土地增值稅,一般由賣方負擔

列車長
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小陳最近看了一個預售屋的建案,覺得很不錯,於是向建設公司購買房屋一戶和持分應有基地。當要簽訂契約的時候,建設公司拿了事先已經印製好的契約書給小陳來簽訂買賣契約,由於小陳並沒有買賣房屋的經驗,對於這些事情並不是非常的清楚,而建設公司的人員也告訴他這份契約裡頭記載的都是一般的約定,所以小陳毫無懷疑的就簽訂並交付部分的買賣金。沒想到等到土地過戶之後,建設公司竟然要求小陳依照約定負擔地價上漲的土地增值稅金,小陳馬上翻閱當時簽訂的契約,發現裡頭確實有註明要是地價上漲的話,費用由買方負擔的條款,讓小陳現在非常苦惱不知道該怎麼辦才好? 依照平均地權條例第37條規定,土地增值稅,以原土地所有權人為納稅義務人,而土地稅法第5條也有明定土地為有償移轉者,為原所有權人(有償移轉指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉),只是這些條文僅僅說明土地增值稅的課徵對象而已,並沒有強行規定一定要由原土地所有權人(賣方或建設公司)繳納才行,所以要是有約定者就依照約定繳納,無約定者就依照上述條款繳納,主要以符合契約為主。 雖然說簽約後在過戶時,如果地價有上漲導致增值稅的話,應該是由小陳負擔。但是假使簽約後,是因為賣方自己的緣故而延遲過戶導致地價上漲的話,賣方應該要自己負責延遲的責任,也就是要由賣方自己負擔繳納土地增值稅全部的稅金。所以小陳應該要去了解清楚是否因為建設公司的緣故導致延遲過戶,如果不是建設公司延誤過戶所造成的話,小陳也只能認命的趕快把稅金繳完過戶登記。 由於小陳購買的是預售屋,所以建設公司於預售時,可能要幾年過後房屋才會完工,當土地公告的現值上漲時,就會導致有土地增值稅的負擔;但假使是成屋的話,通常就不會有這種問題,因為在簽約過後的幾日內就會把相關文件準備好申報土地增值稅,而不會等到地價上漲之後才提出報稅。在契約內約定在簽約日之前土地的增值稅由賣方負擔,簽約日之後的增值稅則由買方負責,其實這樣子的約定是不合理的,但是由於法律未明確的規定相關事項,所以並不違法,這就是契約裡的小陷阱。 所有購買房屋的買方在簽約的時候,都應該仔細小心的閱讀契約書裡的條款內容並在簽約前向賣方提出問題,而不要像小陳一樣事後問題發生才去了解契約裡所註明的條款,導致損失產生。 在這裡附上土地增值稅試算的網站,給各位需要的朋友們。

http://w4.kcg.gov.tw/landweb/land/callandtax.htm

【房地王編輯部/小菁整理】 參考出處:房地產疑難雜症-書泉出版
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