《台北市房價泡沫之再驗》作者陳明吉教授購屋經驗談

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中山大學財務管理系教授陳明吉

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】房地產市場近期最夯話題是台北市房價泡沫的論戰,政大教授張金鶚一起聯名發表〈台北市房價泡沫之再驗〉論文者之一是中山大學財務管理系教授陳明吉,專研不動產金融領域的學者是否就不食人間煙火,空有理論而缺實務?陳明吉教授本身在過去10年購屋過3次,其中一次的投資就是精準預測到房價變化,讓他短期內賺到25%,也因此對目前台北市房價不得不有擔憂之感。

陳明吉從台北到高雄任職10年,還是認為自己是以台北人觀點看高雄房地產市場,第一次購屋是到高雄中山大學任教3年後,也就是距今7年前,已有點積蓄且熟悉高雄市之後,買了一戶三房兩廳做為自住之用。4年前,當時台北市房價已出現漲勢,有個機會在「農16」找到1戶1坪約10萬元的物件,相較附近行情是便宜的,雖然並不喜歡該物件的設計、品質等等,還是買進做為投資,本身並未住進去或轉租,擺了一年多脫手,賺進25%。一年半之前,進行自住換屋,搬進跟前總統夫婦同住的大樓,價格是其一半。

「價格是其一半!」也就是一坪約15萬元,陳明吉指出:「這就是南北大不同之處。」他所住的前排是面對美術館,一坪喊價從20幾萬到30萬元,他不過住的是後排,沒有前排的景觀,價格活生生掉了一半,這種情形在北部不會發生,價差不可能有那麼大。事實上在美術館周遭就那幾棟有景觀的第一排房價會喊出20、30萬元1坪,附近大樓的1坪行情成交在11、12萬元。
 

從台北人的眼光來看,在台北買屋是投資,在高雄購房是消費。陳明吉在台北的老家是40多年的舊公寓,多年下來,價格是一直猛漲,在高雄一些地區的舊公寓現在一坪開價可能只有2、3萬元。以高雄市房價漲升變化,短期內的投資報酬率能有20%以上就很不錯,這也是他第一次投資購屋時,獲利25%就出場的原因,畢竟高雄市房地產尚未到達跟台北一樣,房價一漲就不易停歇。

如果要在高雄市購屋,陳明吉認為,還是要選擇區位,高雄受限經濟發展不如預期,房價不易全面性漲升,區位方面是北高雄優於南高雄,因為現在是往北高雄發展,自住型購屋者可選擇「農16」或美術館區域,生活發展雖非很完善,但區域發展可期,除少數有景觀物件喊到一坪30多萬元之外,多數成交價在12萬元。 如果是要找投資機會購屋者可注意左營區,因為有高鐵站及新光三越百貨加持,該區發展也是未來一個重點,目前地價相對低廉,房價約在1坪7、8萬元。

回頭看台北市近期房價,陳明吉認為房價泡沫是存在著,房價泡沫未破是因為利率低佔著極重要原因,雖然幾年下來,建商及投資客都已賺進不少,口袋也夠深,但只要中央銀行再調升一、二次利率,投資型購屋客退場的速度會更快、力道也會更大。此外
,政策也扮演一定角色,尤其是在資訊不對稱方面未能把關,所以,民眾無從知道他買的房屋價格跟前一手比較是如何?跟附近行情比較又是怎樣?自然無法研判購屋價格是否合理。面對該破未破的房價泡沫,還是可以藉所得及租金上升獲得化解,但這時間會需要多久很難預料,在此期間,購屋者應該要有風險意識。

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