房屋出租後遭人轉租所產生的修繕賠償問題

列車長
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小華日前發現他位於台北一棟出租的房屋,遭到房客大雲裝修後分租出去,將房屋另外租給兩姊妹阿花和阿珠,結果這次颱風來襲之後,因為天花板隙縫漏水導致兩姊妹向大雲要求修繕,而大雲轉而向小華要求負責而東窗事發,關於以上事件我們就下列幾點來討論解釋一下:

1.小華沒有允許大雲可以將房屋分租出去成為二房東,那小華是否可以向大雲提告呢?

其實根據民法第443條規定,承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人;但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。 這是表示就一般而言,只要是在合約書上屋主並未註明不得將房屋另外轉租出去之外,房客都是可以將房屋轉租出去當二房東的。

2.房屋的天花板隙縫漏水了,應該是小華還是大雲要負責修繕呢?

根據民法第437條,租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。因此對於阿花和阿珠而言,天花板漏水了,他們會找出租人大雲修繕;但是對於大雲而言,他的出租人是小華,因此到最後修繕的責任還是會落到小華身上。 但要是可以證明天花板會漏水的原因是因為大雲將房屋重新裝修後才造成的,雖然小華依照民法規定具有負責修繕的責任,但可以針對實際上造成房屋漏水原因的大雲要求損害賠償。

3.當大雲的租約到期的時候,小華可以要求恢復原本房屋的裝潢格局嗎?

依照民法第433條規定,因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。 因為大雲將房子裝修出租,有變動到整個房屋的裝潢格局,因此小華可以要求大雲在房屋契約終止時,將房子恢復以往的裝潢格局,若是大雲並未恢復的話,小華可以要求大雲負賠償責任。 另外根據民法第456條規定,出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權,承租人之償還費用請求權及工作物取回權,均因二年間不行使而消滅;前項期間,於出租人自受租賃物返還時起算;於承租人,自租賃關係終止時起算。所以要是小華要向大雲要求賠償的話, 要在租約到期時兩年內求償,超過兩年期限後是無法追討到賠償的。 【房地王編輯部/小菁整理】 參考出處:網路資料
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