買房4方針 錢進「黃金抗跌區」

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東森房屋不動產研究室為民眾整理出「交通」、「地段」、「品質(建商)」、「管理(社區)」四大方針,找出「黃金抗跌區」,供投資人年底到2012年2月房市的重點目標。

【MyGoNews 林承志/台北報導】2011年房市景氣三溫暖,年初一頭熱,1月建物買賣移轉棟數創3年來單月新高41974棟,3月政府祭出奢侈稅重手打房,投資人收手,觀望者多,到了10月,又遇上「產業」寒冬及「股市」大跌,很多人金流套牢,人心惶惶,擔心自己投資物件被套牢,東森房屋不動產研究室為民眾整理出「交通」、「地段」、「品質(建商)」、「管理(社區)」4大方針,找出「黃金抗跌區」,供投資人2011年底到2012年2月房市的重點目標。

新北市政府地政局表示,2011年10月房市交易案件量較9月下滑11.8%,其中以中和、汐止降幅較大。主因近來新北市其他區域,如:林口、淡水、三峽新推案量體較大,讓其他各行政區10月買賣登記案量相較9月呈現下滑修正格局,且因缺少建案完工交屋登記案量挹注等原因,使中和、汐止分別減少267(-32.9%)件、99件(-19.7%),跌幅相對較大。

東森房屋不動產研究室副總黃淑苓表示,不僅僅只有新北市,隨著推案量以及價格修正,讓成交量有近年底趨於停滯趨勢,也可以看得出來隨著房市炒作熱度的減少,區域房價回穩,為了不讓自己買在高點,拋在低點,挑選「抗跌保值」的好屋,需重視「交通」、「地段」、「品質(建商)」、「管理(社區)」4大方針,做為民眾更屋的參考選項。

首先,以北市為例,需鎖定捷運為中心點,放射狀500公尺以內,又以步行10分鐘內可達捷運站的房屋最佳。其次,各縣市重要動線以及學區等地段,再加上知名建商以及良好的社區管理,就具有抗跌保證。以10月跌幅最大的中和市來說,只要符合4大「黃金抗跌區」要件,依然不受跌幅影響。東森房屋舉例指出,以位於景安、南勢角雙捷運站旁的建案來說,因為基地接近中和知名學區,從9月至今,成交價依然落在每坪45萬上下,與中和區普遍行情價相較,具有保值空間。部分地段優質區域的地價仍有小幅上漲情形。其它行政區隨區位條件有不同表現,地價尚稱平穩。

此外,新北市政府地政局進一步表示,2011年第2、3季買賣案件量下跌顯示短期投機客逐漸退場,改以自住及投資需求為主。且根據東森房屋線上問券調查統計表示,近有8成的自住客以及投資需求買方,期待區域價格每坪單價回到2010年12月底的價格。對於此,黃淑苓也表示,目前各區域因為新推案量驟減,市場上釋出物件種類多,手頭備有可動用資金者,不妨可依據以上四大方針開始挑選「抗跌區」。


房地產投資專家建議,「交通」、「地段」、「品質(建商)」、「管理(社區)」4大方針的「黃金抗跌」條件中,每一項的分數是25分,在挑選房子的時候,可以用這種標準酌量調整分數。

以「交通」這個選項來說,如果能夠在捷運出口站100公尺的住家,分數可以給23~25分,如果在捷運出口500公尺範圍之內,依距離遠近,分數恐怕會剩下15~22,如果超過500公尺以外,要從15分開始往下計算。

在「地段」上,則應該以鄰近有哪些「機能」開始往上加分,舉例來說,住家附近有公園加5分、有市場購物方便加5分、有好的學區加5分、有百貨商圈加5分、有良好治安再加5分。

在「品質(建商)」這個選項上,一般來說是針對新建、預售個案比較適合,在網路上打上建商的名稱,可以很容易看到建商過去的口碑如何!口碑好的建商,在網路上是不容找到負面消息的,但是口碑差的建商,在網路世界中,很多「爛記錄」是抹不掉的。如果是成屋,恐怕就比較難用建商的口碑來衡量產品的好壞,這個時候,就是要看「屋況」,實際的在白天、晚上、雨天分別前去看屋,你大概就可以很輕易的了解到房屋品質,用你自己眼睛看到的實際屋況,在25分的額度內給房子打分數。

最後要注意的就是「管理(社區)」,俗話說:「千金難買好鄰居」,一個好的建物,不是本身的硬體夠好,就一定是「好宅」,鄰居很重要,有時候一個社區住著一個壞鄰居,整個社區就雞犬不寧,樓上、樓下、左鄰右舍如果住著壞鄰居,住在這種環境中,一定相當痛苦,這種房屋的分數很難評比,必需要跟管理員、鄰居、社區的居民多打聽,或者找當地的鄰長、里長問一下,以免「千金買到惡鄰居」。

總之,買房是人生大事,看房要仔細,才不會事後碰大難搞的問題,依照「交通」、「地段」、「品質(建商)」、「管理(社區)」4大方針挑選房子,總分如果低於70分,建議放棄算了!在70~80分之間,建議要多考量、多掙扎,房子還很多,有錢可以慢慢選。

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