用建照、使照看2010房市景氣

MyGo
分享:
瀏覽數 :  6

 

 

 

一般人可能並不清楚,從政府核發的建築執照與使用執照數字,是可以分析出房地產景氣變化;從事統計以及數據分析的研究機構,在先決條件上,都會相信在每個數據背後,有一個故事及值得注意的事實存在,因為數字不會說謊,所以,如何解析出數字背後真正的意涵,就更為重要。

從歷史資料分析,根據營建署資料統計,81~83年為建築執照核發的高峰期,根據一般建案施工期約2.5~3年的時間來看,可以看到83~85年使用執照核發數量也開始增加,在81~85年這6年間,房地產表現相當熱絡,接下來的狀況呢?從86~92年的7年間,建築執照、建築使用執照數量出現大幅滑落,房地產景氣也從絢爛歸於平靜。

房地產的景氣由底部上升到高峰前後花了6年(81~85年),之後平淡了7年,到了93~96年又出現了核發建築執照逐年升高的現象,再依建案工期約2.5~3年推估,95~98年應為建築使用執照核發高峰期。從93~98年(也是6年時間)的建照、使照核發狀況來觀察,與81~85年的歷史模式是否出現了「歷史重演」的戲碼?在圖形裡,「A段」與「B段」的表現是不是有點類似呢?
這個時候,房地產表現就出現了2個思考方向:

(1) 如果,99年預售個案量減少,就表示建築執照核發數量開始減少,那房地產就可能會進入83年「A段」以後「震盪整理」的歷史軌跡,這是比較不被樂見的發展。

(2) 不過,根據住展99年預估數據分析,99年推案數量會比98年來得更多,換句話說,99年核發建築執照應該不會比98年來得少,如果這樣的事實是存在,那麼,未來使用執照的遞減,也將會延後一年,也就是,99年的房地產景氣仍然還有機會。不過,這樣的前提是,預估數量必須是準確的。

 



從81~98年歷史經驗來看,買氣與景氣有相當密切關係,就前一波景氣谷底88年來看,當年度亦為買賣移轉棟數的低點。「A段」的景氣在85年出現建照、使照下滑,到88年低點,有3年消化時間,再經過3年醞釀,才在93年出現建築執照逐步增加的狀況,景氣從底部出現回升,96年達到高峰開始出現遞減,走出了「B段」6年的房市景氣,99年進入了關鍵期間,建築執照、使用執照核發的繼續放大?還是減少?研究機構正在密切注意。(本文撰寫於2010年2月8日)
 

分享:
關於記者 MyGo

相關文章: