主建物、附屬建物與公設分開計價 換湯難換藥

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「主建物」與「附屬建物」分開計價,對於總價影響有限

【MyGonews衷柏宣/台北報導】內政部2010年4月18日重申預售屋之主建物、附屬建物與公共設施分開計價政策將如期實施。有媒體認為「附屬建物與公共設施分開計價」將會使得房屋總價降低,不過,建商私下表示:「不會影響總價」,因為,建商會把主建物的價格「酌予提高」,所以,儘管依照內政部的規定採取「主建物」與「附屬建物」分開計價,對於總價影響有限。

為保障消費者權益,內政部自2011年5月1日起,將實施預售屋買賣定型化契約新制,要求房產業者應分別列明主建物、附屬建物與公共設施的面積及售價。建商公會與代銷公會都表示,會遵守政府政策,且都已向會員宣導。

有人誤解分開計價就會讓建物總價降低,不過,信義房屋表示,內政部尚未統一定價方式,未來可能出現均價統一,或是主建物開高價的狀況。但不論何種計價方式,購屋者所需負擔的房屋總價,短期內看來並無調降的空間。

舉例來說:

(1) 台北市文山區1戶坪數權狀66坪的住宅,含一個11坪坡道式平面車位(車位單獨銷售價格是240萬元),銷售總價2700萬元,看起來是每坪單價40.9萬元(4700÷66=40.9)。

(2) 但是,目前實際算法是「房屋總價2700萬元,先減掉240萬元車位價格,再除以66坪權狀坪數減掉11坪車位坪數,價格計算等於是(2700-240)÷(66-11)=2460÷55=44.73,實際室內坪數每坪銷售單價是44.73萬元,而不是表價上看到的40.9萬元。

但是,改成「附屬建物與公共設施分開計價」之後,

(3) 上述個案的權狀裡,扣掉11坪停車位,還有8.8坪的「附屬建物與公共設施」面積,這部分若以1/3價格計算,等於是用44.73萬元的1/3價,每坪14.9萬元(44.73÷3=14.91)計算「附屬建物與公共設施」。

(4) 所以,附屬建物的總價應該是131萬元(14.9×8.8=131.21),再以每坪44.73萬元計算室內坪數46.2坪(55坪室內面積-8.8坪附屬建物與公共設施),房屋總價是2066萬元(44.73×46.2=2066.526),加上131萬的附屬建物與公共設施,以及240萬元的車位,所以這戶房屋的總價會是2437萬元(2066+131+240),比原來的2700萬元,便宜10%。
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