關於土地增值稅享用一生一次的自用住宅稅率

列車長
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土地增值稅優惠稅率是指土地增值稅按10%自用住宅用地稅率課徵,由於1 個人一生只可以享受1 次,不要輕易用掉這個機會。如果同時擁有多戶自用住宅房屋,也都符合自住條件,可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐處申報土地增值稅,在都市土地300 平方公尺或非都市土地700 平方公尺合計不超過的範圍內同時適用自用住宅用地優惠稅率。而「同時出售」,除了訂約日期應相同外,向稅捐機關申報移轉現值日也要相同。 而夫妻各享有一生一次的機會,如果房子都登記在夫或妻名下,本人享用過1 次之後,再次買賣時,如果符合上述自住條件,可以利用夫妻間贈與不課徵土地增值稅、不計算贈與稅的規定,先把土地贈與配偶再以配偶的名義簽約買賣,還是適用自用住宅用地的優惠稅率。

擁有多戶自用住宅房屋時,要選擇對自己有利的一處來節稅

假使擁有多戶自用住宅房屋,如果沒有辦法安排同日訂約出售、同日申報,或者可能先後擁有不同地點的自用住宅房屋,可以評估優惠稅率用在那一戶出售時最有利。稅捐處有提供免費的試算服務,可以為您預先估算稅額,只要提供土地所有權人身分證影本及土地所有權狀影本或土地登記謄本,就可以向稅捐處申請每一間房子按自用住宅用地稅率核課時的土地增值稅是多少?按一般用地稅率核課時又是多少?選擇估算結果稅額最高那一間房子申請按自用住宅用地稅率課徵,當然,出售前1 年沒有出租或供營業使用,在該地設有戶籍等基本條件都是缺一不可的。

假使要申請為自用住宅稅率,必須符合下列條件

1.辦竣戶籍登記 自己、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女、孫子女)的戶籍要設在這個房子上,如果平時沒有設在這裡也沒有關係,只要在簽約買賣當時已經設好戶籍就可以了。(戶籍登記是以簽訂契約之買賣契約日為準)   2.沒有出租或營業 簽約買賣之前1 整年都沒有任何出租或供作營業的情形,否則就必須等收回或不再營業滿1 年才可以適用。 3.地上房屋所有權人 土地上有房子,房子必須是自己的、配偶的或是直系親屬(父母、祖父母、子女、孫子女)的。 4.面積限制 都市土地是300 平方公尺,約合90.75 坪;非都市土地是700 平方公尺,約合211.75 坪,不得超越上述面積。 5.一生一次 每人移轉土地享受自用住宅用地稅率,一生只有1 次的機會。 6.房屋價值限制 自用住宅建築完成未滿1 年,房屋的評定現值必須是房屋基地公告土地現值的10%以上;如果滿1年以上者,則不在此限制裡。 符合自用住宅用地的房子出售時,如果漏掉了導致未主張按照自用住宅用地稅率繳納土地增值稅,可以在稅單所記載繳納期限內補附證明文件提出申請即可。 假使委託人與受益人同屬一人(即自益信託),且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用,與土地信託目的不相違背者,委託人視同土地所有權人,只要符合自用住宅用地條件,受託人出售此筆土地時,是可以適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅;地上房屋拆除改建的自益信託也一樣可以適用。但要特別注意這裏一生一次的優惠是歸屬委託人的。

補充:

1.當您要出售房地時,只要戶籍未設在土地上不超過一年的話,依然是可以採用自用住宅優惠稅率的。 2.房地供村里長職務使用,出售時可以享受住宅用地稅率繳納土地增值稅。 3.同一樓層房屋部分供住宅、部分供非住宅使用,其基地得依房屋實際使用情形之面積比例, 分別按住宅用地、一般用地稅率課徵土地增值稅。 【房地王編輯部/小菁整理】 參考出處:臺北市稅捐稽徵處-稅法簡介
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