用REITs投報率 看房地產景氣

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投資REITs的資本利得更超越每年的配息

房地產市場裡,有一種東西可以拿來當成景氣指標,那就是REITs(Real-estate Investment Trust Security,不動產證券化),REITs是一種不動產證券化商品,主要收取不動產的租金收益。而證券化的不動產主要為辦公大樓、購物中心、倉庫等商業不動產為主。簡單的說,將房地產產權或股權分散,透過證券化方式供投資人參與,房地產景氣好,不動產租金看漲,投資REITs的資本利得更超越每年的配息,所以,當REITs投資報酬率高,就可以視為房地產景氣比較好。

台灣REITs平均報酬率多在3%至4%之間,收益相當穩定,但也要注意利率調升與景氣反轉的風險。一旦國內利率調升,REITs的投資價值也隨之降低,房市景氣一旦出現反轉訊號,REITs價格也可能跟著滑落。REITs的頭號殺手為利率,舉例來說,如果國內定存利率2.5%,但REITs投報率在3%至4%之間,只要再升息,投資誘因將大幅減少。

現階段來看,歐洲債信風險升高,抵銷美國良好的經濟數據,中國持續針對資產泡沫化以及房地產進行調控,使全球REITs普遍下跌,這樣的下跌狀況,是否透露全球房市景氣訊號,引起研究人員注意。

根據第一金投顧2010年2月上旬公布的研究報告指出,由於美國民眾對於政府首次購屋優惠方案將提前結束的預期心理下降,再加上北美天氣嚴寒,影響了購屋的熱潮,導致2009年12月份的「成屋銷售與新屋銷售」分別下跌16.7%以及7.6%,所幸2010年2月第一週所公佈的12月份美國「成屋待完成銷售指數」較上個月成長1%,較去年同期成長10.5%。

由於「成屋待完成銷售指數」是成屋銷售的領先指標,因此,良好表現也有效緩和市場緊張情緒,此外,美國商務部的報告也顯示,12月個人所得成長0.4%,1月份失業率則意外下降至9.75%,反映出美國就業市場惡化的程度已逐漸趨緩,甚至漸漸獲得改善,經濟逐步邁入良性循環,也有助於美國房地產市場的復甦,而美國REITs在2010年2月第一週的表現也因此明顯優於其他市場。

第一金投顧還指出,在歐洲部份,由於歐洲債務危機升高,包括希臘、西班牙、葡萄牙以致於義大利,皆飽受財政赤字之苦,而希臘總理所提出的改革方案主要是削減政府的公共支出,由於公務人員的薪資恐會縮水,因此也引發國內龐大的反彈聲浪,此外由於歐盟與歐洲央行遲遲未針對財政危機提出明確的紓困方案,因此也導致讓歐洲股市大跌,影響了歐洲地產類股的表現。

在英國部份,英國1月份製造業採購經理人指數大幅上升到56.7,同時也是自2006年2月有紀錄以來最快的擴張速度,而服務業採購經理人指數也是連續第9個月呈現擴張,顯示英國經濟復甦雖然緩慢,但是仍維持穩健成長,而1月份英國消費者信心指數更由70上升到73,顯示英國民眾對於經濟前景仍舊樂觀,也有助於支撐英國房地產市場持續復甦。

在亞洲部份,第一金投顧特別針對中國市場進行分析,他們認為,中國2009年全年經濟成長率則達到8.7%的高度成長,順利超越官方8%的政策目標,並且超越日本成為全球第二大經濟體,在邁入2010年後,中國經濟表現依舊亮眼,根據匯豐銀行所編撰的製造業採購經理人指數,該指數在1月份大幅躍升至57.4,顯示中國製造業擴張的速度持續加快,只不過同時也引發市場擔憂政府將會加強調控經濟的手段。

中國銀行業在2009年創造約9.9兆人民幣的新增放款,也使房地產市場有泡沫化之虞,此外若房地產市場持續過熱,最終造成物價上揚,將可能使中國民眾的消費力道收手,不利於中國政府一直致力擴大內需的計畫,因此中國政府才必須要嚴加防止房地產市場的投機性交易。

但是,卻升高了市場對於中國提前升息的疑慮,現階段中國1年期的存款利率為2.25%,而通貨膨脹率雖然尚未超過2%,但是已逐漸接近,倘若中國調控房地產出現成效,使中國房價下滑,可望舒緩物價上漲的壓力,也可能推遲升息的時間,反之則可能加速升息的腳步。

此外,中國銀監會也有意緊收銀行業針對民眾購買第3間房屋的貸款額度,並且銀監會也向銀行道德勸說,表示應該拒絕以投資或投機為目的的購屋行為,而持續出台的調控計畫除了使市場普遍預期2010年中國房價將明顯滑落外,也影響了大中華地區地產類股的表現。(本文撰寫於2010年2月11日)
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