門框、有無刮傷或是變色、生銹。

●牆面-(占室內景觀最大的面積)
油漆是否有粉刷,顏色是否不均勻,壁面有沒有裂痕或是抹縫不勻稱。另外要加強檢查安裝開關處有確實有粉刷。
如果有二色的粉刷,檢查粉刷接縫是否保持平順,或是有貼上壁磚看是否有切割不良是否有掉落

●地花板-
油漆是否有粉刷,顏色是否不均勻,壁面有沒有裂痕或是抹縫不勻稱。燈具開孔是否過大和有無粉刷。

●地板-
了解地板是不是空心,可用物品敲擊空心比實心聲音大。
看地磚鋪貼是否平整且邊緣有無破裂或磨損,木頭地板不會發出聲響。

●窗戶-
是否能閉合,能不能上鎖。滑動是否流暢,有無變型是否可以拆卸情形,檢查窗戶的防水施工是否有做完整。
並了解建設公司滲水的補救措施和方式。是否有簽訂相關的防水合約。

●屋頂-
如何確認屋頂的防水功能是否完善,就預售屋而言,由於較難確認防水設計、施工是否得宜,因此可要求建商在合約中,明確列出防水保固與賠償的條款新成屋則可要求建商試水,在屋頂以至少2公分高的水位,浸水48小時以上,以確認有無漏水現象;至於二手屋部分,可要求賣方或仲介公司簽署「不漏水保固切結書」,並在交屋時將內外屋況拍照存證。而最多的漏水問題還是在屋頂。尤其雨水落下首先接觸到的就是屋頂,因此屋頂的防水功能是否良好,關係到住宅的居住品質,若是屋頂防水功能不佳,輕則發生滲水,嚴重時則每逢下雨天就變成外面下大雨、裡面下小雨的窘況。

●其它空間的門板-(臥室門.廁所門.廚房門.陽台門)
開關門的時候,有沒有異聲。
簡單的看一下關門時與地面的縫隙會不會太大。
如果有貓眼的門要看一下是否有達到自己所要的功用,並看鎖頭和門是否有密合。
將鑰匙轉動鎖孔看是否平順或是有異物。最後開始檢視門的外表看門片、門框、有無刮傷或是變色、生銹。
如果是木頭的要記得看有沒有蛀虫或是有其它生物的破壞

●馬桶-
馬桶無損傷瑕疵,馬桶蓋有沒有牢固或是有刮傷。沖水量和水箱注水是否能順利停止,撿查水箱底是否滲水。

●浴室-
洗手台的水塞是否能正常。洗手台的溢水口能否排出,並查看排水的過程排水管下有無漏水,臉盆台面是否無損害刮傷。
檢查和牆面緊密貼合且看是否拴緊。
鏡面是否有牢固,看鏡面有沒有裂痕邊緣是否整齊。
水龍頭無刮傷繡蝕、運作有無錯誤。
浴缸蓄水及排水功能能否順利排水,蓮蓬頭無瑕疵及軟管是否漏水。
地面能否排水順暢而且不會有積水。

●電線線路-
針對每一個開關測試,有插座、電燈開關、配電箱和漏電斷路。

●其它-
欄杆、晒衣架不要生繡、或變型。
樓梯間的木質部是否有裂痕或是刮傷

在交屋的時候大致上分為以上幾類,其它還像是冷氣的洩水孔的測試還有空調及抽風扇運轉測試。
希望能幫助各位要交屋時候能更小心的去找到問題。

其實發現問題把後面的服務才是真的考驗建商的了。所以買屋真的要選擇一個有經驗和有服務的。

房地王專欄整理我們下次見囉。

分類:房產新聞

市區推案 比建材比規劃 – 新竹市將成為建商戰場

繼新竹縣竹北市炒熱高鐵六家站區房地產市場之後,近來建商推案又再轉向新竹市。房仲業者分析指出,竹北市的房產個案主要是描繪「夢想家園」的美景;但開發接近飽和的新竹市,則是在既有生活機能的基礎上,短兵相接地比建材、比規劃設計。

由於新竹市中心精華地段土地稀有,一般推案每坪價位在20萬元以下。豪宅式住宅大廈多屬大坪數,單價在18萬到20萬元間,每戶亦以千萬元起跳。但若屬於獨門獨院的別墅個案,就有每坪突破20萬元的身價。

分類:房產新聞

林維港麗 寵愛自己您值得用最好 – 林維建設

林維港麗 寵愛自己您值得用最好 – 林維建設

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所在區域:  台中西屯區  

建設公司:  林維建設

建案規劃:  成屋大樓店住

電話:   2317-8811

位址:  太原路‧大弘四街口

太原路、西屯路長榮生活圈區段生活機能成熟,距離中港路約300米,是上班族群購屋與租屋的集中區段。新成屋「林維港麗」1房配置降板式湯池,小豪宅規劃。
林維建設「林維港麗」位於台中市太原路、大弘4街口,附近有大弘公園。太原路上小吃等商家林立至西屯路、漢口商圈有黃昏市場可供日常採買,騎機車1分鐘可達,太原路轉西屯路可至科博館與植物園,騎機車2分鐘。在交通上中港路未來將有捷運經過。

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◎大廰實景

一生一棟,寵愛自己您值得用最好的!
物價飛漲的年代,最聰明的理財方式就是選擇具備保值與增值雙重效益的房地產。
用房租就能繳貸款,全新完工的一房一廳一湯屋都會小豪宅,現在買立即住!

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◎客廳實景

物價飛漲的年代,最聰明的理財方式就是選擇具備保值與增值雙重效益的房地產。
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◎客廳實景

享樂新主張!

立足長榮桂冠生活圈,太原路上食衣住行滿分滿點!

中港路轉個彎,輕鬆展開菁英都會生活進行曲!

  • 都會黃金地段:鄰中港路長榮桂冠、LV旗艦店、SOGO百貨、精明商圈等精華地段,房價最超值!
  • 景觀休閒會館:私人健身房、圖書室、會客室、花園木棧...享受身心靈的圓舞曲。
  • 安全管理服務:豪門24小時守衛、刷卡、晶片鎖安全管理,洗衣間、包裹間代收服務。
  • 五星沐浴設備:豪宅岩面磚湯屋、花灑淋浴、乾濕分離,讓生活像國王!

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◎房間實景

台中房地王: 林維港麗,林維建設
更多台中新屋,台中預售屋都在台中房地王

分類:房產新聞

兩岸直航 將掀起商務型酒店式公寓需求

兩岸包機直航在即,看好三通後的商務需求,今年的不少新推案多打出酒店式公寓和商務概念,售價也比同區域產品高出一些。信義代銷表示,酒店式公寓因訴求引進精緻的酒店式服務,租金報酬率確實比一般套房高出許多,可達6%~10%,但值得注意的是,同類型的產品,位處不同的地段,其出租率與投報率也會有很大的差別,以許多高階主管來說,傳統仍偏好信義計畫區、大直以及天母或是大安區等優質地段,在客戶族群的區隔下,租金報酬率也有差異。差距至少2個百分點。信義代銷協理何胤諭指出,酒店式公寓與公寓式酒店,香港多稱為服務式住宅,都是提供類似居家的格局以及酒店式的服務。在格局上,通常除了一般酒店的臥室與衛浴外,還有廚房、客廳、甚至書房等;而在配備上,也提供一般酒店沒有之諸如廚具、微波爐、影碟機等設備。此外,亦提供類似酒店的服務,諸如入住與退房登記、家居清潔、送餐、衣服洗熨、叫醒服務等。兩者主要的差別是在於產權與經營管理的模式。

酒店式公寓是由開發商將酒店的每套客房分割成獨立的產權出售給買主,並聘請專業的酒店管理公司負責經營與管理。買主擁有產權,所以可自住、可出租、可轉售;一般買主都是收取租金以換取長期的投資收益,或是出售以賺取差價。而公寓式酒店指按公寓式分隔出租的酒店;簡單地說,就是設置於酒店內部,以公寓形式存在的酒店套房,其產權一般由酒店經營者所有,經營與管理模式也與一般酒店無太大差異。一般說來,在相同檔次的房型與設施的基礎上做比較,酒店式公寓的租金較一般酒店便宜,而公寓式酒店則與一般酒店無異。

目前來說,台灣租金水準最高,知名度也最高的酒店式公寓個案,莫過於只租不賣的新光信義傑仕堡,其18~27坪的商務套房,每坪每月租金達5500-6500元左右,換言之,每間一個月租金至少12~15萬不等,儘管如此,出租率仍高居不下。至於中山區的遠雄首席,23坪的產品租金一個月則開價7萬8,每坪租金約在3000元左右。

商務型的酒店式公寓租金高出一般住宅許多,看似不可思議,但站在企業主的觀點來看,其實頗為划算。不少外商企業主管到台灣出差都住五星級飯店,住一晚房價從6000元到一萬不等,住一個月至少要18萬,相較之下,酒店式公寓不但租金較低且享受的空間較大,同時又可享有飯店化的服務,且大幅節省了出差費用,對商務型的旅客來說是更理想的選擇。

另一方面,相較於香港、首爾、東京、新加坡等國際都市的酒店式公寓,月租金行情每坪從4000~8000元不等,台灣大多在3000~4000元屬於中間價位,總價則在1000~2500萬元之間,即使單價高,產品去化速度還是相當快。根據信義代銷調查,今年三、四月間隨著三通直航的時程逐步塵埃落定,該種產品的銷售更是氣勢如虹,凡是訴求酒店式公寓或商務會館的產品,大約有6~7成以上的客戶都是遊走各國或兩岸的空中飛人,當然也不乏投資型客戶的身影,讓市場更加確信,酒店式公寓住房需求有增無減。

不過何胤諭也提醒,有意投資酒店式公寓的社會大眾,由於標榜酒店式公寓的產品愈來愈多,但由於其承租的主力客層多是外商或本國的中高階主管,居住的地段也強調地位的表徵,以代銷業者觀察,這些客層喜好的地段仍以信義計畫區、大直重劃區、大安區、天母及內科等接受度最高,比起其他地區,租金及報酬率的差異也大,兩者的投報率甚至可達兩個百分點。

因此,何胤諭建議,買入該類型產品,是否是知名度高且具規模的物業管理公司,可作為判斷依據,因其酒店式服務品質能否維持,將決定交屋後租金行情,否則就與一般套房無異。目前市場上酒店式公寓概念的商務套房案供給仍屬少數,坪數在25~35坪的1+1中型坪數產品供給更少,與套房相比,這類產品不僅提供飯店式的服務,居住空間也較可滿足商務客的需求。前不久日本趨勢專家大前研一來台演說,也對台灣的三通議題持正面的態度,他預測五年之後,陸客來台的人次將到達每年兩千萬人次。而從港澳的經驗來看,皆是靠陸客帶進龐大商機,相較之下,台灣的酒店式公寓熱潮現在才剛起步而已。

目前北市最新的酒店式公寓推案行情表

基泰國際 基隆路

20-40

80

台北Midtown 南京松江站

15-30

85

明日世界 南港經貿園區

30-35

80

雅璞涵館 堤頂大道

30-33

80-88

遠雄首府 中山區林森北路

25-52

未定

遠雄藝朗 內湖五期

28-38

70

吳銘鴻 2008/05/19