【投資客告白13】「買房能耐」4個計算手札

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【投資者告白13】阿祥、阿美的房事-PartⅡ

【MyGoNews主筆室/方暮晨】中央銀行2010年6月24日晚間突然宣佈調高利率半碼,並且宣布了台北市與台北縣10個行政區的「選擇性信用管制措施」,6月25日開盤的營建股股價出現全倒,市場上開始出現「房市恐將下挫」的聲音。

有趣的事情卻跟著發生,6月25日台北縣新莊副都心重劃區土地開標,結果24筆抵費地,共吸引了379封標單,標脫率100%,平均得標單價127.6萬元、平均溢價率116%。一些投資客看到這樣熱絡的土地標售,心中的想法是「房市還會繼續漲」。
 

央行打房 民間「沒在怕」


民間建商對於央行總裁彭淮南的選擇性信用管制措施似乎「沒放在眼裡」,一場官與民的「房市大戰」恐怕還有好戲可以瞧;這等政府與建商、大財團之間的戰爭,不是升斗小民可以置喙的,管不到這麼高層的範圍,起碼可以管管自己買房時候應該要準備些什麼?

當央行打房,並且祭出(1)台北市與台北縣10個縣轄市(汐止、新店、中和、永和、板橋、土城、新莊、蘆洲、三重、樹林)的新承作購屋貸款,強化風險控管,(2)房貸成數不得超過鑑價7成,(3)無寬限期、不得額外增貸,這些條件讓購屋者必須重新計算自己的「買房能耐指數」。
 

「買房能耐指數」的4個計算公式


所謂「買房能耐指數」,簡單的說,就是買房子前,先掂掂自己荷包,把自己的收入拿來計算一下,看看自己能買多少總價的房子,之前曾經談過「房價/所得比」,就是用自己年所得的3~5倍(最高7倍)計算自己買屋的合理房價(相關內容請參閱:http://mygonews.com/news/content/?permalink=4c24c36559a0d)。

在這樣的架構下,再加上「買房能耐指數」的4個計算公式,可以更精確的計算出自己能購買多少總價的房子,計算公式如下:
(1) 自備款÷(1-貸款成數)=可購屋總價
(2) 家庭月總收入×每月可償還本息占月收入比=每月可承擔房貸還款金額
(3) 每月可承擔房貸還款金額÷每貸款100萬元支月償還本息比=可貸款總額
(4) 可貸款總額÷貸款成數=可購買房屋總價
 

阿祥、阿美的房事


舉例:阿祥每月薪資為5萬元,加上年終獎金,年收入可達80萬元,他老婆阿美,月薪4.5萬,加上業務獎金的年收入可以達到100萬元,目前手中有的存款金額是200萬,請問他們夫妻兩如果要買房,可購買房屋總價應該是多少?
 

計算方法如下:
(1) 自備款÷(1-貸款成數)=可購屋總價
   200萬元÷(1-70%)=666萬元

(2) 家庭月總收入×每月可償還本息占月收入比=每月可承擔房貸還款金額
   9.5萬元×50%=4.75萬元
   (註:阿祥、阿美願意以總月收入的一半拿來支付房貸本息)

(3) 每月可承擔房貸還款金額÷每貸款100萬元支月償還本息比=可貸款總額
   4.75萬元÷5300×100萬元=896萬元
   (註:銀行房貸利率2.5%,貸款期限20年,經查本息攤還月付金表,得知每貸款100萬元,每月本息攤還金額為5300元)

(4) 可貸款總額÷貸款成數=可購買房屋總價
   896萬元÷70%=1280萬元
 

房價/所得比+買房能耐指數


透過這樣的「買房能耐指數」計算公式,阿祥、阿美兩人合力買房,可以挑選總價1280萬元的房屋,與 用「房價/所得比」計算合理房價,兩人可以買到1260萬元的房子的金額是相當的。

因此,學會「房價/所得比」與「買房能耐指數」的兩種計算買房的總價公式,以後要看房子,先掂掂自己的荷包吧!不要自己只能買1260萬元總價的房子,卻一直要去看2000萬、3000萬元的房子,那你當然會覺得房價太貴。
 

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