要不要相信民間版的房地產訊息

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請看看下列的2則「數據」,看完之後自己先想想看。

(1)某房屋仲介集團自統計發佈的訊息----12月大台北房市在6個月的連續量縮後,在年底終於放量成交。大台北交易12月量增6%,平均房價,北市上漲5.9%,北縣則小漲4.1%,分別為41.1萬及20.3萬;中南部則價格無太大波動,但台中、高雄兩地的屋主讓價程度不同,導致台中量縮1成,高雄則小幅成長5%。

(2)某媒體自行發佈的例行性數據----98年12月風向球顯示,12月風向球較11月勁揚了4分,分數43分,是2009年的最高分數,市況顯示,三合一大選前,有許多的工地,購屋者下訂不如以往下的篤定且遲疑再三,然在選舉『利空出盡』及建商開價轉趨合理,使購屋民眾於12月進場的意願已有所增加。

看完以上訊息的朋友,應該都可以清楚的接收到,以上2則訊息都在告訴民眾,「房價、房地產景氣都持續在升溫之中」。

但是,如果你有福爾摩斯的精神,你有著追根究底的性格,或者有比較挑剔的特質,你應該開始在想以下幾個問題:

(1)某房仲集團公佈的數據,是台灣整體房地產交易資料的統計?還是僅僅是這家房仲業者自己成交個案的統計?
解答:當然不是全台灣的統計資料,而是這家仲介集團內部自己的成交紀錄資料統計。台灣的房仲業到現階段都還是各自為陣,成交紀錄都是公司最高機密資料,所以互不交流。因此,每家房仲集團所發佈的資料,都是根據自己內部成交或委託資料統計計算出來的,這中間當然就出現人為的偏差。


舉例來說:某家仲介集團在第1季打出買屋、看屋的促銷活動,那個季節裡的成交速度因為有促銷活動而增加,這種數據拿來研判景氣,當然就不準。或者,台北市大安區這個月成交了3件豪宅案,總金額就達到3億,以成交金額來看,當然是「成交量」大幅提昇,但是「成交戶」卻僅3戶,顯示其他委託的房子都賣不掉。所以,光是看成交量的增加,來研判景氣是不準的。

(2)某雜誌統計的房地產景氣風向數據內容,是怎麼來的,先要考量的是,他統計的資料「原始來源」正不正確?
解答:這家雜誌統計的是預售市場成交狀況,資料來源應該是靠著房地產市調人員辛苦的逐一拜訪預售個案現場,向現場詢問相關資料之後,帶回公司輸入電腦資料庫而做成的統計數據資料,這個過程相當辛苦的,相信他們也儘量做到公正公平。然而,拜訪預售個案現場帶回來的資料,大多都是現場專案會銷售人員「口述」的資料居多,這個「口述」的資料,能有多少的準確性,就是一項值得討論的問題。

預售個案現場的銷售人員,總是會把房價說得高一點、銷售成績說得好一點,這是「老王賣西瓜」的基本精神,所以,預售現場「口述」的內容,通常僅供參考,要不然,發揮全民狗仔隊的精神,民眾利用假日到工地現場佯裝購屋,然後狠狠的殺個價試試看,往往都會有些「意外驚喜」,套句房地產名嘴常常掛在口中戲謔房地產的話「開價嚇死人、成交笑死人」。

最後結論:一般市場上公布的房地產訊息,看到之後,千萬不要立刻的信以為真,要想想看,這些統計數據背後的資料來源正不正確,基本上,以「僅供參考」的心態來了解這些數據,是比較安全的作法。

我們的政府很懶,該給民眾正確資料的工作始終不做,所以「政府不做、民間自己做」,問題是,這些數據資料的「公信力」如何,就由民眾心中那把尺,自己去衡量了。(本文撰寫於2010年1月7日)
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