避免誤判!實價登錄「眉角」多,注意「特殊交易」

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【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】實價登錄行情資訊「眉角」多,民眾購售屋須謹慎參考!根據2015年2月起至今,內政部所公開的實價登錄資料(新增特殊交易「備註欄」資訊)統計,台北市住宅交易中,特殊交易竟佔了高達38%,幾乎每十件住宅行情資訊中,就有4件有特殊交易的條件,民眾在運用實價登錄行情資料作為購售屋評估時,需相當謹慎使用。
 
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,內政部實價登錄資訊,開放查詢已兩年多,相當有效促進了不動產交易資訊透明化。不過,由於早期揭露率偏低,為呼應市場要求,內政部在扣除過高、過低的行情資訊後,針對以往排除揭露的特殊交易資訊(如:親戚朋友間買賣、增建加蓋等),目前也開放民眾查詢閱覽,並於2015年2月起提供下載資訊,供民眾參考運用。現階段民眾所查詢到的實價行情資訊,已有相當比例的成交物件屬於特殊交易。
 
黃舒衛指出,由於「特殊交易」於房地產買賣中,係指受到特別條件影響,所產生的限定或特定價格,如:增建加蓋的交易、畸零地交易、親友間交易等,交易價格均與一般市場行情會有相當的出入,因此,在目前實價行情資訊,有高比重屬於特殊交易下,民眾在運用實價登錄行情資訊做為購售屋參考時,需特別留心,避免誤用而導致判斷錯誤。
 
另外,針對北市住宅特殊交易佔可查詢比例近四成,黃舒衛表示,特殊交易可分為特殊的產品及特殊的交易行為,其中後者可能跟政府持續調控房市有關,由於政府管控房市,不僅有查稅、加稅、升息等各項措施,現階段還要如火如荼推動房地合一稅立法,致使坊間各項節稅、避稅方式紛紛出籠,特殊交易行為確實較以往增加不少。
 
另外,目前市場中究竟以那些種類特殊交易最多?其價格有何特殊之處?根據2015年2月起至今,內政部所公開的實價登錄資料(新增特殊交易「備註欄」資訊)統計,北市特殊交易中,以「含增建、加蓋或未登記建物」佔46%比重最高(平均單價約61.2萬),其次為「親友、員工或其他特殊關係間之交易」佔37%(平均單價約31.8萬),兩者就佔了8成3。
 
黃舒衛分析,目前實價登錄行情資訊針對特殊交易,主要區分為:急買急賣、有民情風俗之交易、畸零地或有合併使用之交易、含增建或未登記建物、親友員工或其他特殊關係間之交易、瑕疵物件之交易….等,共13大類(另有「其他」一項),均在揭露資訊的備註欄加以註記。
 
 
黃舒衛指出,台北市房價高,居住空間寸土寸金,造成房屋具有增建、加蓋情形相當普遍,因此特殊交易中以「含增建、加蓋」比重最高並不意外,並且由於這類加蓋物件具有額外的使用空間,成交行情多數較一般市場行情略高,若與北市府發布的北市最新住宅單價約53.9萬相較,大約每坪可多出13.5%。
 
不過,由於北市府目前強力執行拆除具危害公共安全的頂加違建,預估將使部分增建、加蓋產品的溢價空間消失,價格甚至會出現下修;另外,黃舒衛表示,高房價時代,協助親友、親子甚至員工購屋的比例也相當多,並且價格更是特殊。根據近兩月發布的實價資訊統計,北市住宅「親友、員工或其他特殊關係間之交易」的平均成交單價僅31.8萬,與目前市場平均行情的53.9萬相較,幾乎不到六成,若民眾以此價格作為購屋時的行情參考,將明顯失真。
 
 
由於,現階段實價登錄所公開的行情資訊,包含相當高比重的特殊交易的價格資訊,導致有不少過高或是過低的行情資訊混雜在其中,並且,實價登錄資訊所公開的「單價」項目中,目前車位分拆效果仍不佳,單價也一直有被過度壓低的問題,另外,不少預售時期價格也混雜其中,容易造成消費者誤判。因此,消費者若在購屋時,要獲得更精確的價格資訊,建議仍需與具市場性、專業的仲介及地產業者進行諮詢,相信將有助於購屋決策時的參考。
 
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