觀察房市的5個新觀點

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大台北捷運路線通車,捷運站週邊房市隨之而起

康和證券分析推升98年房市的因素,以及對99年房市發展的預期時,列出了5個重點;整體來說,對於今年房市景氣的觀點,處於審慎樂觀的評比。5個觀點分別整理如下:

(1)98年贈遺稅率調降,造成海外資產大幅回流,資金行情持續加溫,帶動台灣房市、股市的發展。這股資金回流的力道,在99年已經出現減弱,不過,中國政府依舊積極查稅,台商的資金勢必透過管道必須移出中國,台灣還是這些資金最佳回流之處,預計仍將促使房市、股市有一定程度的資金挹注,而台商選擇的產品只有「豪宅」,這類產品的銷售持續看好。

(2)股市自98年3月開始熱絡,大盤加權指數從1月的4164點上揚至年底8112點,漲幅高達94%,股市帶來的財富效果也推升房市買氣。但是,99年1月,大盤出現快速下跌,市場資產縮水,應該會影響房市買盤資金的進場速度,成為必須要觀察的一項重點,年底有五都大選,一般來說,房地產碰到政治選舉,一定都「靠邊閃」,所以,今年上半年股市如果沒有起色,下半年又逢選舉,對於房地產來說,整年的銷售氣氛將會出現減退的狀況。房價未必會下跌,但相對98年漲幅,上漲幅度將明顯縮小。

(3)政府98年為提振房市,推出加碼優惠房貸額度,刺激潛在購屋需求者出手,這批潛在客戶已經被激發出來了。99年政府開始對房市政策偏向保守,並提出豪宅稅以及要求銀行放貸趨嚴,加上房價飆漲,引發民怨以及購買力下降,預計一般自用住宅需求者出現觀望態度,會影響房市的銷售速度。不過,中長線來看伴隨景氣回溫,總經環境轉好,首購或換屋族需求仍然會慢慢培養出來。
 


(4)景氣在98年第1季觸底後逐季回升,伴隨政府簽訂MOU預期,兩岸和平紅利提升民眾信心,同時也帶來陸資來台投資的想像空間。不過99年1月立委補選結果國民黨失利,市場對兩岸長期合作前景產生疑慮,可能影響陸資來台意願,加上QDII來台無法投資營建類股,兩岸房地產投資題材恐怕降溫。

(5)98年利率水準位於歷年低點,利息負擔減輕,增加民眾購屋意願,在上述因素影響下,98年買賣移轉棟數不但未見衰退,反而較97年小幅成長。99年利率年中可能開始調升,不過預估99年升幅僅1~2碼,實質對房市衝擊有限。

整體看來,99年房市較有疑慮在於「資金行情」、「政府態度」及「兩岸政策」部分,不過總體經濟回溫,利率持續相對低檔,加上各國景氣走升可能帶來通膨壓力,仍會持續支撐99年房市,預估整體成交量呈現盤整。

至於房價則視區域與個案別而定,預期豪宅市場因特殊性與稀少性,精華地段每坪單價將持續走升,至於區域部分,則以交通便利區域為主,尤其將在2~3年內通車之捷運路線,將是未來房市焦點。

隨大台北捷運路線通車,捷運站週邊房市隨之而起,尤其北縣升格新北市,伴隨捷運線佈建,具交通便利,而房價僅約北市一半之優勢,將吸引北市無力負擔高房價的購屋需求者,轉而往北縣購屋,即將於近年完工通車的蘆洲及新莊地區,房市仍具成長潛力,尤其新莊地區為新北市政府近期積極發展重點區域,重劃後完整而大面積土地供給,加上區域環境條件良好,可望帶起房市熱潮。(本文撰寫於2010年2月9日)
 

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